Еволюція іпотечної діяльності установ як інституційних інвесторів

ЕВОЛЮЦІЯ ДІЯЛЬНОСТІ ІПОТЕЧНИХ УСТАНОВ ЯК ІНСТИТУЦІЙНИХ ІНВЕСТОРІВ

На сьогодні питання іпотеки та іпотечного кредитування стоїть досить гостро. Доволі популярними стають іпотечні кредити різноманітних банківських та небанківських установ, які намагаються представити дуже вигідними для споживачів таких кредитів. Наскільки новим в історії розвитку світової та української економіки зокрема є поняття „ іпотеки ", як і коли виникли перші іпотечні відносини, питання доволі цікаве, і воно аналізується в пропонованій статті. Найбільшу цікавість викликають не самі іпотечні відносини, а інституції, які шляхом іпотечного кредитування беруть участь в інвестиційному процесі, виконуючи основну функцію інституційних інвесторів - трансформаційну (трансформація заощаджень в інвестиції).

Прийняття у 2003 році ряду законів щодо[ іпотечного кредитування викликало хвилю дискусій серед експертів стосовно характеру їх впливу на розвиток іпотеки та економічні наслідки для України.

Загалом фахівці оцінюють прийняття цих законів як позитивний крок для переходу від довготермінового кредитування під заставу нерухомості до іпотечного кредитування. Водночас вивчення еволюції іпотеки, моделей та інструментів іпотечного кредитування, які поширені у світі, та аналіз можливості їх запровадження в Україні свідчать про значну кількість ризиків, притаманних учасникам іпотечного кредитування у нашій країні.

Еволюція наукової думки про іпотеку як економічну категорію відбувається протягом багатьох століть. Осмислення місця іпотеки в системі господарювання почалось з практичного її застосування. Розвиток наукової економічної думки стосовно інституту „іпотеки" йшов „у ногу" з реаліями, що відбувалися в розвитку іпотечних відносин.

Загалом термін „іпотека" був відомий ще у Давній Греції на початку VI і ст. до н. є. Вважається, що своїм походженням він завдячує Солону і був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними ділянками. На межі земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із написом про те, що це майно виступає забезпеченням його претензії у визначеній сумі; на стовпі також зазначалися всі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотека", а саме слово почало застосовуватися для визначення застави.

Загальних питань кредитування, в тому числі і під заставу нерухомості, торкався в своїх працях „Нікомахова етика" і „Політика" ще Аристотель.

Новий розвиток інститут іпотеки отримав у Римській імперії. Іпотека встановлювалась на все майно боржника, а не лише на земельну ділянку. У І ст. н. є. створювалися перші іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам. А в II ст. н. є. було запроваджене особливе законодавство для установ, які виконували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитними установами - прообразами ощадних кас та асоціацій.

Іпотека протягом досить короткого проміжку часу еволюціонувала від фідуції (угода, заснована на довірі) до більш прогресивної форми - пігнуса, (неформальна застава), далі - до застави. При фідуції об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржнику після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги. Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а в тимчасове володіння нею як гарантії виконання кредитного зобов'язання. Позичальник мав право вимагати, щоб кредитор не користувався заставленою нерухомістю, а лише зберігав її. Крім того, кредитор вже не мав права залишати заставу в себе, а змогу продати її мав лише у разі невиконання боржником своїх зобов'язань. Різниця між залишком боргу та ціною продажу поверталася позичальнику.

Наступним етапом було становлення класичного інституту іпотеки, зумовлене зміною соціально-економічних умов: послабленням рабовласницького господарювання та масовою передачею землі орендарям. Майно залишалося у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. Спочатку нова форма застави поширювалася лише на знаряддя праці, пізніше в іпотеку почали передавати й нерухомість. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленості сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Поряд з відносинами позичальника і кредитора іпотека почала використовуватися й у відносинах, пов'язаних з інвестуванням коштів, сплатою податків. У Німеччині іпотека виникла на початку XIV ст. (до того часу там переважав принцип особистої відповідальності за борги), а у Франції - наприкінці XIV ст. У Росії вже у ХІП-Х ст. одночасно з правом приватної власності виникла застава, проте тривалий час вона існувала без законодавчого оформлення [3, с. 14].

З метою уникнення „таємних іпотек" створювалися так звані поземельні книги, ведення яких започатковане в 1135 р. в м. Кельн. Занесення угод з нерухомістю в книги практикується в Чехії з часів короля Карла IV (роки правління з 1346 по 1378) [2, с. 26].

Саме в ті часи були створені богемсько-моравські кадастри, які у XVIII ст. послугували зразком для реформи поземельної книги чесько-австрійських родових маєтків. Перший реформований кадастр складено в 1730 р. чеським чиновником, який вів поземельну книгу.

Основною метою тогочасної реформи було сприяння розвитку реально забезпеченого іпотечного кредиту шляхом оприлюднення прав на нерухомість. У XVIII ст. використання кадастрів та поземельних книг досягло в Європі найбільшого поширення - від м. Фрайбурга на заході до м. Львова на сході.

Після прийняття закону про поземельну книгу (1871 р.) та законів про ведення поземельних книг в окремих коронних землях Австро-Угорщини вона стала першою в світі державою, яка запровадила так званий середньоєвропейський тип поземельної книги. Це стосувалося також і українських земель, а саме Східної Галичини, Північної Буковини та Закарпаття, які входили тоді до складу Австро-Угорської імперії.

Німеччина остаточно перейшла до зазначеного типу системи в 1872 р., Швейцарія - в 1907-1912 рр.

Переваги середньоєвропейського типу поземельної книги полягають у тому, що вона є офіційним реєстром, який у зручній для користування формі містить дані про власника земельної ділянки та про обтяження й обмеження, покладені на неї. Внесення в поземельну книгу визнається по відношенню до добросовісного покупця чи заставоутримувача законним, навіть якщо воно з об'єктивної точки зору є помилковим; такий порядок вимагає особливої обережності при внесенні даних до поземельної книги.

Середньоєвропейський тип поземельної книги застосовується в наш час у Німеччині, Австрії, Швейцарії, Угорщині, Чехії, Словаччині, Польщі, Румунії, країнах колишньої Югославії. Подібні системи існують в Нідерландах, і скандинавських країнах, Іспанії, Греції та Туреччині.

Дуже близькою до середньоєвропейської є система, розроблена Робертом Торренсом для Австралії, яка закріпилася згодом у Новій Зеландії, Канаді, Великобританії.

Французька система реєстрації поширена у Франції, Бельгії, Люксембурзі та більшості колишніх французьких колоній. У США застосовується реєстр документів. Головною відмінністю французької та американської систем від середньоєвропейської є те, що вони не мають офіційного захисту записів, отже, покупець нерухомості чи кредитор-заставоутримувач повинен для певності у заставі перевіряти всі відповідні документи.

Ще однією суттєвою рисою середньоєвропейської системи іпотечного кредитування є використання довгострокових банківських зобов'язань - закладних листів як інструментів рефінансування капіталовкладень в нерухомість (закладний лист - це різновид іпотечної облігації, яка емітується під забезпечення нерухомим майном).

Емісія закладних листів склалася у XVIII - XIX ст. в Німеччині, де використовується і донині, а також відповідає законодавству Франції, Греції, Австрії, Португалії, Іспанії та Швеції.

Основними установами, що займалися наданням іпотечних кредитів, виступали комерційні та ощадні банки, а також позико-ощадні асоціації. Джерелами фінансування іпотечного кредитування в основному були депозити. Спеціалізовані іпотечні банки надавали кредити за рахунок коштів від розміщення емітованих ними облігацій, забезпечених іпотечними кредитами. Це поклало початок іпотечному ринку та відкрило нові можливості для рефінансування операцій з іпотечного кредитування.

