Ипотека как способ обеспечения обязательств

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке,

установленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции.

2.2 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указывается также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением предъявляется документ об оплате регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В проекте закона об ипотеке предлагается установить срок регистрации в 15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения Информационное письмо ВАС РФ от 28. 01. 2005. №90..

Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.

Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Договор о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, заключенный 5 февраля 2002 года, в соответствии с действовавшим на эту дату законодательством подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку к нему применяются правила ГК РФ и Закона об ипотеке, регулирующие залог недвижимого имущества (ипотеку).

Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, должнику по обязательству, обеспеченному договором о залоге доли в праве собственности на здание, о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

В процессе судебного разбирательства залогодатель заявил, что договор о залоге доли в праве собственности на недвижимое имущество является договором об ипотеке и, следовательно, он в соответствии с правилами ГК РФ и Закона об ипотеке, действовавшими на дату его заключения (5 февраля 2002 года), подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Так как договор не был нотариально удостоверен и не был зарегистрирован, он в силу пункта 1 стати 165 пункта 3 и 4статьи 339 ГК РФ, абзаца третьего пункта 1 стати 10 Закона об ипотеке является ничтожным.

Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора-залогодержателя о взыскании долга и отказал ему в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенную должником-залогодателем долю в праве собственности на здание Президиум ВАС РФ от 28.01.2005. №90..

В соответствии с пунктом 1 стати 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 стати 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. Пункт 1 стати 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1 стати 131 право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Поэтому и общая долевая собственность нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации. Также в соответствии с правилами части второй стати 251 и пункта 2 стати 223 ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью. Следовательно, к договору о залоге доли в праве собственности на здание применяются правила ГК РФ о залоге недвижимости и Закона об ипотеке. Указанный договор согласно законодательству, действовавшему на дату его заключения, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Залогодатель обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки части принадлежащего залогодателю на праве собственности нежилого помещения.

В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в признании отказа учреждения юстиции незаконным. Согласно пункту 4 стати 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом согласно пункту 1 стати 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 стати 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены Информационное письмо ВАС РФ от 28. 01. 2005. №90..

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000 года, а сам закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вводится в действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется действующий порядок регистрации.

Сейчас в России существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктов недвижимости и единая система регистрации прав на них необходима С. Сарбаш. Исполнение обязательств. //Хозяйство и право. 2009 № 3.- 24 .

Рассмотрев форму и содержания договора об ипотеке, а так же закладной, которые применяются в настоящее время при возникновении обязательств, связанные с залогом имущества. Автор считает, сто необходимо предусмотреть отдельное наименование для договора об ипотеке и по мере возможности упорядочить порядок регистрации имущества приобретенного по договору об ипотеке в гражданском законодательстве. С учетом того, что наша экономика прочно встает на рейсы рыночной экономики, а точнее стремилась к этому, но в связи с всемирным экономическим кризисом замедлило темпы, и возрастает востребованность ипотеки, как один из наиболее эффективных методов приобретения жиля.

ЗАКЛЮЧЕНИЯ

После распада СССР, Россия стало демократической страной с рыночной экономикой. Что действительно способствовала развития и оздоровлению экономики новой России. Но при той системе, которая была, в СССР государство обеспечивала всех своих граждан жильем за счет государственного фонда, так как не было частной собственности.

Современная Россия не может обеспечить всех жильем, для этого следует развивать и усовершенствовать институт залога недвижимости (ипотека).

В данной курсовой работе было исследовано институт ипотеки (залог недвижимости), форму договора об ипотеке и порядок регистрации договора об ипотеке, были выявлены проблемы.

Автор пришел к выводу, что ипотека отличается от других способов обеспечения обязательств не только объектом но и видами. Так же можно говорить о широком круге предметов договора об ипотеке.

В данном случае следует уделять больше внимания ипотеке (залог имущества), в связи с растущей потребностью общества в области жилищного кредитования. Так как не все граждане имеют представления об ипотеке и о его правовых последствиях, что за чистую приводит к конфликтам между заемщиками и кредиторами.

Рассмотрев форму и содержания договора об ипотеке, которые применяются в настоящее время при возникновении обязательств, связанные с залогом имущества. Автор считает, сто необходимо предусмотреть отдельное наименование для договора об ипотеке жилых домов, квартир. И внести изменения в Гражданский кодекс РФ, в новой статьей 339.1, в следующей редакции:

Статья 339.1.Догоаор о залоге жилых домов и квартир.

1.В договоре о залоге жилых домов и квартир должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

2. Договор о залоге жилых домов и квартир должен быть заключен в письменной форме, нотариально заверенное.

3.В договоре о залоге жилых домов и квартир должно быть указанно условия и порядок регистрации по месту жительства граждан на заложенное жилое помещение. А так же должно быть согласованно условия и порядок регистрация по данному месту жительства несовершеннолетних детей.

4.В договоре о залоге жилых домов и квартир, если данное недвижимое имущество приобретено с использованием материнского капитала, должны быть урегулированы права несовершеннолетних, по рождению которых была выдана материнский капитал. 1/10 доля от имущества, приобретенного с использованием материнского капитала должна принадлежать на праве собственности ребенка и на эту долю не должно быть обращено взыскания.

3. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

4. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1, 2 и 3, а в некоторых случаях пункта 4 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

После анализа нормативно правовых актов и выявление факторов способствующих развитию ипотеки в России, автор пришел к следующему выводу. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. Ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей. Но для этого нам нужно хотя бы медленными темпами усовершенствовать действующее законодательство. Но при сложившемся ситуации связанное с мировым кризисом следует немного корректировать наше законодательство с учетом этих обстоятельств.

