Анализ системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Обязательным условием предоставления кредита "Молодая семья" является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств Заемщика/Созаемщиков.

Максимальный размер кредита "Молодая семья" не должен превышать:

ѕ 85% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи с ребенком (детьми).

ѕ 80% покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости для Молодой семьи без детей.

Порядок оформления и выдачи кредита "Молодая семья"

Оформление и выдача кредита "Молодая семья" осуществляется в соответствии с Порядком № 1040-3-р 121 с учетом нижеизложенного.

Для получения кредита "Молодая семья" Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк документы:

Паспорт заемщика (поручителя).

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика (поручителя).

Документы по кредитуемому объекту недвижимости (могут быть представлены в течение трех месяцев со дня регистрации заявления-анкеты, в этом случае максимально возможный размер кредита рассчитывается исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков при условии, что после представления документов на кредитуемый объект недвижимости сумма кредита будет скорректирована с учетом его стоимости).

Свидетельство о браке при наличии, свидетельство о рождении ребенка (детей) при наличии. В случае принятия в расчет платежеспособности дохода(-ов) родителя (родителей) заемщика/соза-емщиков документы, подтверждающие родство (документы, удостоверяющие личность; свидетельство о рождении; свидетельство о браке; свидетельство о перемене фамилии, имени, отчества и т. п.). Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей);

Экспертное заключение об оценочной стоимости объекта недвижимости (за исключением кредитов на индивидуальное строительство объектов недвижимости, а также кредитов выдаваемых в рамках программы «Ипотечный +»).

Кредитование Заемщика/Созаемщиков производится на основе типовых и рекомендуемых форм документов, приведенных в Приложениях 2,3.

Порядок погашения кредита.

Погашение основного долга и уплата процентов осуществляются дифференцированными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

При дифференцированных платежах основной долг погашается ежемесячно или ежеквартально, проценты уплачиваются ежемесячно на остаток задолженности по основному долгу.

Досрочное погашение основного долга при дифференцированных платежах возможно на любом сроке пользования кредитом.

По заявлению Заемщика/Созаемщиков Банк вправе предоставлять отсрочку в погашении кредита, а также при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Для оформления отсрочки в погашении кредита при рождении ребенка (детей) Заемщик/Созаемщики предоставляют в Банк свидетельство о рождении ребенка (детей).

Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки путем заключения дополнительного соглашения. При этом производится переоформление срочного обязательства.

Суммарный период предоставленных отсрочек в погашении кредита не может превышать пяти лет. Отсрочка по уплате процентов за пользование кредитом не предоставляется.

Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика

1) Определение среднемесячного дохода заемщика за вычетом налога на доходы физических лиц:

Д = Среднемесячный доходЧ(1-Ставка НДФЛ), где (2.1.)

Д - доход за вычетом налога на доходы физических лиц;

Среднемесячный доход - среднемесячный доход за последние 6 месяцев;

Ставка НДФЛ - ставка налога на доходы физических лиц в процентах.

2) Расчет платежеспособности:

Р = ДчЧКЧt, где (2.2.)

Р - платежеспособность заемщика;

Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К коэффициент в зависимости от величины Дч

К = 0,7 при Дч в сумме до 45 000 рублей

t - период кредитования (в месяцах)

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1ЧК1Чt1+ Дч2ЧК2Чt2, где (2.3.)

Р - платежеспособность заемщика;

Дч1 - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

t1 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Дч2 - среднемесячный доход пенсионера, установленный Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173 - ФЗ «о трудовых пенсиях в Российской Федерации»;

t2 - период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1 и К2 - поправочные коэффициенты

3) Определение максимального размера кредита для заемщика:

, где (2.4.)

Sp - максимальный размер кредита для заемщика (созаемщика);

Р - платежеспособность заемщика (в данном случае общая платежеспособность заемщика и созаемщика);

t - срок кредитования (в целых месяцах)

Расчет кредита

Дата подачи заявки - 1 февраля 2010 года.

Процентная ставка по кредиту - 16,25% (см. табл.)

Запрашиваемая сумма кредита - 800 000 руб.

Срок кредита - 360 мес.

а) Заявитель: Иванов Алексей Иванович, 22.08.1978 года рождения.

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - (19195,00+10000+10000+10000+10000+11194,32) /6 = 11 731,55 руб. Данные представлены в Приложении № 8

Д = 11 731,55Ч(1-0,13) = 10206,45 руб. (см. формулу 2.1.)

Расчет платежеспособности:

Поправочный коэффициент - 0,70

Возраст заемщика на данный момент времени - 2009 год - 1978 (год рождения) = 31 год

Возраст заемщика на дату окончания кредита - 31 год + 30 лет (срок кредита) = 61 год

Пенсионный период до окончания кредита - 1 год + 5 мес. (так как заявка на кредит была подана 1 февраля 2010 года) = 17 мес.

