Ипотечное жилищное кредитование

Законом внесены следующие изменения и дополнения:

- изменен порядок исполнения обязательств по частям и устранены проблемы, связанные с залогом закладной путем установления возможности залога закладной с передачей ее залогодержателю или без таковой, а также возможностью удостоверить частичное исполнение обязательства соответствующим финансовым документом;

- закреплено право залогодержателя (кредитора по основному обязательству) уступки права требования как по договору об ипотеке, так и по основному обязательству, а также требования к форме таком уступки и порядку регистрации смены залогодержателя;

- установлен порядок государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона, что приводит нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 20) в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- устранено существовавшее противоречие, связанное с прекращением обращения взыскания на заложенное имущество в случае, когда должником уплачена только сумма задолженности (без исполнения обязательства в полном объеме), что послужило основанием для обращения взыскания;

- установлены требования к передаче прав по закладной для именных ценных бумаг в порядке, установленном для уступки требований (цессии), в отличие от прежней редакции, в которой закладная признавалась именной ценной бумагой, но передача прав по закладной другому лицу была установлена в порядке, предусмотренном для ордерной ценной бумаги, что не соответствовало требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подготовленные и совместным приказом Минюста России, Госстроя России и ФКЦБ России утверждены следующие документы:

- Инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №289/235/290;

- Инструкция «О государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов» от 28 июля 2000 г ода № 2329.

Особую роль в формировании общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования должно сыграть открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.96 № 1010 Уставный капитал Агентства был предусмотрен в размере 450 мл». рублей, однако по состоянию на апрель 2002 года его удалось сформировать в размере 160 млн. рублей.

Кроме того, в утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 г. № 628 «Правилах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не удалось избежать также следующих недостатков:

1. Допускается возможность использовать займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, не только для приобретения прав требования банков по кредитам, выданным гражданам на приобретение жилых домов и помещений, но и для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и квартиры;

2. Отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком).

Характеристика законодательных актов по рынку доступного жилья представлена в Приложении 1.

Глава II Анализ современного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

2.1 Текущее состояние и сценарии ипотечного жилищного кредитования в России

По данным Центробанка на 1.10.06 в России насчитывалось 675 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 451 кредитная организация предоставляла ипотечные жилищные кредиты. С начала года число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как это было годом ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел Альфа-банк в сентябре прошлого года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году.

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (оно скорее всего будет уменьшаться), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank - 15,3% Промсвязьбанка, Nordea - 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2006 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой - становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области - 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха - чуть более 15%, Башкортостан - 14%, Кубань - 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии - Алании, Ставропольском крае, Смоленской области - порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Придание ипотеке статуса общенационального проекта стало фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное направление бизнеса.

В настоящий момент лидерами рынка по объемам выданных кредитов являются Сбербанк, Внешторгбанк, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток. Среди региональных операторов лидируют Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Ипотечное агентство Республики Татарстан (ИА РТ). Среди рефинансирующих компаний с большим отрывом лидирует Федеральное Агентство (АИЖК). Далее следуют БТА Ипотека, Совфинтрейд, КИТ Финанс.

Целью развития федеральной программы ипотечного жилищного кредитования на период 2005-- 2010 гг. является поставленная Президентом Российской Федерации задача по обеспечению к 2010 г. возможности для, как минимум, трети граждан страны приобрести жильё за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Объемы выданных ипотечных кредитов в РФ крупнейшими банками по итогам 2006 года представлены в Приложении 1. Как видно из данных, представленных в Приложении 2, наиболее крупными банками на рынке ипотечного жилищного кредитования являются более 80 банков РФ. Наиболее крупные банки по объему выданных ипотечных кредитов предлагается представить в виде табл. 2.1.

