Анализ системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора - застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами. Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

ѕ первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;

ѕ ежеквартальные взносы - не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

ѕ через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель - подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев - строительство плюс 12 месяцев - ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача - перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% - при кредитах на 3-5 лет и 50% - на 6-10 лет.

При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% - страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% - долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам - 28%, по валютным - 20,5%.

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:

ѕ Срок кредита до 10 лет;

ѕ Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;

ѕ Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

ѕ Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

ѕ Фиксированная процентная ставка;

ѕ Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

ѕ По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.

Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:

ѕ Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

ѕ У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

ѕ Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

ѕ Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

ѕ Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

ѕ Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

ѕ Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

ѕ Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

ѕ Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

ѕ Срок действия кредита - до 15 лет.

ѕ В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

ѕ залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

ѕ поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

ѕ поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.

Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты - Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

Когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:

ѕ 12 процентов годовых;

ѕ срок кредитования до 10 лет;

ѕ максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;

ѕ Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

ѕ Возможность досрочного погашения (после года);

ѕ Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

1.3.1 Текущее состояние ипотечного кредитования а России

В 2009 году россияне получили 178 тысяч жилищных кредитов на 182 млрд рублей. Количество выданных жилищных кредитов оказалось меньше, чем в 2008 году в 2,85 раз, а их объем - в 4,15 раз меньше. Однако, наиболее острую часть кризиса ипотека прошла еще в первой половине 2009 года, когда количество выдаваемых кредитов упало чуть ли не на порядок.

В декабре 2009 года россияне взяли уже 30 тысяч кредитов на покупку жилья на сумму 32 млрд рублей, поставив рекорд года. Подобная активность заемщиков на рынке жилищного кредитования не наблюдалась уже более года - например, в феврале 2009 года россияне получили только 8000 кредитов. Жилищное кредитование из штучного вновь стало массовым продуктом.

Декабрь оказался рекордным не только по абсолютным показателям, но и по темпам роста. Число выданных кредитов по сравнению с ноябрем выросло сразу на 51%, а объем выдачи и вовсе на 65%. Россияне стали брать не только чаще, но и больше. Средний размер жилищного кредита вырос до 1,1 млн рублей - на 10% по сравнению с предыдущим месяцем и еще приблизился к докризисному показателю - 1,3 млн рублей.

На фоне восстановления рынка жилищного кредитования продолжаются и негативные тенденции. Доля просроченной задолженности возросла за декабрь до 2,93% - в начале 2009 года она составляла 1%. Заемщики не вернули в срок банкам уже 34,5 млрд рублей. Для кредитов, выданных в валюте, к концу года уровень просрочки вырос и вовсе до 6,5% (в начале года было 2,5%).

По мнению специалистов Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ высока вероятность того, что декабрьский «ипотечный бум» лишь кратковременное явление, а не начало долгосрочной тенденции взрывного роста рынка жилищного кредитования. В значительной мере рост был обусловлен традиционной для россиян привычкой осуществлять важные покупки в конце года, приходом на рынок «отложенных» заемщиков, в том числе и тех, кто копил на первоначальный взнос, стабилизацией уровня цен на жилье, снижением процентных ставок банками. В результате последнего фактора средневзвешенная ставка в декабре по выданным жилищным кредитам составила 14% (в ноябре 14,5%) а по выданным в валюте - 13% (13,5% в ноябре 2009). В целом за вторую половину 2009 год ставка по выдаваемым жилищным кредитам снизилась с 15,4% до 14% в рублях и с 14% до 13% годовых в валюте.

Дальнейший рост рынка жилищного кредитования по количеству выдаваемых кредитов маловероятен в ближайшие месяцы, так как ставки по жилищным кредитам хотя и снизились, однако существенно превышают уровень инфляции. По-прежнему действуют и высокие требования к уровню первоначального взноса и подтверждению доходов заемщиками. Круг потенциальных заемщиков очень узок. Многие из них удовлетворили свои потребности в кредитах еще на стадии докризисного бума жилищного кредитования или считают жилищное кредитование экономически не обоснованным. Ставки аренды квартир на 30%-50% ниже, чем аннуитетные платежи по жилищным кредитам, из-за чего множество домохозяйств предпочитают быть нанимателями, а не собственниками жилья.