Яскравим прикладом використання комерційних банків як інститутів іпотечного кредитування є швейцарські кантональні банки. їхню ресурсну базу для іпотечного кредитування складають кошти юридичних і фізичних осіб на депозитних рахунках. Однак ці вкладення, як правило, є короткостроковими ї лише частково можуть бути розміщені в довгострокові активи.

Позико-ощадна система набула найбільшого поширення в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811 р.) та Франції (з 1843 р.). Вона передбачає фінансування іпотечних кредитів за рахунок цільових ощадних вкладень! населення, суми і терміни накопичення яких мають бути співмірні з умовами кредитування. Відсоткові ставки як за внесками, так і за кредитами здебільшого є нижчими за ринкові і фіксуються на термін ощадного контракту.

Спеціалізовані іпотечні установи вперше були створені у Прусії у 1769 р. Фрідріхом Великим і були державними, а першими приватними іпотечними банками у формі акціонерних товариств стали бельгійський „Креді фонсьє" (1835 р.) та французький „Креді фонсьє" (1852 р.). Найбільшого поширення такі банки набули у Німеччині, Данії, Швеції. Іпотечні банки мали ексклюзивне право випускати іпотечні облігації з низьким ризиком.

Діяльність деяких іпотечних банків обмежена наданням позик міському та сільському населенню під заставу нерухомості, інші кредитують мешканців певних регіонів; нарешті, є серед них і такі, які надають кошти всім категоріям позичальників.

У XVIII - XIX ст., з розвитком ринкових відносин, капіталізації нерухомості і вдосконаленням кредитних відносин, наукова думка перейшла до конкретного аналізу іпотеки як інвестиційного інструменту.

Як свідчить історія, особливе значення в розвитку господарств Німеччини в XIX ст. відіграв іпотечний кредит. Через те на початку XX ст. деякі вчені досліджували роботу іпотечних кредитних установ. Так, В.Лексіс у книзі „Кредит і банки" писав: „Іпотечні банки - це ділові підприємства, що надають довгостроковий, полегшений іпотеками кредит шляхом придбання іпотек і видачі на основі іпотек закладних листів" [1, с. 7-8].

В.Лексіс досить чітко описав загальні вимоги до створення і роботи іпотечних банків:

- законодавча регламентація діяльності іпотечних банків, випуску і обігу закладних;

- спеціальні принципи кредитування під заставу нерухомості.

Аналізуючи розвиток капіталізму на початку XIX ст., необхідно зазначити, що наріжним каменем всієї соціально-економічної політики того часу-була житлова проблема. Як показала історія, одним з шляхів її вирішення стало іпотечне кредитування будівництва і купівлі житла.

Поштовхом для розвитку іпотеки в житловій сфері послужила теорія Прудона про поступове перетворення квартиронаймачів у власників житла. Втілення теорії Прудона на практиці призвело до розширення житлового ринку і появи нових методів житлового інвестування - кредитування купівлі житла під заставу придбаної нерухомості.

У США іпотечні банки з'явилися досить пізно. Першим федеральним законом, що регулював діяльність подібних установ, став закон 1926 р. про фермерський кредит, згідно з яким було створено 12 федеральних земельних банків, що надавали довгострокові позики фермерам. Система іпотечного кредитування США відрізнялась від європейської коротшими строками надання кредитів (до 5 років), низьким співвідношенням суми кредиту та вартості нерухомого майна, яке виступає забезпеченням кредиту - воно не могло перевищувати 50%, а також умовами погашення кредитів (вони не амортизувалися протягом дії кредитної угоди, основна сума кредиту поверталася позичальником наприкінці терміну кредиту) [3, с. 15].

Розвиток іпотеки в Росії спочатку був тісно пов'язаний із кріпосницькими відносинами. Під заставу дозволялось залишати не лише маєтки, а й селян, прикріплених до них. На території Російської імперії, зокрема у Прибалтиці, іпотечне кредитування було розвинуте ще з XVI ст., а законодавчого оформлення набуло на початку XIX ст. Так, відповідно до іпотечного статуту 1818. р. право на заставу нерухомості майна для третіх осіб набирало сили лише тоді, коли було занесено до спеціальних іпотечних книг.