Таблица 2.1

Наиболее крупные банки на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2006 году

№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2006г., тыс.$	Изменение к 2005г., %	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %	Доля рефинансированных кредитов, %	Количество выданных ипотечных кредитов в 2006г., шт.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2007г., тыс.$	Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физ.лиц на 1 января 2007г., %
1	Сбербанк	4 295 301,00	142,89	-	-	165 767	5 841 001,70	-
2	ВТБ 24	756 550,10	409,39	15,58	2,35	8 939	930 556,20	-
3	Москоммерцбанк	620 000,00	474 595,66	24,7	-	3 377	598 490,00	90,59
4	Банк Уралсиб	337 000,00	258,51	0,2	0	9 200	395 000,00	27
5	Дельтакредит	291 000,00	159,82	-	-	-	421 000,00	-
6	КИТ Финанс	277 626,20	9 004,17	34,4	0	5 685	408 687,40	97,74
7	Транскредитбанк	241 359,40	3 589,13	1,2	0	6 246	241 818,30	37,3
8	Городской Ипотечный Банк	217 372,50	297,67	33,6	0	2 570	89 279,90	100
9	Газпромбанк	195 488,00	138,83	4	0	3 869	306 431,70	38
10	Росбанк	192 891,40	1 421,83	47	-	3 300	204 106,80	-

Как видно из табл. 2.1, в 2005 году абсолютным лидером на рынке ипотечного кредитования являлся Сбербанк, на его счету 165757 выданных кредита на сумму 4 295 млн. долл. Темп роста объемов ипотечного кредитования в Сбербанке по отношению к 2005 году составил 142,89 %.

Вторым по значимости игроком на рынке ипотечного кредитования можно назвать банк «ВТБ 24», который по итогам 2006 года выдал 8 939 ипотечных кредита на сумму 756 млн. долл., что почти в 19 раз меньше, чем у Сбербанка РФ. Также крупными игроками ипотечного рынка РФ в 2006 году являлись такие банки как «Москоммерцбанк», «Банк Уралсиб», «Дельтакредит», «КИТ Финанс», «Транскредитбанк» и др. Доля остальных банков на рынке ипотечного кредитования в 2006 году была незначительна.

Таким образом, по итогам 2006 года на Сбербанк РФ пришлось 23% выданных ипотечных кредитов, на АИЖК - 20%, на девять крупнейших ипотечных банков - 23,4%, на небольшие ипотечные банки - около 26%.

Наиболее активные регионы в области ипотечного кредитования в 2006 году представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Наиболее активные регионы в области

ипотечного кредитования в 2006 году

Регион	Всего ипотечных кредитов, тыс руб	Ипотечные кредиты в рублях, тыс. руб.	Ипотечные кредиты в валюте, тыс. руб
Москва	52 663 358	7 951 146	44 712 212
Московская область	20 733 146	5 811 549	14 921 597
Тюменская область	20 148 158	19 625 290	522 868
Санкт-Петербург	15 901 907	5 750 102	10 151 805
Ханты-Мансийский автономный округ-Югра	12 031 640	11 940 078	91 562
Свердловская область	8 676 179	7 998 295	677 884
Новосибирская область	7 153 642	6 511 055	642 587
Самарская область	5 821 441	5 093 424	728 017
Челябинская область	5 532 895	5 185 335	347 560
Красноярский край	5 034 502	4 686 422	348 080
Кемеровская область	4 994 725	4 450 300	544 425
Пермский край	4 605 291	4 286 721	318 570
Республика Башкортостан	4 345 148	3 943 842	401 306
Республика Татарстан	4 175 673	3 757 959	417 714
Омская область	4 073 955	3 660 869	413 086
Иркутская область	3 995 775	3 642 330	353 445
Ростовская область	3 609 873	3 046 954	562 919
Краснодарский край	3 500 929	2 899 646	601 283
Алтайский край	3 460 761	3 299 091	161 670
Нижегородская область	3 335 920	2 671 875	664 045

Если говорить о региональной структуре выданных ипотечных кредитов, можно отметить, наибольшее количество кредитов выдано в Москве и Московской области - объем кредитов в 2006 году составил 52 663 358 тыс. руб. Также к числу регионов с большим объемом выдачи кредитных продуктов можно отнести Тюменскую область, Санкт-Петербург,

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Свердловскую область. Новосибирская область находится на седьмом месте среди регионов России по объему выдачи ипотечных кредитов. В 2006 году объем ипотечных кредитов, выданных в Новосибирской области составил 7 153 642 тыс. руб. В других регионах объемы ипотечного кредитования значительно ниже.

