Модели ипотечного кредитования

• Введение
• Модели ипотечного кредитования
• Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов
• Модель№110
• Модель №213
• Модель №315
• Модель № 418
• Заключение

Введение

Ипотечное жилищное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий. Поэтому в начале экономических реформ в России практически отсутствовали механизмы самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам, по сравнению с 1990 годом более чем в 4 раза. Бесплатное жилье стало доступным примерно 400 тысячам семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет более 6,3 миллиона семей.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами. Сегодня проблема приобретения или строительства жилья решается населением в основном за счет собственных сбережений, без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Одной из негативных особенностей взаимоотношений между участниками имущественного оборота в нашей стране являются неплатежи. Они приобрели массовый характер и отрицательно влияют на развитие экономики России. Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств стал в этих условиях залог имущества, особенно недвижимого -- земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Он гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законом способы.

Ипотека (от греческого hypotheka -- залог, заклад): 1) залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю); 2) кредит, полученный под залог недвижимости.

Основными участниками первичного рынка являются физические и юридические лица, с одной стороны, и коммерческие, ипотечные банки и другие финансово-кредитные учреждения, с другой стороны. На этом рынке осуществляются сделки между непосредственными участниками, то есть выдаются кредиты под залог недвижимости. На вторичном рынке происходит продажа закладных, но уже по предоставленным ипотечным кредитам. Основными субъектами вторичного рынка закладных выступают, во-первых, ипотечные банки и крупные эмиссионно-финансовые корпорации, которые скупают первичные закладные у банков и осуществляют эмиссию ценных бумаг на скупленные закладные; во-вторых, инвесторы (коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды, физические лица и др.), скупающие ценные бумаги за реальные деньги. Несмотря на кажущееся различие между первичным и вторичным рынками закладных, они составляют единое целое ипотечного рынка, так как на вторичном рынке, по сути, происходит перераспределение закладных между ипотечным банком и инвесторами.

В п. 1 ст. 5 Закона “Об ипотеке” установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно при ипотеке свобода распоряжения заложенным имуществом наименее ущербна для залогодержателя. Существование режима государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом делает юридические акты с данными объектами прозрачными для остальных участников гражданского оборота (публичность совершения сделок).

Модели ипотечного кредитования

Существует несколько моделей ипотечного кредитования. Подробно рассмотрим каждые из них.

Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов

У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства “бесплатного” жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность, с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, можно условно выделить несколько жилищных стратегий:

-- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

-- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

-- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

22

Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

Среди нуждающихся в улучшении жилищных условий самая большая группа - это те граждане, которые имеют квартиру и готовы ее продать, чтобы приобрести жилье большей площади. В этом случае с целью получения кредита в банке гражданин заключает с муниципалитетом (риэлтерской компанией) договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку. После этого риэлтер выступает поручителем по данному кредиту перед банком. Средства, полученные в кредит, вместе с личными накоплениями гражданина идут на оплату строительства новой квартиры. По завершению строительства гражданин вселяется в новую квартиру, передавая в соответствии с договором старую квартиру риэлтеру. Деньги, вырученные от реализации старой квартиры, служат для гражданина источником гашения кредита в банке.

Для стимулирования операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в городском бюджете могут предусматриваться отдельной строкой на очередной финансовый год средства, на которые администрация будет осуществлять выкуп закладных у банков-кредиторов.

Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования возможно применение следующей модели:

1. Заемщик выбирает вариант приобретения жилья, или вариант ему предоставляется администрацией города (агентством ипотечного кредитования);

2. Администрация (агентство) дает согласие на выбранный вариант;

3. Заключается соглашение с банком о выкупе закладной на предоставленный вариант, определяются условия кредитного договора (как вариант -- предварительное перечисление денег за закладную);

4. Банк заключает с гражданином кредитный договор под заранее оговоренные в соглашении проценты, оформляется договор об ипотеке жилья;

5. Администрация (агентство) выкупает закладную у банка и переоформляет право на залог.

Администрация города в первую очередь заинтересована в уменьшении количества граждан, стоящих на учете для улучшения жилищных условий.

Для скорейшего решения этой проблемы предлагается модель, когда квартиры продаются по цепочке между нуждающимися, с участием администрации:

1. Поиск на рынке 4-х (3-х, 2-х) комнатной квартиры;

2. Соглашение о намерении заключения договора купли-продажи квартиры;

3. Предоставление банком ипотечного кредита, оформление договора об ипотеке, закладной, обеспечение залога - комната в приобретаемой квартире;

4. Предоставление банком кредита под обеспечение поручительства;

5. Оформление договоров купли-продажи.

