Характеристика моделей іпотечного кредитування

ВСТУП

У розвинених країнах іпотечне кредитування вже давно стало класичним інструментом на фінансовому ринку, що дозволяє сьогодні говорити про існування різних моделей розвитку іпотеки.

Хоча для України механізм іпотеки є відносно новим видом кредитування, однак необхідність його подальшого розвитку не викликає сумнівів. Особливу увагу та інтерес фахівців спрямовано на оцінку перспектив використання у процесі іпотечного кредитування нових фондових інструментів, а саме іпотечних цінних паперів.

Становлення національної моделі іпотечного кредитування потребує вивчення та узагальнення зарубіжного досвіду в цій сфері. Тому тема роботи є актуальною на сучасному етапі розвитку нашої країни. До того ж іпотечний кредит зародився у Німеччині та набув там значного поширення, що також робить вивчення німецької моделі дуже важливим.

Розглядом різних моделей іпотечного кредитування (зокрема, німецької моделі) та можливостями їх застосування в Україні займалися такі вчені як Лагутін В., Тигіпко С., Трухан В. та ін.

Метою дослідження є розгляд німецької (європейської) моделі іпотечного кредитування, механізму та особливостей її функціонування.

Задачами даної роботи є:

- розглянути існуючі моделі іпотечного кредитування;

- охарактеризувати особливості європейської моделі;

- запропонувати модель, прийнятну для України;

- проаналізувати сучасний стан розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Об'єктом дослідження є німецька модель іпотечного кредитування.

Предмет дослідження - це порівняння американської та німецької моделі іпотечного кредитування, їх особливостей та розгляд цих питань стосовно України.

Для написання роботи використовувались статистичні, емпіричні методи, а також методи порівняння та аналізу.

В роботі була використана наукова, навчально-методична та спеціальна література (в тому числі журнальні статті), видана українською та російською мовами, а також законодавчі акти з питань іпотечного кредитування в Україні.

1. НІМЕЦЬКА МОДЕЛЬ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В КОНТЕКСТІ ПОРІВНЯННЯ З АМЕРИКАНСЬКОЮ

Відповідно до Закону іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки [2].

Звичайно операції на іпотечному ринку здійснюються у два етапи. На першому етапі, називаному первинним ринком, відбувається надання кредитів під заставу нерухомості. Оскільки банки надають кредити на тривалий строк і під відносно невисокий відсоток, у них знижується обсяг доступних грошових ресурсів, які необхідні для здійснення повсякденної діяльності. Питання, як у найкоротший термін повернути собі віддані на тривалий строк гроші, називається проблемою рефінансування виданих кредитів. Для рішення цієї проблеми виникає вторинний ринок іпотечного кредитування [4].

Основні способи рефінансування кредитів зводяться або до повної поступки прав по виданому банком іпотечному кредиту спеціалізованої організації, або до випуску цінних паперів самим банком, що видав кредит при залишенні вимог по цьому кредиті на своєму балансі.

Виходячи зі способу рефінансування іпотечних кредитів були побудовані базові моделі іпотечного кредитування - дворівнева (класична) і однорівнева, які йменуються ще по назвах тих країн, де одержали найбільший розвиток.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко-скандинавська) та американська. Головна відмінність між цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування. Класична модель організації іпотечної системи була створена й одержала найбільший розвиток у США. З ініціативи американського уряду були створені спеціальні урядові структури, які страхували видавані банками іпотечні кредити. Далі було створене агентство фінансування робіт з реконструкції й на його основі - нині всім відома Федеральна національна іпотечна асоціація, «Фэнни Мэй”. Саме вона стала тієї “спеціалізованою організацією”, що характеризує цю модель іпотечного кредитування як дворівневу. Це так називана американська схема іпотечного кредитування, при якій іпотечні кредити, видані банками, переуступаются спеціально створеним іпотечним агентствам. Ті у свою чергу пакетируют одиничні кредити, випускають під сформовані пакети (пули) іпотечні цінні папери, продають їх на фондовому ринку, знову купують кредити в банків, та ін.

Американська модель іпотечного кредитування є складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У різні роки у США було створено спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація. На сьогодні з Федеральної іпотечної асоціації утворено дві окремі компанії. Одна з них стала повністю приватною компанією, акції якої котируються на фондовому ринку. Інша зберегла державний статус та отримала назву Державної національної іпотечної асоціації (GNMA). Сферою її діяльності є фінансування та підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі [8].

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов'язання для залучення капіталу на фінансовому ринку.