Прогноз динамики рынка ипотечного жилищного кредитования можно представить данными табл. 2.3.

Таблица 2.3

Динамика и прогноз показателей ипотечного кредитования

в РФ в 2005-2011

Показатель	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011
Ежегодный объем рынка ипотечного кредитования, млрд. руб.	56	160	400	800	1400	2100	2625
Коэффициент прироста объема рынка	0,00	2,86	2,50	2,00	1,75	1,50	1,25
Средний размер ипотечного кредита, млн. руб.	0,50	0,75	1,01	1,30	1,63	1,95	2,24
Коэффициент прироста стоимости	0,00	1,50	1,35	1,28	1,25	1,20	1,15
Количество ежегодно выдаваемых ипотечных продуктов, шт.	112000	213333	395062	615385	861538	1076923	1170569
Коэффициент прироста количества	0,00	1,90	1,85	1,56	1,40	1,25	1,09

Таким образом, как видно из табл. 2.3, в РФ прогнозируется рост ипотечного жилищного кредитования. По оценкам специалистов, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в 2011 году может составить 2625 млн. руб. Следует отметить, что прогнозируется также и увеличение среднего размера ипотечного жилищного кредита, что безусловно связано с ростом цен на недвижимость. Темпы прироста количества ежегодно, как видно из табл. 2.3 выдаваемых кредитов опережают темпы роста объемов кредитования и стоимости среднего ипотечного кредита.

Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно можно представить на рис. 2.1.

Рисунок 2.1 - Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно

Тем не менее, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно.

В настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, 2-5%. Причин этому несколько. Одна из основных - недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

В целом, регионами России накоплен первый положительный опыт в реализации программ ипотечного кредитования. Негативными моментами является отсутствие единых стандартов ипотечного кредитования, недостаточно активное участие банков в развитии ипотечного кредитования в регионах и, как следствие, значительный разброс процентных ставок, большинство из которых ниже текущего рыночного уровня. Данные обстоятельства тормозят развитие рынка ипотечных кредитов и создают проблемы для рефинансирования.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

- высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

- низкая платежеспособность населения;

- высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;

- высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и массовое стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования не только Российской Федерации в целом, но и Новосибирска, в частности.

В настоящее время на рынке Новосибирска действуют 67 банков, половина из них активно развивает ипотечное кредитование. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные, многоликие программы ипотечного кредитования.

В Новосибирской области в 2006 году, по данным обладминистрации, было выдано 2,9 млрд. рублей ипотечных кредитов (это итоговая сумма по 26 банкам), а по данным ЦБ РФ по Новосибирской области, общий объем ипотеки составил 7,7 млрд. рублей (учитывались все кредитные организации, АИЖК и т. д.). В 2006 году на поддержку работников бюджетной сферы, госслужащих, сельских работников и других категорий граждан в Новосибирской области выделено 205 млн. рублей (650 семей); молодым семьям оказали поддержку при покупке квартир в размере 248,2 млн. рублей (690 семей). Соответственно, в целом господдержка по ипотеке в 2006 году составила 453 млн. рублей, или 5,8% от общего объема ипотеки.

Например, в настоящее время банки готовы кредитовать сотрудников компаний-клиентов по более низкой ставке, реструктурировать выданные ранее ипотечные кредиты и даже покупать права по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам другими кредитными учреждениями

В начале 2006 года все банки дружно отмечали рост интереса к ипотеке, но во втором полугодии часть из них снизила темпы роста. Причины таких колебаний в динамике специалисты видят, с одной стороны, в тенденциях самого рынка недвижимости, который демонстрирует стабильный рост цен начиная с марта 2006 года, с другой стороны с «перегревом» рынка, к которому приводит неоправданно завышенная стоимость квартир в связи с недостаточным количеством вводимого в эксплуатацию жилья.

