Содержание

• Введение
• 1 Понятие методов кредитования
• 2 Особенности методов кредитования
• 2.1 Общие положения
• 2.2 Постоянный ипотечный кредит
• 2.3 Кредит с обратным аннуитетом
• 2.4 Канадский ролловер
• 2.5 Кредит с добавленной процентной ставкой
• 3 Виды кредитования недвижимости в особых целях
• 3.1 Методы финансирования нового строительства
• 3.2 Методы финансирования строящегося жилья
• 3.3 Методы финансирования проектов по освоению земли
• 3.4 Финансирование недвижимости продажей в рассрочку
• 4 Проблемы развития различных методов кредитования в России
• Заключение
• Список литературы

Введение

Организация финансово-кредитного обслуживания предприятий, организаций и населения, функционирование кредитной системы играют исключительно важную роль в развитии хозяйственных структур. От эффективности и бесперебойности функционирования кредитно-финансового механизма зависят не только своевременное получение средств отдельными хозяйственными единицами, но и темпы экономического развития страны в целом. Вместе с тем, эволюция кредитной системы и кредитного дела в полной мере определяется экономической ситуацией в стране, господствующими формами и механизмом хозяйствования. Каждому этапу историко-экономического развития народного хозяйства соответствуют свой тип организации кредитного дела, своя структура кредитной системы, отвечающие соответствующим потребностям в кредитно-финансовом обслуживании отдельных звеньев экономики

Механизм функционирования кредитной системы постоянно меняется под влиянием изменений ее оргструктуры, организационно-правовых форм осуществления кредитных операций, форм и методов кредитования и кредитно-расчетных отношений.

До 1987 г. кредитная система СССР включала три банка-монополиста (Госбанк СССР, Стройбанк СССР и Внешторгбанк СССР), а также систему гострудсберкасс, Главенствующее положение в кредитной системе занимал Госбанк СССР. Данной структуре кредитной системы соответствовала модель кредитования хозяйствующих субъектов, основанная на административно-командных методах управления кредитом в условиях жестко централизованной экономики. Подобная модель, мобилизуя и перераспределяя временно свободные денежные средства населения и предприятий, являлась формой финансирования хозяйственных единиц. Ее экономическая сущность заключалась в предоставлении ссуд предприятиям "под план", исходя из плановых и фактических потребностей последних в денежных средствах. Реализация кредитной системы началась в 1987 г. Предусматривались изменения организационной структуры банковской системы, повышение роли банков, усиление их влияния на развитие народного хозяйства, превращение кредита в действенный экономический рычаг.

На первом этапе реорганизации была создана новая структура государственных банков. Модель реорганизации включала:

создание двухуровневой банковской системы (Центрального эмиссионного банка и государственных специализированных банков, непосредственно обслуживающих хозяйство);

перевод специализированных банков на полный хозрасчет и самофинансирование;

совершенствование форм и методов кредитных отношений с предприятиями различных отраслей хозяйства.

Центральное место в кредитной системе страны должен был занять Государственный банк. Ранее выполнявшиеся им функции по кредитованию предприятий и организаций различных отраслей народного хозяйства и осуществлению расчетов между ними были переданы соответствующим специализированным банкам.

Таким образом, предполагалось отделить эмиссионную деятельность банков от деятельности по кредитованию хозяйства. На Государственный банк возлагались функции координатора деятельности специализированных банков и проведение единой для всех банков государственной денежно-кредитной политики. Другие банки специализировались на обслуживании народно-хозяйственных комплексов (Промышленно-строительный банк СССР - Промстройбанк СССР; Агропромышленный банк СССР - Агропромбанк СССР; Банк жилищно-коммунального хозяйства и социального развития СССР - Жилсоцбанк СССР) или на обслуживание отдельных видов деятельности (Банк трудовых сбережений и кредитование населения - Сбербанк СССР, Банк внешнеэкономической деятельности СССР - Внешэкономбанк СССР).

Главным мотивом преобразований было стремление приблизить банки к интересам хозяйства. Реорганизация в определенной степени активизировала банковскую деятельность. Но она не могла коренным образом изменить ситуацию, поскольку по существу не затрагивала экономические отношения. Не изменились принципиально кредитные отношения: продолжалось кредитование в полуавтоматическом режиме, сохранился административный метод распределения кредитных ресурсов, не была ликвидирована монопольная структура банковской системы, произошло лишь разделение сфер влияния спецбанков по ведомственному принципу, что делало невозможной конкуренцию между ними. Целесообразность и выгодность предоставления средств в ссуду не стали критериями в деятельности банков. Объективно был необходим второй этап банковской реформы, направленный на комплексную реконструкцию системы экономических отношений в области кредита . Он был начат в 1988 г. созданием первых коммерческих банков, призванных стать фундаментом для формирования рыночных отношений и структур в банковской сфере. Создание такого рынка стало означать замену административно-командных отношений на гибкие экономические методы перемещения финансовых ресурсов в сфере наиболее эффективного применения.