Период до вступления в пенсионный возраст - 360 мес.-17 мес.=343 мес.

Чистый доход пенсионера - 2 562 руб.

(см. формулу 2.3.)

б) Созаемщик: Иванова Светлана Юрьевна, 30.08.1980 года рождения

Среднемесячный доход за последние 6 месяцев - (9663,36+6599,59+15328,60+159,09+15738,66+9491,28+8892,52+17983,98+17065,40) /6 = 16 820,41 руб. Данные представлены в Приложении № 9

Д = 16 820,41Ч(1-0,13) = 14633,76 руб. (см. формулу 2.1.)

Расчет платежеспособности:

Поправочный коэффициент - 0,70

Возраст заемщика на данный момент времени - 2009 год -1980 (год рождения) = 29 лет

Возраст заемщика на дату окончания кредита - 29 лет + 30 лет (срок кредита) = 59 лет

Пенсионный период до окончания кредита - 4 года + 5 мес. (так как заявка на кредит была подана 1 февраля 2010 года) = 53 мес.

Период до вступления в пенсионный возраст - 360 мес.-53 мес.=307 мес.

Чистый доход пенсионера - 2 562 руб.

(см. формулу 2.3.)

Общая платежеспособность: 2481056,45+3239845,22=5720901,67 руб.

Определение максимального размера кредита:

(см. формулу 2.4.)

Максимальная сумма кредита не должна превышать 1 660 990,66 руб.

Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна - 800 000 руб.

Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

Сумма основного долга - 800 000 руб.

Сумма процентов - 1 955 416,67 руб.

Общая сумма, выплаченная в банк- 2 755 416,67 руб. (см. табл.2.15.)

2.3 Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере НБД - Банка и АИЖК)

Кредит НБД - Банка предоставляется исключительно на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.

Кредит предоставляется гражданам РФ в возрасте от 18 до 65 лет, имеющие стабильный доход, при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 65 лет. Кредит предоставляется и погашается в рублях.

Максимальная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика (суммарной платежеспособности созаемщиков), представленного обеспечения и покупной (инвестиционной/сметной) стоимости объекта недвижимости, а также с учетом кредитной истории каждого из заемщиков/созаемщиков в банке и их благонадежности. Сумма кредита рассчитывается из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита должны быть не более 45% от совокупного дохода заемщиков. Количество заемщиков - до 3-х человек, в том числе не состоящих в родственных отношениях.

Обязательным условием предоставления кредита является участие в программе обоих супругов (либо брачный договор).

Размер кредита - от 30 до 70% от стоимости жилья.

Процентная ставка -10-12% годовых.

Порядок оформления кредита.

Для получения кредита заемщик предоставляет в банк следующие документы:

Паспорт (все страницы);

Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования;

Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);

Документы об образовании (аттестаты, дипломы и т.д.);

Военный билет (все заполненные страницы

Трудовая книжка (на каждой странице печать организации, надпись: «копия верна», подпись; на последней странице надпись: «работает по настоящее время», подпись);

Справка с основной работы о доходах за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ;

Резюме организации-работодателя (по форме, установленной Банком),

Свидетельство о браке, брачный контракт;

Свидетельство о рождении детей, паспорт для несовершеннолетних с 14 лет;

Трудовой контракт с дополнительной работы (с отметкой о занятости на день заверения);

Справка с дополнительной работы о доходах за последние 6 месяцев (форма 2-НДФЛ + резюме организации);

Порядок погашения кредита

Погашение основного долга и уплата процентов осуществляются аннуитетными платежами. В течение срока погашения кредита порядок погашения не меняется.

Единые аннуитетные платежи (с момента предоставления банком данной услуги) в погашение задолженности по кредиту, состоящие из основного долга и процентов, осуществляются ежемесячно в день, соответствующий дню получения кредита, начиная с месяца, следующего за месяцем получения кредита. Проценты уплачиваются ежемесячно в составе единого аннуитетного платежа.

Досрочное погашение основного долга разрешается только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.

Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита

В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов.

Расчет кредита

Дата подачи заявки - 1 февраля 2010 года.

Процентная ставка по кредиту - 12%

Запрашиваемая сумма кредита - 800 000 руб.

Срок кредита - 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

Определение максимального размера кредита:

(см. формулу 2.3.)

Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна - 800 000 руб.

Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

Сумма основного долга - 800 000 руб.

Сумма процентов - 2 162 404,28 руб.

Общая сумма, выплаченная в банк- 2.962.404,28 руб. (см. табл.2.15.)