Американська модель, крім США, широко використовується у Великобританії, Австралії, Канаді, Бразилії, Чилі, Аргентині. Кроки до створення дворівневої системи іпотечного кредитування намагається робити Росія.

У німецькій моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень є так звані будівельні (житлові) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вніс на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси. Слід зауважити, що відсоткові ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору із вкладником. При цьому ці ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такі з аналогічних операцій на ринку.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччині. Основними формами цієї підтримки є державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит і система податкових пільг. Зрозуміло, що диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника [9].

При даній моделі банк, що видав іпотечний кредит, самостійно випускає цінні папери облігаційного типу, забезпечені, з одного боку, виданими іпотечними кредитами, а з іншого боку - нерухомістю, закладеної позичальниками для одержання кредиту.

Однорівнева система більшою мірою поширена в країнах Західної Європи. Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Відмінністю англійської системи житлових заощаджень є те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

На відміну від американської, європейська модель сформувалася не завдяки рішенню окремого уряду, а в процесі природної еволюції європейської кредитної системи.

З погляду економічного прогресу найбільш ефективної виглядає класична американська модель. Завдяки перепродажу виданих кредитів і розвиненому ринку іпотечних цінних паперів ніщо не обмежує ріст “іпотечного” капіталу[5].

На відміну від американської німецька система іпотечного кредиту менш гнучка, вона базується не на залученні банківського капіталу, а на використанні коштів самих учасників іпотеки. Сутність німецької системи забезпечення дешевих довгострокових ресурсів для іпотечного кредитування полягає у створенні замкненого іпотечного фінансового ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ -- будівельно-ощадних кас (baursparkasse). Каси мають змогу видавати кредити за ставками нижчими, ніж ринкові, оскільки самі залучають кошти за ставками, нижчими за ринкові. Річ у тому, що вкладниками і позичальниками будівельно-ощадних кас є одні й ті самі особи -- члени каси. Низька дохідність депозиту --- своєрідна плата за право одержати іпотечний кредит за низьким відсотком (ставкою).
Назва “німецька модель” іпотеки -- умовна. Так само ощадно-іпотечні установи здійснюють свою діяльність у багатьох країнах світу. У Франції ці структури називаються Caisse d'epargene Logement, у Великобританії -- будівельні товариства (building societies). У Німеччині baursparkasse уже багато років стабільно залучають кошти під 3% річних і видають іпотечні кредити за ставкою 5% при коливанні ринкових ставок на такі кредити, що видаються звичайними банками, від 7 до 12% річних.

Умови контракту ґрунтуються на розрахунку, покликаному забезпечити відповідність пасивів і активів каси за сумою і строком. Тому до контракту вводиться поняття мінімального строку накопичень (у різних baursparkasse він становить від 1,5 до 2 років) і умова, що накопичення мають досягти розмірів так званого оцінного числа. Останнє залежить від рівномірності внесення накопичень.

Головною перевагою цієї системи є її повна прозорість. Згідно з німецьким законом про будівельно-ощадні каси ці організації не можуть здійснювати жодних активних операцій, крім видачі іпотечних кредитів своїм членам. Таким чином, на відміну від вкладника комерційного банку, котрий не має поняття, як, на які потреби і на скільки ризиково використовуються його кошти, вкладник baursparkasse достеменно знає, хто і на яких умовах користується його коштами [6].

Період кредитування починається, коли член каси накопичує близько половини тієї суми, яка потрібна на купівлю житла. Потім він отримує накопичене і ще стільки ж кредиту. На всі ці кошти член каси купує житло, оформляє його в заставу і починає виплачувати кредит. Завдяки невисокій ставці відсотків суми щомісячних виплат за кредитом приблизно такі самі, якими були його щомісячні накопичувальні внески. У класичному німецькому варіанті для отримання житла треба вчасно вносити платежі протягом багатьох років.

2. ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

Аналізуючи досвід країн як із розвиненою іпотечною системою, так і з тією, яка формує іпотечний ринок, можна констатувати, що саме держава за допомогою пов'язаних із нею фінансових інститутів бере на себе зобов'язання щодо фінансування кредитів, які видані комерційними банками для організації ринку застави і вторинного ринку похідних цінних паперів для залучення коштів інвесторів. За правильної організації іпотека, отримавши державну підтримку на етапі впровадження, трансформується у подальшому в самофінансовану систему, формує і стимулює платоспроможний попит населення.

