Механизм ипотечного кредитования на примере ОАО "Сибакадембанк"

Согласно действующему закону об ипотеке, гражданин, оформляющий кредит на приобретение или строительство жилья, обязан застраховать закладываемую недвижимость от рисков утраты и повреждения. На практике практически все банки, предлагающие услуги по ипотечному кредитованию, требуют, чтобы были застрахованы три риска: риск утраты или повреждения квартиры; риск прекращения права собственности на нее; риск причинения вреда жизни заемщика или потери трудоспособности. При оформлении двух первых страховок страховые компании исходят из стоимости закладываемой недвижимости и суммы кредита. Если будет принята поправка ограничить страховую сумму величиной, не превышающей 20 процентов от стоимости квартиры, страховая сумма уменьшится до 12 тысяч долларов и, соответственно, оплата страхования в этом конкретном случае уменьшится практически втрое.

Правда, надо отметить, что это уменьшение коснется лишь рисков, связанных с потерей квартиры. Условия страхования жизни заемщика или его болезни и утраты заработка останутся без изменений.

Сложившаяся в 2005 году практика страхования заложенной недвижимости при получении ипотечного кредита показала, что правовая норма о необходимости единовременной уплаты страховой премии ограничивает возможности потенциальных заемщиков. Ведь при этом довольно заметно увеличиваются их первоначальные расходы при оформлении кредита. Поэтому в законопроекте предлагается не только зафиксировать верхний предел страховой суммы, но и заменить действующую норму о единовременной выплате страховой премии на положение о ее уплате «в рассрочкуhttp://finansist-kras.ru/cute/main.php/?subaction=showfull&id=».

Также на законодательном уровне решен ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

Наиболее спорный из принятых документов - закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. В своих комментариях к этому документу многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать, и многие из них просто покинут рынок. Скорей всего, однако, этого не произойдет.

Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь закон об ипотечных ценных бумагах. Несмотря на то, что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых будет принят лишь к концу года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.

Из 210 подзаконных актов, которые должны были дать жизнь пакету жилищных законов, правительство приняло лишь один.

Не торопясь, работают ведомства, которым поручено решать жилищную проблему. Руководство Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) признает, что подготовило лишь два положения о жилищных кооперативах (об отчетности и нормативах финансовой устойчивости кооперативов) и несколько документов, которые касаются долевого строительства. Да и те пока не успело даже показать участникам рынка. У ФСФР нет в штате достаточно сотрудников, особенно в регионах, чтобы контролировать процесс.

Глава Экспертного управления президента Аркадий Дворкович считает, что правительство недостаточно работает над решением жилищного вопроса. Впрочем, не только правительство следует винить за то, что не работает жилищный пакет. Сейчас в Думе лежат поправки к нему, которые должны были быть приняты в весеннюю сессию. К примеру, в них корректируются нормы залога при предоставлении кредита застройщику: ему будет разрешено "закладывать" в банке права на ту часть дома, в которой квартиры еще не распроданы потенциальным дольщикам, - чтобы дольщики и банк выступали в качестве кредиторов одной очереди. Отложены в долгий ящик и законы, которые были "изъяты" депутатами из пакета в прошлом году.

В качестве первого шага в решении названных проблем ипотечного кредитования было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них - проекты Федеральных законов "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации", "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др. Планируется, что документы могут вступить в силу с 1 января 2005 года. При вступлении в силу этих законов с 1 января 2005 г. появятся новые стимулы для рынка жилья, возможность влияния на ценовую ситуацию. Среди изменений законодательства в области ипотеки необходимо отметить следующие планы Правительства:

· Предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

· Отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

· Предоставление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи этим жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение ипотечного кредита;

· Возможность предоставления в обеспечение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.

