Іпотечне кредитування

25

Міністерство освіти і науки України

Новоград-Волинський економіко-гуманітарний коледж

Відділення „Фінанси”

Реферат

на тему:

„Іпотечне кредитування”

м. Новоград-Волинський

2005 р.

Зміст

Вступ

1. Стан і перспективи іпотечного кредитування

2. Сутність та особливості іпотечного кредиту

3. Механізм іпотечного кредитування

4. Іпотечне кредитування житлового будівництва

Висновок

Список використаної літератури

Вступ

Діяльність підприємства в системі ринкової економіки неможлива без періодичного використання різноманітних форм залучення кредитів.

З економічного погляду кредит - це форма позичкового капіталу (в грошовій або товарній формах), що надається на умовах повернення та обумовлює виникнення кредитних відносин між тими, хто надає кредит, і тим, хто його отримує.

Важливу роль в ринковій економіці відіграє іпотечний кредит. Надання позик під нерухомість завжди було однією з головних банківських операцій. Кредитна діяльність, пов'язана з іпотечною, здійснюється, як правило, спеціалізованими банківськими установами -- іпотечними банками. В розвинутих країнах світу сформовані цілісні системи іпотечного кредитування, які відпрацьовувалися протягом багатьох десятиліть і навіть століть.

На сьогодні, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки й реформування кредитно-фінансової системи, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики.

Слід зазначити, що іпотечний ринок завжди найбільше розвивався під час економічних криз, які охоплювали майже всі країни світу. І не випадково що в 30-х роках у США особливе місце в «Новому курсі Рузвельта» посіла програма збільшення платоспроможності населення за допомогою іпотечного кредитування. Це привело до того, що за останні 30 років у США іпотека дала змогу щорічно спрямовувати на житловий ринок у середньому близько 400 млрд. дол. і здаватиме експлуатацію в середньому 230 млн. кв. метрів житла. Ця система не тільки дає змогу розв'язувати житлові проблеми, а й стала основою економічної стабільності країни. У чому суть цієї системи? Американська система забезпечення іпотеки дешевими ресурсами ґрунтується на вторинному іпотечному ринку. У США він побудований на основі трьох іпотечних агентств, головна мета яких -- викуп у банків іпотечних кредитів і випуск на їхній основі власних цінних паперів.

Ця система почала формуватися у 1938 році, коли було створено перше агентство «Fannie Mae». Це була державна структура, призначена для викупу за бюджетні кошти іпотечних кредитів. Масштаби її діяльності тривалий час були незначні. Але наприкінці 60-х років портфель іпотечних кредитів агентства сягнув 7 млрд. дол., що становило приблизної 2,5% іпотечного ринку. У цей же період асоціація «Fannie Mae» була розподілена на дві структури - «Ginnie Mae», яка зберегла державний статус, і створену в 1970 році «Freddie Mae», котра одержала статус підконтрольного державі акціонерного товариства з правом викупу кредитів для малозабезпеченого населення. Напівдержавний статус двох агентств зводиться до регулювання їхньої діяльності урядом і до гарантованої можливості, одержати позику в разі потреби до 2,25 млрд. дол. зі скарбниці. Крім того, прибуток за цінними паперами агентств, так само як і прибуток за цінними па перами американського казначейства, звільняється від багатьох податків.

Згідно з американською моделлю мінімізації відсотків за іпотечними кредитами банк надає іпотечний кредит позичальникові, тобто перераховує свої кошти в обмін на зобов'язання протягом визначеного строку щомісячно повертати банку фіксовану суму.

Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні, таким кредитуванням займаються банки: "Аркада", "Ощадбанк", "Аваль", "Укрсоцбанк", тощо.

1. Стан і перспективи іпотечного кредитування

У світовій практиці надання позик під нерухомість завжди, давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиків. Але ризик змушує кредитора вимагати від позичальника того чи іншого забезпечення кредиту. Так, наприклад, ризик неповернення кредиту в США становить приблизно 3%. В Україні такої статистики немає, бо немає повноцінного ринку власне іпотечного кредитування. Проте цей відсоток у наших умовах може бути набагато більший із багатьох причин. По-перше, потенційні позичальники не поспішають легалізувати свої фактичні прибутки, тому їхня кредитоспроможність визначається за непрямими показниками, по-друге, загальна економічна нестабільність може призвести до втрати позичальником джерела своїх доходів і, відповідно, можливості вчасно вносити платежі; по-третє, за чергового дефолту вартість нерухомості у доларовому еквіваленті може значно знизитися, і тоді при продажу майна (квартири), у разі втрати кредитоспроможності позичальником, одержаної суми не вистачить, щоб покрити кредит і дати змогу позичальнику отримати дешевше житло.