Развитие новосибирского рынка ипотечного кредитования в 2006 году отмечено высокой динамикой: дважды была снижена ставка рефинансирования Банка России, что повлекло за собой снижение ставки по ипотечным кредитам, активно внедрялись и развивались новые виды кредитования, появилось несколько новых игроков, в результате чего усилилась конкуренция как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке. Однако особо банкиры отмечают осень и начало зимы 2006 года, когда спрос на кредиты со стороны населения возрос, но вместе с тем потенциальные заемщики не смогли «осилить» покупку резко подорожавшего жилья.

Специалисты связывают повышенный спрос на ипотечные кредиты осенью 2006 года с опасениями потенциальных заемщиков в том, что стремительно выросшие цены не позволят приобрести жилье в будущем году. Этот же процесс вызвал обратную тенденцию - уменьшение числа выдаваемых кредитов. Максимальный рост цен на недвижимость был отмечен осенью 2006 года. По данным риэлтерских агентств, суммарный рост цен с июля по ноябрь 2006 года составил 25%, а по сравнению с декабрем 2005 года средняя цена в ноябре 2006 года выросла на 43%. Следствием этого, соответственно, стало снижение покупательской способности граждан и уменьшение количества выдаваемых банками кредитов. Рост цен также способствует тому, что лица, получившие одобрение по заявке, вынуждены отказаться от кредита в силу того, что средств уже не хватает на покупку квартиры. Около трети документов, переданных на оформление договора ипотеки, так и не заканчиваются его заключением.

Многие кредитные организации в 2006 году применяли стимулирующие меры для роста интереса заемщиков. К примеру, крупнейший ипотечный игрок - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в начале 2006 года перешло от фиксированной процентной ставки в 14% годовых к таблице с диверсифицированными процентными ставками, зависящими от продолжительности выплат по кредиту и размера первоначального взноса, а в III квартале снизило процентные ставки по всем видам кредитов на 0,5%.

Динамика ипотечного кредитования Новосибирского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2005-2006 гг. представлена на рис. 2.2 т 2.3.

Рисунок 2.2 - Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., шт

Рисунок 2.3 - Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., тыс. руб.

Как видно из рис. 2.2 и 2.3, в НОАИЖК в 2005-2006 гг. наблюдается стабильное увеличение объемов выданных ипотечных кредитов. Увеличение по сравнению с 2005 году наблюдается почти в два раза.

Помимо НОАИЖК, ипотечные программы есть у ряда банков, список которых постоянно пополняется. Если 2-3 года назад Агентство можно было считать монополистом на рынке ипотечного кредитования Новосибирской области, то по состоянию на 1 января 2007 года уже более 30 кредитных организаций предлагали клиентам ипотеку. Сегодня между участниками рынка идет борьба за каждого заемщика.

Помимо роста спроса и цен на жилье и недостатка предложений на рынке жилой недвижимости, банкиры видят и иные причины неравномерности в динамике кредитования. В условиях, когда складывается «рынок продавца» по отношению к недвижимости, владельцы квартир стремятся осуществлять продажу, получая расчет сразу, не дожидаясь момента регистрации перехода права собственности. Это влечет заметное снижение количества квартир, продаваемых с использованием ипотечных схем. Соответственно, снижается и количество ипотечных кредитов.

Кроме того в Новосибирске наблюдается тенденция к «альтернативным» сделкам, когда жилье продается по цепочке, что вызывает определенные сложности при расчетах: посреднику требуется виртуозное мастерство, чтобы урегулировать сроки расчетов. В этих условиях риэлтеры пытаются минимизировать число ипотечных сделок в цепочках, что тоже в определенной степени снижает привлекательность ипотечных схем.