В новом Жилищном кодексе утверждены три формы жилья - частное, коммерческого найма и "бесплатное" на условиях найма, предоставляемого неимущим гражданам. ЖК определел и категории малоимущих, которым будет предоставляться бесплатное жилье. При этом условия получения бесплатного жилья, порог доходов и квадратных метров, которыми располагает претендент на муниципальную квартиру, определяют органы местного самоуправления исходя из своего бюджета. Всем остальным придется приобретать его на рынке. Из "бесплатных" квартир будут выселяться без предоставления альтернативного жилья злостные неплательщики, которые не вносят деньги за жилищно-коммунальные услуги и за квартиру более 6 месяцев, граждане, лишенные родительских прав, и те, кто заселился туда незаконно. Вносимые поправки позволят банку выселить заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, из квартиры в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. С другой стороны, отмена обязанности предоставления жилья людям, выселяемым из заложенных квартир, может противоречить Конституции.

Еще одним рычагом для движения ипотеки вперед считается принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Основной тезис изменений по этому закону заключается в возможности осуществления нескольких видов операций с ипотечным покрытием эмитента: от его реализации с возмещением владельцам ипотечных ценных бумаг соответствующей части или всей стоимости до передачи этого ипотечного покрытия другому эмитенту с переэмиссией либо учреждением нового SPV - компании специального назначения - Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск. Пока не совсем ясно, кем, как и при каких условиях будет приниматься решение о том, или ином действии в отношении ипотечного покрытия.

Федеральные законы, принятые в 2004 г. направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту суммы, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1000000000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая поправка в Налоговый кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная мера для стимулирования этого рынка.

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

До сентября 2004 года подпись нотариуса обходилась в 1,5% от общей стоимости сделки ( с 25 сентября 2004 г. она составила - 200 руб. по ипотеке жилья, а ипотеки другого недвижимого имущества 0,3%, но не более 5 тыс. руб.), однако особой необходимости в ней нет - юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета.

Вывод

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

· создание правовой основы рынка жилья;

· увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

· увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

· увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Сами банкиры считают необходимым принять в первую очередь законы о защите прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика, создать условия для развития системы целевых жилищных или строительных накоплений, рефинансирования ипотечных кредитов, а также легализовать операции с ипотечными ценными бумагами.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень.

Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)² . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлось лишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что за это время в России пока выдано лишь 46 тысяч ипотечных кредитов. Для того чтобы выполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллиона максимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.

Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитов составляют 10% в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемой заемщику, - на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1 апреля 2005 года - уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно "удлиняется" - если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10 лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программа АИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредиты становятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и как следствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамики на годы - большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядом остро обозначившихся проблем ипотечного рынка.

Главная проблема здесь - это низкий уровень развития российских банков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредиты остаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокий процент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпуска ипотечных облигаций под государственные гарантии. В преддверии позитивных перемен на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения, которые носят скорее демонстративный характер: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9-10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15% от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.

Уже сегодня банки, чтобы привлечь клиента, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет, отказываются от штрафных санкций за досрочную выплату, не требуют официального подтверждения всей суммы дохода заемщика и поручителей. Правда, у подобной лояльности есть и оборотная сторона. В обмен на то, что банк не будет интересоваться происхождением средств, он может выдать кредит под более высокий процент. Или повысит первоначальный взнос чуть ли не до половины стоимости квартиры. А вот за слишком низкой процентной ставкой часто скрывается высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета.

Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

Неподготовленность банковской системы - не единственная проблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения, средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то время как средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитовдля регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 5.

Таблица 5

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов для регионов России при сроке погашения кредита 20 лет

N	Регионы	Средняя рыночная стоимость 2-комнатной квартиры 60м.кв.,тыс. руб.	Средний совокупный доход семьи,руб.	Ипотечные кредиты в размере 70% от ст-ти 2-комнатной квартиры 60м.кв.тыс. руб.	Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную квартиру 60 м.кв.руб.	*) Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв.
1	Москва	1575	19990	1099	6997	4.57
2	Новосибирск	1098	11154	769	3904	2.04
3	Самара	945	11988	662	4196	4.52
4	Саратов	891	8430	624	2950	1.29
5	Омск	882	10234	617	3582	3.51
6	Оренбург	796.3	8814	557	3085	2.99
7	Пермь	936	12124	655	4243	4.78
8	Ульяновск	801	8486	561	2470	0.6
9	Екатеринбург	1107	12988	775	3896	1.94
10	Челябинск	882	11138	917	3898	4.48
11	Башкортостан	940.5	10484	615	3523	3.36
12	Пенза	900	7824	630	2730	0.45
13	Мордовия	846	7728	592	2705	0.94
14	Чувашия	855	7644	599	2675	0.71
15	Татарстан	873	10506	611	3677	3.92
16	Россия	1000	12820	700	4487	4.66
Источник: Госкомстат, Минпромэнерго, УГАИК

