Залоговое имущество

6

1. Общие положения

Разработанный документ (далее Рекомендации) предназначен для независимых оценщиков и сотрудников кредитных организаций, участвующих в процессе оценки имущества для целей обеспечения кредитования.

Рекомендации охватывают общие вопросы оценки имущества, предназначенные для обеспечения обязательств хозяйствующих субъектов. Документ разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и содержит рекомендации, обусловленные спецификой определения залоговой стоимости имущества.

Цель разработки Рекомендаций - обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов определения залоговой стоимости субъектами оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Используемые термины

Банк - кредитная организация.

Оценщик - физическое лицо или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков.

Имущество - это: 1. совокупность имущественных прав и обязанностей, принадлежащих физическому или юридическому лицу; 2. совокупность только имущественных прав (например права требований кредитора); 3. вещь или совокупность вещей, например предмет купли-продажи, имущественного найма или поставки.

Рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Залоговая стоимость:

- согласно государственного стандарта СТ РК 1127-2002 - это стоимость имущества, обеспечивающая получение кредита.

- согласно разработанного Проекта Государственного стандарта оценки ГСО РК 02-2010 - это стоимость имущества, являющегося предметом залога, определенная как доля от рыночной стоимости залогового имущества путем осмотрительного анализа будущей его реализуемости с учетом:

- текущей активности и тенденций конъюнктуры на общем и местном рынке;

- прошлого, текущего и ожидаемого будущего спроса на имущество данной категории в рассматриваемой местности;

- потенциального и вероятного спроса на альтернативное использование;

- текущей рыночной реализуемости заложенного имущества, а также вероятности ее поддержания;

- воздействия на стоимость залога любых будущих событий, которые можно предвидеть на дату оценки.

Отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона.

Заказчик - физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика.

2. Общие требования к оценке для целей залога

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Потребителями оценки для целей кредитования в стандарте определены кредитные организации.

В требованиях МСО можно выделить следующие основные критерии.

1. В случае определения рыночной стоимости методология оценки потенциального предмета залога должна быть жестко привязана к реальной рыночной ситуации и содержать минимум допущений и предположений субъективного характера. В международных стандартах указывается, что метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Подход при оценке для целей залога неприменим, если Оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком, соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям.

2. В стандартах четко оговаривается, что допущение о непрерывности действующего бизнеса, используемое как базовое при оценке для целей финансовой отчетности, неуместно при оценке для целей залога. Стандартами рекомендуется объекты имущества, занимаемые собственниками, оценивать для целей залога как оставленные собственниками. Т.е. любое преимущество, связанное с конкретным собственником объекта должно быть исключено. Например, если собственник, закладывающий свою недвижимость, пользуется льготными условиями по оплате коммунальных услуг, то при оценке объекта следует ориентироваться на рыночный уровень расходов.

Одним из критериев при определении применимости для Банка используемых Оценщиком методов оценки рыночной стоимости должно являться применение оценщиком не менее двух методик оценки по виду обеспечения. Выбор методики и метода оценки должен зависеть от объекта оценки и рыночной конъюнктуры на момент оценки.

При оценке специализированного имущества (условно-ликвидное) необходимо учитывать, что ликвидность подобных объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы, в состав которой они входят.

При оценке объектов приносящих доход стандарты обязывают Оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме «действующего предприятия» и объекта, на котором:

бизнес прекращен;

запасы вывезены;

лицензии / сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования;

имущество пострадало от нецивилизованного обращения;

либо существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования. В данном случае международные стандарты сразу ориентируют Оценщика на анализ дефолтной ситуации.

При проведении оценки доходным методом следует обратить внимание на важные факторы:

- ограниченность срока жизни Объекта оценки при определении прогнозного периода;

- выбытие природных ресурсов‚ используемых в деятельности Объекта оценки;

- воздействие рыночных факторов (колебания цен на основную продукцию Объекта оценки‚ инфляции и т.п.);

Кроме того, при оценке имущества доходным методом необходим тщательный правовой анализ сделок с поставщиками и потребителями продукции.

3. Стандарты указывают на то, что в случае, когда имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости. Тем не менее, базой расчета стоимости для целей залога является, прежде всего, существующее использование имущества.

3. Информация об имуществе при определении его залоговой стоимости

4. При рассмотрении имущества в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта, которые необходимы оценщику при рассмотрении отчета:

- ликвидность;

- стоимость;

- значимость (существенность) актива для бизнеса собственника;

- прогноз изменения стоимости предмета залога во времени;

- определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.

5. Ликвидность

Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств, банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т.е. его ликвидность.

Ликвидность потенциального предмета залога - наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл.1).

Таблица №1

Основное назначение предложенной градации - последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается, прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной стоимости. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость достаточно невелик.

6. Стоимость

Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано стандартами базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная Оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае, если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости.

7. Значимость актива для бизнеса собственника

С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря - значимость для бизнеса предприятия-залогодателя.

Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы «Значимое» имущество и «Не значимое» имущество.

К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность.

К группе «Не значимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии.

Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки.

8. Прогноз изменения стоимости

Поскольку моменты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5 - 7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т.е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т.п.).

Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт, должно быть оговорена в Задании на оценку.

9. Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.

Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки, могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. В части, относящейся к работе Оценщика в перечень издержек, подлежащих оценке может включать в себя:

- Эксплуатационные расходы за определенный временной период;

- Расходы на демонтаж и транспортировку;

- Расходы на консалтинг и посреднические услуги;

- Иные издержки, специфичные для отдельных видов активов.

Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию.

Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости не предписывается стандартами. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность Оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку.