2.4 Сравнительный анализ ипотечных программ (на примере АИЖК)

После принятия в июле 1998 года федерального закона "Об ипотеке" в России стали активно создаваться региональные агентства ипотечного кредитования, уполномоченные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). На сегодняшний день АИЖК аккредитовано 67 региональных операторов и 55 сервисных агентов; 96 организаций из 62 регионов России выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК.

С каждым годом обращение в ипотечные агентства становится одним из наиболее популярных способов организации покупки квартиры в кредит.

Целью АИЖК являются:

ѕ создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

ѕ обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

ѕ создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

ѕ создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

ѕ формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Принципы работы агентства ипотечного кредитования

Ипотечный кредит получить через агентства ипотечного кредитования можно, однако непосредственной выдачей кредитов они не занимаются. Получение ипотечного кредита осуществляется в банке-партнере ипотечного агентства, работающем по его программе. Однако, в отличие от ситуации, когда клиент обращается в банк напрямую, при заключении договора ипотеки через агентство залогодержателем у клиента будет выступать не банк, а агентство. Также агентство ипотечного кредитования заключает договоры о сотрудничестве со страховыми и оценочными организациями. Количество таких организаций-партнеров у операторов АИЖК рознится в зависимости от региона (в крупных городах, как правило, организаций-партнеров у агентства несколько). Поэтому, обращаясь в агентство ипотечного кредитования, выбор клиента в некотором смысле органичен (агентство подписывает с заемщиком договор, в соответствии с которым заемщик обязуется пользоваться услугами партнеров агентства). С другой стороны, надежность и качество работы организаций, имеющих договор с оператором АИЖК, гарантированы. Купить квартиру в кредит без участия риелтора практически невозможно. Некоторые агентства могут рекомендовать и риелтора, но, как правило, подбор квартиры осуществляется заемщиком самостоятельно.

Получение ипотечного кредита Данные по условиям кредитов показаны в Приложении № 10

Купить квартиру в кредит с помощью ипотечного агентства не сложнее, чем через ипотечного брокера. Процедура получения ипотечного кредита через агентство ипотечного кредитования сводится к следующему:

Сначала заемщик приходит в агентство на консультацию, где оцениваются возможности получения ипотечного кредита, оговаривается сумма кредита, а также даются все необходимые рекомендации по сбору документов для покупки квартиры в кредит. Затем заемщик подает собранные документы в агентство. В случае положительного ответа от кредитной комиссии агентства он получает письмо для банка - подтверждение возможности участия в федеральной программе ипотечного кредитования.

В течение определенного времени (обычно не более 2-х месяцев) заемщик обязан подобрать вариант жилья. Также он должен пройти две обязательные процедуры - оценку недвижимости и страхование. В процедуру страхования входят: страхование квартиры - объекта залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование от ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимость, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оценку недвижимости и оформление страховки осуществляют уполномоченные агентством оценочные и страховые компаниями, которые потребуют комиссии за свои услуги.

Затем документы заемщика рассматриваются кредитным комитетом банка-партнера агентства, который выносит решение о предоставлении кредита. Иногда для более детального анализа доходов и расходов заемщика банк запрашивает дополнительные документы.

Если все вышеперечисленные стадии оформления и предоставления документов пройдены благополучно, заемщик заключает договор ипотеки и получает кредит.

После получения заемщиком ипотечного кредита агентство выкупает у банка закладную и все права по удостоверенному данной закладной кредиту. Дальнейший механизм таков: закладная перепродается АИЖК, которое, в свою очередь, выпускает эмиссионные ценные бумаги. Затем эти ценные бумаги через биржи выбрасываются на мировой рынок ценных бумаг. Средства от продажи ценных бумаг и позволяют осуществить дальнейшее развитие финансирования федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

Российские банки охотно идут на сотрудничество с агентствами ипотечного кредитования, так как, выкупив закладную по займу, агентство берет на себя риски возможных неплатежей заемщика по кредиту, берет ответственность за нарушения других условий договора ипотечного кредитования, а также несет обязательства по обратному выкупу закладной у залогодержателя в случае дефолта заемщика и неисполнения им условий договора ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что агентство ипотечного кредитования работает с заемщиком после выдачи кредита в течение всего срока кредитования: обслуживает платежи заемщика после выкупа прав по его закладной, осуществляет информационное сопровождение заемщика и предоставляет возможности досрочного погашения кредита.

Для заемщика важно решить - стоит ли сотрудничать с АИЖК или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументами в пользу сотрудничества с Агентством являются более привлекательные условия кредитования и большой опыт работы Агентства на ипотечном рынке. Аргументы против это: невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте, а так же вероятность того, что после переуступки кредита федеральному Агентству, с заемщика начнут взимать дополнительную плату за перечисление платежей в счет погашения кредита.