Забезпечення кредиту у вигляді переважних прав банку, на певне майно є у цьому випадку додатковою гарантією повного і своєчасного повернення кредиту при банкрутстві чи небажанні позичальника сплатити борг. Забезпеченням кредиту можуть бути гарантійні зобов'язання третьої особи, у тому числі страхової компанії. Однак частіше для забезпечення кредиту використовується застава. Головна її перевага втому, що у разі невиконання зобов'язань за кредитним договором банк має переважне право перед іншими кредиторами отримати забезпечення за рахунок заставленого майна. Крім того, застава містить у собі право вимоги. Це свідчить про те, що, які б операції не були проведені із заставним майном, воно залишається предметом застави навіть до зупинки основного зобов'язання (незалежно від того, в чиїй власності воно перебуває).

Найпривабливішим для банку у процесі кредитування є такий різновид забезпечення, як іпотека (застава нерухомого майна).

Термін «іпотека» уперше був ужитий у Греції в VI столітті до н.е. афінським реформатором Солоном. У 594 році до н. є. ним були впроваджені такі відомі реформи, як скасування поземельного боргу, запровадження заповітів. В Афінах заставою для зобов'язань слугувала власність боржника, якому у разі неспроможності сплатити борг загрожувало рабство. Натомість Солон запропонував досить раціональний спосіб заміни власної відповідальності майновою. Іпотека була пов'язана із забезпеченням відповідальності позичальника перед кредитором окремим земельним володінням.

Згідно із Законом України "Про іпотеку" від 05.06.2003р. Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, за яким іпотекотримач має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим законом.

Закон дозволяє потенційним позичальникам зацікавити банки у видачі кредиту, визначивши досить широкий перелік предметів іпотеки. До них належать:

- земельна ділянка, у тому числі виділена в натурі, що належить на правах спільної приватної власності;

- житловий будинок, приміщення, квартира, частина житлового будинку;

- дачний або садовий будинок, гараж чи будь-яка інша будівля господарського призначення;

- підприємство або його структурний підрозділ.

Правовий режим також поширюється на повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної та комунальної власності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом,національні культурні й історичні цінності, що перебувають у державній власності й занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

Визначають такі форми іпотеки:

- звичайна іпотека - передавання в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна;

- об'єднана іпотека -- одночасне передавання в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна;

- спільна іпотека -- передавання в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать на правах власності різним особам;

- майнова порука - передавання в іпотеку нерухомого майна, яке належить на правах власності третій особі (майновому поручителеві);

- умовна іпотека -- коли іпотечний договір набирає чинності з початку й до кінця виконання передбаченої ним умови.

Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передане в наступну іпотеку, якщо іншого не передбачено законом або іпотечним договором.

Іпотечний договір укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному засвідченню. 3а посвідчення іпотечного договору стягується державне мито у розмірі 0,1% вартості предмета іпотеки, згідно з п. 3 ст. 3 Декрету КМУ « Про державне мито» від 21.01.93 р. № 7 - 93.

Нотаріус, якщо це передбачено іпотечним договором, одночасно накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.

Співвласник предмета іпотеки може передати в іпотеку частину нерухомості, яка належить йому, без згоди інших співвласників за умови виділення її у натурі й реєстрації права власності на неї, як на окремий об'єкт. За згодою сторін іпотечного договору страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки, що, безумовно, вигідно для іпотекодавця.

Іпотека, підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних і фізичних осіб, затвердженою наказом Державного Комітету з будівництва, архітектури та житлової політики України від 09.06.98р. №121 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 26.06.98р. за №399/2839.