Коммерческий статус дает банку значительную самостоятельность в определении целей, условий и сроков кредитования, уровня процентных ставок, развитии разнообразных форм банковской деятельности, в использовании полученной прибыли, определении штатов и уровня оплаты труда своих работников, укреплении материально-технической базы и решении других вопросов.

В целях создания системы денежно-кредитного регулирования, адекватной складывающимся рыночным отношениям, были изменены статус Государственного банка и его роль в экономике страны. Банк был выведен из подчинения правительству и получил, таким образом, необходимую независимость. При обретении Россией суверенитета на базе Госбанка был создан Центральный банк России на основе концепции, принятой в странах с развитой рыночной экономикой.

В ходе второго этапа банковской реформы реорганизовалась не только структура банков, но и произошли глубокие изменения в характере кредитных отношений, утвердились новые методы кредитной работы. В результате в России законодательно сформировалась двухуровневая банковская система:

I уровень - Центральный Банк России ;

II уровень - коммерческие банки и другие финансово-кредитные учреждения, осуществляющие отдельные банковские операции (ст.2 Федерального Закона “ О банках и банковской деятельности” от 02.12.90 г. в редакции от 03.02.96 г. № 17-ФЗ). Хотелось бы обратить внимание на то, что банковская система является ключевой частью финансовой системы страны, концентрирующей основную массу кредитных и финансовых операций, но следует отметить и наличие парабанковской системы - небанковских специализированных кредитно-финансовых организаций, ведущих операции в определенных сегментах финансового рынка или ориентирующихся на обслуживание определенных типов клиентуры.

Львиная доля ресурсов банка используется для кредитования бюджета через вложения в государственные ценные бумаги.

Цель работы - изучить методы кредитования и проблемы их развития в России.

Задачи работы - рассмотреть методы ипотечного кредитования недвижимости; охарактеризовать виды кредитования недвижимости в особых целях; обозначить проблемы развития различных методов кредитования в России.

1 Понятие методов кредитования

Под методом кредитования следует понимать способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования.

В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования: по остатку и по обороту. Сущность первого из них заключалась в том, что движение кредита (т.е. выдача и погашение его) увязывалось с движением остатка кредитуемых ценностей, в качестве которых могли выступать различные товарно-материальные ценности (сырье, основные и вспомогательные материалы и т.д.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция и товары отгруженные. Рост сверхнормативных запасов вызывал потребность в кредите, а их снижение требовало его погашения в соответствующей части. При этом методе кредитования кредит носил компенсационный характер, так как возмещал хозорганам их собственные средства, вложенные в повышенные(сверх норматива) запасы ценностей и затрат.

Особенность метода кредитования по обороту состояла в том, что движение кредита определялось оборотом материальных ценностей, т.е. их поступлением и расходованием. При данном методе кредитования предоставление нового кредита и погашение задолженности по ранее выданному кредиту могли совпадать во времени. Здесь кредит носил платежный характер, так как выдача ссуд производилась непосредственно на производство платежа и , главное, в момент возникновения потребности в заемных средствах. Погашение кредита осуществлялось по завершении полного кругооборота средств заемщика в соответствии с планом реализации(товарооборота). Благодаря этому методу кредитования достигались бесперебойность и непрерывность платежного оборота хозорганов, а также постоянное участие кредита в хозяйственном обороте заемщика.

Метод кредитования по остатку потерял свое практическое значение еще в переходный к рыночным условиям хозяйствования период, так как в ходе первого этапа банковской реформы 80-х годов был завершен объективный процесс перехода от кредитования многочисленных, разрозненных объектов кредитования (как по остатку, так и по обороту) к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту. При этом кредитование по обороту приняло форму кредитования по совокупности запасов и затрат производства( в пределах заранее определенной плановой величины), на которую были переведены практически все отрасли хозяйства (с некоторыми особенностями для каждой). В современных условиях в таком порядке кредитуются государственные промышленные, транспортные, строительные, сельскохозяйственные, торговые и снабженческо-сбытовые организации.

В отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов других форм собственности, при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, опираясь на имеющийся зарубежный опыт.

Зарубежная банковская практика тоже знает два метода кредитования. Сущность первого метода состоит в том, что вопрос о предоставлении ссуды решается каждый раз в индивидуальном порядке. Ссуда выдается на удовлетворение определенной целевой потребности в средствах. Этот метод применяется при предоставлении ссуд на конкретные сроки, т.е. срочных ссуд.

При втором методе ссуды предоставляются в пределах заранее установленного банком для заемщика лимита кредитования, который используется им по мере потребности путем оплаты предъявляемых к нему платежных документов в течение определенного периода.

Такая форма предоставления кредита называется открытием кредитной линии. Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита любые расчетно-денежные документы, предусмотренные в кредитной соглашении, заключаемом между клиентом и банком. Кредитная линия открывается в основном на один год, но может быть открыта и на более короткий период. В течение срока кредитной линии клиент может в любой момент получить ссуду без дополнительных переговоров с банком и каких-либо оформлений. Однако за банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче суды в рамках утвержденного лимита, если он установит ухудшение финансового положения заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентам с устойчивым финансовым положением и хорошей репутацией. По просьбе клиента лимит кредитования может пересматриваться.

Различают возобновляемую и невозобновляемую кредитную линию. В случае открытия невозобновляемой кредитной линии после выдачи ссуды и ее погашения отношения между банком и клиентом заканчиваются. При возобновляемой кредитной линии (револьверной) кредит предоставляется и погашается в пределах установленного лимита задолженности автоматически. Кредитная линия может быть также целевой(рамочной), если она открывается банком клиенту для оплаты ряда поставок определенных товаров в рамках одного контракта, реализуемого в течение года или другого периода.

Внешне метод возобновляемой кредитной линии имеет большое сходство с отечественным методов кредитования по обороту укрупненного объекта. Поэтому не случайно коммерческие банки, обслуживающие «старую» государственную клиентуру, по отношению к этой форме кредитования стали использовать термин «открытая кредитная линия». Но между ними есть и различия. Так, зарубежные банки открывают кредитную линию только первоклассным клиентам, чего нельзя сказать о наших коммерческих банках. Кроме того, различны и способы определения лимита кредитования (заранее обусловленной границы кредита), а также несоизмерим объем платежей, опосредуемых кредитом. У нас он более значителен. Этих недостатков лишено открытие кредитной линии новым, т.е. коммерческим, структурам. Но основным методом кредитования этой клиентуры является индивидуальный подход при выдаче каждой отдельной ссуды.

Метод кредитования обусловливает форму ссудного счета, используемого для выдачи и погашения кредита. Для осуществления операций по кредитованию заемщиков учреждения коммерческих банков открывают им ссудные счета: обычные(простые) и специальные.

Специальные ссудные счета, как правило, открываются заемщиком, испытывающим постоянную потребность в банковском кредите, когда кредитом опосредуется большая часть платежного оборота хозорганов. В настоящее время по специальным ссудным счетам по обороту товарных запасов кредитуются государственные розничные и оптовые торговые организации, а также сбыто-снабженческие. Использование специального ссудного счета для предоставления кредита предполагает направление всей выручки от реализации товаров в кредит этого счета для своевременного погашения банковской ссуды и обеспечения полного участия собственных средств заемщика в воспроизводственном процессе. Таким образом, по специальному ссудному счету идут регулярные выдачи кредита и погашение. Расчетный счет выполняет здесь роль вспомагательного счета, поскольку по нему совершается ограниченный круг операций, связанных главным образом с распределением прибыли и выплатой зарплаты. Для этого периодически со специального счета на расчетный счет клиента перечисляется содержащаяся в выручке плановая доля нематериальных затрат и прибыли.

Предприятию может быть открыт только один специальный ссудный счет. Но это не исключает возможности открытия ему параллельно простых ссудных счетов, если банк сочтет необходимым прокредитовать у предприятия отдельно какие-либо товары, затраты, мероприятия.

Простые ссудные счета используются в банковской практике преимущественно для выдачи разовых ссуд. Погашение задолженности по этим счетам осуществляется в согласованные с заемщиком сроки на основании срочных обязательств-поручений.

Предприятию сразу может быть открыто несколько простых ссудных счетов, если оно одновременно пользуется кредитом под несколько объектов и, следовательно, ссуды выдаются на разных условиях, на разные сроки и под неодинаковые проценты. Такой обособленный учет ссуд имеет значение для осуществления банковского контроля за своевременным их погашением заемщиком.