Требования к Заемщику и Залогодателю.

Заемщиком и Залогодателем может выступать только гражданин Российской Федерации, обладающий полной дееспособностью;

На момент заключения кредитного договора и составления закладной Заемщик и Залогодатель должны быть зарегистрированы по месту жительства/месту пребывания на территории РФ;

Передача в залог Предмета ипотеки, собственником/одним из собственников которого является несовершеннолетний, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства;

Лицо мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, может участвовать в кредитном договоре при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу и имеющего соответствующий доход;

Общее количество Заемщиков, выступающих по одному кредитному договору, не может превышать 3 (трех) человек;

В качестве Заемщика может выступать только лицо, имеющее подтвержденный доход (допускается исключение: супруг(а) Заемщика, независимо от наличия дохода, либо член семьи Заемщика (совершеннолетние дети Заемщика), обучающееся в учебном заведении на очной форме);

Если по условиям ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода;

У Заемщика отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ОАО АИЖК, ЗАО «ФИА-БАНК», иными кредиторами.

Документы, необходимые для подачи заявки для всех лиц, указанных в заявке в качестве Заемщика, Созаемщика, Залогодателя, Поручителя

Копия паспорта (все страницы);

Копия паспорта супруга (супруги) (все страницы);

Копия свидетельства о рождении детей (с отметкой о месте регистрации) / для детей, достигших 14-ти лет - копия паспорта (все страницы) и копия свидетельства о рождении;

Копия военного билета (все страницы) - для лиц мужского пола, не достигших возраста 27 лет;

Копия Свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение (строительство) жилья («Жилищного сертификата») - при наличии;

Дополнительные документы: если несовершеннолетние дети являются собственниками продаваемого жилого помещения - необходимо предоставить копии свидетельства о праве собственности детей на продаваемое жилье;

Справка о доходах (ф2-НДФЛ) с основного/дополнительного места работы по найму за текущий год (в случае предоставления документов для оформления кредита до 01.07 текущего года - необходима также справка о доходах за предыдущий год), при этом непрерывный стаж работы должен составлять не менее 6 месяцев;

Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), заверенная работодателем на каждой странице (должность лица, заверяющего копию, его ФИО, подпись, дата, печать организации), имеющая отметку после последней записи о том, что работник работает по настоящее время;

Копия трудового контракта (договора), заверенная работодателем на всех страницах (наименование должности заверяющего, ФИО, дата, печать организации) как с основного, так и дополнительного места работы.

Дополнительные документы, необходимые для проведения андеррайтинга потенциального заемщика

Документы предоставляются после получения клиентом предварительного положительного решения по заявлению.

Копия свидетельства о браке/ о расторжении брака/ о смерти Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

Справка из ЖЭКа о регистрации Заемщика/Созаемщика/Залогодателя/Поручителя;

Копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства Заемщика/Созаемщика (свидетельство о государственной регистрации права, договор о безвозмездной передаче квартиры в собственность, ордер на заселение жилой площади и т.д.);

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика;

Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщика/Созаемщика;

Копия документа об образовании.

Специалист Агентства вправе запросить дополнительные документы.

Требования к предмету ипотеки

Предмет ипотеки должен быть расположен на территории Российской Федерации;

Предметом ипотеки должно выступать недвижимое имущество: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором расположен жилой дом. Земельный участок должен:

ѕ принадлежать на праве собственности Залогодателю;

ѕ относиться к категории земель населенных пунктов;

ѕ иметь границы (описание границ, координаты характерных точек границ);

Предметом ипотеки должно выступать жилое помещение, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит;

Право собственности Залогодателя на предмет ипотеки должно быть зарегистрировано в установленном порядке и подтверждено соответствующими документами, в соответствии с законодательством РФ;

Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц (в том числе не обременен предыдущей ипотекой, наймом или правом временного безвозмездного пользования). В отношении предмета ипотеки не должны быть заключены/подписаны какие-либо договоры, в том числе предварительные, направленные на его отчуждение третьим лицам;

Предмет ипотеки должен быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему жизнеобеспечения;

Предмет ипотеки должен иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для жилых домов и квартир на последних этажах многоквартирного дома - и крыши;

Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:

ѕ не находиться в аварийном состоянии;

ѕ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

ѕ иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Стоимость предмета ипотеки должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной оценщиком;

Предмет ипотеки должен быть застрахован от риска утраты или повреждения в пользу Залогодержателя в течение всего срока погашения ипотечного кредита.

Расчет кредита

Дата подачи заявки - 1 февраля 2010 года.

