1.1 Возникновение института ипотеки

Исторические документы свидетельствуют о том, что институт "ипотеки" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результате осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон в 594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в процессе своего развития прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка), до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция возникла в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус и лишь затем ипотека.

Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в "fiducia" и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора.

Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.[4,c.111-115]

Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам.

По существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид залога распространился на недвижимость.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже имели правовую силу. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.[8,c.96-101]

Дальнейшее развитие ипотеки в Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами послужили распад государства и потеря в связи с этим многих государственных функций, дальнейшая техническая невозможность контроля и регулирования уже тогда достаточно сложного института ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными и рисковыми.

Однако институт ипотеки не "канул в лету", а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение он получил в XVIII-XX вв. в странах Европы и США.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.[1,c.42-46]

1.2 Ипотечное кредитование в России

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Процесс эволюции ипотечного кредитования в России до 1917 года (изменение законодательных и институциональных основ кредитных отношений, развитие определенных типов и форм организации ипотечного кредитования) можно разделить на три основных этапа:

1. Период становления кредитных отношений под залог недвижимости (конец XIV-середина XVIII в.)

Одно из первых упоминаний о кредите под залог недвижимости содержится в "Псковской Судной грамоте" (1397г.). В период феодальной раздробленности Руси в Псковском государстве впервые было законодательно отражено разграничение залога на залог движимости и залог недвижимости (строений, земли).

Во время образования Русского централизованного государства (XV-середина XVI в.) залог недвижимого имущества уже получил широкое распространение. Данный период характеризуется возникновением и развитием общерусского права. Однако залог недвижимости не получил в средневековой России необходимого законодательного обеспечения (это произошло лишь в XVII в.). Но, несмотря на полулегальный характер, он активно развивался.

Во второй половине XV в. основными получателями кредита под залог недвижимости являлись средние и мелкие землевладельцы. В условиях господства натурального хозяйства, неразвитости товарно-денежных отношений, ограниченности денежных ресурсов, находящихся в руках государства, феодалы не могли удовлетворить свои растущие потребности с помощью средств, которые давала феодальная рента, и испытывали необходимость в кредите.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования было связано с необходимостью образования ипотечных банков (первые проекты создания банков для кредитования землевладельцев были разработаны в 1732г.).

2. Период формирования и функционирования государственной системы ипотечного кредитования (вторая половина XVIII- первая половина XIXв.)

В 1754 году было положено начало формирования в России организованного ипотечного кредитования. По указу Елизаветы Петровны от 23 июня 1754 года бы учрежден Государственный банк для дворянства. Одним из важнейших направлений его деятельности стало кредитование под залог недвижимого имущества.

В середине 1786 года данный банк был преобразован в Государственный заемный банк. Предполагалось увеличить его капитал за счет выпуска ассигнаций на 33 млн. руб. Объектами залога могли выступать: "населенные имения" (в основе определения величины выдаваемой ссуды лежала и цена "крепостной души" - 40 рублей), "фабричные строения", "каменные дома в городах". [14,c.85-90]

Однако складывающиеся экономические реалии не способствовали расширению ипотечного кредитования. Растущий дефицит государственного бюджета покрывался за счет эмиссии ассигнаций, что в свою очередь вело к снижению их курса. В этих условиях правительство не решилось предоставить Заемному банку обещанные средства. После этого последовал отказ от кредитования купечества, последовало сокращение кредитования дворянства.

Ограниченность средств Заемного банка затрудняло получение ссуд всеми желающими. Вследствие этого ипотечные операции начали развиваться в других кредитных учреждениях: сохранных казнах, приказах общественного призрения и др. Спецификой данных кредитных учреждений являлась благотворительная направленность их деятельности. Заработанные средства использовались на финансирование школ, сиротских домов, больниц и других учреждений.

Сохранные казны, созданные в 1772 году в Петербурге и Москве, начали свою деятельность в качестве депозитных банков. Со временем данные учреждения стали выдавать ссуды под залог недвижимости. Срок ссуды был небольшим - максимум 8 лет из расчета 6% годовых.

Спрос на ипотечные ссуды постоянно рос, и перед ипотечными институтами встала проблема пополнения ресурсной базы кредитования. В 1787 году вклады по Московской и Петербургской сохранным казнам составили 8,6 млн. руб., а к 1793 году - 8,2 млн. руб. только по Московской. Эти цифры говорят о росте доверия к ипотечным кредитным институтам. Но данных средств было недостаточно - спрос существенно превышал предложение. Для пополнения средств было решено выпускать особые "билеты Сохранной казны". Это была первая в истории российской ипотеки попытка выпуска ипотечными институтами ценных бумаг. В 1795 году "билетов Сохранной казны" было выпущено на сумму в 1 млн. руб. Получив ссуду "билетами" заемщики учитывали их у частных лиц из расчета 20-25%, что привело к резкому удорожанию кредита. В связи с этим в том же году все выданные билеты были выкуплены.

