Различают четыре стадии проведения аукционов:

· подготовка аукциона;

· осмотр товаров;

· аукционный торг;

· оформление и исполнение аукционной сделки.

В период подготовки аукциона, который иногда длится несколько месяцев, владелец товара доставляет его на склад организатора аукциона. В течении подготовительного периода проводится подготовка товара к реализации, составляются каталоги, осуществляется, рекламна деятельность.

Подготовка, например, пушного аукциона начинается за два-три месяца до предстоящего аукциона. Владелец, желающий реализовать свой товар на аукционе, доставляет его на склад аукционной компании. Специалисты аукционной компании производят необходимую сортировку и подборку товара по возможно однородным качественным признакам. Рассортированный товар разбивается на партии, которые называются лотами. В лот подбирается товар, однородный по качеству: чем ценнее шкурки, тем их меньше в лоте. Например, лот белки, как правило, состоит из 3 тыс. шкурок, норки - 150-350 шкурок, каракуля сырого - 300-700 шкурок, соболя - 5-50 шкурок. Каждому лоту присваивается номер, под которым он заносится в каталог данного аукциона с указанием сорта и количества единиц товара в данном лоте.

Одновременно с подготовкой аукционных лотов и образцов подготавливается каталог, Каталог содержит перечень всех лотов, предлагаемых к продаже на аукционе, с указанием номера каждого из них, сорта и количества единиц товара в каждом лоте.

В начале каталога обычно помещается оглавление с обозначением общего количества различных видов пушнины, предназначенных для продажи. Далее следуют условия аукционной продажи. В этих условиях указан порядок осмотра товаров, порядок продаж и фиксации цен, порядок заключения контрактов, право продажи товара третьим лицам, порядок снятия товара с торгов, порядок оплаты аукционных товаров с указанием банков, через которые должно производиться открытие аккредитивов и оплата. В условиях указывается, какой процент взимается с купленных товаров в пользу администрации аукциона, и устанавливается порядок времени разрешения споров между сторонами. В каталоге сообщается дата открытия аукциона и его продолжительность, место проведения аукциона время, установленное для осмотра товаров, время проведения торгов, а так же последний день платежа за приобретенные товары.

В подготовку аукциона входит также оповещение возможных покупателей о месте и времени проведения аукциона, о количестве и ассортименте товаров, предлагаемых на аукционе. Для этого за полтора-два месяца-до начала аукциона в общей и специальной прессе помещаются рекламные объявления, в которых указываются дата и место проведения аукциона, и примерные количества товаров, предлагаемых к продаже. Постоянным и возможным покупателям аукционные компании высылают рекламную брошюру-проспект, в которой указываются основные условия данного аукциона и прилагается приглашение принять участие в торгах.

Осмотр товаров покупателями, предполагающими принять участие в аукционном торге, - это вторая стадия в проведении аукциона Осмотр товаров обычно начинается за неделю или за 10 дней до открытия торгов. Количество дней, отведенных для ознакомления с аукционной коллекцией, зависит от ее размеров и от рациональной организации осмотра. Сокращение сроков, отводимых для осмотра, достигается путем совершенствования оборудования залов, где проводится осмотр товаров (установка удобных вешалок для пушнины, специальных столов для осмотра образцов, ламп дневного освещения, штор на окнах, подвижных тележек для образцов).

Предварительный осмотр товаров, как уже говорилось, является обязательным, так как по условиям аукционного торга претензии в случае обнаружения дефектов в товаре (кроме скрытых) после покупки не принимаются. Осмотр товаров проводится в специальных помещениях, где размещаются отобранные от каждого лота образцы товаров. Образцы должны полностью отражать все особенности товара в представляемом ими лоте. Организаторы аукциона несут за это ответственность.

Покупатели внимательно осматривают эти образцы и делают в каталоге отметки о понравившихся им лотах и цене, которую они могли бы за них уплатить. Покупатель может ознакомиться не только с образцами, но и со всем лотом, но обычно он этого не делает, доверяя организаторам аукциона, за исключением дорогих шкурок, которые покупатель осматривает полностью в лоте.

