Механизм ипотечного кредитования на примере ОАО "Сибакадембанк"

2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком).

2. Практические аспекты ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк»

2.1 Краткая характеристика ОАО «Сибакадембанк»

Открытое акционерное общество "Коммерческий банк научно-технического и социального развития «Сибакадембанк» было создано в форме паевого банка 25 июня 1990 года. Генеральная лицензия ЦБ РФ №323 на право совершения всех видов банковских операций в рублях и иностранной валюте. Уставный капитал банка - 474 млн. 700 тыс. рублей. Генеральная лицензия ЦБ РФ №323

ОАО «Сибакадембанк» находится по адресу: 630004, Новосибирск, ул. Ленина, 18, тел.: (383) 223-98-10 ф.: 222-24-70

ОАО «Сибакадембанк» - универсальный финансовый институт, оказывающий высококачественные и технологичные услуги частным и корпоративным клиентам.

Среди приоритетных направлений работы банка:

· работа с физическими лицами: открытие и ведение счета, вклады, кредиты, пластиковые карты, перечисление заработной платы, пособий и пенсий на картсчет, денежные переводы;

· использование новых форм работы с корпоративными клиентами: кредиты малому и среднему бизнесу, корпоративное кредитование, банковские гарантии, зарплатные проекты, услуги удаленного обслуживания, финансирование покупки импортного оборудования, лизинг и многое другое;

· внедрение современных технологий и сотрудничество с международными финансовыми институтами.

Банк располагает разветвленной и успешно работающей сетью в Новосибирской, Иркутской, Кемеровской, Омской, Томской областях, в Алтайском, Красноярском и Хабаровском краях (рис. 1):

· 2 представительства (г. Москва, г. Благовещенск);

· 8 филиалов;

· 54 дополнительных офиса;

· 12 операционных касс.

Миссия Банка заключается в следующем: ОАО "Сибакадембанк" - универсальный банк, строящий свой бизнес на основе устойчивого развития, традиций партнёрства, эффективной системы управления, использования передовых технологий, обслуживания клиентов на уровне мировых стандартов, способствующий развитию экономики России и действующий в интересах клиентов, акционеров и персонала.

Рисунок 1 - Региональная сеть ОАО «Сибакадембанк»

В течение 2004 года ОАО «Сибакадембанк» проводил мероприятия по повышению качества обслуживания частных клиентов, увеличение сервиса, организацию бизнес-процессов. Осуществлялась оптимизация продуктовой линейки, были внедрены более эффективные способы обслуживания (в том числе дистанционное).

В течение 2004 года разрабатывал и успешно внедрял новые услуги для всех категорий клиентов:

· авансовое кредитование предприятий, осуществляющих прием банковских карт "Золотая корона" в качестве платежного средства за товары и услуги;

· экспресс-кредитование, кредитование без залога и поручительства;

· кредитование частных лиц на приобретение автотранспорта;

· торговое финансирование в форме пост-финансирования для корпоративных клиентов;

· структурное (проектное) финансирование для корпоративных клиентов;

· система удаленного управления счетом (Интернет-банкинг);

· система предоплаченных карт «Телепей» для удаленного расчета с помощью телефона и карты за различные услуги, в т. ч. коммунальные услуги.

По всем направлениям деятельности ОАО «Сибакадембанк» в 2004 году осуществлялось усовершенствование и модернизация уже внедренных технологий, с целью улучшения качества обслуживания клиентов.

В рамках реализации стратегии универсального банка за 3 квартал 2005 г. проведены мероприятия по массовому кредитованию и привлечению частных и корпоративных клиентов.

Объем кредитов юридическим и физическим лицам вырос более чем на треть. Высокими темпами развивается программа кредитования физических лиц «Мастер-кредит».

Показатели финансово-экономической деятельности ОАО «Сибакадембанк» приведены в табл. 1

Таблица 1

Показатели финансово-экономической деятельности ОАО «Сибакадембанк»

Показатели (тыс. руб.)	01.10.2005 года
Уставный капитал	474 700
Собственные средства (капитал)	2 172 118
Прибыль	669 168
Рентабельность (%)	3.0%
Привлеченные средства (кредиты, депозиты, клиентские счета и т.д.)	17 053 193

Основные итоги деятельности ОАО «Сибакадембанк» за 2003-2005 годы.

2003 год:

Валюта баланса Банка по сравнению с 2002 годом возросла на 75,48% и на 01.01.04г. составила 7 713 млн. рублей.

Чистые активы Банка выросли на 83,7% и составили 6 129 млн. рублей.

Собственный капитал Банка увеличился на 31,7% и превысил 549 млн. рублей.

По итогам года прибыль составила 121 млн. рублей, что более чем в 2 раза превышает показатель предыдущего года.

Рост средств клиентов за 2003г. составил 98,47%, а общая сумма привлеченных средств клиентов составила 4 638 млн. рублей.