На території європейської Росії (у тому числі й на Україні) іпотечні застави у спеціальних книгах не реєструвалися, внаслідок чого мали місце зловживання з боку власників. Поміщики-власники маєтків, з одного боку, бажали отримати кредит під заставу нерухомості; а за іншого - боялися втратити своє майно у разі продажу. Отримавши кредит, вони багаторазово надавали під заставу ті самі маєтки, не повідомляючи про це кредиторів. Тому виникла необхідність контролювати заставу. Дане завдання вирішувалося шляхом заборон, які накладав нотаріус. Однак і це не задовольняло кредиторів, внаслідок чого забезпечення виданих кредитів почало здійснюватися за принципом особистої відповідальності.

Перші згадки про іпотечне кредитування в Росії можна віднести до 1754 р., коли у Москві і Санкт-Петербурзі було створено два державні позикові банки для дворянства. Саме вони почали видавати перші іпотечні кредити під заставу нерухомого майна. У 1786 р. ці банки було реорганізовано в один! Державний позиковий банк, який давав позики землевласникам під заставу нерухомості.

Заставне право в Російській імперії було юридично закріплено та докладно регламентовано у 1835 році у Зведенні законів цивільних. На той час у Росії застава існувала у двох видах: між приватною особою та державою; між приватними особами.

Основним іпотечним активом у Росії була земля. Станом на 1 січня 1914 р., під заставою перебувало близько третини всієї посівної площі імперії, а заборгованість позичальників перевищувала 3,7 млрд руб. [5, с. 18].

Іншим іпотечним активом була нерухомість. Результати діяльності кредитних товариств, які займались цим видом бізнесу, теж вражають: під заставу було надано десятки тисяч маєтків, заставна вартість яких становила сотні мільйонів рублів.

У 1860 р. під час проведення банківської реформи в Росії усі державні кредитні установи було ліквідовано, а замість них створювалися земські банки та приватні кредитні установи. У другій половині XIX ст. у країні сформувалась система іпотечного кредиту, представлена трьома групами кредитних установ, які об'єднував головний принцип роботи - надання довгострокової позики під) заставу нерухомого майна.

До першої групи входили два банки - Державний селянський поземельний банк та Державний дворянський земельний банк. Через них держава надавала кредити досить широкому колу осіб під заставу нерухомості практично в усіх регіонах імперії. На цю групу припадало до 70% всіх виданих у країні іпотечних кредитів [5, с. 18].

До другої групи належали акціонерні земельні банки, які функціонували в основному в сільській місцевості. Першим з них став Харківський земельний банк, створений у 1871 р. Він займався видачею позик під заставу сільських ділянок та міської нерухомості. Довгострокові позики (до 43 років) видавалися заставними листами, а короткострокові (1-3 роки) - грошима.

Третю групу складали міські кредитні товариства. Забезпеченням кредитів, виданих цими установами, були міські житлові та нежитлові будинки.

Слід зазначити, що кредити під заставу нерухомості в Російській імперії і видавались переважно цінними паперами - заставними листами та іпотечними облігаціями, які були повністю забезпечені за рахунок наданого в заставу майна. Механізм надання іпотечного кредиту передбачав кілька послідовних кроків, а саме: здійснення грамотної оцінки майна, що надавалось під заставу; укладання кредитного договору під заставу майна; видачу кредиту цінними паперами; супровід договору; завершення договору (який у 15% випадків закінчувався примусовим продажем заставного майна). Позичальники, отримавши кредит іпотечними цінними паперами, як правило, або відразу продавали їх за біржовим курсом, або закладали у комерційний банк з метою отримання грошей.

