Діяльність банків на ринку іпотечного кредитування в Україні

ЧЕРКАСЬКИЙ ІНСТИТУТ БАНКІВСЬКОЇ СПРАВИ

УНІВЕРСИТЕТУ БАНКІВСЬКОЇ СПРАВИ

НАЦІОНАЛЬНОГО БАНКУ УКРАЇНИ (м. Київ)

Індивідуальна робота

з дисципліни

«Іпотечний ринок» на тему:

«Діяльність банків на ринку іпотечного кредитування в Україні»

Черкаси 2009

За останні три роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів. Пріоритетним напрямком стало кредитування під забезпечення реальними активами. Нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити у господарський обіг та сферу споживання довгострокові фінансові ресурси.

Тому не дивно, що рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому.

У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов'язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

За даними Української Національної Іпотечної Асоціації, в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63 %. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5 % за місяць. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004 р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9 %-4,6 % і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6 %. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2 % від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8 % від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50 % у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого і березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9 % більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період.

Протягом останніх трьох років можна виокремити декілька найактивніших банків, які займають значні частки ринку житлового іпотечного кредитування в Україні: ВАТ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Укрсиббанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ СР «Укрсоцбанк», АКБ «Аркада» та інші.

Більшість з цих банків мають розгалужену мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конкуренція, особливо на ринку житлового кредитування в великих обласних центрах. Одинадцять найпотужніших операторів ринку житлового іпотечного кредитування на початку 2002 року займали 69,7 % загального ринку житлового іпотечного кредитування.

Станом на 1 липня 2005 р. 12 банків - основних професійних учасників, займають приблизно 85 % ринку житлового іпотечного кредитування.

Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об'єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу комерційні банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що комерційні банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи комерційного банку - іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків також поступово зростає. В той час як в 2002-2003 рр. цей показник не перевищував 2 %, в 2004 р. він сягнув 3 % (значення цього показника впродовж 2004 року коливалися в межах 2,9-3,4 %). З іншого боку, слід зазначити, що питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банку на рівні 3 % не може на сьогоднішній день характеризувати рівень розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні як задовільний. За експертними оцінками, оптимальне значення цього показника для універсального банку в Україні може об'єктивно досягти 8-10 % у середньостроковій перспективі за умови наявності позитивних загальноекономічних чинників.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн. Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент проживають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2002 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище.

Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення конкурентного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є відсутність режиму змінюваної процентної ставки.

Процентні ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом строку кредиту. Тобто, банки визначають проценту ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ставки. Подібне штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення змінюваної процентної ставки.

Запровадження адекватного механізму плаваючої (змінюваної) процентної ставки дозволило б зменшити ризики зміни процентної ставки, а отже, й знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1-2 %.

Третім фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування. Як зазначалось, більше 75 % житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі значних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Четвертим фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10-15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5 % у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності.

За данними Української національної іпотечної асоціаціі - ситуація на іпотечному ринку України у IІI кварталі 2008 року стала дещо іншою ніж та, яку ми мали змогу спостерігати у ІІ кварталі 2008 року. Темпи приросту загального іпотечного портфеля банків у ІІІ кварталі 2008 року склали 15,3 %. У порівнянні з попереднім періодом темп приросту збільшився на 7,7 %, а у порівнянні з аналогічним періодом 2007 року - зменшиdся майже в 1,5 рази.