Тем не менее, конкуренция между банками за внимание клиента возросла в разы. На рынок ипотеки в 2006-м вышли новые кредитные организации. Специалисты полагают, что это стимулировало банки вводить новые элементы сервиса, предлагать новые программы, смягчать требования к заемщикам, понижать процентные ставки, хотя во всем этом есть свои нюансы.

К примеру, все шире банки предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса. ОАО «БинБанк», следуя тенденции крупных западных городов, где население стремится переехать из душного центра на периферию, помимо стандартных кредитов на приобретение квартиры в многоквартирном доме, предлагает программы по покупке коттеджей, загородных домов, таун-хаусов. Банки расширяют сотрудничество с инвестиционно-строительными компаниями и страховщиками, готовыми страховать финансовые риски при долевом участии в строительстве. Тот же «БинБанк» предлагает финансирование тысяч квадратных метров жилья на этапе строительства, что, по словам его специалистов, «является единственным способом уйти от дефицита предложений на первичном рынке».

Также в 2007-м специалисты ожидают значительного увеличения доли ипотечных кредитов валюте. Этому способствует благоприятная с точки зрения клиента ситуация на валютном рынке: курс доллара падает, а процентная ставка по валютным кредитам сегодня намного меньше, чем по рублевым.

В любом случае, от такой конкуренции банков выигрывают потенциальные заемщики, так как банки, в целях повышения привлекательности своих программ, вынуждены снижать стоимость услуг, повышая при этом оперативность принятия решения и ускоряя процедуру выдачи ипотечного кредита.

Одним из достоинств современных ипотечных кредитов является возможность реструктуризации долга с уплатой комиссионных банку, выдавшему первоначальный кредит, что способствует более активному участию населения в ипотечных программах.

Специалисты полагают, что, несмотря на рост цен на недвижимость, интерес населения к ипотеке будет расти с увеличением темпов. Этому должны способствовать изменения, которые произойдут в 2007 году в условиях предоставления ипотечных кредитов. Эксперты связывают их скорее не со снижением процентных ставок, а с расширением ассортимента предоставляемых услуг.

Так, клиенты многих банков смогут взять ипотечный кредит не только на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, но и на покупку строящегося жилья, под залог уже имеющейся квартиры. Скорее всего, будет расширено предоставление кредитов без первоначального взноса.

С января 2006 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле.

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования в России и деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования

Субъекты ипотечного кредитования выступают в конечном итоге на рынке жилья, первичном рынке ипотечных кредитов и на вторичном рынке ипотечных кредитов. При этом на рынке жилья выступают: строительные организации, девелоперы, риэлтеры, физические лица - покупатели и продавцы, муниципальные органы.

Субъектами первичного ипотечного рынка являются банки, в том числе ипотечные; заемщики - физические лица; заемщики, заказчики и застройщики - девелоперы.

На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

Ипотечные финансовые организации - это банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д.

Для оптимизации инвестиционных вложений требуется создание модели инвестиционных ипотечных отношений в сфере недвижимости. Такая модель позволит сгруппировать многочисленные варианты ипотечного кредитования по установлению субъектов инвестиционного ипотечного кредитования, основных направлений их деятельности, имеющихся рынков ипотечного кредитования, используемых ипотечных инструментов, уровня риска, источников финансирования, роли государства в этом процессе и использования мер государственной компенсации фиаско рынка в сфере капитального строительства.

30 июня 2005 г. Правительство РФ утвердило Концепцию развития Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России (УСР ИЖК). Базовый элемент системы - унификация стандартов и процедур ИЖК у первичных кредиторов.

Развитие системы позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ИЖК.

Концепция УСР предусматривает:

- создание двухуровневой модели ипотечного кредитования

- совершенствование и внедрение общефедеральных стандартов

- организацию инфраструктуры вторичного рынка ипотечных кредитов

- регулярный выпуск ипотечных и корпоративных ЦБ

- выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ЦБ.