На 01.01.04г. было привлечено депозитов частных лиц на сумму 3 327 млн. рублей, что более чем в 2,5 раза выше аналогичного показателя прошлого года (рост за 2003г. - 159,13%).

2004 год:

Валюта баланса ОАО «Сибакадембанк» за 2004г. увеличилась на 69,5% и составила на 01.01.05г. 13 076 млн. рублей.

За 2004 год Кредитный портфель увеличился на 81% и составил на 01.01.05г. 6 057 млн. рублей. В т.ч. кредиты населению выросли на 96,5% и составили 3 203 млн. рублей.

Рост привлеченных средств за 2004г. составил 63,4%, а общая сумма привлеченных средств составила на 01.01.2005г. 8 874 млн. рублей.

Объем привлеченных депозитов физических лиц по сравнению с уровнем 01.01.04г. возрос на 75% и составил 5 823 млн. рублей на 01.01.05г.

Величина собственного капитала Банка за прошедший год увеличилась на 119% и составила на начало 2005г. 1 203 млн. рублей.

За 2004г. Банком была получена прибыль в размере 287 млн. рублей, что на 137,5% больше чем за 2003г.

3 квартал 2005г:

Валюта баланса ОАО «Сибакадембанк» за 3 квартал 2005г. увеличилась на 15% и составила на 01.10.05г. 22 291 млн. рублей.

За 3 квартал 2005г. кредитный портфель увеличился на 37,7% и составил на 01.10.05г. 13 405 млн. рублей.

Рост привлеченных средств за 3 квартал 2005г. составил 17,8%, а общая сумма привлеченных средств составила на 01.10.2005г. 17 053 млн. рублей.

Объем привлеченных депозитов физических лиц по сравнению с уровнем 01.10.05г. возрос на 11% и составил 8 863 млн. рублей на 01.10.05г.

Величина собственного капитала Банка на 01.10.05г. составила 2 172 млн. рублей, что на 11,8% больше показателя на 01.07.05г.

За 3 квартал 2005г. Банком была получена прибыль в размере 343,6 млн. рублей, что в 2 раза больше чем за 2 квартал 2005г Ответ о Прибылях и убытках ОАО «Сибакадембанк» за 3 квартал 2005 г..

Рост ресурсной базы банка позволил значительно увеличить объемы выдаваемых клиентам кредитов. За рассматриваемый период кредитный портфель банка увеличился на 59,6% и составил 9 670 млн. рублей, против 6 057 млн. рублей на 01.01.2005г.

Динамика изменения кредитного портфеля банка представлена на рис. 2

Рисунок 2 - Динамика изменения кредитного портфеля ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Чистые активы (по методике Интерфакса) выросли за 2004-2005 гг. на 65,1% и составили 17 149 млн. рублей на 01.07.2005г.

Рисунок 3 - Динамика изменения чистых активов ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Эффективное ведение бизнеса позволило ОАО "Сибакадембанк" получить в 1-м полугодии 2005 года прибыль в размере 274 млн. рублей, что почти в 4 раза больше, чем за аналогичный период 2004 года.

Рисунок 4 - Динамика изменения собственного капитала ОАО «Сибакадембанк» за 2004-2005 гг.

Величина собственного капитала банка на 01.07.2005г. составила 1 942 млн. рублей, что на 61,4% больше показателя на 01.01.2005 г.

Вывод: ОАО «Сибакадембанк» является крупным банком Новосибирска и располагает разветвленной и успешно работающей сетью в Новосибирской, Иркутской, Кемеровской, Омской, Томской областях, в Алтайском, Красноярском и Хабаровском краях.

Анализируя динамику изменения кредитного портфеля, собственных средств и чистых активов банка, можно заключить, что ОАО «Сибакадембанк» удвоил данные показатели за 2004 год. Так, размер кредитного портфеля банка на июль 2005 года составляет 9670 млн. руб., что позволяет говорить о финансовой устойчивости банка.

2.2 Динамика ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

Объем российского рынка ипотечного кредитования с 2001 до 2004 года вырос более чем в 10 раз. Согласно приведенным представителем Внешторгбанка данным, объем выделенных ипотечных кредитов в России составил на конец 2003 года $500 млн. (табл. 2), на конец 2004 года -$1 млрд., а прогнозируемый объем рынка ипотечного кредитования на конец 2005 года составит более $2 млрд. Вместе с тем, соотношение объем рынка ипотечного кредитования в России не превышает 1% ВВП, по ипотечной схеме приобретается лишь 1,52% жилья.