* - показатель процентной ставки для отдельно взятого региона, чтобы аннуитетные ежемесячные платежи не превышали 35% совокупного семейного дохода при кредите на 20 лет. За основу брались данные Госкомстата (прим. Русипотека).

В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16% в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, - с 23% до 14% годовых. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижения существенно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге не менее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровня инфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России.

Первоначальный взнос по стандартным программам составляет 30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижения собственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банков предлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры. При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.

Например, Национальный торговый банк предлагает 100 % кредит по договорам долевого участия в строительстве квартир определенного застройщика "Тольяттистройзаказчика", при сроке кредитования 15 лет процентная ставка составит 15% годовых.

Национальная Ипотечная компания (г.Москва) предлагает программу "На улучшение жилищных условий", ориентированную на заемщика, у которого уже есть квартира, но которую он хочет продать и купить более комфортное жилье. При этом заемщик не имеет накоплений для внесения первоначального взноса за квартиру.

Первоначальным взносом здесь выступает старая квартира. Кредитный продукт позволяет получить два кредита сразу: первый - в размере 50% от стоимости вашей старой квартиры под залог этой квартиры на срок 1 год, второй - в размере 70% от стоимости новой квартиры под залог новой квартиры. Первоначальная ставка составляет 13% годовых. После погашения первого кредита (на это дается от 6 до 12 месяцев) процентная ставка снижается до 11%. Срок кредитования 10-15 лет.

Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Ряд банков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие - до 25-27 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России) увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.

Существуют также рамки минимального возраста заемщика.

Досрочное погашение кредита возможно по истечении срока моратория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммы досрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды с заемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка "Зенит" срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк не устанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение в размере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей и остатка по кредиту.

Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев. Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, что в дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этого Внешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту, предложит вам ан выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячных платежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообще никаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. На сегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своим заемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки из текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельно проводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всё это называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализом заемщика.

На рынке осталось не много банков, которые учитывают только официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банки готовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, при этом немного повысив процентную ставку по кредиту.

Необходимо отметить, что важным моментом при оценке заемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе - в среднем это до 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит при условии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ "МИА" (Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежей до 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношения доходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум 300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Рейтинг ипотечных программ российских банков представлен в табл. 6



