Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Новосибирский государственный педагогический университет

Математический факультет

Кафедра математических методов в экономике

Реферат

на тему:

Ипотечное кредитование

Выполнила:

студентка 30 ММЭ,

Пахретинова З.М.

Проверила:

Сергиенко Л.В.

Новосибирск, 2009

Содержание

Глава 1. Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Глава 2. Ипотечное кредитование

Глава 3. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Глава 4. Кредитование жилищного строительства

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Список использованной литературы

Глава 1. Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka-- залог, заклад) -- представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества -- ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека -- это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

земельные участки;

предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

жилые дома и квартиры;

дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится:

по земельным участкам -- в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

по жилым домам и квартирам -- в Бюро технической инвентаризации района (города, района в городе);

по предприятию -- в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия;

по другому недвижимому имуществу -- в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

слово «закладная», заключенное в название документа;

наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель -- юридическое лицо, его местонахождение;

наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель -- юридическое лицо, его местонахождение;

название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник -- юридическое лицо, его местонахождение;

указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право -- точное наименование этого права;

указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека -- государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

ипотека долгосрочный жилищный кредитование бюджетный

Глава 2.Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование в России расширяется, и, несмотря на то, что стоимость жилья постоянно растет, все больше людей желают жить с комфортом именно здесь и сейчас. И неважно, что за комфорт в итоге придется заплатить практически вдвое больше, чем стоит квартира на сегодняшний день. Ведь платежи вносятся в рассрочку сроком до 30 лет, и многие из нас, пока молоды и полны сил, уверены, что ежемесячные взносы не станут слишком обременительны. В свою очередь структуры, занимающиеся ипотекой, стараются по мере сил облегчить бремя, ложащееся на плательщика. Немаловажный инструмент снижения суммы платежей - перекредитование ипотечных кредитов. В последнее время этот способ снижения ставок получает все большее распространение.

Дело в том, что за последние несколько лет ставки по ипотеке существенно снизились. Еще 3-4 года назад они составляли порядка 18-20 %, а сейчас - порядка 11-12 % годовых в рублях. Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по "старым" ипотечным схемам. Поэтому в России, как в свое время на Западе, появились банки, готовые рефинансировать такие кредиты. Упрощенно эту схему можно изложить следующим образом - банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем на банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог все того же объекта недвижимости. Банк зарабатывает деньги за счет платы за переоформление кредита, и, разумеется, получает ежемесячные выплаты от заемщика. Таким образом, он получает приток новых заемщиков - тех, которые смогут обеспечить надежный кредитный пул в будущем. Заемщику, хоть иногда и приходится уплатить "прежнему" банку комиссию за досрочное погашение кредита, тоже выгодно - по оценкам ряда экспертов, даже 2 процента, сэкономленные на более низкой ставке, дают в год до 4 тыс. долл.

Сегодня на ипотечном рынке в России наблюдается интересная ситуация. С одной стороны, люди хотят приобрести недвижимость, и некоторые из них даже в состоянии сделать это. Следовательно, на ипотечные продукты существует неплохой спрос. С другой стороны - у банков слишком мало денег, чтобы предоставить ипотечные кредиты всем желающим. Даже если бы все банки сразу направили бы все свои деньги на ипотечное кредитование, то все равно обеспечили бы лишь 10 % потребностей населения. Сегодня объем рынка ипотечного кредитования в России составляет около 7 млрд. долл., а кредиты - как рублевые, так и валютные - выдают порядка 300 банков.

У перекредитования много плюсов. Прямая выгода банкам - пусть и досрочно, но выплаченный кредит. Ведь неизвестно, что будет через 20 лет, а так все затраченные средства гарантированно возвращаются банкирам. Банк-перекредитовщик получает новых клиентов, а заемщики - экономию по ежемесячным выплатам. Но с другой стороны, и "подводных камней" немало. По мнению экспертов, существенную выгоду от рефинансирования могут получить лишь те, кто брал ипотечные кредиты совсем давно - в 2000-2003 гг. Между тем, объем ипотечного рынка тогда был весьма незначителен. Скажем, в 2004 г в России было выдано менее 50 тыс ипотечных кредитов, а в предыдущие годы и того меньше. Разовые накладные расходы при перекредитовании могут составить до нескольких тысяч долларов, и заемщику нужно посчитать - насколько это будет оправдано. В расходы входят и потери, связанные с разрывом отношений со страховой компанией. Ведь если она не будет удовлетворять требованиям компании, проводящей рефинансирование, ее нужно менять. С потерей страховых взносов за текущий год, а эта сумма ежегодно составляет порядка 1-1,5 % от остатка по кредиту. Банкам тоже нужно быть настороже. Сама юридическая процедура переоформления закладной пока сложна и запутана. По закону клиент чаще всего не имеет право заключать параллельный ипотечный договор в другом банке, значит, рефинансирующая организация сначала гасит прежний кредит клиента. Для того чтобы оформить залог на новый банк, нужно некоторое время, в течение которого кредит остается необеспеченным. Следовательно, риски этого банка повышаются. К тому же, инструкции Центрального банка требуют для необеспеченных кредитов повышенного резервирования на счетах ЦБ.