Однако не исключалось ранее и не исключается сейчас применение простого ссудного счета для выдачи кредита платежного характера. Так, новым коммерческим структурам выдача кредита под открытую кредитную линию производится с простого ссудного счета. По нему осуществляется и кредитование по обороту укрупненного объекта у государственных промышленных, строительных, транспортных, сельскохозяйственных и заготовительных организаций. При этом в обоих случаях выдача платежного кредита производится периодически, по мере возникновения потребности в заемных средствах для производства платежа за товарно-материальные ценности и услуги. Но при таком режиме использования этого счета для выдачи платежных кредитов погашение образовавшейся задолженности зачислением всей выручки клиента на этот счет не производится, а осуществляется в обычном порядке, т.е. в установленные кредитным договором сроки на основании срочных обязательств-поручений.

Кредитование первоклассных платежей кредитоспособных заемщиков может производится банком с использованием единого активно-пассивного (расчетно-ссудного) счета, называемого в банковской практике контокоррентом. Этот счет является высшей формой доверия банка к клиенту. По дебету этого счета идут все платежи клиента, связанные с его производственной деятельностью и распределением прибыли, а в кредит зачисляются выручки и все другие поступления в пользу предприятия. Кредитное сальдо счета свидетельствует о наличии у предприятия в обороте в данный момент собственных средств, а дебетовое сальдо - о привлечении в оборот банковского кредита, за который взымается процент. Контокоррентный счет не исключает оформления клиентом в банке других видов банковского кредита (в основном средне- и долгосрочных), которые предоставляются с простых ссудных счетов, а зачисляются либо в кредит контокоррентного счета, либо направляются непосредственно на оплату счетов поставщиков.

2 Особенности методов кредитования

2.1 Общие положения

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

o достижение прибыльности и возвратности средств;

o сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

o защита от рисков;

o доступность заемщику условий предоставления кредита [9, 188].

В последнее время банки все активнее осуществляют нехарактерные для них операции, внедряясь в нетрадиционные для банков сферы финансового предпринимательства, включая операции с ценными бумагами, лизинг, факторинг и иные виды кредитно-финансового обслуживания, постоянно расширяя круг и повышая качество предоставляемых услуг, конкурируя за привлечение новых перспективных клиентов.

В отношении операций коммерческих банков с ценными бумагами можно отметить развернувшуюся в настоящее время дискуссию вокруг вопроса выбора модели развития рынка негосударственных ценных бумаг. На мой взгляд, в России складывается своя собственная модель рынка ценных бумаг, где при большом развитии рынка корпоративных акций, активном участии саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка ценных бумаг, развитии систем не биржевой торговли акциями, что все вместе характерно для американской модели фондового рынка присутствуют банковские участники рынка, ведущие активные операции и занимающие одни из главенствующих позиций среди субъектов рынка (черты континентальной (германской) модели развития рынка ценных бумаг). Громкое дискутирование вокруг этой проблемы уводит участников рынка, сторонних наблюдателей в сторону от существа вопросов, где, по моему мнению, являются главными - наличие нормативной базы, соответствующей нынешней стадии развития российского рынка корпоративных бумаг, а также создание и развитие необходимой инфраструктуры (депозитарии, системы биржевой и внебиржевой торговли, расчетно-клиринговые организации и т.д.)

В настоящее время можно наблюдать стремление к специализации средних и мелких кредитных учреждений. В условиях банковского кризиса они не располагают достаточными резервами, зачастую не могут погасить свои обязательства по депозитам при возрастающей сложности и конкурентности работы с физическими и юридическими лицами, поэтому терпят банкротство или переходят в разряд специализированных кредитных учреждений. Деятельность специализированных банков ориентирована на предоставление в основном одного-двух видов услуг для большинства своих клиентов. Другим типом специализации банков может служить обслуживание лишь определенной категории клиентов, либо отраслевая специализация. Наиболее ярко выражена функциональная специализация банков, так как она принципиальным образом влияет на характер деятельности банка, определяет особенности формирования активов и пассивов, построения баланса банка, а также специфику организации работы с клиентурой.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

o классический залог - имущество остается у залогодателя;

o заклад - имущество передается залогодержателю во владение;

o твердый залог - имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 1.

Рис. 1. Виды ипотечных кредитов

2.2 Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный -- самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования -- 5 лет, ставка процента -- 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. -- проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

.

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) -- на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться [1, 52].

2.3 Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств [2, 116].

2.4 Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа [7, 194].