Рисунок 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Рисунок 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам



Рисунок 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам

Рисунок 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц

Рисунок 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц



Рисунок 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования

Рисунок 7. Средневзвешеннная ставка жилищных кредитов, %

Рисунок 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц

1.3.2 Региональные модели ипотечного кредитования

За последние годы в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли коренные изменения. Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья Лукашов, А.И. Значение жилищного рынка для экономики региона / А.И. Лукашов // Региональная экономика: проблемы и перспективы: материалы междунар. науч.-практ. конф.- Владимир: Собор, 2008, с.26..

Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются:

1. личный целевой вклад граждан (обязательный источник инвестирования);

2. адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов);

3. средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

4. краткосрочный или долгосрочный заем.

В таблице 1 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного кредитования Логинов М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2005. №4. C.30.

Таблица 1. Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения

Источники ресурсов	Виды ресурсов	Способы привлечения
Население	Денежные средства	Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты
	Прежнее жилье	Зачет стоимости прежнего жилья
Предприятия	Незавершенное строительство	Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Федеральные и местные власти	Незавершенное строительство	Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
	Субсидии	Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
	Средства местных бюджетов	Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Финансовые инвесторы	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком

Источники финансовых ресурсов неоднородны по своему составу, поэтому сочетание различных источников и способов финансирования не только позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, но и сделает ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций Логинов, М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований / М.П. Логинов // Финансы. - 2004. - №1. - С.11-15..

Региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, поэтому к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования.

Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов (рис.9). Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Между тем, количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование Каурова Н.Н., Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства / Н.Н. Каурова // Банковское кредитование, - 2008 - N 5, с.28.

Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты. Однако к настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки.

Рисунок 9. Схемы ипотечного кредитования в регионах

В таблице 2 приведен анализ основных моделей ипотечного кредитования.

Таблица 2 Основные модели ипотечного кредитования

Модели	Участники	Финансирование	Залог	Особенности модели
Долевое строительство	Застройщик, гражданин	Финансирование за счет граждан	Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина	1. Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика. 2. Нашла широкое применение. 3. Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства
Продажа жилья в рассрочку	Застройщик, гражданин	Рассрочка на 30-50% стоимости жилья	Залога нет	1. Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. 2. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер
Жилищные сберегательные программы	Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин	Накопления 50%, рассрочка 50%	Залога нет	1. Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. 2. Модель выгодна для организации, носит локальный характер.
Муниципальные жилищные облигации	Органы власти муниципального образования, банки, население	Цена облигации по себестоимости строительства	Залога нет	1. Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций. 2. Отсутствие выбора квартиры. 3. Модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер
Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья	Предприятия, работники предприятия	Заем - 70-80%, собственные средства - 20-30%, заем без процентов или льготные проценты	Заем может выдаваться под обеспечением залога недвижимости	1. Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий
Усеченно-открытая модель	Банк, заемщик	За счет средств банка, выдача кредита индивидуально	Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья	1. Простота модели. 2. Невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам. 3. Распространена
Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку	Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин	Большой объем оборотных средств на строительство дома	Жилье может продаваться под обеспечение залога недвижимости	1. Фонд-застройщик и продавец. 2. Продажа жилья в рассрочку. 3. Выгодна гражданам
С участием муниципалитетов	Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население	Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж - 20-30% совокупного месячного дохода семьи	Под обеспечение залога недвижимости	1. Цель - улучшение жилищных условий граждан. 2. Увеличение объемов жилищного строительства. 3. Перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению

Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах различны, однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.

У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи Косарева, Н., Пастухова, Н., Рогожина, Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина // Вопросы экономики. - 2005. - № 5. - С.14-18..

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

ѕ стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

ѕ смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

ѕ рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов Лукашов, А.И. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне / А.И. Лукашов // Финансы. - 2007. - № 10, с.15..

К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область). Наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается по 30 ипотечных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор - Башэконобанк, но почти все реэлторы выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в Москве Минц, В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. / В.М. Минц // Банковское дело. - 2004. - №6. - С.30-34..

Третий тип - регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Белгородская область, Оренбургская область). Схемы ипотечного кредитования этих регионов очень похожи.