Особенностями данной модели ипотечного жилищного кредитования являются:

1. В залог берется не вся квартира, а только 1 или 2 изолированные комнаты, при этом не требуется переселения семьи заемщика в случае взыскания залога -- комната продается на рынке и квартира становится коммунальной;

2. Низкий процент по ипотечному кредиту, т.к. процент устанавливается в соглашении между банком и администрацией (агентством);

3. Администрация муниципального образования не является кредитной организацией, поэтому не может предоставлять займы под проценты гражданам города, однако, используя предложенную схему, администрация получает проценты за предоставленные гражданам ипотечные кредиты.

Социальная поддержка выражается в основном в предоставлении:

-- безвозмездных субсидий гражданам-заемщикам на погашение доли ежемесячного платежа по процентным ставкам банка за пользование кредитом;

-- жилого помещения в специализированном муниципальном фонде временного проживания в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, когда заёмщик-участник при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилое помещение.

Источниками финансирования, участвующими в строительстве и приобретении жилья, являются:

· приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья;

· денежные средства граждан;

· кредит, заем или сумма рассрочки платежа. Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершить покупку нового жилья.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Финансирование осуществляется за счет средств местного бюджета и внебюджетных средств.

Среди источников кредитных ресурсов можно выделить:

-- розничные -- любые пассивы банков, в том числе депозиты населения, юридических лиц. Однако данные источники на сегодняшний день являются достаточно краткосрочными, и цена их довольно высока, что делает невозможным осуществление долгосрочных ипотечных операций с приемлемыми процентными ставками;

-- оптовые -- средства, предоставляемые институциональными инвесторами, средства от продажи целевых облигационных займов, т. е. те источники кредитных ресурсов, которые банки способны привлекать самостоятельно на рынке. На сегодняшний день эти источники кредитных ресурсов могут представлять интерес для отдельных региональных коммерческих банков, но по этой методике также не удастся привлечь достаточно долгосрочные дешевые ресурсы.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит -- и рост налоговых поступлений; с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

Модель№1

Проведенные расчеты, показали, что для обеспечения необходимого объема жилья через ипотечное кредитование, для Государственной ипотечной Компании (ГИК) требуется уставный капитал в размере 1 млрд. сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет по 200 млн.сом ежегодно. При этом, участие государства при формировании уставного капитала ГИК позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.

По предварительным расчетам Национального Банка, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет.

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами ГИК и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные ценные бумаги, которые реализуются институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные инвесторы и физические лица).

Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной ликвидности для инвесторов. При этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и строго контролируемые ГИК.

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно приемлемых и по процентным ставкам ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков.

Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую деятельность Государственной ипотечной компании за счет обязанности коммерческого банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного ипотечного банка, а вовлекает в процесс ипотечного кредитования все действующие коммерческие банки, давая им возможность диверсифицировать свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между всеми ее участниками.

Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством является и то, что действующие коммерческие банки уже имеют определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и сроком до 5 лет.

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер:

· учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК;

· принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК.

Таким образом, внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта мультипликатора, станет толчком к дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных инвесторов, рынка жилья и его инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности.

Модель №2

При формировании плана погашения долга по финансовой модели №2 фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода.

В основу расчетов с использованием модели №2 положены следующие финансовые характеристики

При расчетах используется метод погашения задолженности срочными уплатами с постоянным относительным изменением их размера: каждая последующая срочная уплата больше (или меньше) предыдущей на постоянную относительную величину.

Современная величина (А) и срочная уплата (R₁) для первого отчетного периода рассчитываются по формулам:

где:

а^%_{n, i} - коэффициент приведения с постоянным относительным изменением размера срочных уплат; %;

R₁ - размер срочной уплаты в первом отчетном периоде t = 1, 2, 3, ... д.е.

Последовательность срочных уплат для каждого отчетного периода составит ряд:

С учетом обозначенных выше методических положений разрабатывается план погашения задолженности в ипотечный фонд.

План погашения задолженности в ипотечный фонд

Главной особенностью предложенной модели является ее особая привлекательность для заемщиков, поскольку здесь происходит снижение расходов должника на начальных этапах погашения долга при помощи переноса основной тяжести платежей на более поздние этапы. Такая схема ипотеки привлекает клиентов, которые ожидают роста своих доходов в будущем. К этой категории заемщиков могут быть отнесены начинающие предприниматели, молодые семьи и т.п.

Модель №3

Формирование плана погашения долга по финансовой модели №3 предполагает, что фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору в каждом отчетном периоде установленного срока погашения равными денежными суммами, на которые начисляются проценты за рассрочку платежа по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода.