Російський ринок швидко визнав банківські заставні листи та облігації кредитних товариств, оскільки за ними виплачувався непоганий купонний прибуток (близько 4-5% річних). Головними внутрішніми ринками для них були Санкт-Петербурзька та Московська біржі. Іпотечні цінні папери котирувались також на регіональних біржах імперії - Київській, Харківській, Одеській та Ризькій. На Київській біржі котирувались заставні листи Бесарабсько-Таврійського, Київського, Полтавського, Донського та багатьох інших земельних банків. Російські іпотечні цінні папери активно котирувались і на міжнародних фондових ринках, де вони мали великий попит.

Частина іпотечних позик в Росії використовувалась для фінансування промисловості. В умовах, коли земля належала промисловим товариствам чи поміщикам - власникам цукрових та винокурних заводів, поземельні позики прямо кредитували промислове підприємство.

Виконуючи важливу роль в іпотечній діяльності, держава намагалась регулювати відносини іпотеки. Державний селянський поземельний банк, створений 1882 р., позичав гроші переважно заможній частині селян для купівлі поміщицьких земель. Банк видав їм довготермінові кредити в обсязі до 75% вартості землі терміном на 24,5 та 34,5 роки під досить високу відсоткову ставку - 7,5-8,5% річних. Лише наприкінці 1890-х років умови покращились: селянин міг отримати позику в розмірі від 90 до 100% вартості земельної ділянки, а банківський відсоток знизився до 3,5-4,5% річних [5, с. 19].

Акціонерні земельні банки надавали громадянам довготермінові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості (до 66 років), під заставу міських будиночків та споруд (до 56 років) у розмірі до 60% вартості майна. Короткострокові позики (терміном на 1-3 роки) не перевищували 10% вартості майна. У разі неплатоспроможності позичальника його майно продавалося на публічних торгах.

Акціонерні земельні банки надавали кредит у вигляді заставних листів, які можна було реалізувати на фондовій біржі. Прибуток банку приносила різниця між розміром відсотка, який позичальник виплачував за надану позику, та розміром відсотка, який банк виплачував власникам заставних листів.

Іпотечні облігації в Росії випускались переважно на муніципальному рівні. Для цього було створено кредитні товариства, які формувались органами місцевої влади. Таке кредитне товариство виступало у трьох різних іпостасях: емітента боргових облігацій; позикодавця під час видачі іпотечного кредиту; заставоутримувача під час прийому заставного свідоцтва з метою забезпечення кредиту.

На початок XX ст. іпотека залишалась основним видом кредитної діяльності в аграрному секторі економіки Російської імперії. Станом на 1915 р., 2/3 приватних власників були клієнтами іпотечних банків. До цього часу під заставу було надано 78% землі, яка перебувала у приватному володінні [5, с. 19].

Іпотечні кредити в дореволюційній Росії були дуже популярними серед поміщиків і селян. Обсяг наданих позик іпотечними установами не поступався обсягу позик, наданих російськими комерційними банками.

На території нинішньої України першим земельним банком був уже згадуваний банк у Харкові. В жовтні 1872 р. акціонерний земельний банк було відкрито й у Києві,, який спеціалізувався на довготермінових позиках під заставу землі (від 10 до 66 років) та під міську нерухомість (на термін від 10 до 38 років). В 1911-1912 рр. їх акціонери отримали досить високі дивіденди (у Харківському - 13,5%, у Київському - 16%) [3, с. 15].

Перші спроби налагодження системи іпотечного кредитування на території західноукраїнських земель слід віднести до 1840-х рр. Так, у 1841 р. у Львові було створено державну кредитну установу - Земельне кредитне товариство, яке почало надавати іпотечні позики під заставу нерухомого майна та землі [6, с. 12].

Одним з перших іпотечних банків у Західній Україні став Галицький акціонерний гіпотечний банк, створений у 1867 р. у Львові. Він надавав позики заставними листами під заставу міського та сільського нерухомого майна. Обсяг позики обмежувався 50% від вартості нерухомості та 33,3% від вартості лісових ділянок, що надавалися у заставу. Крім того, банк надавав короткострокові вексельні та ломбардні кредити, приймав на зберігання цінні папери, вклади від населення на звичайні та валютні книжки тощо. У 1914 р. обсяг наданих банком кредитів становив 207 млн крон.