АИЖК сотрудничает с региональными операторами, созданными при поддержке администраций субъектов РФ

АИЖК аккредитовало 70 региональных операторов и 58 сервисных агентов, заключило соглашения с 70 первичными кредиторами. Поставка закладных по Стандартам АИЖК осуществляется 120 организациями из 64 регионов России.

Механизм действия АИЖК на рынке ипотечного кредитования можно представить на рис. 2.4.

Рисунок 2.4- Механизм действия АИЖК на рынке ипотечного кредитования

Государственная поддержка ипотечного кредитования должна оказываться только тем сегментам рынка, в которых рыночные отношения развиты недостаточно, и способствовать формированию самодостаточных рыночных механизмов.

Задача АИЖК - создать благоприятные условия для формирования рыночной среды на рынке ипотечного кредитования.

Агентство развивает многоуровневую инфраструктуру и передает ее в рынок ипотечного кредитования.

АИЖК содействует удлинению сроков привлечения ресурсов в сферу ипотечного кредитования за счет принятия на себя риска процентных ставок и связанных с ним возможных убытков.

В 2006 году наблюдался достаточно стабильный рост объемов ипотечного кредитования в России. В крупных городах ипотечный портфель банков вырос в среднем более чем на 50% по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Если на конец 2005 года доля ипотечного кредитования в ВВП составляла 2,5%, то к концу 2006 года этот показатель увеличился до 5%. Помимо этого, очевиден интерес к региональному развитию, открывается все больше представительств для развития розничного кредитования. Например, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV) кроме Москвы по итогам 2006 года оперирует в таких городах, как Санкт Петербург, Нижний Новгород, Самара, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток.

В регионах РФ наблюдаются существенные различия в развитии ипотечного кредитования.

Количество сделок по ИЖК за 1 полугодие 2006 г. (по федеральным округам) представлено на рис. 2.5.

Рисунок 2.5 - Количество сделок по ИЖК за 1 полугодие 2006 г. (по федеральным округам)

Как видно из рис. 2.5, наибольшее количество сделок по покупке закладных АИЖК наблюдается в Поволжском Федеральном округе, Сибирском Федеральном округе, а также в Уральском Федеральном округе и Центральном Федеральном округе. Возможно, это связано, с уровнем доходов населения.

В 2006 году в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку более доступной для широких слоев населения.

Например, кредитование загородной недвижимости, различные вариации ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества.

Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем.

Таким образом, ипотечный рынок в России развивается весьма динамично, несмотря на высокий рост цен на жилье. Если на конец 2005 года объем ипотечных кредитов составлял около 65 млрд. рублей, то за 6 месяцев 2006 года он составил свыше 120 млрд. рублей, а за 9 месяцев 2006 года было выдано ипотечных кредитов свыше 156 млрд. рублей и прогнозируемый объем на конец 2006 года составляет 210-260 млрд. рублей. В 2006 году произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены первые сделки по секьюритизации Городским ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного финансирования) кредитов.

Впервые в России создан частный ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для формирования пула закладных с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг).

В настоящее время значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

2.3 Итоги ипотечного кредитования в России за 2004-2006 гг.

Рассмотрим схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.

Согласно параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не должна превышать 30 - 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно мала. Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а аннуитет - 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. - основной долг, 3587 руб. - проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются месяцу к 65 - 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.

Графически данная схема представлена на рис. 2.6.

Рисунок 2.6 - Динамика составляющих аннуитета по ипотечному кредиту

Расчет аннуитета осуществляется по стандартной формуле:

Ан = S · (P/(12·100)) / (1- 1/ (1+ P/(12·100))^t) (1)

где Ан - аннуитет; S - максимальная сумма кредита; P - процентная ставка по кредиту, годовых; t - срок кредита (в месяцах).

Максимальная сумма кредита, в свою очередь, рассчитывается следующим образом:

S = D·Q·t / [1 + (t+1) · P/ (100·2·12)] (2),

где D - среднемесячный доход заемщика за вычетом обязательных расходов;

Q - коэффициент, определяющий долю дохода в погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).