Таблица 2

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами России в 2003 году Данные первоисточников. Расчет рублевых кредитов (Сбербанк, МИА, ипотечные агентства) проводился по курсу 30руб/$

Оператор	Объем выданных кредитов, млн $	Количество кредитов
Сбербанк	233	-
ДельтаКредит	34	1000
АИЖК	22.9	2074
Райффайзенбанк	21.4	419
Фора-Банк	12.3	-
УГАИК (Уфа)	8.7	-
Собинбанк	8.2	350
СОФЖИ (Самара)	7.6	708
Внешторгбанк	7	-
Газпромбанк	5.5	-
ОИЖК (Оренбург)	5.2	557
РФЖиИ (Марий Эл)	4.3	106
НОАИЖК (Новосибирск)	4.2	223
Агропромкредит	4	300
ФИА-Банк	3.4	526
Национальная ипотечная компания	3	78
Наш дом-Приморье	2.2	135
Евротраст	2	30
Липецкая ипотечная корпорация	1.6	182
КБ Система	1.35	-
ИРИА (Иркутск)	0.93	92
МДМ-банк	0.9	7
Калужская ипотечная корпорация	0.73	67
Мордовская ипотечная корпорация	0.5	64
САИЖК (Екатеринбург)	0.2	14
АРОИЖК (Архангельск)	0.13	10
Ипотечное агентство РТ (Казань)	-	8
ПОИФ (Пермь)	0.06	6

В настоящее время лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб) .

В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

В 2003 году ОАО «Сибакадембанк» не предоставляло ипотечные кредиты. Предоставлять услуги по ипотечному кредитованию ОАО «Сибакадембанк» начало с мая 2005 года. ОАО «Сибакадембанк» наряду с Новосибирским муниципальным банком, филиалами "Сибконтакта" и Собинбанка, банком "УралСиб", Ланта-банком и банком "Сибирское согласие" ОАО «Сибакадембанк» заключил договора с НОАИЖК (Новосибирское областное агентство по ипотечному жилищному кредитованию), которое является региональным оператором федерального агентства АИЖК, созданного в 1997 г. для развития ипотеки. АИЖК через региональных операторов заключает соглашения с банками, которые выдают ипотечные кредиты населению на единых условиях. Агентство затем выкупает эти кредиты, беря на себя риски кредитования. Ипотечные кредиты выдают на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос -- 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма -- 150 тыс. руб. Средний размер ссуды -- 500-600 тыс. руб. В Новосибирске стоимость квадратного метра жилья на начало сентября 2005 года составила от 15 до 60 тыс. руб. на окраинах, 14-23 тыс. руб. в районах средней удаленности, 25-30 тыс. руб. в центре. В элитных квартирах она достигает 1500-2000 долл.

ОАО «Сибакадембанк» также предоставляет кредиты по собственной программе «Новый дом».

7 ноября 2005 года Иркутский филиал Сибакадембанка, а 8 ноября 2005 года Хабаровский филиал Сибакадембанка выдал первый ипотечный кредит по программе «Новый дом». Очевидным преимуществом кредита является то, что он предоставляется в размере 90% от стоимости приобретаемого жилья.

В табл. 3 представлены программы основных участников рынка ипотечного кредитования.

Таблица 3

Программы основных участников рынка ипотечного кредитования

МДМ - банк НФ	Ипотечное кредитование до 10 лет	руб.: от 19% USD: от 13%	Недвижимость
Банк Москвы НФ	Ипотечное кредитование до 10 лет	руб.:13-14% USD, EUR: 11-12%
Муниципальный банк	Ипотечное кредитование до 27 лет	руб.:14% комиссия 2%	Приобретаемая недвижимость
Новосибирсквнешторгбанк	Ипотечное кредитование до 15 лет	руб.: 13,5%USD: 11%	Имущество, поручительство, недвижимость, под залог вкладов, ценных бумаг
Сибакадембанк	Ипотечный кредит "Новый дом"	руб.: 18%+2% единовр. комиссия
			Приобретаемое жилье, в некоторых случаях необходимо поручительство физического лица.
СИБКОНТАКТ НФ	Ипотечное кредитование в руб. до 27 лет в USD 5-15 лет	руб.: 15% USD: от 13,5%	приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика, квартиры
Сбербанк России	до 15 лет	руб.: 17-20% USD: 11-12,5%	недвижимость, поручит. автотранспорт, ценные бумаги., золото в слитках
Славянский банк НФ	До 1 года	USD: от 17%	автотранспорт, поручительство, недвижимость
Собинбанк
	Ипотечное кредитование до 27 лет	руб.: 15%	приобретаемая недвижимость, страхование жизни заемщика, квартиры и права с-ти, поручительство юр. или физ. лица
УралСиб НФ	Ипотечное кредитование До 10 лет	руб.: 17% USD: 12%
Ханты-мансийский банк НФ	До 1 года под поручительство организации	руб.: 18%	недвижимость
	До 3 лет под поручительство физ. лиц	18%	зарплата+ залог (min 20 тыс. руб)

До 90% всех выданных по программе НОАИЖК кредитов приходится на филиал банка «Сибконтакт».