Из выше изложенного автор пришел к выводу, что следует внести некоторые изменения в законодательство РФ. В частности изменения должны косится части 6 ст.349 Гражданского кодекса РФ.

Автор считает, что часть 6 статьи 349 должна быть изложено в следующей редакции:

6. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;

5)если на приобретение жилых помещении принадлежащих на праве собственности физическим лицом было использовано материнский капиталь и следует выделить долю несовершеннолетнего ребенка;

6) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;

7)законом установленные иные случаи.

На ряду с этими изменениями следует внести и некоторые изменения в государственную программу помощи ипотечным заемщикам в рамках специально созданному Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Помощь ипотечным заемщикам должно быть предоставлено в следующей форме:

-дольщикам и владельцам комнат предоставить право на рассрочку оплаты по ипотечному кредита, если другого, жиля у них нет;

- просрочкой платежа по ипотечному кредиту считать задержка более 90 дней.

-предоставить рассрочку платежей по ипотечному кредиту жилья не только построенного жилья но и по строящемся домам.

А также в связи сложившемся ситуацией связанное с мировым кризисом и с ростом безработции в нашей стороне, следует внести так же изменение в часть 3статьи 54 ФЗ «Об ипотеке». Изложить в следующей редакции:

ФЗ «Об ипотеке» статьи 54 пункт 3.

По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок не менее одного года в случаях, когда:

в связи с потеряем прежнего нормального дохода или с потеряем работы, доход залогодателя в последнее время упал ниже двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи;

купленное в кредит жилье - единственное для проживания;

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Автор считает, что предложенные пути решения могут существенно изменить не только действующее законодательство, но и помогут рядовым гражданам нашей страны улучшить их жилищные условия, а так же помогут банкам сохранить не только денежные средства, но и сохранить конкурентоспособность при существующем мировом экономическом кризисе.

Нельзя предполагать, что все изменения можно будет ввести одновременно. Так как все изменения в законодательстве потребуют и изменения в сфере исполнительной власти.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция РФ от 12.12.1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) «Российская газета», № 7, 21.01.2009.

2. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51 ФЗ ( принят ГД РФ 21.10.1994) «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002 №138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002, ред.от 5.04.2009) «Российская газета», № 220, 20.11.2002.

4. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).

5. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001. - «Российская газета» от 30.10. 2001, №№ 211-212.

6. Жилищный Кодекс РФ от 24.12.2004 №188 ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004, в редакции от 23.07.2008) «Парламентская газета», № 7-8, 15.01.2005.

7. Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

8. Федеральный Закон Российской Федерации «О Залоге» ОТ 29.05.1992 № 2872-1 (в ред. От 30.12.2008) «Российская гозета» №129 от 06.06.1992.

9. Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122 ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) «Российская газета», № 145, 30.07.1997.

10. Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 №152-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.10.2003) «Парламентская газета», № 215-216, 19.11.2003.

11. Федеральный Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (ред. От 22.08.2004) «Российская газета», № 15, 23.01.1993.

12. Федеральный Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 №5242-1(ред. от 18.07.2006, с изм. от 25.12.2008) «Российская газета», № 152, 10.08.1993.

13. Федеральный Закон Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1

14. Основы законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11февраля 1993г. №4462-1 ( ред. От 30.12.2008) «Российская газета», № 49, 13.03.1993.

15. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.08.2001 № 628 (ред. От 10.09.2005) «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Открытого Акционерного Общества «Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию». «Собрание законодательства РФ», от 03.09.2001, №3576.

16. Постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

17. Постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК».

18. Указом Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г. №1180 «Собрание законодательства Российской Федерации». 1994г. №7, Ст.692.

19. Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 № 28 (ред. От 08.05.2002) «Собрание законодательства РФ», 17.01.2000, № 3, ст. 278.

29. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001. С.432.

20. АБРАМОВА Е. Ипотечный сертификат участия. //Хозяйство и право. 2008. №4. С-63

21. Витрянский В. Понятие обязательства.//Хозяйство и право. 2009. № 3.С. - 19 .

22. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2004. - №6.- С.17-19.

23. Костюк В. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право.2003, № 3.

24. Маковская А. Положения о залоге.// Хозяйство и право. 2009 № 3.- 49.

25. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело. - 2004. - №6. - С.30-34.

26. Сарбаш С. Исполнение обязательств. //Хозяйство и право. 2009 № 3.- 24.

27. Семеняка А. Указ соч. - Строительство и бизнес, 2003.№ 3.

28. Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. //Государство и право 1998.№ 8. с. 92. 29. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. - 2004. - №1. - С.98-111.

30. Васин В.Н., Казанцев В.И.- Гражданское право России ( общая и особенная часть). Москва.2007. С.786.

31. Словарь иностранных слов. М.: Русский язык. 1984. С. 202

32. Лапусты М.Г., Никольского П.С. Современный финансово-кредитный словарь. - Москва- 2002.

33. Судебно-арбитражная статистика.//Вестник Высшего Арбитражного Суда

34. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 №90 «Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

35. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 №26

«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге».

36. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 №27

«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ о банковской гарантии».

37. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 №120 «Обзор практики применения Арбитражными Судами положений главы 24 Гражданского Кодекса РФ»

38. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное письмо от 21.01.2002г. №67 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами».

39. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное письмо от 4.11.2002г. № 70. «О применении Арбитражными Судами статей 140 и 317 Гражданского Кодекса РФ».

40. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Информационное письмо от 25.07.2000г. № 56. «Обзор практики разрешения Арбитражными Судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве».