Ипотечное жилищное кредитование

- высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также «съедают» около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20- 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников;

- выселение в случае неплатежа. Отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей - дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования. Из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности, т.к. в соответствии с ГПК невозможно обратить взыскание на единственное пригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощью ипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если при этом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временного поселения. Но таких фондов, как правило, нет. Из-за этого банки опасаются давать кредиты по ускоренной процедуре. А для проверки надежности требуется огромное количество документов, оформить которые самостоятельно часто бывает просто невозможно. В добавление особые хлопоты вызывают дети. Если взрослого выселить из квартиры, находящейся в залоге, все-таки можно, то ребенка из единственного жилья нельзя выписать ни при каких условиях. Поэтому банки не разрешают прописывать детей в приобретаемой квартире. И купить недвижимость с целью улучшения жилищных условий при наличии детей также не получится - пока новая квартира находится в залоге, продать старую (предварительно выписав детей) невозможно. Тем не менее, люди выходят из положения. Прописывают детей у родственников или не продают старую квартиру, пока не расплатятся по кредиту. Правда, не у всех есть такая возможность;

- отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно -- 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Чтобы сделать ипотеку более доступной для населения в ноябре 2005 года подготовлена поправка в закон об ипотеке, касающаяся изменения условий и оплаты страхования ответственности заемщика при оформлении кредита на приобретение жилья. В результате, считают авторы законопроекта, оформить ипотечный кредит станет проще и дешевле.

Поправка подготовлена в комитете Госдумы по собственности. Как сообщил соавтор законопроекта, зампред комитета Евгений Богомольный, речь идет, во-первых, о некотором ограничении страховой суммы по договору, которая не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. И, во-вторых, предлагается, чтобы страховая премия, уплачиваемая по договору страхования, взималась с клиента не единовременно, а ежегодно равными долями в течение срока действия договора страхования.

Согласно действующему закону об ипотеке, гражданин, оформляющий кредит на приобретение или строительство жилья, обязан застраховать закладываемую недвижимость от рисков утраты и повреждения. На практике практически все банки, предлагающие услуги по ипотечному кредитованию, требуют, чтобы были застрахованы три риска: риск утраты или повреждения квартиры; риск прекращения права собственности на нее; риск причинения вреда жизни заемщика или потери трудоспособности. При оформлении двух первых страховок страховые компании исходят из стоимости закладываемой недвижимости и суммы кредита. Если будет принята поправка ограничить страховую сумму величиной, не превышающей 20 процентов от стоимости квартиры, страховая сумма уменьшится до 12 тысяч долларов и, соответственно, оплата страхования в этом конкретном случае уменьшится практически втрое.

Правда, надо отметить, что это уменьшение коснется лишь рисков, связанных с потерей квартиры. Условия страхования жизни заемщика или его болезни и утраты заработка останутся без изменений.

Сложившаяся в 2005 году практика страхования заложенной недвижимости при получении ипотечного кредита показала, что правовая норма о необходимости единовременной уплаты страховой премии ограничивает возможности потенциальных заемщиков. Ведь при этом довольно заметно увеличиваются их первоначальные расходы при оформлении кредита. Поэтому в законопроекте предлагается не только зафиксировать верхний предел страховой суммы, но и заменить действующую норму о единовременной выплате страховой премии на положение о ее уплате «в рассрочку».

Также на законодательном уровне решен ряд вопросов, связанных с возможностью обращения взыскания на заложенное жилье, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора, улучшены условия по предоставлению налоговых вычетов.

Наиболее спорный из принятых документов - закон о долевом строительстве, механизмы практической реализации которого пока не вполне понятны. В своих комментариях к этому документу многие крупные девелоперы неоднократно отмечали, что в новых условиях мелким и средним застройщикам будет очень тяжело выживать и многие из них просто покинут рынок. Скорей всего, однако, этого не произойдет.