Региональный рынок ипотеки находится еще в зачаточном состоянии, но бурно прогрессирует. Брать ипотечные кредиты сейчас выгодно. Ежемесячные выплаты по кредиту сопоставимы со стоимостью аренды квартир, а недвижимость еще и растет в цене.

Первые три ипотечных кредита в Новосибирске на сумму 998 000 руб. были выданы филиалом еще в 2001 г. В 2002 г. было предоставлено уже 23 кредита на 12,7 млн. руб., а в 2003 г. -- 240 кредитов на 125 млн. руб. "Мы ежемесячно оформляем 80 кредитов более чем на 40 млн руб. Это заметная доля на рынке. Для сравнения, за месяц в Новосибирске совершается около 2500 сделок купли-продажи жилья", -- говорит директор НОАИЖК. Всего с начала 2004 г. выдано 400 кредитов на сумму около 300 млн руб. А в следующем году, по словам банкира, филиал планирует выдать ипотечных кредитов в Новосибирске на 1,5 млрд руб.

"Филиал Собинбанка подключился к федеральной программе ипотечного кредитования в октябре 2003 г.", - говорит заместитель управляющего филиалом НОАЖК Дмитрий Синицын. Долю банка в программе ипотечного агентства он оценивает в 10%. Синицын считает, что основной фактор, сдерживающий развитие ипотеки в регионе, -- низкое предложение на рынке жилья. Федеральная ипотечная программа позволяет приобретать квартиры только на вторичном рынке. "Сейчас на 10 покупателей -- два-три продавца", -- говорит Синицын.

А Новосибирский муниципальный банк (НМБ) стал выдавать ипотечные кредиты в рамках федеральной программы только в июне 2004 г. Спрос населения на эту услугу растет и этот бизнес интересен банку, говорит начальник управления активно-пассивных операций НМБ Константин Васильев. "Процентные выплаты по кредитам -- стабильный источник доходов. К тому же эти кредиты обеспечены залогом недвижимости", -- пояснил он. За лето НМБ выдал 50 кредитов на 34 млн руб. и до конца года намерен выдать еще столько же. Васильев прогнозирует рост объемов ипотечных кредитов после вступления в силу пакета законов по ипотеке (в частности, снизится стоимость нотариальных услуг, составляющая сейчас 1,5% от стоимости сделки). В 2005 г., по его словам, НМБ рассчитывает выдать не менее 200 кредитов на сумму 50 млн руб.

Сибирский банк Сбербанка предлагает три вида ипотечного продукта -- "Кредит на недвижимость" (до 70% от стоимости жилья), "Ипотечный кредит" (до 90%) и "Молодая семья" (до 100%). Кредитная ставка в рублях составляет 18% годовых, срок кредита -- до 15 лет. В отличие от условий федеральной ипотеки, кредитная программа Сбербанка позволяет покупать жилье не только на вторичном рынке, но и в строящихся домах. Эта возможность заложена в продукте "Ипотечный кредит", говорит директор управления кредитования Сибирского банка Сбербанка Игорь Смуров. Правда, и здесь есть ограничение: речь идет только о домах, которые строят Региональная строительная компания или "Сибирь-Развитие". По словам Смурова, банк -- один из лидеров ипотечного рынка в Новосибирске. Остаток ссудной задолженности по "Ипотечному кредиту" по Новосибирской области за восемь месяцев вырос почти в шесть раз до 384,1 млн руб., по Томской области -- до 415,9 млн. руб., а по Кемеровской -- до 641,8 млн руб.

С февраля 2004 г. Сбербанк приступил к реализации программы "Молодая семья" (условие -- один из супругов моложе 30 лет). За полгода выдано 1213 кредитов на 275 млн. руб. Из них в Новосибирской области 235 кредитов на 59 млн. руб., в Томской области 199 кредитов на 54 млн. руб., в Кемеровской области 879 кредитов на 162 млн. руб.

С администрацией Новосибирской области Сбербанк ввел специальную ипотечную программу по кредитованию работников бюджетной сферы. В апреле было подписано соглашение, и банк начал выдавать кредиты на сумму до 120 000 руб. для жителей сельских районов, до 240 000 руб. для жителей районных центров и до 360 000 руб. для жителей Новосибирска. Банк не требует у заемщиков первоначального взноса в 10-30% от стоимости жилья, а администрация области погашает половину процентной ставки по кредиту. По состоянию на 15 сентября уже выдано 1100 кредитов на 192 млн. руб.

С марта этого года начал выдавать ипотечные кредиты и Новосибирсквнешторгбанк. Вице-президент банка Светлана Степанова отмечает, что на ипотеку есть спрос со стороны населения, который подкрепляется стабильностью и предсказуемостью экономики. С марта банком выдано 73 кредита на общую сумму 40 млн. руб. Средний размер кредита -- 540 000 руб., максимальная сумма -- 1,5 млн. руб. До конца года банк планирует выдать еще 30-40 кредитов, а в 2005 г. -- не менее 250 кредитов на 180-200 млн. руб.

