Аналітична характеристика діяльності банків на первинному ринку іпотечного кредитування України

Доповідь на тему:

«Аналітична характеристика діяльності банків на первинному ринку іпотечного кредитування України»

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу іпотечних заставних банками. При цьому за заставною до банку-покупця на обслуговування переходить і позичальник, який основну суму кредиту та відсотки сплачує тепер банку-покупцю заставної. Купити заставну можуть лише такі кредитні установи, у яких достатня ліквідність. На первинному іпотечному ринку первинний іпотечний кредитор - банк надає позичальнику кредит, забезпечений іпотекою; позичальник - фізична особа, яка відповідає вимогам щодо оцінки його платоспроможності, отримує у первинного іпотечного кредитора іпотечний кредит, а іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекотримачем.

Кредитор на первинному іпотечному ринку формує фінансові ресурси для кредитування позичальників за рахунок мобілізованих ним тимчасово вільних коштів клієнтів банку. На сьогодні для комерційних банків актуальними є проблеми низької капіталізації, браку дешевих та тривалих ресурсів, тому ці інститути не в змозі сприяти реальному розвитку іпотечного кредитування при однорівневій схемі організації кредитування.

Станом на 1 січня 2010 року загальний розмір іпотечного портфеля банків в Україні становить 104,8 млрд. грн.*

на 01.01.2009 - 108,9 млрд. грн.

на 01.04.2009 - 106,5 млрд. грн.

на 01.07.2009 - 103,5 млрд. грн.

на 01.10.2009 - 107,4 млрд. грн.

У ІV кварталі 2009 року загальний іпотечний портфель банків скоротився ще на 2,44% у відносному значенні або на 2 621 млн. грн. в абсолютному.

Загалом за даними банків за 2009 рік загальний іпотечний портфель банків скоротився на 3,8% у відносному значенні, або на 4 259 млн. грн. в абсолютному.

Якщо ж відкинути девальвацію гривні у ІІІ кварталі, завдяки чому іпотечний портфель тоді збільшився на 3,7%, то показник скорочення обсягів заборгованості у 2009 році буде складати 11,2%, як і прогнозувалося фахівцями Асоціації.

Діаграма 1. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами у 2008-2009 роках, млн. грн.

Що стосується кількісної характеристики іпотечного портфелю банків, то тут нічого нового не трапилось. Боржники продовжують сплачувати за своїми кредитами і за останні 3 місяці 2009 року закрили ще 3,1% кредитів від загальної кількості. В абсолютному значенні цей показник становить 14 016 кредитів.

Загалом за останній рік загальна кількість іпотечних кредитів зменшилась на 47 585 кредитів.

Щодо загального кредитного портфелю, за ІV квартал 2009 року він скоротився на 0,8%, в той час як портфель кредитування фізичних осіб збільшився на 3%.

Загалом за 2009 рік загальний кредитний портфель банків скоротився на 2,1%, а портфель кредитування фізичних осіб -- на 7,3%.

Четвертий квартал 2009 року приніс нам зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%

Станом на 1 січня 2010 року середні розміри заборгованості по іпотечним кредитам на балансах банків дорівнюють:

* кредити на купівлю житла - 288,8 тис. грн.;

* кредити на споживчі цілі - 171,2 тис. грн.;

* кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва - 454,2 тис. грн.;

* рефінансування - 270,6 тис. грн.;

* кредити на купівлю земельної ділянки - 621,4 тис. грн.;

* кредити на комерційні цілі під заставу житла - 720,0 тис. грн.

Склад основних банків-іпотечних кредиторів залишився незмінним.

1. Укрсиббанк - 18,0%

2. Райффайзен Банк Аваль - 11,9%

3. Укрсоцбанк - 11,7%

4. ОТП банк - 11,4%

5. Надра банк - 6,9%

Частка ТОР-5 у IV кварталі 2009 року складає 59,9%, тоді як у IV кварталі 2008 року цей показник сягав 57,5%.

Позиції ТОР-10 банків майже не змінилися, на даний момент вони контролюють 78,3% іпотечного ринку (77,3% - у ІІI кварталі 2009 року, 76,6% - у ІI кварталі 2009 року).

На ТОР-5 регіонів припадає 59,4% обсягів іпотечних кредитів, у ТОР-10 областях сконцентровано 75,6% загального іпотечного портфеля банків. Аналогічні показники станом на ІІІ квартал 2009 року становили 59,9% і 76% відповідно, тобто ми бачимо, що у ІV кварталі 2009 року відбулися незначні зміни концентрації іпотечного кредитування у ТОP-10 областях.

Розподіл іпотечного портфеля по кількісним параметрам характеризується більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 40,1% від загальної кількості іпотек, ТОР-10 - 61,1% відповідно.

Умови реструктуризації житлових іпотечних кредитів у ІIІ кварталі 2009 року не змінились. Основними схемами є:

1. Зміна валюти кредиту

2. Зміна схеми погашення

3. Пролонгація кредитного договору

4. Відстрочення сплати тіла кредиту

Що стосується процесу реструктуризації (якщо точніше модифікації) в іпотечній сфері, то загалом за 2009 рік було реструктуризовано близько 18,7% від загальної кількості іпотечних кредитів.

Наданий момент в Україні дають наступні умови за яких надаються зараз іпотечні кредити:

Кредити видаються на купівлю житла на первинному і на вторинному ринках.

Валюта кредиту - гривня (відповідно до Закону №1533-VI «Про внесення змін до деяких законів України з метою подолання негативних наслідків фінансової кризи», яким було обмежено валютне кредитування);

Строк кредитування коливається від 2-х років (Брокбізнес банк -- іпотечні кредити видаються лише існуючим клієнтам) до 30 років (Кредитпромбанк);

Розмір першого внеску коливається в межах від 15% (Банк Форум) до 50% (БТА Банк, Піреус Банк, БМ Банк, Індекс Банк);

Одноразова комісія за відкриття рахунку складає 1-3%;

Мінімальна річна ставка у гривні складає 16,5% (БТА Банк), максимальна -- 30,16% (Укрсоцбанк);

Застосовуються як аннуїтетна так і класична схеми погашення;

Що стосується медіанних ставок, то в доларах та євро вони залишились незмінними -- 16% та 15,7% відповідно. Медіанна ставка у гривні складає 25,95%.

Як у 2001-му Те, що зараз відбувається на іпотечному ринку, можна назвати пожвавленням. Все дуже схоже на те, що відбувалося в 2001 році. Тоді було якесь пожвавлення після кризи, що дало поштовх розвитку ряду іпотечних програм. Про те, що банки зараз готові активно кредитувати, а люди - брати кредити, говорять багато фактів. По-перше, практично щотижня на іпотечному ринку з'являються нові гравці, тобто банки, які знову стали вважати цей напрямок для себе актуальним та прибутковим.

Діаграма 2. Історія зміни медіанних процентних ставок в гривні, доларах та євро, %

По-друге, банки, не переставали в кризу працювати з іпотекою, заявляють про оновлення своїх програм. Наприклад, знижуються процентні ставки і т. д. По-третє, на іпотечному ринку вже присутні всі напрями і програми, які тільки можливі. У період кризи якісь з них були відсутні. Наприклад, іпотеку для придбання житла на первинному ринку банки просто закрили, лише до кінця минулого року відновили.

В Українській національній іпотечній асоціації припускають, що протягом першої половини 2010 року іпотечний портфель банків буде надалі скорочуватися, але меншими темпами, ніж у 2009 році, - 1-2% за квартал.