Решить проблему длинных ресурсов, столь необходимых российскому банковскому сектору для организации полноценной системы кредитования, призван в первую очередь закон об ипотечных ценных бумагах. Несмотря на то, что ему уже больше года, до сих пор не зарегистрировано ни одного выпуска ипотечных облигаций, на которые так рассчитывают участники рынка. Основная проблема заключается в отсутствии нормативных документов, полный пакет которых будет принят лишь к концу года. Кроме того, одной из целей закона было обеспечение вложений пенсионных резервов в ипотечные ценные бумаги. Реализация этого положения невозможна без внесения изменений в пенсионное законодательство.

Из 210 подзаконных актов, которые должны были дать жизнь пакету жилищных законов, правительство приняло лишь один.

Не торопясь, работают ведомства, которым поручено решать жилищную проблему. Руководство Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) признает, что подготовило лишь два положения о жилищных кооперативах (об отчетности и нормативах финансовой устойчивости кооперативов) и несколько документов, которые касаются долевого строительства. Да и те пока не успело даже показать участникам рынка. У ФСФР нет в штате достаточно сотрудников, особенно в регионах, чтобы контролировать процесс.

Некоторые эксперты считают, что правительство недостаточно работает над решением жилищного вопроса. Впрочем, не только правительство следует винить за то, что не работает жилищный пакет. Сейчас в Думе лежат поправки к нему, которые должны были быть приняты в весеннюю сессию. К примеру, в них корректируются нормы залога при предоставлении кредита застройщику: ему будет разрешено "закладывать" в банке права на ту часть дома, в которой квартиры еще не распроданы потенциальным дольщикам, - чтобы дольщики и банк выступали в качестве кредиторов одной очереди. Отложены в долгий ящик и законы, которые были "изъяты" депутатами из пакета в прошлом году.

Среди изменений законодательства в области ипотеки необходимо отметить следующие планы Правительства:

- предоставление возможности изменения сроков и процентных ставок по ипотечным кредитам, удостоверенным закладной;

- отмена требования обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки;

- предоставление возможности обращения взыскания на жилое помещение и прекращения права пользования прежним собственником и членами его семьи этим жилым помещением, находящимся в ипотеке в обеспечение ипотечного кредита;

- возможность предоставления в обеспечение ипотечного кредита на улучшение жилищных условий, включая не только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств, но и любое другое жилое помещение.

В новом Жилищном кодексе утверждены три формы жилья - частное, коммерческого найма и "бесплатное" на условиях найма, предоставляемого неимущим гражданам. ЖК определил и категории малоимущих, которым будет предоставляться бесплатное жилье. При этом условия получения бесплатного жилья, порог доходов и квадратных метров, которыми располагает претендент на муниципальную квартиру, определяют органы местного самоуправления исходя из своего бюджета. Всем остальным придется приобретать его на рынке. Из «бесплатных» квартир будут выселяться без предоставления альтернативного жилья злостные неплательщики, которые не вносят деньги за жилищно-коммунальные услуги и за квартиру более 6 месяцев, граждане, лишенные родительских прав, и те, кто заселился туда незаконно. Вносимые поправки позволят банку выселить заемщика, отказывающегося от выполнения своих долговых обязательств, из квартиры в кратчайшие сроки и забрать недвижимость, служившую залогом по невозвращенным ссудам. С другой стороны, отмена обязанности предоставления жилья людям, выселяемым из заложенных квартир, может противоречить Конституции.

Еще одним рычагом для движения ипотеки вперед считается принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Основной тезис изменений по этому закону заключается в возможности осуществления нескольких видов операций с ипотечным покрытием эмитента: от его реализации с возмещением владельцам ипотечных ценных бумаг соответствующей части или всей стоимости до передачи этого ипотечного покрытия другому эмитенту с переэмиссией либо учреждением нового SPV - компании специального назначения - Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск. Пока не совсем ясно, кем, как и при каких условиях будет приниматься решение о том или ином действии в отношении ипотечного покрытия.

Федеральные законы, принятые в 2004 г. направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту сумму, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1 000 000 000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая поправка в Налоговый кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная мера для стимулирования этого рынка.