При тех же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе ежемесячных платежей не меняется - 2391,5 руб., а величина процентов уменьшается с 3538 руб. до 30 руб. (рис. 2.7).

Рисунок 2.7 - Динамика составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту

Однако при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода.

На рис. 2.8 показана динамика изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с аннуитетной схемой.

Таким образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.

Рисунок 2.8 - Динамика ежемесячного платежа от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту

Поскольку цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и рассчитанный период).

С другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности. При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка. Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в 287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7 - 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже минимальные потребности).

В таких случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14 тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 % стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.

Кроме всех отмеченных факторов, немаловажно определение в ипотечных программах банков минимальной суммы кредита, меньше которой банк не кредитует: 150 тыс. руб. в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, 300 тыс. руб. - во многих банках, имеющих собственные программы.

Примерная сетка уровня дохода и соответствующих ему сумм кредита и аннуитета представлена в табл. 4. Отметим, что с ростом дохода растет и коэффициент Q. Банки обычно рассчитывают уровень доходов следующим образом: до 15 тыс. руб. Q = 0,3; от 15 тыс. до 25 тыс. руб. Q = 0,35 - 0,4; от 25 тыс. руб. Q = 0,45 - 0,5 (в зависимости от установленной самим банком максимальной суммы кредита).

Таблица 2.4

Аннуитетные платежи по кредиту на 15 лет, руб.

Ежемесячный доход	Срок кредита 10 лет	Срок кредита 15 лет	Срок кредита 20 лет	Срок кредита 27 лет
10 000	204 980	3 307	253 370	3 546	287 280	3 783	320 660	4 081
11 000	225 480	3 638	278 710	3 901	316 000	4 161	352 730	4 490
12 000	245 979	3 969	304 045	4 255	344 738	4 540	384 800	4 898
13 000	266 477	4 299	329 384	4 610	373 466	4 918	416 858	5 304
14 000	286 975	4 630	354 720	4 965	402 195	5 296	448 924	5 714
15 000	307 473	4 961	380 059	5 319	430 923	5 674	480 990	6 122
16 000	382 633	6 173	472 962	6 620	536 260	7 062	598 565	7 619
18 000	430 463	6 945	532 082	7 447	603 292	7 944	673 385	8 571
20 000	478 292	7 717	591 202	8 275	670 324	8 827	748 206	9 523
21 000	502 206	8 102	620 760	8 688	703 840	9 268	785 617	9 999
25 000	683 274	11 024	844 575	11 821	957 606	12 610	1 068 866	13 604
30 000	819 930	13 229	1 013 490	14 185	1 149 127	15 132	1 282 639	6 325
50 000	1 366 550	22 048	1 689 150	23 641	1 915 212	25 220	2 137 732	27 208

Из табл. 2.4 следует, что для получения суммы кредита в 500 тыс. руб. необходим ежемесячный доход в 17 тыс. руб. при сроке кредитования в 15 лет и 21 тыс. руб. при сроке кредитования в 10 лет.

Предположим, что доход заемщика достаточен для получения нужной ему суммы кредита. Но помимо первоначального взноса он должен иметь дополнительно как минимум 8 - 10 % стоимости приобретаемого жилья. Эта сумма складывается из следующих составляющих:

- 5 - 6 % стоимости квартиры риэлторскому агентству за подбор варианта жилья;

- 1 - 3 % от суммы кредита банку за услуги по рассмотрению документов для получения кредита и ведения ссудного счета;

- 1,5 % (как правило, от суммы кредита) страховой компании за страховку квартиры, собственной нетрудоспособности и утраты права собственности на квартиру;

- 1 % от стоимости квартиры нотариусу за оформление ипотеки;

- до 1000 руб. за регистрацию права собственности в учреждении юстиции.

Получается, что при покупке квартиры за 700 тыс. руб. до 70 тыс. необходимо потратить дополнительно.

Отсюда видно, что о массовости ипотеки на рынке жилья говорить еще рано. Банки не готовы предложить процентные ставки, доступные большинству нуждающихся в решении жилищной проблемы.