Итак, первый опыт выпуска ипотечных облигаций в России оказался неудачным - при осуществлении проекта не была учтена кредитная ситуация в стране. Однако данная попытка несомненно явилась важным шагом в развитии системы ипотечного кредитования в России.

В России к началу XIX века сложилась определенная система ипотечных кредитных институтов (только государственных), которая, однако, была еще во многом несовершенной. Основной причиной неэффективности функционирования данной системы являлись отсутствие необходимого контроля со стороны государственных органов за деятельностью кредитных институтов, которым были доверены государственные средства, незаинтересованность банков в поддержании своей ликвидности и платежеспособности, относительная безнаказанность нерадивых заемщиков. Все это объясняется тем, что политические (сохранение существующего строя) и экономические интересы правящего сословия были поставлены выше экономических интересов государства в целом.

В середине 1812 года в связи с началом войны проведение ссудных операций кредитными институтами было прекращено. Все свободные средства были предоставлены в распоряжение государства. Проведение ипотечных операций было возобновлено только в 1824 году.

В 1859 году по сравнению с 1800 годом объемы ипотечного кредитования выросли примерно в 14 раз (табл. 1.4.). Объем выданных ссуд составил 425503 тыс. руб (табл. 1.5.).

Во второй четверти XIX века отмечался резкий рост пассивных операций кредитных учреждений (это объясняется тем, что депозиты были практически единственным и доступным средством получения гарантированного дохода на капитал). За период с 1832 по 1859 год сумма вкладов возросла в 8,7 раза (со 112 млн. до 970 млн. руб.). С начала 50-х годов при сокращении темпов роста кредитных организаций масштабы депозитов продолжали увеличиваться. Превышение вкладов над ссудами составило в 1855 году 20 млн. руб., в 1856 году - 89 млн. руб, в 1857 г. - уже 145 млн. руб.

Возникла угроза невыполнения кредитными учреждениями обязательств перед вкладчиками по выплате процентов. Стремясь приостановить рост вкладов, а также желая направить частные капиталы на развитие только что созданных крупных акционерных компаний (Главного общества российских железных дорог, Русского общества пароходства и торговли) правительство в 1857 г. снизило процентную ставку по вкладам до 3%. Эта мера вызвала катастрофический отток вкладов из банков. Только в 1859 г. востребование вкладов превысило их поступление на 104 млн. руб. Ликвидность и платежеспособность ипотечных кредитных институтов были нарушены. В 1859 г. выдача ссуд под залог недвижимости из Государственного заемного банка и других институтов была прекращена.

Государство уже не было заинтересовано в сохранении существующих кредитных институтов. Ведущие финансисты того времени (М.Х. Рейтерн, Е.М. Ламанский) утверждали, что данная "система банковских установлений признана неправильной и вынуждающей правительство находиться в тягостной необходимости или жертвовать интересами кредитной системы, или задерживать экономическое развитие государства". Необходимость преобразования всей кредитной системы во многом была вызвана предстоящей крестьянской реформой.[6,c.74-77]

Таким образом, по инициативе правительства государственная система ипотечного кредитования была разрушена.

3. Образование и развитие системы ипотечного кредитования рыночного типа (вторая половина XIX в. - 1917 г.)

В середине 50-х годов проводимая государством экономическая политика стала более либеральной. В 1859 году была создана Комиссия по реформированию банковской системы России. Изучив зарубежный опыт, Комиссия рекомендовала перейти от государственных к системе "частных и совершенно самостоятельных банков".

В 1860 году был создан новый Государственный банк, которому предстояло рассчитаться по обязательствам ликвидированных кредитных учреждений.

В 60-е годы наблюдался активный процесс совершенствования законодательных основ ипотечного кредитования. Отмена крепостного права автоматически привела к ликвидации самого распространенного в крепостной России вида залога - "населенного имения".

Первым в России негосударственным ипотечным институтом стало Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 г.). Оно выдавало ссуды под залог домов и земель в черте города. Успех данного кредитного общества привели к распространению институтов подобного типа по всей России. На 1 января 1917 года в российской империи действовали 36 таких учреждений.

Одним из важнейших этапов в деятельности кредитных обществ, в отличие от дореформенных ипотечных кредитных учреждений, являлась детальная оценка недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Общества, являясь негосударственными кредитными учреждениями, не могли рассчитывать на казенные средства и были вынуждены строить свою деятельность по рыночным принципам.

Наряду с городскими кредитными обществами во второй половине XIX в. в России функционировал еще один тип ипотечных кредитных институтов на началах товарищества - городские сословные банки. Однако число таких банков было невелико, а объемы их деятельности - незначительны.

Также в России во второй половине XIX в. продолжали функционировать созданные еще в начале XIX столетия в прибалтийских губерниях взаимные земельные банки. Их уставный капитал создавался за счет учредителей - дворян. Земельные банки были частными по форме собственности и имели ярко выраженный сословный характер. Они специализировались на кредитование по залог сельской недвижимости. Данные учреждения выдавали ссуды, как и городские кредитные общества, ценными бумагами. Выпуск этих ценных бумаг не должен был превышать систему складского (уставного и резервного) капитала более чем в 10 раз. Номинал закладных листов был разным (100, 500, 1000 рублей), ссудный процент варьировался от 4,5 до 6% в зависимости от срока облигаций и состояния рынка долгосрочных капиталов на момент их выпуска.