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

До сентября 2004 года подпись нотариуса обходилась в 1,5% от общей стоимости сделки (с 25 сентября 2004 г. она составила - 200 руб. по ипотеке жилья, а ипотеки другого недвижимого имущества 0,3%, но не более 5 тыс. руб.), однако особой необходимости в ней нет - юридически она ничего не добавляет к государственной системе регистрации прав. Сама система госрегистрации будет усилена с целью защиты прав добросовестных приобретателей жилья, соответствующие поправки планируется внести в Гражданский кодекс и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Записям в едином государственном реестре будет отдан приоритет перед правоустанавливающими документами, что сделает его более достоверным. Кроме того, предлагается дать дополнительные гарантии гражданам, которые потеряли права на жилье в результате нарушения их прав третьими лицами. Таким гражданам будут выплачиваться денежные компенсации из федерального бюджета.

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень.

Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб., «Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб), «Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс. руб)² . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)», «Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системы ипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинально на рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится на Сбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российских банков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевых долгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственных российских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемым средствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам столь высоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуется качественный скачок - например, снятие ограничений на доступ банков к пенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системы вкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлению ипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупных западных игроков.

Безусловно, в 2007 году рынок ипотечного кредитования продолжит свое активное развитие. Несмотря на то, что доля ипотечных кредитов в ВВП составила на конец 2006 года около 5%, это далеко не предел. Так для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США -50%. С увеличением конкуренции между коммерческими банками и с привлечением дешевых денежных средств на рынок ипотечного кредитования путем секьютиризации ипотечных портфелей, в течение 2007 года будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. По нашему мнению в 2007 году произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях банков. Будет развиваться ипотечное кредитования первичного рынка недвижимости, и усовершенствоваться программы кредитования вторичного рынка жилья. Комплекс данных тенденций однозначно должен положительно сказаться на развитии ипотеки.

По прогнозам участников рынка секьюритизация ипотечных кредитов станет одним из ключевых способов заимствований в следующем году, обеспечивающих привлечение дешевых долгосрочных денежных средств и снятие нагрузки с баланса банка. Также стимулирует банки к выпуску ипотечных бумаг понимание факта их востребованности, как со стороны зарубежных инвесторов, так и со стороны российских пенсионных фондов и страховых компаний, обусловленный тем, что доходность по ипотечным ценным бумагам, при аналогичном уровне риска, ожидается значительно выше доходности по другим финансовым инструментам и даже выше уровня инфляции.

Помимо этого, очевидно, что при существующем уровне нормативов более выгодно не держать кредиты на балансе (постоянно наращивая их объем) для получения процентного дохода, а секьюритизировать такие портфели, получая доход от комиссионных платежей по обслуживанию клиентов и направлять привлеченные средства на выдачу новых кредитов. Таким образом, секьюритизация может стимулировать понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более доступными для населения.

Однако законодательство и в настоящий момент остается несовершенным и противоречивым, так, например, облигации с ипотечным покрытием не вписываются в существующую классификацию облигаций с обеспечением. Статья 27.2 закона о РЦБ предполагает определение облигации с обеспечением: «Облигациями с обеспечением признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом, поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией. Облигация с обеспечением предоставляет ее владельцу все права, возникающие из такого обеспечения. С переходом прав на облигацию с обеспечением к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, вытекающие из такого обеспечения. ».

Одновременно статья 27.3. определяет, что «Предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и недвижимое имущество». Однако фактически ипотечное покрытие состоит из требований, обеспеченных залогом имущества, а не прямым залогом имущества, очевидно определенное противоречие. Интересен также момент, что в размер ипотечного покрытия согласно закону могут входить только требования, основная сумма долга по которому не превышает 70% от рыночной стоимости такого имущества. Остается открытым вопрос об определении реальной рыночной стоимости, и что делать с кредитами с 0% первоначальным взносом. Еще одна проблема при управлении ипотечным покрытием - отсутствие фактической возможности замены требований обязательства, по которым уже исполнены. А процент досрочного погашения сейчас в сфере ипотечного кредитования достаточно велик. В связи с этим изменения в законодательстве, касающиеся этих и многих других проблем могут сыграть значительную роль в упрощении процесса секьюритизации.