2.5 Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

Методы возврата кредита:

1. Единовременно (одной суммой на определенную дату);

2. Погашение частями по согласованному графику;

3. Досрочное погашение (по согласованию с Банком).

3 Виды кредитования недвижимости в особых целях

3.1 Методы финансирования нового строительства

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант -- кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

-- выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;

-- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;

-- наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту [8, 196].

3.2 Методы финансирования строящегося жилья

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия:

- со стопроцентной единовременной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства -- взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др [4, 177].

3.3 Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли -- это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков [5, 130].

3.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку -- способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи [10, 112].

4 Проблемы развития различных методов кредитования в России

Методы кредитования - это способы выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования, определяющие характер связи движения кредита с процессом кругооборота фондов и заемщика.

В дореформенный период отечественной банковской практикой были выработаны два метода кредитования:

- по остатку товарно-материальных затрат и производственных затрат;

- по обороту.

Различия в 2-х формах предоставления кредитных ресурсов: в дореформенной банковской практике (по обороту; по остатку товарно-материальных запасов и производственных затрат) заключались в изменении способов и технике оценки потребностей предприятий в кредитах, механизме и оформлении. Подобная дифференциация методов кредитования на основе скорее технических, чем экономических характеристик означала ориентацию при кредитовании на единый административный подход, использование которого приводило к тому, что предоставление кредитных ресурсов различным предприятиям происходило независимо от потребностей общества в результатах их деятельности. В итоге прирост кредитных вложений существенно опережал увеличение реальной товарной массы, не стимулируя процесс удовлетворения потребностей общества в товарах и услугах с учетом их постоянно меняющейся структуры. Не изменило существующего положения и появление еще одного метода кредитования - под совокупные объекты, разработанного и введенного в спецбанках СССР с 1.01.1988 г.

Все перечисленные выше методы кредитования в разной степени, но отвечали целям и установкам административной модели кредитного дела, организованного в рамках одного банка - Госбанка СССР (другие вышеперечисленные банки являлись лишь механизмом осуществления государственной политики в определенных областях: внешняя торговля, работа с населением, финансирование строительства). Подобную структуру можно назвать одноуровневой. Такая схема организации кредитного дела эффективна тогда, когда практически все предприятия и банки представляют собой унитарные образования и находятся в руках единого собственника - Государства. В этих условиях и кредитные отношения как таковые теряют свой первоначальный экономический смысл. Условной становится уплата процента по ссудам, кредитование практически утрачивает присущие ему черты и принципы. Децентрализация управления экономикой в условиях перехода к рынку потребовала изменения роли банковской системы в механизме управления экономикой [9, 106].

Рассмотрим каждый из методов кредитования.

1. Кредитование по остатку: движение кредита (т.е. выдача и погашение его) осуществляется в соответствии с изменением стоимости кредитуемого объекта. Кредит увязывается с движением остатка кредитуемых ценностей, в качестве которых могли выступать различные товарно-материальные ценности (сырье, основные и вспомогательные материалы, запасные части, товары и т.д.), незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, отгруженные товары. Рост сверхнормативных запасов вызывал потребность в кредите, а их снижение требовало его погашения в соответствующей части. Изменение остатков являлось результатом кругооборота фондов. По мере увеличения кредитуемых запасов и затрат происходила выдача ссуды, когда начиналось снижение остатков - ссуда погашалась. При этом методе кредитования присутствовали два периода: период выдачи ссуды и период погашения ссуды. В случае кредитования по остатку кредит носил компенсационный характер, т.к. возмещал хозорганам их собственные средства, вложенные в повышенные (сверх норматива) запасы ценностей и затрат.

Метод кредитования по остатку потерял свое практическое значение еще в переходный период, т.к. в ходе первого этапа банковской реформы 80-х г.г. был завершен объективный процесс перехода от кредитования многочисленных, разрозненных объектов кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту.

2. Кредитование по обороту: движение кредита определялось оборотом материальных ценностей, т.е. их поступлением и расходованием, началом и завершением кругооборота фондов. Здесь кредит носит платежный характер, т.к. выдача ссуд производилась непосредственно на производство платежа и, главное, в момент возникновения потребности в заемных средствах. Погашение кредита осуществлялось по завершении полного кругооборота средств заемщика в соответствии с планом реализации (товарооборота). При данном методе кредитования предоставление нового кредита и погашение задолженности по ранее выданному кредиту могли совпадать во времени, т.е. могло происходить смешение, наложение друг на друга периодов кредитования (выдача ссуды, погашение ссуды).