Весной 2005 года ОАО «Сибакадембанк» предоставлял ипотечные кредиты для приобретения квартир на вторичном рынке жилья в рублях по ставке 18% сроком до пяти-семи лет. В октябре 2005 года ОАО «Сибакадембанк» снизил процентную ставку по ипотечному кредиту до 15,5% (а в московском филиале до 10 %) и увеличил срок предоставления кредита с десяти до 15 лет. Причем, во внимание теперь принимаются не только официальные доходы, то и неофициальные, доходы (для этого необходимо взять справку с места работы по форме банка). Последнее обстоятельство значительно упрощает возможность получения кредита для населения, что, по мнению специалистов ОАО «Сибакадембанка» положительно скажутся на динамике ипотечного кредитования. Этому же способствует рост реальных доходов населения, создание и развитие нормативной базы по ипотечному кредитованию, и потребность населения в улучшении жилищных условий.

В настоящее время ОАО «Сибакадембанк» активно продвигает услуги по ипотечному кредитованию. 9 июня 2005 года ОАО «Сибакадембанк» принял участие в круглом столе «Ипотека как способ ускорения решения жилищного вопроса и стимулирования роста строительной отрасли. Перспективы и проблемы».

За время работы по программе ипотечного жилищного кредитования ОАО «Сибакадембанк» (включая филиалы в регионах Российской Федерации) выдало около 50 кредитов на сумму, превышающую 50 млн. руб http://www.prosto-credit.ru/news/338. Около 60 семей ожидают выплат после положительного решения на получение ипотечного кредита.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

Ведущими игроками ипотечного рынка являются Сбербанк, «Собинбанк», банк «Сибконтакт».

ОАО «Сибакадембанк» работает на рынке ипотечного кредитования всего полгода, в настоящее время активно продвигает услуги по ипотечному кредитованию;

ОАО «Сибакадембанк» работает по двум программам - федеральной ипотечной программе, а также по собственной программе «Новый дом».

Федеральная ипотечная программа предоставляет ипотечные кредиты на срок до 27 лет под 15 % годовых в рублях. Первоначальный взнос -- 30 % от стоимости квартиры, минимальная отпускаемая сумма -- 150 тыс. руб. Средний размер ссуды -- 500-600 тыс. руб.

Программа «Новый дом» выдает кредиты на срок от 1 года до 15 лет.

Требования к клиентам: паспорт РФ, возраст от 21 года до 60 лет, постоянная регистрация в зоне присутствия банка, официальное место работы в зоне присутствия банка.

Первоначальный взнос от 10 %, т.е. кредит предоставляется в размере 90% от стоимости приобретаемого жилья. Дополнительные условия - страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование жилья.

Срок вынесения решения по кредиту - 5 дней с момента предоставления необходимых документов. После этого 3 месяца предоставляется клиенту для поиска квартиры. Обеспечение - залог приобретаемой недвижимости, в отдельных случаях поручительство физического лица.

Тарифы: 15,5 % годовых + единовременная комиссия за открытие ссудного счета 2% от суммы кредита.

2.3 Механизм ипотечного кредитования в ОАО «Сибакадембанк»

Схема функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлена следующим образом.

Граждане, обладающие определенными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платежеспособность потенциальных заемщиков (процедура андеррайтинга).

В случае положительного решения заемщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости.

Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги http://www.kredit.ru/index-ea=1&roll=1&ln=&chp=showpage&num=1495.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

 В Новосибирск действуют схемы ипотечного кредитования http://www.afina-pallada.ru/articles/view/435:

- по федеральной программе рублевого ипотечного кредитования при партнерстве АИЖК, банка «Сибконтакт», «Сибакадембанка» и других.

- по собственным программам жилищного кредитования банков (Сбербанка России, «Новосибирсквнешторгбанка», «Сибакадембанка» и других).

Механизм функционирования схемы ипотечного кредитования по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Региональным оператором федерального АИЖК в Новосибирске является Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования.

ОАО НАИЖК создан решением учредителей 09 октября 2002 года (Договор о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года) с уставным капиталом 1 млн. руб. и зарегистрирован в установленном порядке 18 октября 2002 года. (Свидетельство о государственной регистрации № 1025402467430 от 18.10.2002 года.)

На основании Договора о создании ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" от 09 октября 2002 года, 70% акций Регионального оператора принадлежит Администрации Новосибирской области.