Глава 2. Анализ программ ипотечного кредитования в коммерческих банках Нижегородской области

2.1 Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в России

Первый квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Банки в 1 квартале 2010 года предоставили ипотечные жилищные кредиты почти на 50 млрд. рублей, что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2009 года (24,6 млрд. рублей).

Объем предоставленных банками РФ ипотечных жилищных кредитов в 2009 г. составил 152,5 млрд. рублей, что в 4,3 раза меньше, чем в 2008 г. (655,8 млрд. рублей). Объем предоставленных ипотечных кредитов в рублях в 2009 г. составил 143 млрд. рублей, что в 4 раза меньше, чем в 2008 г., в иностранной валюте - 9,5 млрд. рублей, что в 10 раз меньше, чем в 2008 г. (95,1 млрд. рублей) (табл. 2.1.).

Таблица 2.1. Поквартальный объем выданных кредитов, млн. руб. Источник: ЦБ РФ. Расчеты: РУСИПОТЕКА

	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	Всего за год
2010	48 947	-	-	-	-
2009	24 546	30 856	36 111	60 773	152 501
2008	150 759	188 424	198 280	118 345	655 808
2007	82 316	120 820	160 619	192 734	556 489
2006	22 995	55 542	77 114	107 910	263 561
2005	4 690	9 838	16 163	25 650	56 341

Лидерами по объему ипотечных кредитов, выданных в рублях за 1 квартал 2010 года, стали регионы - г. Москва, Тюменская область, Московская область, г. Санкт-Петербург, Новосибирская область и другие (4 916 млн. руб., 3 966 млн. руб., 2 556 млн. руб., 1 642 млн. руб., 1 604 млн. руб. соответственно) (табл.2.2.).

Таблица 2.2 Регионы - лидеры по объему ипотечных кредитов в рублях, выданных за 1 квартал 2010 года Источник: ЦБ РФ

Регион	Объем, млн рублей	Количество единиц
1. Москва	4 916	1 615
2. Тюменская область	3 966	2722
3. Московская область	2 556	1169
4. Санкт-Петербург	1 642	901
5. Новосибирская область	1 604	1512
6. Челябинская область	1 582	1697
7. Свердловская область	1 361	1142
8. Красноярский край	1 340	1237
9. Республика Татарстан	1 281	1939
10. Самарская область	1 153	1288
11. Иркутская область	1 149	1120
12. Пермский край	1 114	1 149
13. Алтайский край	923	1 160
14. Краснодарский край	903	710
15. Ростовская область	865	726

Лидерами по объему ипотечных кредитов, выданных в валюте за 1 квартал 2010 года, являются регионы - г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Калининградская область, Краснодарский край и другие (1 679 млн. руб., 386 млн. руб., 182 млн. руб., 59 млн. руб., 55 млн. руб. соответственно) (табл. 2.3.).

Таблица 2.3. Регионы - лидеры по объему ипотечных кредитов в валюте, выданных за 1 квартал 2010 года Источник: ЦБ РФ

Регион	Объем, млн рублей	Количество единиц
1. Москва	1 679	228
2. Московская область	386	100
3. Санкт-Петербург	182	65
4. Калининградская область	59	20
5. Краснодарский край	55	8
6. Приморский край	37	10
7. Ярославская область	22	2
8. Калужская область	19	8
9. Республика Башкортостан	17	6
10. Ростовская область	16	8
11. Свердловская область	16	7
12. Ленинградская область	15	9
13. Пензенская область	15	6
14. Тамбовская область	14	5
15. Челябинская область	13	3

Количество предоставленных ипотечных кредитов в 2009 г. уменьшилось в 2,7 раза - до 130 с 350 тысяч в 2008 г. (табл. 2.4.)

Таблица 2.4. Количество выданных кредитов с 2006 по 2009 год, тысяч (на конец периода) Источник: ФРС, ЦБ РФ

Год	2006	2007	2008	2009
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1

Совокупная задолженность физических лиц по ипотечным кредитам за 2009 год снизилась на 45,01 млрд рублей, или на 6,3%, до 1 трлн рублей. В том числе задолженность по рублевым кредитам сократилась на 4,2% - до 812,7 млрд рублей, по валютным - на 14,4%, до 198,1 млрд рублей. (табл.2.5.).