3. Кредитование под совокупный объект: переходный метод кредитования от предоставления ссуд многочисленным и разрозненным объектам кредитования к кредитованию укрупненного объекта по единой унифицированной схеме, причем только по обороту. При этом кредитование по обороту приняло форму кредитования по совокупности запасов и затрат производства (в пределах заранее определенной плановой величины), на которую были переведены практически все отрасли хозяйства (с некоторыми особенностями для каждой).

В настоящее время этот метод кредитования можно назвать оборотно-сальдовый (оборотно-остаточный), т.к. в нем присутствуют черты кредитования по обороту и по остатку (выдача ссуды - как по оборотному методу кредитования, т.е. путем оплаты расчетных документов; погашение ссудной задолженности - как при методе кредитования по остатку).

В современных условиях в таком порядке кредитуются государственные промышленные, транспортные, строительные, сельскохозяйственные, торговые и снабженческо-сбытовые организации. Интересно отметить, что оборотно-сальдовый метод в чистом виде длительно существовать не может, т.к. он является переходным и существуют противоречия между двумя методами кредитования, и поэтому он в каждом конкретном случае приобретает больше черт одного из методов.

Надо отметить, что в отношении новых коммерческих структур, т.е. субъектов частной формы собственности при выдаче ссуд коммерческие банки используют другие методы кредитования, шире опираясь на зарубежную банковскую практику.

В международной банковской практике существует:

метод индивидуального выделения кредита (ссуда выдается на удовлетворение определенной целевой потребности в средствах на конкретный срок). Этот метод является основным при кредитовании новых клиентов, не имеющих еще сложившейся кредитной истории в данном банке. Как правило, эта форма финансирования является безусловным контрактом, т.е. с момента заключения кредитного договора на банк накладываются определенные обязательства по срокам.

метод открытия кредитной линии, т.е. кредитование осуществляется в пределах заранее установленного банком для заемщика лимита кредитования, который используется им по мере потребности путем оплаты предъявляемых к нему платежных документов в течение определенного периода.

Открытая кредитная линия позволяет оплатить за счет кредита любые расчетно-денежные документы, предусмотренные в кредитном соглашении, заключаемом между клиентом и банком.

Особенность кредитной линии как формы финансирования заключается в том, что она не является безусловным контрактом, обязательным для банка, а вот простой кредитный договор является согласно ст.819 ГК РФ консенсуальным, т.е. его заключение уже влечет обязанность кредитора предоставить кредит. Банк в случае кредитной линии может аннулировать договор до окончания срока, если, например финансовое положение клиента существенно ухудшается или не будут выполнены другие условия договора. Заемщик также в силу тех или иных причин может не использовать кредитную линию полностью или частично. Первоначально согласованная величина кредитной линии может быть скорректирована банком в случае резкого изменения конъюнктуры или в связи с юридическими ограничениями.

В течение срока кредитной линии клиент может в любой момент получить ссуду без дополнительных переговоров с банком и каких-либо оформлений. Однако за банком сохраняется право отказать клиенту в выдаче ссуды в рамках утвержденного лимита, если он установит ухудшение финансового положения заемщика. Кредитная линия открывается, как правило, клиентом с устойчивым финансовым положением и хорошей репутацией.

Различают возобновляемую и невозобновляемую кредитную линию. В случае открытия невозобновляемой кредитной линии после выдачи ссуды и ее погашения отношения между банком и клиентом заканчиваются. При возобновляемой кредитной линии (револьверной) кредит предоставляется и погашается в пределах установленного лимита задолженности автоматически. Кредитная линия может быть также целевой (рамочной), если она открывается банком клиенту для оплаты ряда поставок определенных товаров в рамках одного контракта, реализуемого в течение года или другого периода.

Внешне метод возобновляемой кредитной линии имеет большое сходство с отечественным методом кредитования по обороту совокупного объекта [8, 102].

Метод кредитования обуславливает форму, вид ссудного счета, используемого для выдачи и погашения кредита в зависимости от потребностей клиента и интересов банка. В каждом конкретном случае клиенту может быть открыты:

- обычные (простые) ссудные счета;

- специальный ссудный счет;

- контокорректный (расчетно-ссудный) счет.

Рассмотрим особенности каждого вида ссудного счета.

1. Обычные (простые) ссудные счета используются в банковской практике преимущественно для выдачи разовых ссуд. Погашение задолженности по этим счетам осуществляется в согласованные с заемщиком сроки на основании срочных обязательств-поручений.