Темпи зростання іпотечного портфеля (15,3 %) випередили динаміку росту загального кредитного портфеля банків, який зріс на 9,2 % і портфеля кредитування фізичних осіб (7,8 %). У зв'язку з цим, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі збільшилася з 13,4 % до 14,2 %, і в кредитуванні індивідуальних клієнтів - з 36,1 % до 38,6 %.
У ІІІ кварталі 2008 року дефіцит гривневих ресурсів тільки посилився, але цей факт, в парі з тенденцією підвищення процентних ставок, не призвели до зменшення долі гривневого сегменту з огляду на специфіку ринків, а навпаки збільшили частку кредитів виданих в гривні з 18,5 % до 28,2 %.
Доля клієнтів, які вирішили придбати житло в кредит у ІІІ кварталі 2008 року, збільшилась - так, в структурі нових виданих іпотек на житлову іпотеку припадає 43,7 % порівняно з 31 % минулого кварталу. Водночас, лише 50,6 % іпотек були спрямовані на підігрівання споживчої орієнтації ринку, оскільки це кредити на задоволення споживчих потреб клієнтів. У IІ кварталі на таку іпотеку припало 63,9 % від загальної кількості нових виданих позик. Кредити на приватне житлове будівництво становлять 1,5 % (2,7 % у IІ кварталі 2008 року), кредити на купівлю земельних ділянок - 1,3 % проти 1,9 % в попередньому звітному періоді. Тобто, тенденція до зниження темпів приросту кредитування населення в сфері іпотеки спостерігається як у попередньому кварталі, так і в поточному.
Середній розмір кредиту на купівлю житла на вторинному ринку у IІI кварталі 2008 року становив 294 тис. грн., що на 53,9 % більше, ніж у IІ кварталі 2008 року (191 тис. грн.). Середня сума позики на споживчі цілі під заставу житла складає 177,6 тис. грн. (на 75,8 % більше, ніж у IІ кварталі 2008 року - 101 тис. грн.), середній розмір кредитних коштів в розрахунку на позичальника по продукту кредитування індивідуального житлового будівництва в середньому складав 429 тис. грн.

Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним:

1 місце - Укрсиббанк 16,43 %

2 місце - Укрсоцбанк 12,22 %

3 місце - ОТП банк 11,43 %

4 місце - Райффайзен Банк Аваль 11,01 %

5 місце - Приватбанк 5,82 %

Частка ТОР_5 у ІІІ кварталі складає 57,82 %, тоді як у I кварталі 2008 року цей показник сягав 59 %. Перерозподілу іпотечного ринку у ІІІ кварталі 2008 року не відбулося, позиції ТОР_10 банків не змінились. На ТОР_5 регіонів припадає 61,5 % обсягів іпотечних кредитів, у ТОР_10 областях сконцентровано 79,1 % загального іпотечного портфеля банків.
Лідером по обсягам і темпам приросту іпотечного портфеля у IІІ кварталі 2008 року став ОТП банк, який спромігся видати за три місяці близько 3 413 млн. грн. іпотечних кредитів, перевищивши середні ринкові темпи зростання в 4 раз (61,7 % у ОТП банка проти 15,3 % в загальному по ринку). Впродовж останніх 3_х місяців 2008 року 69,5 % обсягів нових іпотечних позик було видано в 5_ти регіонах: Києві та області - 20,7 %, АР Крим - 17,1 %, Дніпропетровську - 13,2 %, Полтаві - 9,5 %, Донецьку - 9 %. У ІІІ кварталі номінальні процентні ставки у гривні зменшились на 0,4 %, в доларах США та євро збільшились на 1,3 % та на 1,6 % відповідно. Станом на 1 жовтня 2008 року медіанні процентні ставки по іпотекам в національній валюті складають 22,1 %, в американській - 15 %, в європейській - 15 %.