Таблица 2.5. Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб. Источник: ЦБ РФ

	1 квартал	2 квартал
	рубли	валюта	всего	рубли	валюта	всего
2010	819 323	187 391	1 006 714	-	-	-
2009	797 528	249 434	1 039 161	790 729	221 123	1 011 852
2008	536 991	167 979	704 970	648 718	176 323	825 041
2007	187 263	102 025	289 288	250 681	123 759	374 440
2006	29 739	36 983	66 722	51 594	52 934	104 528
2005	7 787	11 708	19 495	10 945	15 165	26 110
3 квартал	4 квартал
2010	-	-	-	-	-	-
2009	797 015	205 904	1 002 919	812 775	198 114	1 010 889
2008	768 663	205 843	974 506	827 035	228 937	1 055 972
2007	340 464	145 759	486 223	446 281	164 931	611 212
2006	86 252	74 158	160 410	144 806	89 091	233 897
2005	14 404	20 751	35 155	22 223	30 608	52 831

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам за год вырос в 2,7 раза - до 31,0 млрд рублей с 11,5 млрд рублей. В том числе по рублевым кредитам просрочка увеличилась в 3,5 раза - до 18,5 млрд рублей, по валютным - в 2 раза - до 12,5 млрд рублей (табл.2.6.).

Таблица 2.6. Объем просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб. Источник: ЦБ РФ

	1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал
	рубли	валюта	всего	рубли	валюта	всего	рубли	валюта	всего	рубли	валюта	всего
2009	8 108	9 358	17466	11 585	9 834	21419	15379	10 925	26304	18526	12 505	31031
2008	931	376	1307	1 849	671	2 520	2 784	2 167	4951	5 248	6 235	11483
2007	33	37	70	92	82	174	160	135	295	435	361	796
2006	15	18	33	14	15	29	15	28	43	22	26	48
2005	-	-	-	-	-	-	-	-	-	6	47	53

Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.04.2010 - г. Москва, Московская область, Самарская область, Кемеровская область, Челябинская область и другие (2093 млн. руб., 2004 млн. руб., 1214 млн. руб., 928 млн. руб., 877 млн. руб. соответственно) (табл.2.7.).

Таблица 2.7. Лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.04.2010 Источник: ЦБ РФ

Регион	Объем просроченной задолженности, млн рублей	Общий объем задолженности, млн рублей
1. Москва	2 093	62 658
2. Московская область	2 004	45 825
3. Самарская область	1 214	24 109
4. Кемеровская область	928	16 389
5. Челябинская область	877	28 452
6. Пермский край	845	22 865
7. Новосибирская область	773	28 724
8. Тюменская область	773	72 888
9. Санкт-Петербург	744	44 844
10. Волгоградская обл.	731	11 293
11. Красноярский край	714	30 739
12. Свердловская область	709	32 408
13. Краснодарский кр	590	20 345
14. Омская область	559	13 423
15. Иркутская область	501	22 366

Лидерами по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.04.2010 - г. Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тверская область, Калининградская область и другие (6530 млн. руб., 3671 млн. руб., 633 млн. руб., 232 млн. руб., 196 млн. руб. соответственно) (табл.2.8.).

Таблица 2.8. Лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.04.2010 Источник: ЦБ РФ

Регион	Объем просроченной задолженности, млн рублей	Общий объем задолженности, млн рублей
1. Москва	6 530	87 499
2. Московская область	3 671	37 724
3. Санкт-Петербург	633	19 928
4. Тверская область	232	924
5. Калининградская область	196	1 801
6. Новосибирская область	109	1 728
7. Ленинградская область	98	2 146
8. Нижегородская область	87	1 426
9. Самарская область	87	1 881
10. Владимирская область	84	688
11. Свердловская область	59	1 478
12. Ставропольский край	46	1 183
13. Саратовская область	38	877
14. Ивановская область	37	455
15. Ростовская область	36	1 506

Некоторые банки уже начали экспансию в стремлении усилить свое положение на рынке, или вернуть позиции, которые они растеряли за 2009 год. В первую очередь это Сбербанк, который планирует вести борьбу за клиентов через специализированные ипотечные центры. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. Планируется, что только в Москве будет работать до 90 таких центров. Первый шаг уже сделан: в апреле к двум имеющимся в Москве ипотечным центрам добавилось сразу 12 новых.