20 ноября 2002 года между Региональным оператором, Агентством и Администрацией Новосибирской области было заключено Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования № 16/РС-54-02. Также был заключен Договор купли-продажи закладных № АЮ-80/1-02 от 22 ноября 2002 года между Региональным оператором и Агентством на сумму 100 млн. руб. Региональный оператор имеет Свидетельство об аккредитации (Протокол № 12 от 20.01.03 г.), аккредитация была произведена Агентством, также были аккредитованы Агентством:

НФ КБ "Сибконтакт" - в качестве первоначального кредитора;

ООО "Депар" - в качестве оценщика;

ООО "Сибирский институт оценки" - в качестве оценщика;

ОСАО "Ингосстрах" - в качестве страховщика;

СГ "Спасские ворота" - в качестве страховщика.

В течение I квартала 2003 года рефинансировано кредитов на сумму более 20 млн. руб.

Механизм ипотечного кредитования осуществляется следующим образом.

I Этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка возможностей заемщика

1. Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) заемщику необходимо обратиться к партнерам Агентства - Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II Этап. Процедура оценки платежеспособности заемщика и возможной суммы кредита (займа)

2. При положительных результатах предварительного анализа, заемщик собирает полный комплект необходимых документов и представляет его Региональному оператору (первичному кредитору). На основании предоставленных документов производится оценка платежеспособности заемщика - способности погашать полученный кредит (займ) и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) он может рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов Региональный оператор (первичный кредитор) имеет право запросить дополнительные документы.

Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:

1. Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

2. Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

3. Доход в виде дивидендов;

4. Доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

5. Пенсионные выплаты и стипендии;

6. Чистый доход в форме арендной платы;

7. Алименты и пособия на детей.

3. После расчета суммы кредита (займа) и проверки предоставленной заемщиком информации, он выбирает подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммой кредита.

4. Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья).

5. По жилью, намеченному к приобретению, заемщик собирает полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе Вам могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний.

6. При наличии в семье заемщика несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения,

III Этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

7. Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

- заключение Кредитного договора (Договора займа) между первичным кредитором и Заемщиком в простой письменной форме,

- заключение между Продавцом квартиры и заемщиком (покупателем) договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме,

- одновременно между заемщиком и кредитором происходит заключение Договора об ипотеке квартиры (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки) (Приложение), его нотариально удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры (залогодатели) составляют закладную в пользу первичного кредитора, при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности, сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется.

- регистрация в органах юстиции Договора купли-продажи, Договора об ипотеке жилья (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), права собственности Заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору.

- передача продавцу не менее 30% стоимости квартиры (из собственных средств заемщика),

- оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим собственником,

- предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры.

- страхование Заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору - не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Как было указано выше ОАО «Сибакадембанк» также работает по собственной программе ипотечного кредитования «Новый дом».

Программа ипотечного кредитования ОАО «Сибакадембанк» «Новый дом» представлена в табл. 4

Таблица 4

Программа ипотечного кредитования «Новый дом» банка «СИБАКАДЕМБАНК»

ПРЕИМУЩЕСТВО ПРОГРАММЫ	Первоначальный взнос от 10% от ее стоимости
ОБЪЕКТ КРЕДИТОВАНИЯ	Отдельная квартира в многоквартирном доме или коттедж, на которые имеются правоустанавливающие документы
ЗАЕМЩИК	Заемщик - гражданин Российской Федерации имеет постоянную регистрацию в Новосибирске либо в населенных пунктах удаленных от Новосибирска не дальше 50 км, женщины от 21года до 55 лет, мужчины от 21 года до 60 лет.
СУММА КРЕДИТА	Минимальная сумма кредита- 100 000р, но не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита - 90% от стоимости приобретаемого жилья.
СРОК КРЕДИТОВАНИЯ	От 1 года до 15 лет Ограничения: срок кредитования до достижения заемщиком пенсионного возраста (мужчины - 60 лет, женщины - 55 лет)
ВАЛЮТА КРЕДИТОВАНИЯ	Российские рубли
ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА ПО КРЕДИТУ	15,5 % годовых
СТАЖ РАБОТЫ НА ПРЕДПРИЯТИИ	Общий трудовой стаж заемщика должен составлять не менее 1 года (На последнем месте работы - не менее 6 месяцев)
ИСТОЧНИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА	Доход на одного члена семьи заемщика должен составлять не менее двух прожиточных минимумов
ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА	Погашение кредита осуществляется - ежемесячно, равными частями в соответствии с графиком погашения кредита
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ КРЕДИТА	по истечение 6 месяцев с даты предоставления кредита
ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА	-залог приобретаемой недвижимости - в отдельных случаях поручительство физического лица
ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ	-жилого помещения -жизни -потери трудоспособности



Надо отметить, что федеральная ипотечная программа АИЖК отличается от программы «Новой дом» не только отсутствием поручителей. Она предусматривает более длительный срок выдачи кредитов: 27 лет вместо 15-ти. Процентная ставка по кредитам тоже несколько меньше распространенной: 15% вместо 18%. Но данная программа требует у граждан обязательного наличия первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости жилья.