Однако нынешняя ситуация на рынке недвижимого имущества довольно критичная. Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Все меньше и меньше людей способны взять ипотечный кредит того размера, который им необходим для приобретения жилья по текущей рыночной цене. Если эта ситуация на рынке недвижимости не измениться ипотечный кредит для широких слоев населения доступнее не станет. За последние месяцы количество объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, явно сократилось. Строительство и ввод в эксплуатацию новых жилых домов идет крайне медленными темпами. Многие, кто раньше был готов продать или купить объект недвижимости, сейчас не спешат этого делать, наблюдая за дальнейшими ценовыми тенденциями на рынке недвижимости. Стоит отметить, что увеличение покупательной способности населения (за счет ипотечного кредитования) и тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам не может компенсировать произошедший ценовой рост и заполнить нишу платежеспособного спроса при ценах на недвижимость такого уровня.

Таким образом, в настоящее время в нашей стране наблюдается качественный рост объемов рынка. По мнению экспертов рынка, объем ипотечных операций в 2006 году составил более 3 млрд. долларов, а ипотекой стали заниматься в том или ином виде более 600 российских банков.

Позитивным для рынка ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а приход на рынок новых игроков, расширение возможности привлечения средств, прежде всего, используя механизм рефинансирования и секьюритизации, стали толчком к так называемой доступной ипотеке.

Прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в РФ можно представить на рис. 2.7.

Рисунок 2.7 - Прогнозы развития рынка ипотечного кредитования в РФ в 2007-2010 гг.

Как видно из рис. 2.7, если в 2006 году объем ипотечных кредитов составлял 108 млрд. руб., то в 2010 году он может увеличится в 4 раза и составить 415 млрд. руб.

Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает новое жилищное законодательство.

Глава III Направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России

В настоящее время позволить покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членов правительства и депутатов Федерального собрания, новое жилищное законодательство может изменить ситуацию к лучшему, и к 2008 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Как заявил министр промышленности и энергетики, уже к 2010 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году - до 60%. Чтобы этого достичь, предстоит, конечно же, огромный объем работы.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.

Почему же население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? Главное, что останавливает, - высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически невозможно.

Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.

Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 года банкам даются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.

Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.

Новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.

В прошлом году практически во всех регионах стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.

Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Российские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

- развитая нотариальная система;

- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

- развитая судебная система;

- развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь - создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.

Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.

3.2 Управление рисками в банке-кредиторе

Как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.

Кредитный риск - потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно.

Невозврат ссуды по объективным причинам может быть минимизирован посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, именуемая в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем. Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %).

При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.

Снижению кредитного риска способствует:

- соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);

- соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);

- доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина - 25 … 40 %);

- применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;

- детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);

- географическая диверсификация;

- эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

- надежная система регистрации имущественных прав;

- возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

- страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 … 30 % от суммы непогашенного кредита).

Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок.

При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.

Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

В связи с этим реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли и осуществляют лишь отдельные единичные банки. При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. При разработке практически реализуемых схем ипотечного кредитования банкам было необходимо обеспечить: юридическую чистоту сделки; защиту прав субъектов кредитования; финансовую привлекательность схемы для всех участников; относительную финансовую устойчивость; соответствие всем нормативным актам и инструкциям, регулирующим деятельность субъектов кредитования; конкурентоспособность схемы (приток капитала в данную сферу); соответствие требованиям бухгалтерского учета.

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - «продажа жилья в рассрочку». Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Смысл схемы заключается в том, что собственником квартиры до момента погашения кредита является специализированная компания, чаще всего дочерняя структура банка. Она выступает поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, обязуется его погасить путем последующей продажи недвижимости на вторичном рынке. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет в среднем 70 % при кредите до двух лет, 60 % - от трех до пяти лет, 50 % - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгает договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращается часть первоначального платежа (до 50 %). Процедура получения кредита является для заемщика достаточно дорогостоящей, - оплата услуг банка, страхование недвижимости, другие сопутствующие расходы составляют в среднем 15 - 20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков, но при этом снижается и возможный кредитный риск.

Участие органов управления в форме предоставления гарантийных обязательств в определенной мере позволяет снижать уровень процентных ставок при ипотечном кредитовании товаропроизводителей.

Риск процентной ставки - потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам. В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.

Банки преодолевают риск процентной ставки путем использования наиболее безопасных кредитных инструментов.