У 1868 р. у Львові з метою фінансової підтримки галицьких та буковинських селян .було створено Рустикальний банк, який позичав гроші переважно дрібним власникам землі та ремісникам під заставу нерухомості. Банк надавав іпотечні позики у розмірі, який не мав перевищувати 3/5 вартості землі, не обтяженої боргами. Кредит видавався у 6%-х заставних листах і мав бути погашений протягом 6-14 років. Позика надавалась також грошима у розмірі до 1/5 вартості заставленого майна терміном на 1 рік з наступною І сплатою протягом двох років [6, с. 12].

Наприкінці XIX - початку XX ст. впливовою банківською установою на ринку іпотечного кредиту Західної України був Крайовий банк. Він посідав провідне місце серед всіх банків Галичини: на його частку припадало 30% капіталів, 33% короткострокових кредитів, 60% іпотечних кредитів та 70% вкладів усіх банківських установ регіону. Банк було засновано у 1881 р. з ініціативи галицького Крайового сейму, який здійснював його загальне керівництво через спеціальний крайовий відділ. Первісно статутний капітал банку складав 1 млн гульденів (або 2 млн крон), а в 1907 р. він збільшився до 15 млн крон [6, с. 12].

Основною метою Крайового банку було здешевлення іпотечного кредиту, що зробило б його доступнішим не лише для великих землевласників, а й для селян. Іпотечні позики видавались у 5%-х заставних листах. Мінімальна сума позики становила 100 гульденів. Найбільш популярними серед заможного населення були великі за обсягом іпотечні кредити (понад 10 млн гульденів). їх частка у загальній сумі іпотечних позик, які надавав Крайовий банк у кінці XIX ст., становила 76%. Крайовий банк здійснював кредитування комунальних господарств та будівництва залізничних колій.

На території західноукраїнських земель операції з іпотечними позиками здійснювали також галицькі та буковинські філії Австро-Угорського банку. Так, .у 1909 р. він видав 744 іпотечні позики на суму близько 60 млн крон [6, с. 12].

У 1882 р. розпочав діяльність Буковинський кредитний земельний банк, і який мав обслуговувати дрібних та великих землевласників. Банк надавав їм довгострокові кредити під заставу нерухомого майна терміном від 5 років та більше під 6,5-7% річних. До 1904 р. він надав понад 5 тис. іпотечних кредитів на суму 18,4 млн крон [6, с. 12].

З 1910 р. у Львові працював Галицький земельний гіпотечний банк. Він надавав іпотечні позики у 4-5%-х заставних листах під заставу міської нерухомості, земельних маєтків та селянського майна. Того ж року у Львові з метою підтримки українського селянства було засновано Земельний гіпотечний банк, акціонерний капітал якого становив 1 млн крон. Це була суто українська кредитна установа, акціонерами якої стали українські землевласники, торговці, промисловці і навіть священнослужителі. Земельний гіпотечний банк відігравав значну роль в економіці Західної України. Він надавав довгострокові позики переважно дрібним землевласникам під заставу землі та іншого нерухомого майна на термін від 10 до 50 років.

На початку XX ст. більше 60% позик банку становили іпотечні кредити, надані українським селянам на купівлю землі. У 1910 р. банк провів 310 таких операцій на суму понад 1,5 млн крон, наступного року - 416 операцій на суму понад 1,8 млн крон. Загалом до 1914 р. банк надав близько 1840 іпотечних позик на купівлю землі на суму понад 7 млн крон. Крім надання іпотечних кредитів, Земельний гіпотечний банк проводив операції з векселями, приймав вклади на поточні рахунки, а також інвестував українські торгово-промислові кооперативні підприємства [6, с. 12].

З початку XX ст. у великих містах України банки почали здійснювати, житлове іпотечне кредитування, кредитні кооперативи та будівельні товариства стали частиною загальної фінансової інфраструктури.