Аукционный торг является третьей стадией в проведении аукциона. Он открывается в заранее назначенный день и час и проводится обычно в специальном аукционном зале, имеющем вид амфитеатра. За столом на возвышении перед покупателями располагается президиум аукциона - аукционист, ведущий продажу, и его помощники, в задачу которых входит наблюдение за поведением покупателей, принимающих участие в торге. Над столом вывешивается табло, где загораются порядковые номера предлагаемых к продаже лотов. Покупатели размещаются за отдельными столами или рядами, расположенными амфитеатром. Перед каждым покупателем устанавливается номер, под которым он зарегистрирован на данном аукционе.

Техника проведения аукциона сводится к следующему. Аукционист объявляет номер очередной партии лота предлагаемого к продаже, и одновременно с этим, на специальном табло загорается названный номер. Аукционист называет продажную исходную цену, которая обычно является примерной рыночной ценой, существовавшей в до аукционный период. Если никто из покупателей не подаст ему знак поднятием руки или карандаша, кивком головы или выкриком «да» о своем согласии купить товар, аукционист снижает цену до тех пор, пока один из покупателей не выразит свое желание купить его. Если один или несколько покупателей подадут знак о своем желании купить данный лот, аукционист повышает цену.

Существуют два способа повышения цены - гласный и негласный. При гласном способе аукционист объявляет номер лота, выставляемого на продажу, называет начальную цену и спрашивает: «Кто больше?» Покупатель, желающий приобрести лот по более высокой цене, называет новую цену, которая выше предыдущей на величину не ниже минимальной надбавки, указанной в правилах проведения торгов. Аукционист называет номер покупателя, под которым он зарегистрирован на аукционе, новую цену лота и снова задает вопрос: «Кто больше?» Если после троекратного повторения вопроса не следует нового предложения, аукционист ударяет молотком, подтверждая продажу лота покупателю, который последним назвал наивысшую цену. При негласном способе покупатели подают аукционисту условный знак о согласии поднять цену. Надбавка к цене стандартна, оговорена в правилах торгов и составляет, например, при цене до 10 долл.-10 центов, при цене свыше 10 долл. - 25 центов. Покупателю, купившему первый лот в стренге и желающему приобрести по той же цене другие лоты из данной партии (стренга), дается предпочтение перед другими покупателями.

Заключительная стадия аукциона состоит в оформлении аукционной сделки и сдаче товара покупателю. Во время аукциона или на следующий день администрация аукциона вручает покупателю контракты на купленный товар; эти контракты подписываются покупателем и являются для него обязательными. Контракт имеет типовую форму. В контракте указывается наименование фирмы-покупателя, наименование товара, номер лота, количество товара, цена за единицу товара и общая сумма сделки. Покупатель также указывает в контракте, на чье имя необходимо выписать смету, куда и каким видом транспорта отправить товар. Покупатель подписывает контракт и возвращает его в контору аукциона, оставив себе копию. На основании контракта выписывается счет, который оплачивается покупателем. Немедленно после подписания контракта покупатель выписывает письменное поручение об отправке товара, в котором указывается, как следует замаркировать товар, точный адрес, по которому необходимо отправить товар, порядок страхования товара. Платеж за проданный на аукционе товар обычно осуществляется по частям: 30-35 % вносятся при подписании контракта, а остальная сумма - при получении товара или после его отгрузки, но не позднее установленного срока. По условиям большинства аукционов запрещается перепродажа товара покупателем до полной его оплаты. Это гарантирует продавца от неоплаты проданных лотов, что потребовало бы их хранения до следующего аукциона.

Сроки вывозы товара с аукционного склада зависят от вида товара. Некоторые виды товаров - цветы, овощи, рыба и другие скоропортящиеся товары вывозятся немедленно после оформления контракта, некоторые - через 2-3 недели в зависимости от условий аукционной торговли.

Итак, можно сказать, что «в результате проведения торгов между победителем и организатором торгов, устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства, победитель торгов имеет право требовать заключения с ним договора». Вестник ВАС РФ. 1994г. №2. стр.54

Следует также добавить, что «незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными». Там же.

1.6 Преимущественное право покупки

«Преимущественное право покупки - это право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её». Додонов В.Н. и др. Большой юридический словарь - Москва, издательство «Инфра-М», 1999г. - стр. 535

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяц, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка права преимущественной покупки не допускается.