Банк «Дельта Кредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, активно расширяет сеть дистрибьюторов, выдающих ипотечные кредиты по его программам. В марте 2010 года банк обеспечил контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей - принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «Дельта Кредит» и Росбанком, Росбанк выступит сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «Дельта Кредит».

Московский Кредитный Банк, Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) привлекают внимание к себе низкими ставками и мягкими условиями кредитования.

С января 2010 года ставки по ипотеке снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение».

Банк Москвы объявил о либерализации условий ипотечного кредитования, а, фактически, о своем возвращении на рынок ипотечного кредитования. Снижение ставок по ипотечным продуктам составило 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита.

Банк «МИА» объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье.

Банк «Дельтакредит» ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.

Банк Интеза снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых.

7 апреля на российский ипотечный рынок вернулся еще один выбывший в кризис игрок - банк «ГЛОБЭКС». Пока банк предлагает только ипотечные кредиты по стандартам АИЖК, зато делает это на условиях, идентичных действующим условиям рефинансирования, то есть, по исключительно низким ставкам - от 9,39% до 12,05% годовых в зависимости от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса. Кредиты предоставляется на приобретение недвижимости на вторичном рынке жилья в Москве и Московской области.

Восстановление экономики и доходов населения делает банки менее требовательными по отношению к заемщикам. В последнее время все чаще встречается разрешение подтверждать доходы для оформления ипотечного кредита не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и по форме банка. Рассматривать и "серые" доходы готовы, например, ВТБ 24, банк "Возрождение", Банк Интеза, Россельхозбанк, Фора-Банк, банк «Московское ипотечное агентство» (МИА), Райффайзенбанк. В банке «Дельта-Кредит» используют западный подход: там готовы рассматривать заявку на кредит даже при отсутствии возможности целиком подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ при наличии положительной кредитной истории.

С начала 2010 года в Сбербанке при оформлении ипотечного кредита в качестве документа, подтверждающего финансовое состояние заемщика, принимаются не только справка по форме 2-НДФЛ, но также и справки по форме банка или произвольной формы. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от формы подтверждения.

Сегодня справки по форме банка или в произвольной форме принимаются в 15 из 18 территориальных подразделений Сбербанка.

К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых (табл.2.9.).

Таблица 2.9. Фиксированные ставки по собственным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке на 16 мая 2010 года Источник: Интернет-сайты банков

Название банка	Ставка в рублях	Ставка в иностранной валюте
	Минимальная	Максимальная	Минимальная	Максимальная
Ставка рефинансирования АИЖК	9,05	12,13	-	-
1. Абсолют Банк	12	19	-	-
2. Альфа-Банк	15	18	12,5	15,5
3. Банк Москвы	14,2	17,95	9,75	13,3
4. Возрождение	14	14,5	11,5	13
5. ДельтаКредит	13,5	16	9	11,5
6. Жилфинанс	13,75	16,75	8,75	10,75
7. БСЖВ	13,5	15	8	11
8. ВТБ 24	13,6	18,1	9,1	14,85
9. Газпромбанк	15	-	11,5	-
10. Московский Кредитный Банк	10	-	9	-
11. Нордеа Банк	13	20	9	16
12. Райффайзенбанк	14,5	15	10,5	11
13. Сбербанк	13,5	14,75	10,1	12,1
14. Уралсиб	16	17,5	12,5	14
15. ЮниКредит Банк	13,5	18,5	10,5	15

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном - отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос - тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

Менее часто величина процентной ставки зависит от формы подтверждения доходов, поскольку до сих пор немногие банки готовы использовать для этой цели что-либо кроме справки по форме 2-НДФЛ.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1 - 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял (табл.2.10.).