Наибольшее распространение получили кредиты с привязкой к $ USA. Формально все условия кредитования определяются на основе кредита в долларах США с фиксированной процентной ставкой, но предоставление кредита, а также его погашения в основной части и процентов по кредиту осуществляется в рублях по текущему курсу.

Некоторое распространение получила также практика использования: переменной процентной ставки, устанавливаемой на уровне учетной ставки ЦБ РФ; инструмента, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из уровня минимальной заработной платы; инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.

Используя различные индексы, ипотечные банки пытаются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по активным операциям. На практике оказывается что, ни динамика изменения курса доллара ни тем более изменение уровня минимальной заработной платы полностью не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Банки, старающиеся минимизировать риск процентной ставки, вынуждены сознательно завышать процентные ставки по кредитам, в целях обеспечения возможности покрытия потерь, возникающих в случае неблагоприятной динамики используемых индексов и стоимости ресурсов.

Специально для использования в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции).

Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на ставке процента по МБК практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако использование данного инструмента сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности, что значительно увеличивает риск ликвидности.

Для уменьшения риска процентной ставки необходимо:

- использовать кредиты с индексированными платежами;

- поддержание баланса сроков пересмотра ставок по активным операциям и долговым обязательствам банка;

- наличие денежных индексов;

разработка и использование механизма индексирования обязательств банка, аналогичного

- индексации кредитов.

Риск ликвидности - стоимость поддерживания необходимого уровня ликвидности, кредитных линий, или потери, вызванные продажей ценных бумаг для получения наличных средств. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет финансовых потоков для определения возможных потребностей банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Самым перспективным методом снижения риска ликвидности при ипотечном кредитовании является продажа активов на вторичном рынке ипотечных ссуд. В условиях развитого вторичного рынка ипотечных кредитов риски ликвидности, досрочного погашения, процентных ставок перекладывается на инвесторов. Диверсификация источников финансирования уменьшает стоимость и риск ликвидности активов.

Возвращаясь к механизму ИРОП, следует отметить, что на протяжении определенного времени, приток средств в банк может оказаться недостаточным, по сравнению с величиной необходимых платежей по требованиям вкладчиков. Перенос значительной части платежей по кредитам на конец кредитного периода является, фактически, предоставлением данным заемщикам дополнительных кредитов (прочем банк не имеет реальной возможности контролировать данный процесс). В течение срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т.е. сохраняется "негативная амортизация") , банк должен обеспечивать своим клиентам выплату процентных платежей в условиях недополучения банком своего процентного дохода. Таким образом, банк имеет возможность осуществлять по данной схеме лишь небольшую часть своих активных операций (особенно в первые годы после начала погашения ссуд ИРОП). В последующие годы проблема ликвидности постепенно сглаживается (за счет поступления крупных платежей по выданным ранее кредитам, которые компенсируют недостаточный приток ресурсов в виде платежей по недавно предоставленным ссудам). Однако, риск ликвидности существует лишь для депозитного ипотечного института. Для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты на вторичном рынке, привлекая таким образом ресурсы, риск ликвидности, как уже отмечалось выше, отсутствует. Чтобы избежать налогообложения капитализированных процентов, банки могут ввести специальную систему учета путем создания резервного счета капитализированных процентов (банки не должны платить налоги по процентным доходам, пока он не будет получен).

При использовании ИРОП банку целесообразно осуществлять образование резервов на случай неплатежей. Источником их формирования могут выступать платежи заемщика. Фиксированная банковская надбавка должна быть достаточной, чтобы обеспечить создание необходимых резервов. При разработке ИРОП ставилась задача обеспечения конкурентоспособности ипотечных операций по сравнению с другими банковскими операциями, с точки зрения их доходности. Использование ИРОП обеспечивает доходность на уровне около 75 % доходности от операций на межбанковском рынке (при приемлемом уровне рисков). При этом в качестве исходной сопоставляющей при расчете используется доходность, обеспечиваемая серией краткосрочных межбанковских кредитов с общей продолжительностью, равной сроку ипотечного кредита.

К обычным видам рисков при ипотечном кредитовании относятся также:

- Риск досрочного погашения, риск предварительных обязательств и риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования.