Іпотека припиняється у разі:

- припинення основного зобов'язання;

- реалізації предмета іпотеки відповідно до цього закону;

- переходу до іпотекотримача права власності на предмет іпотеки;

- визнання недійсним на підставі рішення суду основного зобов'язання іпотечного договору;

- знищення чи втрати переданої в іпотеку будівлі чи споруди, якщо іпотекодавець не відновив її. Але якщо предметом іпотеки є земельна ділянка і розташована на ній будівля чи споруда, у разі знищення цієї будівлі чи споруди іпотека земельної ділянки не припиняється.

- внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто у разі, якщо в момент настання терміну виконання зобов'язання, забезпеченого заставою воно не буде виконане, якщо іншого не передбачено законом чи договором.

Відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації. Іпотека - це насамперед одна з форм кредитних відносин, і щоб надавати довгострокові позики навіть під ліквідні предмети іпотеки, банку треба спочатку десь узяти для цього ресурси. А «довгих» пасивів переважна більшість банків майже не має.

На нашу думку, одним із основних завдань банків щодо поповнення довгих пасивів у нинішній ринковій економіці є перетворення заощаджень населення в інвестиції. Іпотека дає змогу мобілізувати значну частину заощаджень населення й коштів інвесторів і спрямувати їх насамперед у такі важливі галузі народного господарства, які пов'язані з житловим будівництвом. Іпотечне кредитування є тим механізмом, котрий забезпечує взаємозв'язок між грошовими ресурсами населення, банками і підприємствами будівельного сектору, спрямовуючи їх у реальний сектор економіки.

Банк продає кредит одному з агентств, передаючи при цьому і зобов'язання щодо забезпечення. Агентства швидко відшкодовують банку виплачені кошти і в обмін просять переказувати отримувані щорічні виплати за мінусом маржі банку в агентство.

Розмір щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити встановлює саме агентство. Ці ставки публікуються щоденно і дійсні протягом-60 днів. Отже, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставку за кредитом ставку агентства і свою маржу. Упродовж 60 днів банк закінчує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як, посередник, передаючи частину коштів від позичальника агентству, а частину лишаючи собі. Таким чином, у США ставки за іпотечними кредитами не пов'язані ні зі ставками за іншим банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами. Ставка, за якою, агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки і дохідності за цінними паперами агентства, на яку погодилися інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають найвищий статус надійності ААА, і тільки на 100--150 базисних пунктів вищі від ставок за державними цінними паперами.

Американська схема іпотеки припускає продаж отриманої, нерухомості навіть тоді, коли кредит на її купівлю не до кінця сплачений. У цьому разі проводиться продаж заставної на нерухомість.

На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні кошти самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ будівельно-ощадних кас. Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими, ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи - члени каси. Низька дохідність депозиту - своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою).

Назва «німецька модель» іпотеки -- умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу.У Франції ці структури називаються Саisse d'epargene Logement, у Великобританії - будівельні товариства (building societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, то видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних.

Умови контракту ґрунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення, мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий немає поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достеменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами.

Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж з кредиту. На всі ці кошти член каси купує житло, оформлює його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років.

Аналізуючи досвід країн як із розвиненою іпотечною системою, так із тією, яка формує іпотечний ринок, можна констатувати, що саме держава за допомогою пов'язаних із нею фінансових інститутів бере на себе зобов'язання щодо фінансування кредитів, які видані комерційними банками для організації ринку застави і вторинного ринку похідних цінних паперів для залучення коштів інвесторів. За правильної організації іпотеки, отримавши державну підтримку на етапі впровадження, трансформується у подальшому в самофінансовану систему, формує і стимулює платоспроможний попит населення.

Навіть поверховий аналіз діяльності українських банків за останній рік дає змогу зробити висновки про зростання інтересу до іпотечного кредитування в Україні. Розвиток іпотеки викликаний кількома чинниками. Якщо на початок 90-х років майже все житло у країні, за винятком житлово-будівельнйх кооперативів, будувалося за рахунок бюджетних коштів різних рівнів, то починаючи з 1994 року, з моменту виходу Постанови Верховної Ради України «Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво створення ринку житла», дедалі більших обсягів набирає будівництво житла за рахунок коштів населення. Звісно далеко не всі сім'ї, які потребують поліпшення житлових умов і стоять у черзі на отримання житла, можуть одержати житло за рахунок власних коштів. Однак можна з упевненістю стверджувати, що в Україні значна частина населення у змозі профінансувати будівництво власного житла самостійно чи за рахунок банківського кредиту.

Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Зазначимо, що успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні, таким кредитуванням займаються банки: "Аркада", "Ощадбанк", "Аваль", "Укрсоцбанк", тощо.

Слід зазначити, що деякі банки застосовують стратегію "нішерів", скажімо, банк "Аркада". Це можна вважати вдалим рішенням для ринку зі слабкою спеціалізацією, оскільки основна частина банків є "універсальними".

Більшість банків надає кредит на оплату значної частини вартості нерухомості й на довгостроковий період. Так, кредит може становити до 70% від вартості житла і видаватися на строк від 2 до 5 років.

Середня відсоткова ставка за іпотечним кредитом в Україні коливається від 10,5 до18%-річних у ВКВ. У Німеччині її коливання, становить 7--10% річних. У США іпотечний кредит надається терміном до 30 років під 3 - 5% річних.

2. Сутність та особливості іпотечного кредиту

Іпотечний кредит -- це особлива форма кредиту, пов'язана з наданням позик під заставу нерухомого майна -- землі, виробничих або житлових будівель тощо. Іпотечні позики надаються на довгостроковій основі. Іпотечний кредит стає можливим лише за умови приватної власності на землю і нерухомість.

Нерухомість завжди цінувалась у банківській справі як надійна гарантія повернення позики. Застава землі і нерухомого майна для отримання в банку довгострокового кредиту називається іпотекою. Іпотека -- це вид застави нерухомого майна (землі, підприємств, споруд, будов, інших об'єктів, безпосередньо пов'язаних із землею) з метою отримання грошової позики. У випадку несплати позики закладена нерухомість продається, а з вирученої суми погашається заборгованість кредитору.

Згідно із Законом України "Про заставу" (розділ II) іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею -- будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. У зв'язку із довгостроковим характером іпотечного кредиту також виникають складні проблеми з визначенням вартості нерухомого майна. В більшості країн діють досить жорсткі правила продажу нерухомості (за рішенням судових органів), що важливо для захисту прав власника, на майно якого накладений арешт.

Іпотечний кредит має, як правило, чітке цільове призначення. Іпотечні позики в сучасних умовах найчастіше використовуються для фінансування придбання, побудови і перепланування житлових і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. Особливістю іпотечного кредиту є те, що заставою для його надання може виступати та нерухомість, на купівлю якої він береться.

Юридичною та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвинутої системи права приватної власності на нерухомість і, насамперед, на землю. Без приватної власності на землю та інституціонального забезпечення її купівлі-продажу широкий розвиток іпотечного кредиту неможливий.

Суб'єктами іпотечного кредиту є:

- кредитори з іпотеки -- іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні компанії, а також універсальні комерційні банки;

- позичальники -- юридичні та фізичні особи, які мають у власності об'єкти іпотеки, або мають поручителів, які надають під заставу об'єкти іпотеки на користь позичальника.

Об'єктами іпотечного кредиту є житлові будинки, квартири, виробничі будинки, споруди, магазини, земельні ділянки тощо. Розмір іпотечного кредиту визначається у вигляді частини вартості об'єкта іпотеки. Ця обставина дозволяє навіть отримувати під заставу одного й того самого нерухомого майна додаткові іпотечні позики. Заставне майно залишається у позичальника, який продовжує його експлуатувати, тобто зберігає своє право власника.

Відповідно до Закону України "Про заставу" у випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних право-установчих документів. Нотаріальне засвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється за місцем знаходження нерухомості.

Нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає.

У західних країнах діють два режими правового регламентування іпотеки: 1) режим іпотеки романо-германського права (країни Західної Європи); в його основі -- значна формалізація іпотечного права: нотаріальне завірення акта іпотеки, наявність кадастру чи поземельної книги, публікація іпотек та ін.; 2) режим іпотеки країн англосаксонського права; в його основі -- гнучка і менш формалізована система іпотечного права; іпотека тут носить загальний характер, тобто якісно не відрізняється від інших форм застави і гарантій. До 1917 р. іпотечний кредит в Україні регламентувався нормами романо-германського права.

Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перший банк, який здійснював іпотечне кредитування, був заснований ще 1770 р. у Сілезії. Широкий розвиток іпотечного кредитування в Німеччині у XVIII -- XIX ст. багато в чому був обумовлений особливостями прусського шляху становлення капіталізму в сільському господарстві. Нині в Німеччині існує близько 30 спеціалізованих іпотечних банків. У більшості країн Європи і в Америці, по суті, відсутні спеціалізовані іпотечні банки, а кредитні операції з нерухомістю здійснюють універсальні комерційні банки.

В Україні перший акціонерний земельний банк, що здійснював іпотечне кредитування, був відкритий 1864 р. в Одесі. Одним із основних його завдань було виділення селянам коштів на купівлю землі на півдні України. Ліквідація приватної власності на землю і нерухомість після революції 1917 р. обумовила припинення діяльності в колишньому СРСР іпотечних банків.

Нині в Україні операції з іпотечного кредитування знаходяться в зародковому стані. В перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями.

Іпотечне кредитування вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої економічної кваліфікації. Особливо це важливо для правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна, без чого іпотечний кредит стає занадто ризикованою банківською операцією.

Основними документами, що, як правило, використовуються на практиці при оформленні іпотечного кредиту, є:

- іпотечне зобов'язання, що видається позичальником кредиторові на потвердження його (кредитора) переважного права на задоволення грошових претензій з вартості заставленого майна в разі невиконання позичальником свого зобов'язання, забезпеченого заставою майна;

- закладний лист -- довготерміновий цінний папір, що випускається іпотечними банками під заставу земельних ділянок, будівель та іншого нерухомого майна; він забезпечує доход у формі відсотків.

У зв'язку з тим, що для іпотечного кредиту типовим є невисока ліквідність його об'єкта, важливе значення має страхування позик і формування вторинного ринку іпотек. Іпотечне зобов'язання стає цінним папером, який залучається на фінансовий ринок. Іпотечні банки тим самим отримують можливість проводити рефінансування за допомогою механізму вторинного ринку.

Позики під нерухомість підлягають погашенню на умовах розстрочки платежу і зі сплатою відсотків. Відсотки за іпотечними позиками мають ту властивість, що їх величина залежить від територіального розміщення нерухомого майна. Підвищення ставки відсотка за іпотечними позиками пов'язано із зростанням ризику знецінення капіталу, що впливає на діяльність кредиторів. Зрозуміло, що підвищення відсоткових ставок і збільшення розміру первинного внеску звужує сферу застосування іпотечного кредиту, оскільки це погіршує умови користування ним для позичальників.

У зв'язку із розвитком іпотечного кредитування формується окремий іпотечний фінансовий ринок, головним інструментом якого є іпотечні облігації -- довгострокові цінні папери, що випускаються під забезпечення нерухомістю і приносять сталий відсоток. Емітентами іпотечних облігацій є, як правило, торговельно-промислові корпорації, які на основі випуску цих цінних паперів можуть формувати капітал для фінансування великих будівельних проектів.

3. Механізм іпотечного кредитування

Мобілізація кредитних ресурсів для здійснення іпотечного кредитування проводиться за допомогою випуску особливого виду цінних паперів -- закладних листів, забезпеченням яких служить заставлена в банку нерухомість. Продаж цих цінних паперів дає банку кошти для надання іпотечних позик. Закладні листи є надійними борговими зобов'язаннями банку, що приносять тверді відсотки. У закладному листі ж зазначається майно (нерухомість), до якого даний документ відноситься.

Як і інші цінні папери, закладні листи можуть бути в будь-який момент продані за біржовим курсом. Іпотечні банки передають закладні листи на біржу для вільного продажу.

Невідмінною складовою закладного листа є так звана купонна книжка, що складається з окремих купонів, на яких позначені суми виплати відсотків і дата їх виплати. Держатель закладного листа отримує відсотки за пред'явлення відповідного купона.

Закладні листи випускають різними купюрами строком на 10--15 років. Вони можуть бути або на пред'явника, або іменні.

У процесі пошуку нових джерел формування кредитних ресурсів іпотечні банки широко диверсифікують свою діяльність.