Размер одного ипотечного кредита АИЖК варьируется в зависимости от финансовой обеспеченности заемщиков. Минимальная сумма, на которую может быть выдан кредит, - 150 тысяч рублей, максимальная - 2 млн.100 тысяч рублей. Но как показала практика применения этой программы в других регионах, в основном граждане России предпочитают брать кредиты от 200 до 500 тысяч рублей. Выдача же максимальных сумм производилась в основном в Москве Михайлова Д. Долгий путь к ипотеке // Экономика и жизнь (Сибирь), 2005. - № 227.

Размер одного ипотечного кредита АИЖК варьируется в зависимости от финансовой обеспеченности заемщиков. Минимальная сумма, на которую может быть выдан кредит, - 150 тысяч рублей, максимальная - 2 млн.100 тысяч рублей. Но как показала практика применения этой программы в других регионах, в основном граждане России предпочитают брать кредиты от 200 до 500 тысяч рублей. Выдача же максимальных сумм производилась в основном в Москве.

Согласно новой программе приватизации ежемесячный платеж за ипотечный кредит должен составлять от 30% до 50% совокупного дохода заемщика. К примеру, если заемщик намеревается взять кредит на приобретения жилья в размере 300 тысяч рублей, а его совокупный доход составляет 10 000 рублей, то ежемесячный платеж будет равен 3818 рублей. И соответственно, если кредит составит 500 тысяч рублей (при доходе в 19 000 рублей), то платеж равен 6363 рубля. Но, впрочем, это только предварительные расчеты. Фактические платежи заемщиков будут формироваться исходя из конкретной для него ситуации.

Средства на погашения кредитов банков региональным операторам из АИЖК перечисляются в соотношении один к тридцати. То есть на 1 рубль средств оператора - 30 рублей из федерального бюджета. Собственный капитал Краевого регионального фонда определен в 30 млн. рублей. Планируется, что эти средства будут выделены из краевого бюджета. До октября 2005 года Федеральное агентство взяло на себя обязательства выкупать у регионального оператора закладные на общую сумму 525 млн. рублей.

Заемщику для получения ипотечного кредита в ОАО «Сибакадембанк» необходимо предоставить следующие документы:

· Справка о доходах за последние 6-12 месяцев с места работы;

· Анкета предварительной квалификации заемщика;

· Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые) нот. зав.;

· Копия водительского удостоверения или справка из ПНД нот. зав;

· При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Заемщик сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке;

· Предварительный Договор купли-продажи квартиры;

· Копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи);

· Поручителям (в случае, если требуется поручительство третьих лиц) необходимо предоставить:

· Справка о доходах за последние 6 месяцев с места работы;

· Анкета предварительной квалификации поручителя;

· Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые).

При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Поручитель сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке.

На основании представленных документов Сибакадембанк оценивает платежеспособность заемщика, устанавливает размер кредита и уровень ежемесячных выплат по его погашению.

Следует отметить, что банк оценивает только чистый (после уплаты налогов) ежемесячный доход клиента. В него может входить заработная плата супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по страховым выплатам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости, получаемые алименты и т.д. Как правило, условия кредитования подбираются таким образом, чтобы платежи составляли 35% - 40% от ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

Привлекаемые банком риэлторские агентства, осуществляют поиск квартиры в соответствии с требованиями заемщика (район, цена, метраж и т.д.), а также проводят проверку документов по квартире и предоставляют консультации по вопросам приобретения жилья, прописки-выписки, а при необходимости - и по вопросам продажи недвижимого имущества заемщика.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, с банком заключается кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

В регистрации договора об ипотеке может быть отказано в следующих случаях: если существующие сведения, содержащиеся в договоре либо в заявлении, не соответствуют представленным на регистрацию документам; несоответствия представленных документов требованиям законодательства; отсутствия хотя бы одного из документов, представление которых обязательно для регистрации залога.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и ОАО «Сибакадембанк».

Согласно программе «Новый дом» Сибакадембанк может предоставить кредит размером до 90% от стоимости квартиры. Заемщик, соответственно оплачивает остаточную сумму от стоимости квартиры. Это и есть первоначальный взнос, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе в день заключения договора купли-продажи и ипотеки или положить в депозитную ячейку наличными. Кредитные средства перечисляются на счет продавца квартиры после государственной регистрации договора ипотеки.

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги заемщику предоставят страховые компании.

При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает Заемщик, однако стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5% от ежегодного остатка кредита, что примерно в два раза меньше суммы, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.

Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами, что позволит Заемщику планировать свой семейный бюджет. В ежемесячный платеж входят проценты за пользование кредитом и часть основного долга.

Если у Заемщика появятся дополнительные средства, например, от использования льготы по подоходному налогу, то он может направить их на досрочное погашение кредита спустя шесть-семь месяцев (срок устанавливается каждым банком конкретно) с момента его получения, предварительно предупредив об этом Банк.