На початок нинішнього року загальний іпотечний портфель банківської системи сягав 57,2 млрд грн, тобто 9 % ВВП (чотири роки тому - 2 %). Щоправда, на тлі найближчих сусідів, Польщі та Угорщини, наша іпотека виглядає скромно, хоча торік було видано на 29,9 млрд грн більше нових іпотечних позик. Причому найбільше запозичених активів припало на четвертий квартал (за жовтень-грудень_35 %). Загалом минулорічні темпи зростання іпотечних кредитів були 110 %, а частка іпотечних кредитів у банківському портфелі зросла з 11,1 до 12,4 %. Причому фізичним особам їх було видано понад третину. Минулоріч наші громадяни віддавали перевагу кредитам у іноземній валюті (84-88 %). Пріоритетними були доларові (94,4 %), значно послабшали позиції євро (2,6 %), почав завойовувати авторитет на українському іпотечному ринку швейцарський франк (зростання з 2 до 3 %). Однак у четвертому кварталі іпотечні кредитори відчували гостру нестачу валютних резервів унаслідок іпотечної кризи у США і таких кредитів поменшало. Характерною рисою іпотечного ринку у 2007 р. була переорієнтація попиту на іпотечні кредити з купівлі житла на фінансування споживчих потреб за рахунок вивільнених коштів з існуючої нерухомості. У другому кварталі 45,9 % іпотечних позик були видані на споживчі цілі під заставу житла, у третьому - 56,4, за рік - 64,9 %. Водночас кредити на купівлю житла на вторинному ринку становили лише 32,7 % (у 2006_му - дві третини), на будівництво приватних будинків - 2,4, на купівлю земельних ділянок - 1,9, комерційні цілі під заставу житла - 1,8 %. На жаль, зросла кредитна заборгованість. Це, зауважують аналітики Української національної іпотечної асоціації (УНІА), стало результатом активізації іпотечного кредитування у містах-мільйонниках, Києві та Київській області. Нині середній розмір кредиту на купівлю житла - 306 тис. грн, за рік він повагомішав удвічі, сума споживчого зросла на 16 % - до 185 тис. грн, позику на приватне будівництво можна взяти у 2524 тис. грн. Лідером іпотечного ринку аналітики називають «Укрсиббанк», його ринкова частка досягла 18,2 %. Причому провідні позиції ця фінустанова утримує вже півтора року. На другому місці «Райффайзен Банк Аваль» (14,4 %), на третьому - «Укрсоцбанк» (13 %). До п'ятірки лідерів входять також «ОТР Банк» (7,6 %) і «ПриватБанк» (6,9 %). Тож ринок лишається концентрованим: на ТОП_5 іпотечних кредиторів припадає 60 % обсягів іпотечного кредитування (у 2006_му - 66,3 %), ТОР_10 контролюють 78,1 % (у 2006_му - 85,3 %), ТОР_15 охоплюють 89,3 % (у 2006_му - 92,6 %). Проте на ринок виходять нові гравці. З-поміж активістів, котрі впевнено розвивають іпотечний бізнес, аналітики УНІА відзначають ПУМП, який торік спромігся збільшити частку ринку з 0,7 до 2,3 %, банк «Форум» (аналогічне зростання) та «Ерсте Банк», ринкова частка якого зросла до 2 %.
Лідером за абсолютними обсягами приросту іпотечного портфеля також є «Укрсиббанк». Він щомісяця додавав на баланс близько 400 млн грн іпотечних позик. Решта банків ТОР_10 нарощувала кредитний портфель по 100-300 млн грн на місяць. Стрімкі темпи приросту іпотечних кредитів продемонстрував торік «Ощадбанк», який збільшив портфель іпотеки більш ніж у чотири рази - до 2 млрд грн. Нині 61,6 % іпотечного капіталу зосереджено в п'яти регіонах - Києві та Київській області, Одеській, Дніпропетровській, Донецькій та Харківській областях. Минулоріч за темпами приросту іпотечних кредитів провідні позиції займали Харківська (111 %), Львівська (74) і Одеська (67 %) області. Темпи приросту іпотечного портфеля столичного регіону становили лише 54 %. На вирішення житлових проблем за допомогою механізму іпотечного кредитування найбільш орієнтовані східні області. Там кредити на купівлю житла переважають серед виданих іпотек: у Дніпропетровській області - 61,1 %, Донецькій - 55,9, Запорізькій - 57,1 %. Задоволення споживчих потреб за рахунок кредитів під заставу житлової нерухомості характерне для західних областей. У Львівській та Тернопільській областях на споживчі кредити під заставу житла припадає 47,6 і 48,8 % загальних обсягів іпотечних позик.

Список використаної літератури

1. Закон України «Про банки і банківську діяльність» від 07.12.2000 г. № 2121_III.

2. Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року № 898_IV // Відомості Верховної Ради. -2003. - № 38. - С. 313.

3. Грищук Н. Перспективи діяльності іпотечних банків в Україні (на досвіді ФРН) // Право України. -2006. - № 1. - С. 146-148.

4. Кияк А. Іпотечний ринок як система // Дзеркало тижня. -2006. - № 23 (602).

5. Рябченко О. Світовий досвід становлення іпотеки // Економіка України. - 2003. - № 1. - С. 23-27.

6. Матеріали Державного комітету статистики - [http://www.ukrstat.gov.ua]
7. Матеріали Державної іпотечної установи - [http://www.ipoteka.gov.ua]
8. Матеріали Національного банку України - [http://www.bank.gov.ua]
9. www.unia.com.ua

10. www.kmu.gov.ua

11. www.usb.com.ua