4. Риски, связанные с определением стоимости имущества

10. Главным принципом управления рисками обеспечения является их идентификация и строгое соблюдение установленных процедур, требований, направленных на снижение рисков при принятии и мониторинге имуществом, предоставленным в залог банку.

Определяются следующие виды рисков, связанные с имуществом, предоставленным в залог банку:

- риск неправильной оценки вида имущества - риск, связанный с достоверностью и объективностью оценки;

- риск обесценивания имущества - риск связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога во время срока действия договора залога. Стоимость предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону, при этом чаще всего изменение происходит именно в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом самого предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости предмета залога может привести к тому, что в случае необходимости его реализации Банк не сможет полностью вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

- риск утери (или повреждения) заложенного имущества - риск, связанный с владением, надлежащим хранением и эксплуатацией имущества, с полной или частичной потерей предмета залога своих качественных свойств, что в итоге приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога;

- риск обесценения заложенного имущества - риск, связанный со снижением рыночной стоимости данного имущества;

- риск недостаточного срока экспозиции имущества - риск, связанный со спецификой принятия в залог отдельных видов активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости;

- риск юридических проблем в оформлении имущества - риск, который основан на возможных юридических и законодательных трудностях для оформления предлагаемого Обеспечения;

- риск сложности контроля имущества - риск, связанный с надлежащим контролем сохранности количественных и качественных характеристик имущества;

- риск недостаточности информации на момент оформления имущества в залог и (или) принятия гарантии (кроме Правительства Республики Казахстан, банков) - риск, основанный на возможном наличии у гаранта, залогодателя требований третьих лиц, которые не были учтены на момент оценки либо наличие у предмета залога характеристик, которые не были выявлены на дату оценки, например, скрытых дефектов, конструктивных особенностей и обременений правами третьих лиц либо;

- риск низкой ликвидности имущества - риск, связанный с покупательской привлекательностью отдельных видов активов, которые невозможно реализовать в течение достаточно короткого периода времени с минимальной потерей в стоимости;

- риск низкой надежности гаранта, поручителя - риск, связанный с ухудшением финансового состояния и не возможностью удовлетворения требования Банка;

- риск невозможности взыскания имущества и (или) гарантии - риск, связанный с отсутствием доступа в место хранения предмета залога, самого предмета хранения в определенном договором месте и юридических оснований для обращения взыскания либо наличием ареста банковских счетов и (или) требований третьих лиц;

- риск признания сделки недействительной - риск, подразумевающий наличие существенных нарушений, допущенных в процессе оформления залоговых правоотношений, в результате которых стало возможным признание договора залога недействительным или отказ в его регистрации;

- риск низкой собираемости предмета залога - риск, связанный с вероятностью обращения взыскания на заложенное имущество, а также его реализацией с учетом возможного противодействия со стороны недобросовестного залогодателя, в том числе в части оформления залога и его сохранности.

5. Рекомендации по определению залоговой стоимости имущества

11. Залоговая стоимость имущества определяется на основании определенной независимыми оценщиками рыночной стоимости с учетом понижающих коэффициентов ликвидности.

Понижающие коэффициенты ликвидности / уровня надежности, являющихся индикативными параметрами определения вида имущества, а также критерии снижения данных коэффициентов с учетом обоснования ликвидности обеспечения, факторов изменения рыночной стоимости во времени, возможной длительности реализации предмета залога, рисков проекта, месторасположения и иных характеристик вида обеспечения, устанавливаются в соответствии с Таблицей №3.

Таблица №3. Индикативные параметры коэффициентов ликвидности / уровня надежности, применяемые для определения залоговой стоимости

6. Рекомендации к составу и качеству работ при проведении оценки

12. Общие рекомендации к содержанию отчета по оценке для целей залога включают в себя информацию по следующим пунктам:

- сведения о назначении оценки. От назначения оценки зависит структура отчета, применяемые методы и способ согласования результатов оценки;

- анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;

- ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;

- потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;

- текущая ликвидность (рыночная реализуемость) имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;

- степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);

- подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

- правовые аспекты: регистрация прав собственности на объект оценки и другое имущество‚ наличие лицензий и иных разрешительных документов в случае необходимости‚ требования третьих лиц‚ споры (в том числе и судебные)‚ аресты‚ обременения‚ сервитуты‚ анализ сделок и др.

Для достижения достоверности оценки расхождения в результатах стоимости не должна превышать:

- 10% - для простых объектов;

- 20% - для сложных объектов.

13. Отдельно можно выделить требования к Оценщику.

Полномочия и ответственность Оценщика должны быть ясны как самому Оценщику, так и его клиенту. Оценщики должны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и Оценщиком.

При проведении оценки с целью предоставления кредита Оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.

Важно, чтобы Оценщик обладал соответствующим опытом работы в области оценки того или иного вида актива, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.

Стандарты обязывают Оценщика быть компетентным в понимании процесса кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа.

7. Рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки

14. Следует учитывать, при оценке для целей залога к независимости, принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика.

Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка.

Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика.

Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг.

Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений Банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика.

Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации подлежит согласованию с заказчиком и банком.

Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки.

При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка.

15. Для преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник Банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и, в какой-то степени защищает Оценщика.

Для случая, когда банк выступает созаказчиком общий алгоритм взаимодействия представлен в таблице №2.

Таблица №2.

Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами.

Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой Банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы.

Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе. Это позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности.

В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета.

Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог Банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация Банку понесенных затрат возможна по договоренности между Банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме.

Тесные партнерские отношения Оценщика и Банка - гарантия эффективного бизнес-процесса.