Процентная ставка по кредиту - 11%

Запрашиваемая сумма кредита - 800 000 руб.

Срок кредита - 360 мес. (при условии достижения заемщиком 65 лет)

Определение максимального размера кредита:

(см. формулу 2.3.)

Для дальнейшего анализа сумма кредита будет равна - 800 000 руб.

Итого при расчете кредитных платежей за 360 месяцев:

Сумма основного долга - 800 000 руб.

Сумма процентов -1 942 691,38 руб.

Общая сумма, выплаченная в банк- 2 786 691,38руб. (см. табл.2.15.)

Как правило, банки ипотечного кредитования предлагают несколько ипотечных программ - собственные программы кредитования готового и строящегося жилья, федеральную программу, соответствующую стандартам АИЖК, а также программу рефинансирования ипотечного кредита, полученного в другом банке. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

ѕ валюта кредита;

ѕ минимальная - максимальная сумма кредита;

ѕ размер первоначального взноса;

ѕ срок кредитования;

ѕ процентная ставка;

ѕ максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

ѕ способ погашения кредита;

ѕ условие досрочного погашения кредита;

ѕ обеспечение кредита;

ѕ пакет обязательных страховых услуг;

ѕ стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в рублях, исключение составляют программы Сбербанка РФ, кредиты по которым предоставляются в рублях РФ, долларах США и евро. В НБД - банке и АИЖК кредиты предоставляются только в рублях РФ (табл. 2.12.). В Сбербанке РФ минимальная сумма кредита составляет 15 000 рублей (эквивалент в иностранной валюте), а по программе АИЖК - 300 000 рублей. Максимальный размер ипотечного кредита (до 85%) предоставляет Сбербанк РФ по программе "Молодая семья", от 30 до 70% в НБД - банке и до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости предоставляет АИЖК. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что размер первоначального взноса составляет от 15% стоимости объекта недвижимости (для семьи с ребенком) и от 20% стоимости объекта недвижимости (для семьи без детей). Тогда как в НБД - банке и АИЖК первоначальный взнос составляет от 30% стоимости объекта недвижимости. Сроки погашения кредита в Сбербанке РФ, НБД - банке и АИЖК одинаковые - до 30 лет. Весьма низкую процентную ставку, по сравнению с остальными банками, предлагает АИЖК, всего 11% годовых, в НБД - банке процентная ставка - 12% годовых. Ипотечная программа Сбербанка РФ предусматривает процентную ставку в размере 16,25% годовых, однако Сбербанк РФ предоставляет возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75%, то есть перерасчета графика платежей, после государственной регистрации ипотеки.

Таблица 2.12 Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД - банка и АИЖК

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ «Молодая семья»	Ипотечная программа НБД - банка	Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»
Кредит предоставляется на цели	Приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным / строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.	Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья, а также на строительство коттеджа.	Приобретение квартир и домов на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения
Валюта кредита	Рубли РФ, доллары США или евро	Рубли РФ	Рубли РФ
Минимальная сумма кредита	15 000 рублей/эквивалент в иностранной валюте	от 30 до 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости	300 000 руб.
Максимальная сумма кредита	До 85% стоимости кредитуемого объекта недвижимости		До 70% стоимости кредитуемого объекта недвижимости
Первоначальный взнос	- от 15% стоимости объекта недвижимости - для семьи с ребенком; - от 20% стоимости объекта недвижимости - для семьи, не имеющей детей.	От 30% стоимости объекта недвижимости	От 30% стоимости объекта недвижимости
Срок кредита	До 30 лет	До 30 лет	До 30 лет
Процентная ставка	- 16,25%; - после государственной регистрации ипотеки - 14,75%	12%	11%

Срок возврата кредита в Сбербанке РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК - до наступления 65 лет (табл. 2.13.). Погашение кредита в Сбербанке РФ осуществляется дифференцированными платежами, а в НБД - банке и АИЖК - аннуитетными платежами. В Сбербанке РФ досрочное погашение кредита возможно в любой период пользования кредитом, тогда как в НБД - банке и АИЖК только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита. Обеспечением кредита в Сбербанке РФ, НБД - банке и АИЖК является залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости).

Таблица 2.13 Сравнение ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД - банка и АИЖК

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ «Молодая семья»	Ипотечная программа НБД - банка	Ипотечная программа АИЖК «Стандартный ипотечный кредит»
Минимальный возраст заемщика	21 год	18 лет	18 лет
Срок возврата кредита наступает до исполнения заемщику	75 лет	65 лет	65 лет
Способ погашения кредита	дифференцированными платежами	аннуитетными платежами	аннуитетными платежами
Срок рассмотрения кредитной заявки	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов	В течение 18 рабочих дней со дня представления полного пакета документов
Условия досрочного погашения кредита	В любой период пользования кредитом	Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.	Только по истечении шести месяцев со дня выдачи кредита.
Обеспечение кредита	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)	Под залог кредитуемого объекта недвижимости + поручительства третьих лиц (при необходимости)

Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только на сумму первоначального взноса и минимальную процентную ставку. И то, и другое может оказаться несколько больше.