Таблица 2.10. Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства на 16 мая 2010 года Источник: Интернет-сайты банков

Название банка	Ставка в рублях	Ставка в валюте
	минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)	максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)	минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)	максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)
1. Банк Москвы	15,75/13,6	17,6/15,1	10,75/9,75	12,75/13,75
2. ВТБ 24	16,1/14,35	21,35/18,85	11,6/9,1	14,35/11,85
3.Возрождение	15,5/14	16/14,5	12,5/11,5	14/13
4. Газпромбанк	15,75/15	16,25/15,5	12,5/11,5	13/12
5.ДельтаКредит	15,5/13,5	18/16	11/9	13,5/11,5
6.Инвестторгбанк	15/14	17/18	13,5/12,5	17,5/16,5
7. МКБ	15	-	11	-
8. Нордеа Банк	14,5/13	21,5/20	10/9	17/16
9. РосЕвроБанк	14,5/12,5	15,5/13,5	12,5/10,5	13,5/11,5
10. Сбербанк	15/13,5	16,25/14,75	12/10,1	14/12,1

Процентные ставки по ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге и остальных регионах страны по большей части сравнялись. Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях.

В 2009 году 76% от общего количества выдаваемых кредитов приходилось всего на 7 банков: Сбербанк (55%), ВТБ 24 (10%), Транскредитбанк (4%), банк "ДельтаКредит" (2%), Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), «Московское ипотечное агентство», Росбанк. (табл.2.11.). Оставшиеся 24% от общего количества выданных кредитов преимущественно была выдана банками - партнерами АИЖК.

К весне 2010 года на рынок вернулись банки «Возрождение» и «Уралсиб», Альфа-банк, Банк Москвы.

Растет количество партнеров АИЖК из числа федеральных банков, и еще быстрее - региональных. Сегодня в их число входят Банк «ЖилФинанс», Городской Ипотечный Банк, банки "Возрождение" и "Евротраст", Банк ИТБ, Связь банк, ЮниКредит Банк и ряд других.

Однако немало бывших игроков по-прежнему числится в числе выбывших: банки "БНП Париба", «ГПБ-Ипотека», «КИТ Финанс», «Союз» и "Хоум Кредит", ДжиИ Мани банк, МДМ Банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Собинбанк, Юниаструм Банк.

2.2 Выбор оптимальной ипотечной программы для молодой семьи в нескольких коммерческих банках Нижегородской области

В Нижегородской области на данный момент Сбербанк предлагает широкий выбор кредитных программ. Жилищные кредиты Сбербанка позволяют приобрести, осуществить строительство, реконструкцию или ремонт квартиры, жилого дома и других объектов недвижимости, расположенных на территории России, а также рефинансировать жилищный кредит, предоставленный другим банком.

Цели:

ѕ Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

ѕ Широкий выбор целей кредитования и обеспечения;

ѕ Возможность выбрать наиболее удобный график погашения кредита;

ѕ Возможность привлечения созаемщиков;

ѕ Льготные условия кредитования для молодых семей;

ѕ Возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или продлить срок кредита на период строительства или реконструкции объекта недвижимости. Данные по условиям кредитов показаны в Приложении № 2,3,4,5,6,7

Ипотечный кредит «Молодая семья»

Предоставление кредита «Молодая семья» изложено в Порядке, разработанном Сбербанком РФ.

Кредит "Молодая семья" предоставляется гражданам РФ в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения заемщику 75 лет.

Молодая семья:

ѕ семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-ти летнего возраста;

ѕ неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-ти летнего возраста.

Кредит «Молодая семья» предоставляется исключительно на цели приобретения и строительства объектов недвижимости, под которыми в целях настоящего Порядка понимаются: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; земельный участок с построенным/строящимся жилым домом или приобретаемый с целью строительства на нем жилого дома, расположенные на территории Российской Федерации.

Кредит предоставляется:

ѕ заемщику - матери (отцу) из неполной семьи;

ѕ созаемщикам: а) супругам; б) супругам и родителям супругов; в) матери (отцу) из неполной семьи и ее (его) родителям (родителю).

Максимальная сумма кредита "Молодая семья" определяется исходя из платежеспособности Заемщика (суммарной платежеспособности Созаемщиков), представленного обеспечения и покупной (инвестиционной/сметной) стоимости Объекта недвижимости, а также с учетом кредитной истории каждого из Заемщиков/Созаемщиков в Банке и их благонадежности.

Расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщиков производится с учетом следующего:

ѕ В случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия).

ѕ В случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии) могут приниматься дополнительные виды доходов.