Если Заемщик осуществляет досрочное погашение по кредиту, то Банком могут быть взысканы дополнительные компенсационные выплаты.

Согласно действующему законодательству залог может быть прекращен в случаях: прекращения обеспеченного залогом обязательства (расторжения кредитного договора); утраты (разрушения) заложенной квартиры; продажи заложенной квартиры с публичных торгов. В любом случае о прекращении ипотеки квартиры делается отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор об ипотеке.

Одним из самых больных вопросов ипотеки стали пресловутые дополнительные расходы. Множество заемщиков называет их «подводными камнями», поскольку никто о них заранее не знает, и никто не ожидает, что это так дорого. В перечень дополнительных расходов входят внешние (внебанковские) и внутренние (банковские) расходы.

Внебанковские расходы (кроме риэлторских все расходы необходимы):

· плата за оценку стоимости предмета залога (квартира) -100 -200 долларов США (ее лучше заказать у компании, которую укажет сам банк);

· оплата государственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры - 2 200 рублей (это фактически удостоверение права собственности владельца в государственном реестре, что необходимо для государственного контроля за сделками с недвижимостью);

· государственная регистрация снятия залога - 103 рубля;

· сбор за нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки квартиры 200 р.( в соответствии с Федеральным Законом РФ № 104-ФЗ «О внесении изменений в ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; вступает в силу с 25 сентября 2004 г.);

· страхование по трем видам (страхование риска утраты права собственности, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование риска порчи и нанесения ущерба имуществу) - примерно 1,5% от суммы кредитового остатка в год, увеличенного на 10%;

· услуги риэлторов 5-6% -- комплексное сопровождение сделки с учетом юридической проверки квартиры.

Банковские расходы (перечислены возможные виды расходов):

· рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 30-65 долларов США;

· повторное рассмотрение банком заявления-анкеты клиента 20-40 долларов США;

· плата за аренду индивидуального сейфа - 60-80 долларов США;

· сбор за открытие и ведение ссудного счета - 0,5-2% от суммы кредита, но не менее 200 долларов США (определяется индивидуально).

· за конвертацию - 0,3% от суммы конвертации;

· за снятие наличных - 0,8% от суммы снятия наличных;

· за определение подлинности денежных купюр (обычно на первоначальный взнос) - 0,1% (от проверяемой суммы);

· за перечисление денежных средств - 0,2% от суммы перечисления;

· комиссия за предоставление кредита - 0,5-1% от суммы кредита, но не менее 350 долларов США и не более 1500 долларов США.

Таким образом, по данной главе можно сделать следующие выводы:

Условно, ипотечные программы можно разбить на составляющие:

· Процентная годовая ставка (минимальная, средняя и максимальная);

· Первоначальный взнос (минимальный, средний, стандартный);

· Сроки кредитования (минимальные, стандартные, максимальные);

· Возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций;

· Соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита;

· Строгий или менее жесткий подход к подтверждению доходов заемщика;

· Отношение коммерческого банка к наличию гражданства РФ, постоянной или временной регистрации.

· Величина накладных расходов на получение кредита в банке.

Классифицируя программу «Новый дом» по этим признакам, предоставляемую ОАО «Сибакадембанк», можно отметить, что программа имеет среднюю процентную годовую ставку, минимальный первоначальный взнос, невозможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита, мягкий подход к подтверждению доходов заемщика, среднее величиной накладных расходов на получение кредита в банке.

 Сравнивая программу «Новый дом» с ипотечными программами другими банков, можно отметить конкурентные преимущества: срок процентной ставки составляет 15,5 %, а срок кредитования - 15 лет. Программа является привлекательной, и сами сотрудники ОАО «Сибакадембанк» связывают с ней успешное развитие банка на рынке ипотечного кредитования.



Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

3.1 Проблемы правового регулирования отношений в жилищной сфере

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема -- отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:

· ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья -- примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян.

· низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей.

· невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности.

· высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

· выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность.

· отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно -- 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Чтобы сделать ипотеку более доступной для населения в ноябре 2005 года подготовлена поправка в закон об ипотеке, касающаяся изменения условий и оплаты страхования ответственности заемщика при оформлении кредита на приобретение жилья. В результате, считают авторы законопроекта, оформить ипотечный кредит станет проще и дешевле.

Поправка подготовлена в комитете Госдумы по собственности. Как сообщил соавтор законопроекта, зампред комитета Евгений Богомольный, речь идет, во-первых, о некотором ограничении страховой суммы по договору, которая не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. И, во-вторых, предлагается, чтобы страховая премия, уплачиваемая по договору страхования, взималась с клиента не единовременно, а ежегодно равными долями в течение срока действия договора страхования.