Как правило, каждый год необходимо будет платить некую сумму (обычно около 5 000 рублей) за страхование залога от рисков утраты, повреждения в пользу банка в течение всего срока действия кредитного договора. Также оплата услуг по оценке объекта недвижимости (около 3 000 рублей), расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки - 2 000 рублей).

Например, к 12% годовых, заявленными НБД - банком, добавляются еще расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 2,7% от суммы кредита по договору (табл. 2.14.). В некоторых банках этот расход уже заложен в процентную ставку по кредиту. Страхование заемщика (созаемщиков) в НБД - банке не требуется. Необходимость оплаты в НБД - банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Ипотечная программа АИЖК, процентная ставка по которой составляет 12% годовых, также предполагает расходы заемщика на комиссию за выдачу кредита, составляющие 3% от суммы кредита по договору. Также необходима оплата за андеррайтинг (5 000 рублей). Страхование заемщика (созаемщиков) для данной ипотечной программы является обязательным условием. Преимуществом Сбербанка РФ является то, что отсутствует комиссия за выдачу кредита и отсутствует необходимость страхования заемщика (созаемщиков).

Таблица 2.14 Расходы заемщика по получаемому кредиту Данные предоставлены ОАО Сбербанком России, апрель 2010 год.

Банки/Условия предоставления кредитов	Ипотечная программа Сбербанка РФ	Ипотечная программа НБД - банка	Ипотечная программа АИЖК
Первоначальный взнос	20% стоимости объекта недвижимости	30% стоимости объекта недвижимости	30% стоимости объекта недвижимости
Комиссия за выдачу кредита	-	2,7% от суммы кредита по договору	3% от суммы кредита по договору

Страхование залога Без страхования жизни и потери трудоспособности ставка по кредитной программе АИЖК увеличивается на 0,7%

Страхование заемщика (созаемщиков)	Не требуется	Не требуется	Требуется
Неустойка при несвоевременном внесении (перечислении) платежа в погашение кредита и /или уплату процентов	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.
Дополнительные расходы по кредиту:	- оплата услуг по оценке объекта недвижимости; - расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки);	- оплата услуг по оценке объекта недвижимости; - расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки); - услуга «Денежный перевод»	- оплата услуг по оценке объекта недвижимости; - расходы, связанные с оформлением объекта залога или иного имущества (государственная регистрация ипотеки); - Комиссионное вознаграждение за андеррайтинг

Банки предлагают своим заемщикам два способа погашения кредита: ежемесячные аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. В первом случае заемщик ежемесячно уплачивает одинаковые суммы, включающие в себя сумму долга и проценты, во втором - суммы выплат разные: долг выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности. Для того чтобы узнать, каковы будут суммы ежемесячных выплат, банки применяют аннуитетную формулу, которая выглядит следующим образом:

Аннуитетный платеж = (СК Ч ПС/12)/(1-1/(1+ПС/12)М), где (2.5.)

СК- сумма кредита;

ПС - ежемесячная процентная ставка;

M - количество платежных периодов (месяцев).

Таким образом, если сумма кредита составляет 800 000 рублей, срок кредита 360 месяцев, то ежемесячный аннуитетный платеж в НДБ - банке при процентной ставке 12% годовых будет равен 800 000 Ч (0,12/12)/(1-1/(1+0,12/12)360 = 8 228,90 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит: 2 195 004,28 рублей. Общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит: 8 228,90 Ч 360= 2 962 404, 28 рублей.

Ежемесячный аннуитетный платеж по программе АИЖК при процентной ставке 11% годовых будет равен 800 000Ч(0,11/12)/(1-1/(1+0,11/12)360 = 7 618,59 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит: 1 986 691,38 рублей. Общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит: 7 618,59Ч 360= 2 742 691,38 рублей.