Глава 2. Практическая часть

Продажа предприятий в нашей стране началась после принятия Указа Президента РФ «О мерах по поддержке и оздоровлению несостоятельных государственных предприятий (банкротов) и применении к ним специальных процедур» от 14 июня 1992г. №623.

Основаниями для признания государственного предприятия банкротом согласно Указу признавались: невыполнение им в течение 3 месяцев своих обязательств перед бюджетом (кроме предприятий, получивших в установленном порядке инвестиционный налоговый кредит) и не обеспечение выполнения требований юридических и физических лиц, имеющих к нему имущественные претензии, в течение 3 месяцев со дня наступления срока их исполнения; наличие долговых обязательств на сумму, превышающую двух кратную стоимость имущества предприятия.

Указ предусматривал процедуру санации (оздоровления) предприятия. Когда это не помогало, санация могла быть досрочно отменена, предприятие объявлялось банкротом, после чего назначался конкурс по продаже предприятия и его имущества (п. 23 Указа). В отсутствие Закона о банкротстве Указ создавал правовую базу ликвидации и продаже предприятий и их имущества.

Применение такой упрощенной формы банкротства не всегда давало веские основания для продажи предприятий, поэтому применение Указа сводилось в основном к процедуре санации экономического и финансового состояния предприятий - банкротов, что продляло им жизнь за счет государственных финансовых вливаний.

К процедурам банкротства были отнесены ликвидация предприятия - должника по решению арбитражного суда; добровольная ликвидация; ликвидация, которая могла осуществляться в процессе конкурсного производства.

Под продажей предприятий - должников с сохранением юридического лица понимается продажа его имущества, а также имущественных и личных неимущественных прав предприятий в полном объеме, осуществляемая в соответствии с процедурой, установленной Положением. Правом участия в конкурсе обладают любые физические и юридические лица (в том числе и иностранные), не являющиеся ограничиваемыми лицами, своевременно подавшие документы и внесшие в установленном порядке залог (задаток) в размере 100 процентов начальной цены предприятия.

Обязательными условиями конкурса признавались: погашение не менее 20 процентов просроченной кредиторской задолженности предприятия - должника в срок не более одного месяца со дня заключения договора купли - продажи; обязательство по реорганизации предприятия - должника в месячный срок с момента заключения договора купли - продажи. В условия конкурса могли также включаться: сохранение деятельности предприятия по производству отдельных видов товаров (работ, услуг) - исключительно на основании ходатайства антимонопольных органов в случае, если по этим видам товаров (работ, услуг) предприятие - должник занимает доминирующее положение на соответствующем товарном рынке; сохранение численности рабочих мест - исключительно на основании ходатайства местной администрации в случае, если предприятие является градообразующим; объем инвестиций в предприятие. Этот перечень условий конкурса являлся исчерпывающим, то есть не допускающим предъявление каких-либо иных условий.

Как оценить продаваемое предприятие? На этот вопрос сегодня затрудняются ответить даже специалисты по продаже недвижимости. Отечественные предприятия отличаются значительной спецификой - например, на многих из них наряду с основной продукцией выпускается мебель, детские коляски, различные игрушки, бытовая техника и другие товары, которые, не относясь основному производству, могут быть более рентабельны, чем продукция основного производства.

«Генеральный директор Федерального института сертификации и оценки интеллектуальной собственности и бизнеса Б. Леонтьев считает, что сложившиеся в зарубежной практике оценки стоимости предприятий, границы стоимости предприятий применимы к отечественным аналогам с большими оговорками. Например, хлебопекарня стоит 15 процентов годового объема продаж плюс стоимость оборудования и товарных запасов, аптека - 75 процентов годовой выручки, бухгалтерская фирма - 90 - 150 процентов годовой выручки, а таксопарк - 80 процентов скорректированной прибыли». «Экономика и жизнь» - 1997г. №1, стр.39 Такая оценка весьма условна. Она не отражает финансовое состояние предприятия - должника, от продажи которого необходимо выручить деньги для удовлетворения требований кредиторов, выплатить заработную плату, пособия сотрудникам и т.п.

Если приобретенное предприятие имело просроченную задолженность перед его покупателем, то соответствующие обязательства должны были считаться надлежащим образом исполненными и засчитываться в суммарный объем погашения покупателем просроченной кредиторской задолженности предприятия - должника.