Рост спектра банковских услуг для клиентов ипотеки повышает конкуренцию между банками. В борьбе за клиента они стараются максимально снизить ставки по кредитам, делая их более доступными для заемщиков.

Все началось с АИЖК, созданного еще в 1996 г, в самом начале зарождения российской ипотеки. Именно на него государство возложило обязанность по обеспечению постоянного механизма рефинансирования ипотеки, и, тем самым, снижения кредитных ставок. АИЖК стало первым крупным оператором на вторичном ипотечном рынке. Предполагалось, что оно будет выкупать у банков-кредиторов закладные, формировать первичные ипотечные активы, заниматься выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг на рынке. Средства, привлеченные под ипотечные ценные бумаги, планировалось направлять на выдачу новых кредитов, и за счет оборота снижать процентные ставки. Речь идет о секьюритизации активов, когда часть из них банк преобразует в ценные бумаги, получая, таким образом, оборотные средства.

Схема эта весьма популярна во всем мире. Так, на Западе существуют Fannie Mae и Freddy Mac - крупнейшие в мире частные рефинансирующие ипотечные компании. Они имеют долгую историю. Скажем, Fannie Mae был создан еще в тридцатые годы прошлого века как государственное агентство, в задачи которого входила скупка у банков ипотечных кредитов, и выпуск под них ценных бумаг. Затем эта структура была выкуплена частными лицами. Теперь у этой компании высочайший международный рейтинг, позволяющий ей размещать бумаги на гораздо более выгодных условиях, нежели сами банки. В России все это пока лишь зарождается, однако на рынок уже приходят новые игроки. Так, если АИЖК специализируется на рефинансировании рублевых кредитов, то "ДельтаКредит" - на валютных. Одна из таких структур - "АТТА-Ипотека" - первая и пока единственная в России негосударственная и небанковская рефинансирующая организация.

По его словам, "АТТА Ипотека" планирует к 2010-2011 гг. занять не менее 20 % рынка рефинансирования ипотечных кредитов, объем которого к указанному сроку достигнет 14-15 млрд. долл. Преимущественно компания работает в регионах, предлагая рефинансирование кредитов заемщикам как с подтвержденными, так и неподтвержденными доходами. Также компания рефинансирует кредиты на ремонт жилья, выданные под залог недвижимости, а также кредиты, выданные на этапе строительства. Напомним, что во второй половине 2006 г наконец-то сформировалось законодательство в области секьюритизации и рефинансирования ипотечных кредитов. Были приняты поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах", без которых банковское сообщество не решалось работать в этом направлении. А летом Внешторгбанк первым в нашей стране выпустил секьюритизированные ипотечные еврооблигации на сумму 88,3 млн. долл.

Теперь необходимо, секьюритизируя ипотечные кредиты, добиться понижения стоимости ресурсов, направляемых на выдачу кредитов и за счет этого снизить ставку по ипотеке для конкретного заемщика. Он отметил, что стоимость ресурсов, по которым рефинансируется его компания, в 1,5 раза ниже, чем ставка, по которой выдается кредит конечному заемщику. Так, если кредит выдан под 12 % годовых, то, рефинансируя его, компания способна привлечь средства под 8 проц. Появление все новых рефинансирующих компаний увеличивает конкуренцию, а, значит, качество и доступность ипотечных услуг должно вырасти.

Глава 3. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования). Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств

Глава 4. Кредитование жилищного строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска не завершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50 процентов и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. -- Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. -- 1994. -- № 32.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. -- Российская газета. 12 января 2005. № 7.

4. Семейный кодекс Российской Федерации. -- Российская газета. 22 октября 2007 года. № 138.

5. Гражданский процессуальный кодекс. -- Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179.

6. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства. -- 1997. № 30.

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. -- 1998. № 29.

Специальная литература

1. Багаев А.Н., Багаева М.В. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам? -- Ростов н/Д: Феникс, 2006. -- 160 с (Качество жизни).

2. Ем В.С. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: Статут, 1999. -- 85 с.

3. Земельное право: сборник нормативных документов. -- М..

Размещено на Allbest.ru