Після революції 1917 р. іпотечні кредитні. організації на території сучасної України було ліквідовано разом із правом приватної власності.

У США і країнах Європи іпотечне кредитування продовжувало розвиватися. Цікавим є досвід еволюції іпотечного кредитування, зокрема механізмів його рефінансування, у США. Якщо до 1920 р. 60% будинків було придбано за рахунок власних коштів, то вже починаючи з 1926 р. ситуація змінилася: комерційні банки, створені за участі уряду, отримали дозвіл на здійснення операцій з іпотечного кредитування, що сприяло розширенню його обсягів.

Велика депресія відчутно підірвала розвиток іпотечного кредитування. З метою недопущення банкрутства ощадних установ федеральний уряд кардинально переглянув свою політику в іпотечній сфері. Його зусилля було спрямовано на підтримку стійкого попиту на нерухомість, розблокування діяльності іпотечних установ - шляхом створення Федеральної системи банків житлового кредиту, яка складалась із 12 банків. їх завдання полягало в наданні у разі гострої потреби ощадним асоціаціям ресурсів, яких не вистачає. Велика увага приділялась зниженню кредитного ризику за іпотечними кредитами. Було створено Федеральну житлову адміністрацію (РНА), на яку покладалась функція страхування іпотечних кредитів від дефолту. Ця страховка, яка сплачувалась позичальником, покривала 80% вартості кредиту. Уряд прагнув активізувати та розширити вторинний іпотечний ринок - шляхом створення Федеральної іпотечної асоціації (Р1ММА). На неї покладалось придбання іпотечних кредитів, застрахованих РНА. Протягом першого року функціонування Р1ЧМА придбала близько 26 тис. іпотечних кредитів на суму 100 млн дол. [4, с. 12]. Основними джерелами операційного капіталу були кредитні лінії Державного казначейства та кошти, отримані від реалізації іпотечних кредитів іншим фінансовим інститутам. Нині у портфелі РИМА 2,7 млн іпотечних кредитів на 10 млрд дол., крім того, вона управляє ще 3,5 млн іпотечних кредитів, під забезпечення яких було випущено цінні папери [2, с. 12]. Цим було започатковано створення дворівневого вторинного іпотечного ринку, що і стало характерною особливістю американської моделі фінансування іпотечних операцій, яка потім поширилася в Австралії, Великобританії та інших країнах.

Важливими формами підтримки іпотечного ринку є розвинена система страхування, поліпшення стандартів іпотечного кредитування, розвинений фондовий ринок. Обсяг іпотечних кредитів у США та країнах ЄС становить у середньому 50% від ВВП, сягаючи 70% у Нідерландах та Данії [4, с. 12]. Для європейських країн характерний низький розмір процентної ставки за іпотечним кредитом (близько 6%). Низька вартість кредиту обумовлена рядом причин, зокрема низьким рівнем інфляції, низькою вартістю оформлення кредиту, незначними банківськими ризиками, з одного боку, і потужними фондовим та страховим ринками з низькою вартістю ресурсів - з іншого.

Література

1.Евтух А.Т. Ипотека - механизм зффективного использования ресурсов. - 2.Луцк: Вольшская обл. типография, 2001. - 314с.

3.Кручок СІ. Іпотечне кредитування. - К.: Мета, 2002. - 206 с.

4.Левченко 3. Іпотечне кредитування: з минулого у майбутнє. // Цінні папери України. - 2004. - №11 (299). - С. 14-15.

5.Левченко 3. Іпотечний ринок. // Цінні папери України. - 2004. - №20 (308). - С. 12-13.

6.Румянцева С. Іпотека в дореволюційній Росії. // Цінні папери України. - 2004. - №41 (329). - С. 18-19.

7.Румянцева С. Іпотечне кредитування в Західній Україні (кінець XIX ст. - початок XX ст.). // Цінні папери України. - 2005. - №20 (360). - С. 12.