Администрации отдельных регионов, не надеясь на федеральный центр, чтобы удовлетворить потребности в жилье хоть какой-то доли нуждающихся, за счет своих бюджетных средств уже предоставляют гражданам ипотечные кредиты.

В некоторых регионах для работников бюджетных учреждений местные администрации либо предоставляют кредит по льготной ставке, либо компенсируют часть банковской ставки за счет средств бюджета (табл. 2.5).

Таблица 2.5

Схемы кредита по льготной ставке

Регион	Годовая ставка в рублях, %	Срок, лет
Республика Коми	5	До 15
Республика Удмуртия	7	До 20
Республика Башкортостан	8	До 15
Оренбургская область	10	До 9
Самарская область	12	До 25

Общий недостаток применяемых в регионах форм кредитования состоит в том, что получателем кредитов, как правило, является экономически наименее активная часть населения, так называемые «очередники», бюджетники или госслужащие, а применяемые механизмы требуют постоянной «подпитки» кредиторов средствами из местных бюджетов. Поэтому из-за отсутствия сформированного кредитно-финансового механизма рефинансирования ощутимых положительных крупномасштабных результатов получить не удалось.

Таким образом, ни банки (которые, в общем-то, не являются социально ориентированными институтами), ни органы власти (федеральный центр, местные бюджеты) пока не могут кредитовать значительную часть граждан. Появляющиеся в регионах программы не позволяют в масштабах государства решить проблему обеспеченности людей жильем.

Развитие ипотеки может приобрести массовый характер в рамках совместных усилий бюджетов, банков и конкретных предприятий, заинтересованных в обеспечении жильем своих работников. Банки, охотнее кредитуют работников предприятий под обеспечение, предоставляемое этими предприятиями, поскольку это снижает их риски. Предприятия же для решения жилищной проблемы своих работников (например, при массовой застройке) вполне могут привлечь часть бюджетных средств с последующим возвратом бюджету уже квадратных метров по цене себестоимости. Бюджет при этом может служить гарантом возврата кредита предприятием. Таким образом, решение проблемы жилья возможно в рамках слияния интересов нескольких участников.

К проблемам развития ипотечного кредитования в России можно отнести:

- ограниченное предложение жилья. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд кв. м. Лишь незначительная часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья -- примерно 0,2 млрд кв. м. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет около 1,3 млрд кв. м. На сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд кв. м. При этом улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% россиян;

- низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. Официальная статистика, демонстрирует положительную динамику на рынке ипотеки. Так, в общем объеме договоров купли-продажи жилья в 2005 году 4% составляли ипотечные, в 2006 году этот показатель вырос до 9%. Однако цены на квартиры слишком высоки. Далеко не все способны их потянуть даже при низкой процентной ставке. К пример, чтобы для получения ипотечного кредита в г. Новосибирске супруги должны иметь совокупный месячный доход в размере не ниже 44 тыс. рублей. К этому вынуждают высокие цены на недвижимость. Однако данные статистики свидетельствуют, что средняя начисленная заработная плата в 2006 году в Новосибирской области составляет 8 592 рубля.

- невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового некоторые банки по-прежнему требуют справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ. Такую справку могут предоставить, в основном, люди, работающие в крупных российских компаниях или в иностранных организациях, где все доходы абсолютно «белые». Однако в целях охвата потенциальных заемщиков кредитующие организации применяют альтернативные способы анализа платежеспособности: принимают справки о доходах с места работы, проводят ознакомительные беседы с руководством компании, в которой работает заемщик, рассматривают расходы на текущую аренду жилья и пр. Некоторые банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами. В данном случае многие банки советуют открывать текущие счета в крупных и надежных банках с тем, чтобы регулярно заносить на них свои денежные поступления. Выписка со счета за год, заверенная банком - держателем счета, в которой показаны ежемесячные поступления заемщика, будет отличным доказательством его платежеспособности;