При аннуитетных выплатах фиксирована сама сумма, которую клиент вносит в банк. Она состоит из основного долга и процента. По мере истечения срока ссуды доля процента постепенно уменьшается, а доля основного долга увеличивается. За счет этого платежи получаются равными.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования

	Кредит в Сбербанке	Кредит в НБД - банке	Кредит по программе АИЖК
Сумма кредита	800 000,00 руб.	800 000,00 руб.	800 000,00 руб.
Срок кредита	360 месяцев	360 месяцев	360 месяцев
Годовая ставка	16,25% После государственной регистрации ипотеки 14,75%	12%	11%
Первоначальный взнос	Min 20% = (800000Ч0,15)=160 000 руб.	Min 30 % = (800000Ч0,30)=240 000 руб.	Min 30 % = (800000Ч0,30)=240 000 руб.
Сумма ежемесячного платежа	1-й мес. - 13.055,56 2-й мес. - 13.025,46 3-й мес. - 12.995,37 4-й мес. - 12.965,28 5-й мес. - 12.935,19 360-й мес. - 2 252,31	8 228,90 (в течение 360 месяцев)	7 618,59 (в течение 360 месяцев)
Не включая дополнительные расходы по предоставляемому кредиту
Общая сумма выплат по процентам	1 955 416,67 руб.	2 162 404,28 руб.	1 942 691,38 руб.
Общая сумма выплат по кредиту	2 755 416,67 руб.	2 962 404,28 руб.	2 742 691,38 руб.

При расчете суммы ежемесячных выплат дифференцированными платежами, сумма кредита делится на весь его срок, и проценты прибавляются к остатку основного долга, который заемщик еще не погасил. Формула их расчета:

Дифференцированный платеж = (СК/М) + ОСС Ч ПС/12, где (2.6.)

ОСС - остаток задолженности по кредиту

Ежемесячный дифференцированный платеж в Сбербанке РФ при процентной ставке 16,25% годовых будет равен (800 000/360)+(800 000Ч0,1625/12) = 13 055,56 рублей, за второй: (800 000/360)+(800 000 -2 222,22)Ч(0,1625/12)= 13 025,46 рублей (см. таблицу 2.15.). Общая сумма выплат по процентам составит: 1 955 416,67 рублей. Полная сумма, которую выплатит клиент после погашения кредита, будет равна 2 755 416,67 рублей.

Получается, что переплата по кредиту, который погашается ануитетными платежами, будет больше, чем по ссуде с уменьшающимися взносами. Однако банки не дают клиентам возможности выбирать способ погашения кредита. Большинство из них применяют как раз более дорогой для заемщика и выгодный для себя аннуитетный вариант. С другой стороны, клиенту удобнее платить ежемесячно одинаковую сумму, чем каждый раз искать в графике платежей необходимый размер взноса.

Таблица 2.15. Ипотечные программы кредитования

	Кредит в Сбербанке	Кредит в НБД - банке	Кредит по программе АИЖК
Эффективная ставка (сумма выплат от кредита в процентах)	17,5%	159,97%	131,16%
Включая дополнительные расходы по предоставляемому кредиту
Комиссия за выдачу кредита	-	21.600,00 руб.	24.000,00 руб.
Страхование залога	5.000,00 руб.	5.000,00 руб.	5.000,00 руб.
Страхование заемщика (созаемщиков)	-	-	5.000,00 руб.
Оценка предмета залога	3.000,00 руб.	3.000,00 руб.	3.000,00 руб.
Государственная регистрация ипотеки/ее прекращение	2.000,00 руб.	2.000,00 руб.	2.000,00 руб.
Услуга «Денежный перевод»	-	1.000,00 руб.	-
Комиссионное вознаграждение за андеррайтинг	-	-	5.000,00 руб.
Общая сумма выплат по процентам	1 965 416,67руб.	2 195 004,28 руб.	1 986 691,38 руб.
Общая сумма выплат по кредиту	2 765 416,67руб.	2 995 004,28 руб.	2 786 691,38 руб.

Если учесть все дополнительные расходы заемщика по предоставляемому кредиту (комиссия за выдачу кредита, услуги по страхованию, оценка предмета залога, государственная регистрация ипотеки, услуга «Денежный перевод», андеррайтинг), то эффективная ставка по кредиту Сбербанка РФ будет составлять 17,5%, по кредиту НБД - банка - 159,97%, по программе АИЖК - 131,16%. Общая сумма выплат по процентам кредита Сбербанка РФ составляет 1 965 416,67 рублей, общая сумма выплат по кредиту - 2 765 416,67 рублей. По кредиту НБД - банка общая сумма выплат по процентам будет равна 2 195 004,28 рублей, а общая сумма выплат по кредиту составит 2 995 004,28 рублей. По программе АИЖК общая сумма выплат по процентам составит 1 986 691,38 рублей, а общий размер выплат по кредиту, по окончании его срока, составит 2 786 691,38 рублей.