Необхідною умовою надання іпотечного кредиту є пред'явлення позичальником в банк документів, які потверджують його право власника на майно, що виступає як забезпечення позики. В західних країнах поширені позики на купівлю нового будинку до моменту продажу позичальником його старого будинку; позики на придбання клієнтом банку свого першого будинку тощо. Іпотечний банк надає своїм клієнтам детальну інформацію про те, як правильно вибрати позику і страховку, порядок придбання будинку тощо. Банк встановлює розмір мінімальної суми іпотеки.

Безумовно, що далеко не кожна земельна ділянка може бути об'єктом іпотеки. Іпотечні банки прагнуть працювати з кращими або середніми за якісними характеристиками (родючість, місцезнаходження тощо) землями, і це закономірно. Іпотечний заставодержатель має право в Україні перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан та умови збереження предмета застави; вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави; вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет застави, яке загрожує втратою або пошкодженням його. Іпотечний заставодавець має право: володіти та користуватися предметом застави відповідно до його призначення; достроково виконати основне зобов'язання, якщо це не суперечить змістові зобов'язання; реалізувати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави з переведенням на набувача основного боргу, забезпеченого заставою; передавати за письмовою згодою заставодержателя предмет застави в оренду. Іпотечний заставодавець зобов'язаний: вживати заходів, передбачених договором іпотеки або необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи проведення капітального та поточного ремонту; на період фактичної дії договору іпотеки страхувати за свій рахунок предмет іпотеки в повному обсязі на користь заставодержателя; у разі загибелі предмета іпотеки надавати аналогічне за вартістю нерухоме майно чи, незалежно від настання терміну, виконувати зобов'язання в повному обсязі або у відповідній частині; одержати згоду заставодержателя на вчинення дій, пов'язаних із зміною прав власності на предмет застави.

Іпотечному банкові законодавчо забороняється займатися купівлею-продажем земельних ділянок.

Однією з найважливіших економічних проблем іпотечного кредитування є точна й правильна вартісна оцінка заставленої нерухомості. У разі занадто високої оцінки землі та нерухомості у діяльності іпотечних банків можуть виникати фінансові труднощі.

Для обчислення вартості земельної ділянки (заставної вартості) іпотечні банки розробляють відповідні інструкції.

Як правило, в законодавчому порядку встановлюється норма, за якою іпотечні позики можуть надаватися лише під земельні ділянки, що приносять їхньому власникові стабільний доход. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави в Україні разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди повинен мати право на одержання земельної ділянки.

Нерухомість вважається закладеною на основі передачі власником права власності на неї (іпотеки) кредитору. Економічна та юридична сутність іпотеки не змінюється, якщо заставний об'єкт продається або яким-небудь іншим шляхом (наприклад, успадкування) переходить до іншого власника.

Заставні права заносять в спеціальний реєстр, що знаходиться під контролем державної довіреної особи. Своїм підписом на закладному листі він потверджує наявність необхідного покриття.

Умови, на яких іпотечний банк може надати кредит, залежать від стану того сегмента ринку цінних паперів, на якому здійснюється обіг закладних листів та іпотечних облігацій. У випадку зниження відсотка за цими цінними паперами, як правило, зменшується відсоток за іпотечним кредитом. За закладними листами банк сплачує відсоток їх тримачам. При цьому перед банком виникає проблема розриву в часі між виплатою відсотків за закладними та надходженням відсотків за іпотечний кредит. Іпотечний банк не може ставити себе в заздалегідь невигідне фінансове становище, виплачуючи відсоток за закладними листами ще до того, як почнуть надходити платежі за кредитом.

Цікаво, що до 20-х років іпотечні банки надавали кредит у формі закладних (а не грошей), які реалізовував сам позичальник; повернення кредиту теж здійснювалося закладними листами.

Довгостроковий характер іпотечного кредиту обумовлює механізм погашення позики і виплати відсотків із поточних доходів позичальників і невеликими внесками.

У разі неповернення позики власником заставленого майна стає позикодавець -- іпотечний банк.

Негативно впливає на розвиток іпотечного кредиту інфляція. В умовах прискорення інфляційних процесів заборгованість погашається все більш знеціненими грошима. Іпотечний кредит є складовою стабільної національної економіки.