В 1866 году было учреждено Общество взаимного поземельного кредита, область действия которого распространялась на все губернии России (за исключением царства Польского и прибалтийских губерний). Ссуды выдавались на 56 лет в размере 50% оценочной стоимости залога. Уставный капитал создавался за счет паев членов общества. Основным ресурсом кредитования являлась эмиссия закладных листов, размещение которых происходило в основном на зарубежных рынках ценных бумаг.

Общество взаимного поземельного кредита являлось одним из самых крупных ипотечных учреждений в России, специализировавшихся на ипотечном кредитовании под залог сельскохозяйственных земель. В 1885 году на него приходилось 34% от общего объема выданных сельскохозяйственных ссуд и 31,8% от общего количества заложенных сельскохозяйственных земель.

В 1890 г. из-за роста неплатежей данное кредитное учреждение было ликвидировано, его активы и пассивы переданы на баланс Государственного дворянского земельного банка. Ценные бумаги общества были признаны в качестве государственных облигаций.[7,c.155-158]

Наряду с взаимными товариществами в России получил развитие такой вид негосударственных кредитных институтов, как акционерные земельные банки (АЗБ) Они возникли в России в начале 70-х годов, предоставляли ссуды под залог земли и строений преимущественно сельскохозяйственного назначения. Операции АЗБ с городской недвижимостью составляли не более 1/3 от общей суммы кредитов. Ссуды выдавались закладными листами. Размер ссуды составлял не более 60% оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Собственный капитал АЗБ формировался путем выпуска акций. В 1885 году на АЗБ приходилось 54% всей площади заложенных земель, а также 50% от выданных ипотечных сельскохозяйственных ссуд.

АЗБ сохраняли за собой стабильные позиции в системе ипотечных учреждений. Государство, заинтересованное в укреплении кредитной системы, опекало и в случае необходимости субсидировало их.

Однако, несмотря на широкое распространение частных ипотечных институтов, государственные кредитные учреждения продолжали играть важную роль.

Государственный крестьянский поземельный банк (ГКПБ) был создан в 1883 году, чтобы оказывать крестьянам содействие в приобретение в собственность земель. Средства для выдачи ссуд ГКПБ привлекал путем выпуска и размещения ипотечных облигаций - "государственных свидетельств ГКПБ", которые приносили от 4 до 5,5% годового дохода. Ссуды выдавались на срок до 35 лет примерно под 8% годовых.

В 1885 г. был создан еще один казенный банк - Государственный дворянский земельный банк (ГДЗБ) с целью поддержания землевладения потомственных дворян посредством выдачи наличными деньгами ссуд под залог принадлежащих им земель на срок от 11 до 67 лет. Размер ссуды не должен был превышать 60% стоимости имения. Ресурсы для кредитования банк формировал посредством выпуска закладных листов. Все облигационные займы ГДЗБ гарантировались государством.

К 1 января 1905 г. на ГДЗБ приходилось 30% от общего количества заложенной земли. Под залог этой земли было выдано ссуд на сумму 717 млн. руб. В дальнейшем многие помещики, напуганные революцией, стали распродавать свои земли. Доля ГДЗБ в общем объеме ипотечных операций в стране существенно сократилась.

Произошедшая после революции национализация недвижимости, установление монополии государства на ссудный капитал и банковское дело привели к упразднению успешно функционирующей системы ипотечного кредитования. Затем были ликвидированы частные земельные банки, а также городские кредитные общества, сословные банки. Все ценные бумаги, выпущенные ипотечными кредитными учреждениями, были аннулированы. В советское время ее восстановление было невозможно. Только по прошествии 70 с лишним лет ипотечное кредитование в России стало возрождаться.

5. Ипотечное кредитование на современном этапе

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения. В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.[2,c.67-70]

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

* преодоление рисков ипотечного кредитования;

* повышение доступности кредита для населения;

* привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют. В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции). Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано, прежде всего, резким ростом (в связи с инфляцией) в 1993г. банковских процентных ставок по кредитам. Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем.

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой о предоставлении кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.

Неоправданно рискованная политика ипотечных институтов, осуществляемая в неблагоприятных экономических условиях, была несовместима с сохранением ими финансовой устойчивости. Кроме того, ухудшению финансового состояния банков способствовали злоупотребления недобросовестных заемщиков, которые в условиях неразвитого законодательства часто оставались безнаказанными. В связи с этим значительное число банков, пытавшихся заниматься ипотечным кредитованием, или разорились. Таким образом, ипотечное кредитование прошло длительный путь своего становления и развития. В России оно развивалось не просто, имело свои особенности и проблемы.[13,c.121-125]

2. Процедура оформления ипотечного кредита