При расчетах используются следующие характеристики модели.

В основу определения срочной уплаты положен метод погашения задолженности равными суммами. Сумма, идущая на погашение задолженности, составит:

Проценты начисляются в конце каждого отчетного периода и составят:

- первый отчетный период: A_i ;

- второй отчетный период:

- третий отчетный период:

и.т.д.

Выплачиваемые денежные суммы процентов представляют собой убывающую арифметическую прогрессию с первым членом (A_i) и разностью (A_i ч n). Срочная уплата также следует убывающей арифметической прогрессии, первый член которой (A ч n + A_i), a разность равна (A_i ч n):

- первый отчетный период:

- второй отчетный период:

- третий отчетный период:

Срочная уплата запишется в виде переменной величины:

где:

A_t - остаток задолженности на начало периода, t = 1,...n; A₁ = A; д. е.;

R_t - сумма срочной уплаты по отчетным периодам, д.е.

План погашения задолженности в ипотечный фонд при использовании модели №3 представлен в нижеследующей таблице.

План погашения задолженности в ипотечный фонд

В данной модели, в отличие от предыдущей, первые срочные уплаты больше, чем последующие. Подобная схема ипотеки выглядит более привлекательной для кредитующей стороны, но при определенных условиях она может представлять интерес и для заемщика.

Модель № 4

Формирование плана погашения долга по данной модели происходит следующим образом. Фактическая стоимость объекта недвижимости считается для покупателя задолженностью, выплачиваемой кредитору равными суммами в каждом отчетном периоде установленного срока погашения. Кроме погашения суммы задолженности покупатель выплачивает проценты за рассрочку платежа, начисляемые по ставке сложных процентов один раз в конце каждого отчетного периода на остаток долга по задолженности в ипотечный фонд на начало каждого отчетного периода.

Сумма выплаты за рассрочку платежа зависит от размера установленной на момент начала выплат величины задолженности, нормы процентов и срока погашения задолженности. В расчетах используются финансовые характеристики

В системе погашения финансовой задолженности применяется метод постоянных срочных уплат, сущность которого сводится к тому, что имеют место регулярные выплаты кредитору на протяжении всего срока погашения задолженности. Срочная уплата включает в себя величину основного долга и сумму процентов за рассрочку платежа, расчет ее производится по формуле:

где:

R - постоянная срочная уплата, д.е.;

A_t Ч i - сумма процентов за рассрочку платежа на начало периода t, д.е.;

a_t - сумма погашения задолженности в период t.

Периодическая выплата равновеликих сумм R в конце каждого отчетного периода рассматривается как постоянная рента постнумерандо. Величина задолженности (А) и срочная уплата (R) такой ренты рассчитываются по формулам:

где:

А - фактическая стоимость объекта недвижимости, д.е.;

а_{n, i} - коэффициент приведения, рассчитанный по сроку (n) и ставке процентов (i);

V_n = (1 + i)^(-n) - коэффициент дисконтирования платежей.

Сумма процентов в конце первого периода погашения составит A₁ Ч i, разность R - A₁ Ч i = a₁ идет на погашение задолженности. Величина этой разности определяется:

Соответственно, для платежа в момент t получим следующее выражение:

Из этого выражения следует, что платежи по основному долгу образуют ряд:

Остаток задолженности перед ипотечным фондом на начало периода t определяется по формуле:

При использовании данной модели составляется план погашения задолженности в ипотечный фонд

План погашения задолженности в ипотечный фонд

Практическая целесообразность использования этой модели заключается в том, что она позволяет равномерно распределить сумму задолженности в течение всего периода погашения. Данный метод погашения задолженности (равными взносами) можно отнести к стандартной схеме ипотеки. Но в современных условиях становятся необходимыми гибкие схемы возврата платежей, учитывающие потребности как должника, так и кредитора. Этому условию удовлетворяют финансовые модели описанные выше.

Заключение

В настоящее время система ипотечного кредитования в российских регионах формируется стихийно. В 30 субъектах РФ приступили к реализации собственных ипотечных программ, что свидетельствует о возрастающем интересе к этому механизму. Однако не следует ипотечное кредитование замыкать только рамками жилищной сферы. Ипотечное кредитование является действенным механизмом, способствующим оттоку капитала из сферы текущего потребления и его движению в сферу капитального строительства. Благодаря ипотечному кредитованию происходит расширение объема платежеспособного спроса на жилье, промышленные здания, сооружения и др. Под воздействием этого создается мультипликативный эффект, что ведет к активизации инвестиционной деятельности и оживлению экономики в целом. В этой связи проблема развития ипотеки представляет особую актуальность для страны с переходной экономикой.