Таблица 6

Рейтинг ипотечных программ российских банков

Банк	Сумма кредита	Срок, лет	Ставки (вторичный рынок), % годовых	Ставки (первичный рынок), % годовых*	Старт. взнос, % от ст-сти жилья	Досрочное погашение	Поручители	Возраст, лет	Требования к гражданству и регистрации	Доп. требования	Подтверждение дохода
	тыс. руб.	$ тыс.		руб.	$	евро	руб.	$	евро		морат., мес.	штраф, % от суммы погаш.
Внешторгбанк	-	10-500	10, 15, 20	15	10,5-11,5	-	17(15)	12,5-13,5 (10,5-11,5)	-	15	3	нет	вторич.- нет, первич.- физлицо или залог имущ.	возврат -- до 60 (ж) и 65 (м)	регистрация на территории РФ	нет	разл. варианты
Социальный городской банк	от 450	до 300	10-20	15	11,5-13,5 или LIBOR+(9-10,5)	-	-	-	-	20	12	нет	не требуются	18-50	гражданство РФ	нет	разл. варианты
Международный московский банк	500-10000	25-400	руб.-до 15, $-до 20	до 10 лет -- 15-16, свыше -- 17-18	до 10 лет -- 10,5-12, свыше -- 12,5-14	-	-	-	-	20	12	нет	не требуются	21-55 (60)	гражданство РФ, рег. в Москве, МО, С-Петерб. или ЛО не менее 1 года	н/д	2-НДФЛ или справка в своб. форме
Абсолют-банк	-	10-1000	5-15	-	12-15	-	-	14-17 (12-15)	-	20	нет	2 (в первые 12 мес.)	не требуются	от 21, возвр.- до пенс.	нет	нет	нет
Городской ипотечный банк	-	10-400	10	-	10,5-12	-	-	-	-	20	нет	5 (первые 7 платеж. пероидов)	не требуются	н/д	регистрация на территории РФ	н/д	разл. варианты
«Союз»	-	20-300	1-10	-	11,5	-	-	16 (11,5)	-	20	3	нет	не требуются	25-55	постоянная регистрация на территории РФ	стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 4 мес.	2-НДФЛ или справка в своб. форме
Европейский трастовый банк	-	20-300	10	-	11,5-14	-	-	18 (12-14)	-	20	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ или иные докум., подтв. доход
Инвестсбербанк	от $10 тыс. или эквивалент		до 5	от 10, в зависимости от условий кредитования						20	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	любые докум. подтв. доходы
Программа АИЖК**	до 7600	-	1-27	15	-	-	-	-	-	30	н/д		не требуются	18-60	нет	нет	любые докум. подтв. доходы
«Сосьете Женераль Восток»	от $25 тыс. или эквивалент		до 10	-	до 10-11	-	-	до 10-11	-	30	6	нет	поручительство супруга/и	от 18	нет	нет	2-НДФЛ или письмо от работодат., подтв. доход
Газпромбанк	$50-200 тыс. или эквивалент		до 10	17	12-13 или LIBOR+10	12-13 или LIBOR+10	-	-	-	30	нет	нет	возможно поруч. третьих лиц, залог имущ.	18-60	н/д	н/д	разл. варианты
Спецсетьстрой- банк	$25-300 тыс. или эквивалент		до 10	от 19	от 15	-	-	-	-	30	6	нет	не требуются	18-50	гражданство РФ	стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.	разл. варианты
«Агропромкредит»	150-3000	5-100	до 5	от 19	от 14	-	-	-	-	30	3	нет	возможно поруч. ЮЛ	от 21, возвр.- до пенс.	регистрация	работа в организ., обслуж. фил. банка, в теч. посл. 6 мес.	разл. варианты
Национальный резервный банк	-	15-200	10	-	9,5-15,5	-	-	18 (13-15)	-	5	30834	0-3	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Сбербанк	до 90% от ст-сти жилья		до 15	18	11	11	18	11	11	10	нет	нет	поруч. членов семьи	-	пост. рег. в Москве	нет	справка предпр. на бланке банка
Московское ипотечное агентство	до 90% от ст-сти жилья		10,2	15	-	-	16,5-17 (14,5-15)	-	-	10	6	нет	не требуются	-	рег. в Москве	стаж на посл. месте раб.- не менее 6 мес.	2-НДФЛ
Фора-банк	-	от 10	10	-	10,5-14	-	-	-	-	10	6	нет	не требуются	-	-	-	2-НДФЛ
Вип-банк	-	10-200	до 15	-	10-13	-	14-17 (10-13)	-	-	20	12	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	н/д
«Дельта-кредит»	эквивал. $20-150 тыс.	до 300	до 20	16,75	10,5-14 или LIBOR + (9-10,5)	-	16,75	10,5-14 или LIBOR + (9-10,5)	-	25	6	нет	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Банк жилищного финансирования	-	20,5-300	до 15	-	11,5-14 или LIBOR + (9-10)	-	-	14-16 (11,5-14 или LIBOR + (9-10))	-	25	н/д	н/д	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Банк Москвы	от $10 тыс. или эквивалент		3-10	14-15	11-12	11-12	-	-	-	30	нет	нет	не требуются	от 21, возвр.- до пенс.	регистрация	нет	2-НДФЛ или справка по форме банка
«Зенит»	-	10-400	до 10	-	10-15	-	-	-	-	20	н/д	н/д	не требуются	22-55	гражданство РФ	стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 6 мес.	2-НДФЛ
МДМ-банк	от 280 тыс. руб. или эквивал.		до 10	42705	11-13	11-13	17 (по баз. прогр.)	15 (по баз. прогр.)	15 (по баз. прогр.)	20	нет	2 (в перв. 6 мес.)	не требуются	от 21, возвр. -- до 60	-	общ. стаж от 1 года, мужч. до 27 лет -- урегул. отнош. с армией, жен. с дет. -- возр. ребенка от 6 мес.	2-НДФЛ
Промстройбанк	300-9000	10-300	3-10	15	13	-	17 (15)	14 (13)	-	20	нет	нет	возможно поруч. ЮЛ	18-55 (60)	гражданство РФ, пост. прописка/рег. в С-Петерб. или ЛО	-	2-НДФЛ
Райффайзен банк	-	от 20	до 15	-	11-14 фикс. или 10-11 плав.	-	-	14 (по баз. прогр.)	-	30	3	2 (4-9 мес.)	не требуются	до 60 (55)	-	заемщик не привл. к уг. отв.	2-НДФЛ
Импэксбанк	$10-250 тыс. или эквивалент		до 10	-	-	-	-	11	-	30	нет	нет	не требуются	21-55	пост. рег. на территории РФ	стаж работы -- от 2 лет, на посл. месте -- от 6 мес.	2-НДФЛ или справка по форме банка
«Московский капитал»	до 70% от ст-сти жилья		до 10	14-18						30	н/д	н/д	н/д	-	-	стаж на посл. месте раб. от 6 мес.; супруг(а) должен(а) являться созаемщиком либо отказаться от прав на жилье	н/д
«Российский капитал»	от 300	от 17	до 10	15	12-15	-	-	-	-	30	н/д	н/д	не требуются	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ
Собинбанк	-	до 70% от ст-сти жилья	до 10	-	12-15	-	-	-	-	30	нет	нет	не требуются	18-60	-	-	2-НДФЛ
«Уралсиб»	50-3000 тыс. руб. или эквивалент		до 10	от 17	от 12	от 12	от 17	от 12	от 12	30	3	нет	от двух ФЛ или одного ЮЛ (ПБОЮЛ) либо залог ЦБ, поруч. застройщика	18-55	гражданство РФ, регистрация	-	справка о доходах по форме банка или ПФР
Московский кредитный банк	-	20-200	до 5	-	16	-	-	16	-	30	6	нет	н/д	н/д	н/д	н/д	2-НДФЛ