Если конкурс по продаже предприятия - должника не состоялся либо результаты его проведения аннулированы и не принято решение о проведении повторного конкурса, продаже подлежали активы предприятия - должника.

Договор купли - продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех видов долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет за собой его недействительность. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ. Этот Закон действует с 30 января 1998г.

Обычно продаются предприятия с весьма изношенным и устаревшим оборудованием, со зданиями и сооружениями, пришедшими в ветхое состояние, поэтому покупателей нередко в большей степени интересует не само предприятие, а занимаемая им земля. Ради этого покупатель соглашается с недостатками самого предприятия, хотя на основании ст. 565 ГК он вправе потребовать замены оборудования или другого имущества, входящего в состав предприятия, или уменьшения покупной цены. Но на практике это мало выполнимый вариант, поскольку на многих предприятиях износ основных фондов достигает 70 и более процентов, а оборудование вообще непригодно для выпуска продукции или товаров.

Довольно часто встречается и другая крайность: пытаются акционировать или продать тем, кто больше даст, хорошо работающие предприятия, оснащенные добротным оборудованием. Это распространяется и на предприятия военно-промышленного комплекса, где есть все для выпуска продукции гражданского назначения. Их пытаются незаконно приватизировать, разорить, а затем продать. Такая же судьба и у некоторых предприятий, выпускающих гражданскую продукцию.

Так, в августе 1996 г. прекрасно работавшее, оснащенное современной техникой предприятие кондитерского объединения «Спутник» (г. Хабаровск) после «приватизации» допустило к своим акциям компанию «Авалон», которая стала скупать их в пользу Венчурного фонда Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), в то время как «Спутник» успел задолжать банкам по кредитам 45 миллиардов (неденоминированных) рублей. Краевая газета «Тихоокеанская Звезда» 21 ноября 1997 г. писала, что это чревато полным крахом лучшего предприятия на Дальнем Востоке.

В Хабаровском крае аналогичная история произошла и с другими предприятиями, в том числе и со знаменитым заводом «Дальдизель», который выпускал ежегодно по 1000 отличных судовых двигателей, а также различного класса морские и речные суда. После приватизации в 1993 г. сделали только 568 дизелей, а в 1997 г. на заводе собрали всего 100 моторов. Производство сократилось в 10 раз!

«Спутник», «Дальдизель» и их собратья по несчастью оказались на грани банкротства и продажи.

Нередко под видом покупки предприятий приобретают землю, на которой предприятие находится. Так, весной 1996г. Фонд государственного имущества Хабаровского края выставил на продажу кирпичный завод №1, продукция которого была нарасхват, когда интенсивно велось строительство жилья. Завод продали без условия сохранения профиля его деятельности, так как к моменту продажи предприятие фактически не работало уже три года. По условиям конкурса покупатель должен был заплатить до 8 мая 1996г. 186210000 рублей (неденоминированных) и в течение года рассчитаться с работниками завода. Некий А. (российский гражданин китайского происхождения), согласившись с условиями конкурса, заключил от имени ИЧП «ХУ АИ ФУ Хаолин» с Фондом имущества договор купли - продажи завода. О выпуске кирпича предприниматель не думал, но его прельщали 8,6 га хабаровской земли, где можно было поставить теплицы и круглый год выращивать на продажу овощи. Он планировал разместить на заводской территории ярмарки, построить цех по переработке овощей и мебельный цех, устроить промтоварный рынок для приезжих китайцев.

Прав на землю этот покупатель не приобрел, поскольку в договоре такое право не было оговорено, поэтому 5 сентября 1996г. он заключил с администрацией города договор на аренду земли, где сейчас осуществляет свои замыслы. Согласно ст. 565 ГК РФ в этом случае покупатель вправе расторгнуть договор купли - продажи кирпичного завода и вернуть то, что он заплатил, но доказать, что кирпичный завод был при покупке непригодным для выпуска кирпича, покупатель в суде не смог бы. Правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или расторжении договора купли - продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору продажи предприятий, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК).

В качестве примера продажи имущества обанкротившегося предприятия, я приведу продажу имущества «ОАО Екатеринбургский макаронный завод». Данная информация размещена в свободном доступе в интернете, в частности, на сайте www.arbitr.ru.