4. Іпотечне кредитування житлового будівництва

У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва (особливо індивідуального) під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація 1995 р. на основі спільного проекту холдингової компанії "Київміськбуд" і комерційного банку "Аркада" іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність. Необхідно запровадити в усіх регіонах України практику будівництва житла, особливо приватного, іпотечними позиками.

Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.

Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у СІЛА розпочався з розвитку кредитування будинковласників (житлової іпотеки). В Україні іпотечне кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу.

Позика під заставу житла поєднує в собі елементи споживчого та іпотечного кредитування. Ця обставина ускладнює зміст іпотеки, а також й саму процедуру надання іпотечного кредиту на житлове будівництво. Часто-густо такі позики є невигідними для банківських установ через високу вартість процедури іпотечного кредитування.

Деякі російські банки (наприклад, Іпотечний акціонерний банк в Москві) мають досвід використання такого цікавого банківського кредиту, як "сімейні житлові накопичувальні рахунки". Відкриваючи рахунок у банку, клієнт зобов'язується протягом одного року нагромадити на ньому суму, яка дорівнює 30% від вартості житла, що буде придбане. Після закінчення строку такого накопичення банк надає клієнту довгостроковий житловий кредит.

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого і стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.

Важливо знижувати рівень відсоткової ставки за іпотечним кредитом на житлове будівництво. Це відповідатиме змісту іпотеки як довгострокової позики і закономірностям розвитку іпотечного кредитування у країнах з розвинутою ринковою економікою. Так, у Німеччині ставка за іпотечними позиками у 1968--1996 рр. коливалася у межах 7--10 відсотків річних. У СІЛА іпотечний кредит надається на строк до 30 років під 3--5 відсотків річних.

У наших умовах житло є надійним, ліквідним і достатньо стабільним у ціні протягом всього періоду проведення іпотечної кредитної операції видом забезпечення. Зрозуміло, що надзвичайно важливим для функціонування іпотеки було б проведення страхування заставленого нерухомого майна.

Іпотечний кредит на житлове будівництво може надаватися не тільки грошима, але й бути товарним, тобто надаватися будівельними матеріалами.

Іпотека як вид кредитування житлового будівництва передбачає запровадження комплексу законодавчих і нормативних актів, які мають забезпечити системне правове регулювання кредитних відносин, що виникають у цих випадках. Нормативно-законодавче забезпечення іпотечного кредитування в Україні стане можливим на основі прийняття нових Цивільного і Житлового кодексів, нової редакції Земельного кодексу.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантії іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах і селах України. Вкладення коштів у нерухомість завжди було і є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, але й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Упровадження в Україні іпотечного кредитування житлового будівництва є вкрай важливим як в економічному, так і в соціальному плані.

Висновок

Я вважаю, що іпотечне кредитування має стати невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України "Про заставу" в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо іпотеки. Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Для подальшого розвитку іпотечного кредитування необхідне прийняття закону "Про іпотеку".

На мою думку перехід до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масове поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.

Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулювальну роль у сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи сільськогос-подарським виробникам отримати землю, а населенню -- житло. Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств, вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки, матеріалів і насіння тощо.

У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних фондів).

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.

Враховуючи вищенаведене, було б доцільно впроваджувати в Україні таку модель іпотечного кредитування, яка б з урахуванням сучасних економічних умов і вітчизняної ментальності поєднувала б у собі найприйнятніші риси європейської та американської моделей іпотечного кредитування.

Отже, у сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.

Список використаної літератури

1. Положення Національного банку України „Про кредитування” №246 від 29.091995 року.

2. П.Д. Біленчук, О.Г.Диннік, І.О. Лютий, О.В. Скороход. Банківське право: українське та європейське (За ред. П.Д.Біленчука.) Навчальний посібник. - К.: Атака, 1999.

3. Патрик Г.О., Загородній А.Л. Фінанси підприємств. - Львів, ЛБУНБУ 2003

4. Рибін Л.О. Безготівкові розрахунки. - Суми: Вид-во „Довкілля”, 2002.

5. Лагутін В.Д. Кредитування: теорія і практика: Навчальний посібник. К.: „Знання”. 2000 р.