В рейтинге прежде всего банки оценивались по лояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительного числа населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме 2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Впрочем, не стоит забывать о том, что при иных способах подтверждения вашей кредитоспособности ставка процента по кредиту будет выше, чем при представлении официальных документов.

Второй по важности показатель -- величина первоначального взноса. Отсутствие значительных накоплений серьезно осложняет процесс получения кредита, поскольку собственные средства заемщика, как правило, должны составлять не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Немаловажное значение имеет и срок кредита: чем он длиннее, тем мягче требования к ежемесячному доходу заемщика и больше сумма, на которую он может рассчитывать.

В том случае, если три указанных параметра оказались одинаковыми, банковские продукты ранжировались по уровню максимальной процентной ставки, ведь именно она скорее всего будет применяться к заемщику с «серыми» доходами.

Разумеется, в рейтинг вошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольно значительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые (например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общее направление изменений -- в сторону смягчения условий. Сроки кредитования постепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средств заемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достигли минимального уровня). Тем не менее, о широкой доступности ипотеки говорить пока рано.

Из представленных банковских продуктов самой привлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрению принимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный срок кредитования -- 20 лет. Стоит отметить, что «понимающих» банков -- тех, кого устроит и «серая» зарплата, -- оказалось всего 13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют на срок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболее распространенная ипотечная программа -- это кредит на 10 лет под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственных средств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

Высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

Низкая платежеспособность населения;

Высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;

Высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.



Заключение

Таким образом, в работе решены следующие задачи:

· рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования: сущность и социальное значение ипотечного кредитования в РФ, историю развития ипотечного кредитования в РФ, механизм правового регулирования ипотечных отношений;

· рассмотрены практические аспекты ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк»: дать краткую характеристику ОАО «Сибакадембанк», изучить динамика ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк», рассмотреть механизм ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

· рассмотрены проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ: проблемы правового регулирования отношений в жилищной сфере, перспективы развития ипотечного кредитования в России.