2.2 Информация о проведении публичных торгов по продаже имущества предприятия - ОАО «Екатеринбургский макаронный завод»

Внешний управляющий ОАО «Екатеринбургский макаронный завод» Лазарев Д.В., действующий на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2001 г. по делу №А60-8204/2001-С1, извещает о проведении публичных торгов по продаже имущества предприятия - ОАО «Екатеринбургский макаронный завод» в форме открытого аукциона.

Организатор торгов: Арбитражный управляющий Лазарев Дмитрий Вениаминович (лицензия арбитражного управляющего второй категории серии АЭ №000727, выдана Федеральной службой России по финансовому оздоровлению и банкротству 27 октября 2000 года, регистрационный №0000001504).

Торги будут проходить: 8 февраля 2002г. в 12 часов местного времени по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 85, офис №313/5.

ПРЕДМЕТ ТОРГОВ

На торги выставляется имущество предприятия - ОАО «Екатеринбургский макаронный завод» общей стоимостью 5181112 (пять миллионов сто восемьдесят одна тысяча сто двенадцать) рублей, разделенное на 31 (тридцать один) лот.

Аукцион является открытым по составу участников.

Ознакомиться с объектами продажи можно с 21 января по 4 февраля 2002г. по предварительной записи по телефону /3432/ 53-62-27 (Коньшина Наталья Борисовна).

Стоимость имущества определена как максимальная цена из двух: балансовой и рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком.

Аукцион проводится путем поэтапного повышения цены при шаге аукциона - 5 % от стартовой цены лота.

Сумма задатка перечисляется на счет организатора аукциона по реквизитам:

Получатель - ОАО «Екатеринбургский макаронный завод», ИНН 6660000505, Р/счет 40702810700000005892 а 000 «Уральский банк реконструкции и развития» г.Екатеринбурга, БИК 046577795. К/счет 30101810900000000795, Наименование платежа - «Задаток для участия в аукционе по лоту №_(указывается номер лота)».

К участию в аукционе допускаются заявители, задаток от которых поступил на указанный выше расчетный счет ОАО «Екатеринбургский макаронный завод» не позднее, чем за 3 дня до даты проведения аукциона.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наибольшую цену. Победитель торгов на основании протокола, подписываемого по результатам аукциона организатором торгов и победителем аукциона, самостоятельно и за свой счет оформляет документы, необходимые для перехода прав собственности на имущество, выставляемое на торги. Организатор торгов информирует, что на часть имущества, выставляемого на торги, отсутствуют правоустанавливающие и иные документы.

Организатор вправе отказаться от проведения торгов в любое время либо снять с торгов отдельные лоты.

Ознакомление с имеющимися у внешнего управляющего Положением о проведении аукциона, которым установлены правила его проведения, с документами по предмету аукциона, формой заявки и перечнем документов, обязательных для признания лица участником аукциона, производится по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 85, оф-313/5 с 15 до 17 часов по рабочим дням. Тел.: /3432/ 53-62-27 (Коньшина Наталья Борисовна).

Заявки на участие в аукционе с обязательным приложением документов, перечень которых определен в Положении о проведении аукциона, принимаются по тому же адресу с 14 января 2002г. по 4 февраля 2002г. с 15 до 17 часов по рабочим дням.

Адрес для почтовых отправлений: 620219г. Екатеринбург, ГСП - 140, с пометкой: «Внешнему управляющему ОАО «Екатеринбургский макаронный завод» Д.В. Лазареву.

Итоги аукциона: по итогам аукциона, все лоты (кроме лотов № 3.3; 3.4; 3.12; 3.13.) были приобретены ООО «Екатеринбургхлеб», которое и оказалось победителем аукциона.

Кроме ООО «Екатеринбургхлеб», в аукционе приняли участие ОАО «Макфа» и ЗАО «Уральские пельмени».

2.3 Опись продаваемого имущества и итог продаж

Итак, нами были рассмотрены следующие вопросы: понятие оферты, раскрыто понятие и содержание договора купли-продажи, торги (открытые, закрытые, торги в форме аукциона), а также вопрос о преимущественном праве покупки.

Так, под офертой понимается достаточно определённое и содержащее все существенные условия предложение одной из сторон заключить договор.

Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Понятие договора купли продажи содержится в в п.1 ст.454 ГК. В ней говориться, что «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В этом определении договора купли-продажи воспроизведена формулировка, столетиями применявшаяся в гражданском праве