- Риск досрочного погашения связан с потенциальными потерями, вызванными ранним погашением кредита с фиксированной ставкой процента. Чаще всего заемщик досрочно гасит кредит в случае падения уровня процентных ставок. В этом случае, заемщик имеет возможность получить кредит на более выгодных условиях, и из его суммы погасить старую задолженность. Банк же вынужден реинвестировать возвращенные средства по более низким процентным ставкам, сложившимся на текущий момент. Риск досрочного погашения трудно поддается оценке. Исходя из интересов кредитора, необходимо введение компенсации, взимаемой с заемщика в случае досрочного погашения ссуды.

- Риск предварительных обязательств - потери при финансировании кредитов, связанные с определением ставки процента по кредиту перед началом финансирования кредита.

- Риск изменения условий мобилизации ресурсов кредитования - это потенциальные потери, вызванные изменением стоимости ресурсов при кредитовании с фиксированной надбавкой. Данным видом риска можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Финансовые риски для заемщика возникают вследствие невозможности получить суду, когда она необходима, неспособности выплачивать процента по ссуде и погасить сумму задолженности полностью и вовремя, а также вследствие условий кредитного соглашения.

Таким образом, кредитный риск контролируется при продуманном управлении ссудами, риск ликвидности - путем планирования и мониторинга сроков поступления средств и выплат по обязательствам кредитных учреждений, процентный риск - с помощью ряда защитных мер, таких как инструмент страхования, хеджирования. Важным аспектом является также установление баланса между займами по фиксированной и плавающей ставке (или вложений под фиксированный или плавающий процентный доход) [40].

Уровень рисков во многом определяется степенью участия государства, обладающего значительными возможностями по созданию и регулированию необходимых условий для ипотечного кредитования.

От эффективного управления рисками, сбалансированного их распределения между субъектами ипотечного кредитования, зависит надежность и устойчивость ипотечных кредитных институтов.

Классическим методом взаимодействия страховщиков и банков является страхование самого кредита, то есть страхование банка от риска невозврата ссуды. Однако в России страхование финансовых рисков пока непопулярно. Точной статистики нет, но, по некоторым просочившимся в печать данным, страхование финансовых рисков (которое сегодня развивается в основном на почве потребительского кредитования) убыточно для страхового бизнеса. `Страхование самого кредита пока не применяется на практике ввиду отсутствия статистики невозвратов кредитов и того факта, что банк в случае страхования финансового риска невозврата кредита должен сам являться страхователем, а расходы возмещать за счет заемщика. Однако и страховщики неохотно возьмутся за страхование финансового риска, поскольку степень риска слишком высока, а инструмента для суброгации в этом случае нет.

Страховые компании просто организационно не готовы к страхованию кредитов. `Принимая решение на кредитном комитете, банк опирается на системы скоринга (оценки рисков), которые позволяют произвести быструю и объективную оценку уровня рисков выдаваемых кредитов и принятие таких решений по ссудам, которые минимизируют кредитные риски портфеля. При этом в проценты за пользование кредитом банк, естественно, закладывает и ожидание по кредитному риску, цена которого в идеальных условиях должна быть одинаковой и для банка, и для страховой компании. Однако содержание и постоянная модернизация скоринг-моделей затратны, и в большинстве страховых компаний скоринг либо совершенно отсутствует, либо находится на зачаточном уровне. В условиях бурного роста объемов кредитования физических лиц и высокой конкуренции среди игроков финансового рынка это практически всегда приводит к недооценке кредитного риска, недобору страховых премий и высокой убыточности проекта для страховой компании.

Конечно, логичнее всего страховать непосредственно кредит. Но страховой компании это причиняет массу неудобств. Оформление такой сделки довольно трудоемко, к тому же при страховании кредита компании придется проверять платежеспособность страхователя, то есть дублировать работу банка`.

К этому надо добавить, что в России пока отсутствуют экономические предпосылки для активного привлечения страховщиков на рынок ипотечного кредитования. Если суммарный собственный капитал банков составляет около $30 млрд, то капитал страховых компаний - всего $4,5 млрд. В этих условиях страховые компании просто не могут принять на себя риски банковской системы.