По работе можно сделать следующие выводы.

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент - АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Рынок растет в два раза, но объемов финансирования недостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее время ипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2% населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году.

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

- Процентные ставки: тенденция к снижению

Базовой процентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. В качестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки в размере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указывают участники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки в два-три раза превышают общемировой уровень.

- Валюта кредита: ориентир - доллар США

Объем выданных кредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте. Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильное падение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003.

- Срок кредита: тенденция к удлинению

Средним сроком кредита на рынке является 10 лет, максимальный срок - 27 лет. В России за последний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

- Первоначальный взнос: тенденция к снижению

Средний размер авансового платежа - 15-30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовый платеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2005 году. Уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. В настоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до 30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

- Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены

Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США и зависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размеру кредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит позволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий те транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита.

- Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционных издержек кредиторов

Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммы досрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до 12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет, при номинальном сроке кредита 10 лет.

- Обеспечение: основной вид - залог приобретаемого жилья

Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просят поручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов, сопоставимых с доходами заемщика.

- Рынок: вторичный - менее рискованный

Ипотека работает во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку.

- Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта

Сумма дополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятия законодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделок купли-продажи недвижимости.

- Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ

Лояльность банков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы.

- Портрет заемщика: приоритет - молодым

Большую часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей.

В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере ОАО «Сибакадембанк».

Открытое акционерное общество коммерческий банк научно-технического и социального развития "Сибакадембанк" осуществляет свою деятельность 15 лет.

ОАО «Сибакадембанк» работает на рынке ипотечного кредитования всего полгода, в настоящее время активно продвигает услуги по ипотечному кредитованию. ОАО «Сибакадембанк» работает по двум программам - федеральной ипотечной программе, а также по собственной программе «Новый дом». Федеральная ипотечная программа предоставляет ипотечные кредиты на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос -- 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма -- 150 тыс. руб. Средний размер ссуды -- 500-600 тыс. руб.

Программа «Новый дом» выдает кредиты на срок от 1 года до 15 лет. Первоначальный взнос от 10 %, т.е. кредит предоставляется в размере 90% от стоимости приобретаемого жилья. Дополнительные условия - страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование жилья. Ставка: 15,5 % годовых + единовременная комиссия за открытие ссудного счета 2% от суммы кредита.

Сравнивая программу «Новый дом» с ипотечными программами другими банков, можно отметить конкурентные преимущества: срок процентной ставки составляет 15,5 %, а срок кредитования - 15 лет. Программа является привлекательной, и сами сотрудники ОАО «Сибакадембанк» связывают с ней успешное развитие банка на рынке ипотечного кредитования.



Список литературы

1. Головина О.Л. Ипотека в России. - М.: Юристъ, 2002. - 525с.

2. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. - СПб.: СПбГУЭФ, 1999. - 152с.

3. Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - Иркутск: БГУЭП, 2003. - 227с.

4. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. - Калининград: Янтарная сказка, 2001. - 117с.

5. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. - М.: Дашков и К, 2002. - 120с.

6. Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. - М.: Макс Пресс, 2002. - 212с.

7. Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическая основа. - Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2001. - 88с.

8. Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. - Пенза: ПГУ, 2001. - 126с.

9. Петрушин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. - Иваново: Ивановский государственный архитектурно строительная академия Иванова, 2001. - 230с.

10. Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. - Владивосток? Изд-во Дальневосточного ун-та, 2003. - 98с.

11. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. - М.: ФА, 2001. - 120с.

12. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. - СПб.: Политехника, 2003. - 92с.

13. Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья. - М.: Изд-во академии горных дел, 2001. - 239с.

14. Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. - Ростов - на - Дону: Феникс, 2004. - 160с.

15. Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 112с.

16. Черняк А.В. Ипотечное кредитование. - М.: Международный ун-т, 2001. - 136с.

17. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16

18. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm

19. Официальный сайт ОАО «Сибакадембанк»www.sibacadem.ru

20. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер, 2005. - 207 с.

21. Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

22. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031

23. Официальный сайт ОАО «Сибакадембанк» http://www.sibacadem.ru/

24. Российский аналитический журнал для деловых людей Приложения

Отчет о Прибылях и убытках (тыс. руб.)
№п/п	Наименование статьи	01.10.2005
1	2	3
	Проценты полученные и аналогичные доходы от:
1	Размещения средств в кредитных организациях	38 004
2	Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям)	1 215 178
3	Оказание услуг по финансовой аренде (лизингу)	0
4	Ценных бумаг с фиксированным доходом	143 195
5	Других источников	772
6	Всего процентов полученных и аналогичных доходов	1 397 149
	Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
7	Привлеченным средствам кредитных организаций	13 117
8	Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций)	571 228
9	Выпущенным долговым обязательствам	28 378
10	Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов	612 723
11	Чистые процентные и аналогичные доходы	784 426
12	Чистые доходы от операций с ценными бумагами	111 419
13	Чистые доходы от операций с иностранной валютой	52 823
14	Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами	-874
15	Чистые доходы от переоценки иностранной валюты	-17 154
16	Комиссионные доходы	662 450
17	Комиссионные расходы	79 711
18	Чистые доходы от разовых операций	8 071
19	Прочие чистые операционные доходы	-33 084
20	Административно-управленческие расходы	742 477
21	Резервы на возможные потери	-65 486
22	Прибыль до налогообложения	680 403
23	Начисленные налоги (включая налог на прибыль)	113 398
24	Прибыль (убыток) за отчетный период	567 005

 

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ

Город Новосибирск. _________________________________________________________.

Открытое Акционерное Общество «Сибакадембанк», являющийся кредитной организацией по законодательству РФ в соответствии с Генеральной лицензией на осуществление банковских операций № от "" _______2000г. выданной в ЦБ РФ, ИНН ________, место нахождения (почтовый адрес): _______________________________________

адрес подразделения: ______________________________________________________, в лице ______________________________________________________________________________________________, действующего на основании __________________________, зарегистрированного в _______________. за № ____, Положения о Новосибирском филиале ОАО «Сибакадембанк», зарегистрированного ГУЦБ РФ по Новосибирской области и ______________________., с одной стороны, именуемое в дальнейшем "ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ", и_____________________________, ______________ г.р. (паспорт ___________ №______, выдан _______________________________________, __________г.), зарегистрированный по адресу: ____________________________________, _____ и

______________________________, __ ___________ г.р. (паспорт ____________№______, выдан _______________________________ г.), зарегистрированная по адресу: _________________________________________, именуемые в дальнейшем "ЗАЛОГОДАТЕЛЬ", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

_______________________________и______________________________ (ЗАЛОГОДАТЕЛЬ) в обеспечение обязательств, принятых по Кредитному договору № _______ от _________г., заключенному в городе Новосибирске между ЗАЛОГОДАТЕЛЕМ и ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ (далее - Кредитный договор), передает в ипотеку (залог) ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ квартиру, расположенную по адресу: _________________________________________ (далее - КВАРТИРА). При этом ______________________________ и ______________________________ становятся солидарными залогодателями.

Заложенное имущество остается у ЗАЛОГОДАТЕЛЯ в его владении и пользовании.

Права ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ по настоящему Договору удостоверяются закладной.

Кредит, согласно вышеуказанному Кредитному договору, предоставляется ЗАЛОГОДАТЕЛЮ КРЕДИТОРОМ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ на следующих существенных условиях:

Размер кредита _________________________________________ рублей.

Срок кредита 242 (Двести сорок два) месяца, считая с даты фактического предоставления кредита.

Кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения в собственность КВАРТИРЫ.

Процентная ставка определяется в Кредитном договоре следующим образом: 18 (Восемнадцать) % годовых.

Порядок начисления процентов:

Проценты по кредиту начисляются КРЕДИТОРОМ ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно, на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, учитываемой КРЕДИТОРОМ на ссудном счете ЗАЕМЩИКА (на начало операционного дня), из расчета процентной ставки, установленной в п.3.1. Кредитного договора, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.