При рассмотрении и сравнивании результатов ипотечных программ Сбербанка РФ, НБД Банка и АИЖК можно сделать следующие выводы. При запрашиваемой сумме кредита 800 000 рублей и сроке кредита 360 месяцев у программ кредитования имеются существенные различия. Возможность снижения годовой процентной ставки с 16,25% до 14,75 в Сбербанке РФ, после государственной регистрации ипотеки. Сумма первоначального взноса в Сбербанке РФ min 20% - 160 000 рублей, так в НБД банке и АИЖК -min 30% - 240 000 рублей. Отсутствие в Сбербанке РФ комиссии за выдачу кредита, в НБД Банке она составляет 2,7% от суммы кредита по договору, а в АИЖК - 3%. Необходимость оплаты в НБД Банке услуги «Денежный перевод» при переводе суммы кредита на счет заемщика. Необходимость оплаты комиссионного вознаграждения за андеррайтинг в АИЖК. Обязательное страхование заемщика (созаемщиков) в АИЖК. Срок возврата кредита в Сбербанке РФ наступает до исполнения заемщику 75 лет, в НБД Банке и в АИЖК - до наступления 65 лет. В итоге при расчете графиков платежей выявляется явное преимущество у ипотечной программы «Молодая семья» Сбербанка РФ перед ипотечной программой НБД Банка и ипотечной программой АИЖК.

Глава 3. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

3.1 Проблемы ипотечного кредитования в России и основные пути их решения

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:

1. Одной из ключевых является проблема информационная. В России пока отсутствует база данных по ипотеке, которая содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию.

2. Недостаточное развитие инвестиционного бизнеса в банках в целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.

3. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.

4. Неразвитость земельной ипотеки обусловлена отсутствием как такового рынка земельных участков, отсутствие единых кадастров землевладельцев, и, как результат, невозможность развития системы кредитования под залог земли.

5. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.

6. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных) О ситуации на ипотечном рынке. http://www.gdeetotdom.ru/analytics/ipoteka/1670105/.

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов Сведенцов В.Л., Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России / В.Л. Сведенцов // Банковское кредитование, - 2008 - N 5, с.36.

В любом случае использование государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека). По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д Конькова Е.С., Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? / Е.С. Конькова // Банковский ритейл - 2008 - N 4, с.37.

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20-50% и на ипотечный кредит - 20-50%, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Из-за небольших объемов выданных ипотечных кредитов, соответствующих всего лишь 2 процентам ВВП, и фактически отсутствия ипотечного сегмента российского финансового рынка - ничтожно малых объемов сделок по секьюритизации, российской ипотеке не грозит кризис, подобный кризису, разразившемуся на международных финансовых рынках Косарева, Н., Туманов, А. Ипотечный кризис в США: причины и уроки для России / Н. Косарева, А. Туманов // Рынок ценных бумаг - 2007. - №20, с.29.

Однако многие предпосылки кризиса характерны и для российского ипотечного рынка.

1. В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.

Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы.

Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: «рынок сам все расставит по своим местам». С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования.

Поэтому необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций, объединяющих профессиональных участников рынка, направлены на повышение их ответственности Сапир Ж., От финансового кризиса - к глобальным изменениям. Как ипотечный кризис стал мировым и какие изменения ожидают мировую экономику / Ж. Сапир // БДМ. Банки и деловой мир, - 2008 - N 11, с.31..

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка - путь к его стабильному развитию.

2. Увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

3. Рынок ипотечного кредитования тесно связан с рынком недвижимости. Поэтому при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

В 2007-2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального Закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3 процентов). Все это вызывает озабоченности профессиональных участников ипотечного рынка Широких, А.В. Региональное капитальное строительство: состояние и перспективы развития / А.В. Широких // Экономика регионов: тенденции развития: материалы всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, Пензенский государственный педагогический университет им. В.Г. Белинского, 2006..

4. Развитое ипотечное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для оплаты месячных платежей по ипотечным кредитам Логинов, М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М. Логинов // Деньги и кредит. - 2005. - №4. - C.22-30.

Лишь по мере роста доходов российских семей система ипотечного жилищного кредитования сможет занять то доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. - Юстицинформ, 2007, с.126.

3.2 Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в Нижегородской области

Дальнейшее развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. На сегодня более 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, поэтому в долгосрочном плане рынок ипотечного кредитования имеет огромный потенциал. В то же время в условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами Смирнов Е.Е., Перспективы ипотеки в России: бум или стагнация? / Е.Е. Смирнов, // Банковское кредитование, - 2008 - N 1, с.29..

Проблемы развития ипотечного кредитования в Нижегородской обл. тесно связаны с проблемами ипотечного кредитования в России. К началу 2009 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет. 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв.м. (при 20-летнем ипотечном кредите). 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.