Навіть поверховий аналіз діяльності українських банків за останні роки дає змогу зробити висновки про зростання інтересу до іпотечного кредитування в Україні. Розвиток іпотеки викликаний кількома чинниками. Якщо на початок 90-х років майже все житло у країні, за винятком житлово-будівельних кооперативів, будувалося за рахунок бюджетних коштів різних рівнів, то починаючи з 1994 року, з моменту виходу Постанови Верховної Ради України “Про заходи щодо залучення додаткових коштів на житлове будівництво і створення ринку житла”, дедалі більших обсягів набирає будівництво житла за рахунок коштів населення. Звісно, далеко не всі сім'ї, які потребують поліпшення житлових умов і стоять у черзі на отримання житла, можуть одержати житло за рахунок власних коштів. Однак можна з упевненістю стверджувати, що в Україні значна частина населення у змозі профінансувати будівництво власного житла самостійно чи за рахунок банківського кредиту. Популярність іпотечних кредитів свідчить про те, що сьогодні обговоренню підлягає уже питання не про те, наскільки своєчасне й обґрунтоване впровадження інституту іпотеки в Україні, а про те, яких заходів треба вжити для його цивілізованого втілення. Успішне кредитування житлового будівництва можливе за умови високого і стабільного рівня доходів громадян. На жаль, ті послуги, які пропонуються банками України на придбання (будівництво) житла, доступні обмеженій частині населення. Нині в Україні таким кредитуванням займаються банки “Ощадбанк”, “Аваль”, “Укрсоцбанк” тощо.

Слід зазначити, що деякі банки застосовують стратегію “нішерів”. Це можна вважати вдалим рішенням для ринку зі слабкою спеціалізацією, оскільки основна частина банків є “універсальними” [10].

Більшість банків надає кредит на оплату значної частини вартості нерухомості й на довгостроковий період. Так, кредит може становити до 70% від вартості житла і видаватися на строк від 2 до 5 років.
Середня відсоткова ставка за іпотечним кредитом в Україні коливається від 22 до 25% річних. У Німеччині її коливання становить 7--10% річних. У США іпотечний кредит надається терміном до 30 років під 3--5% річних. Враховуючи вищенаведене, було б доцільно впроваджувати в Україні таку модель іпотечного кредитування, яка б з урахуванням сучасних економічних умов і вітчизняної ментальності поєднувала б у собі найприйнятніші риси європейської та американської моделей іпотечного кредитування.

Найбільші перспективи в сучасній ринковій економіці має розвиток житлової іпотеки. При цьому треба відзначити участь страхових компаній, роль яких суттєво зросте. Страхування іпотеки стане обов'язковим. Зараз банки вимагають від позичальника страхувати предмет застави (нерухомість) від ризику втрати та пошкоджень. Ця страховка коштує позичальнику 0,4-2% від загальної вартості нерухомості. Іпотечні кредити страхуються на комерційній основі або безпосередньо через систему державного страхування.

Значну роль відіграють рієлторські компанії, які знають усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування. Співпраця з такими фірмами вигідна як банкам, що надають кредити, так і позичальникам. Рієлтори швидко допоможуть підібрати квартиру на будь-який смак клієнта, нададуть необхідні консультації щодо оформлення іпотечної угоди та забезпечать ряд інших послуг. У той же час банки-партнери отримуватимуть потенційних позичальників.

Іпотека в банківській системі дозволить значно активізувати інвестиційну діяльність. Для України з постсоціалістичною економікою це питання є особливо актуальним, оскільки основні засоби виробництва знаходяться в такому стані, що найближчим часом вони потребуватимуть реструктуризації і значних капіталовкладень. Оскільки основною кредитоспроможною частиною населення в перехідних умовах є підприємці, необхідно розвивати підприємництво в країні.

Великим невикористаним резервом для підтримки іпотеки є Національний Банк України. Рефінансування як потенційне джерело “довгих ресурсів” є другим за значенням після збережень населення. Щоб активізувати цей процес, потрібно забезпечити відповідне нормативне забезпечення функціонування іпотечних цінних паперів: ухвалити Закон України “Про іпотечні цінні папери”, розробити і прийняти Закон України “Про сек'юритизацію”; розробити необхідні підзаконні акти, здешевити кредити та продовжити термін їх надання, а також залучати до іпотеки іноземних інвесторів [3].

Важливим на даному етапі розвитку іпотеки є створення системи гарантій та прозорих умов діяльності учасників іпотечного ринку. Для цього слід запровадити ефективну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно ( вже розроблений проект Закону України “Про державний земельний кадастр”), вдосконалити систему оцінки нерухомого майна, стандартизувати діяльність іпотечного ринку, визначити механізми страхування іпотечних кредитів.

Отже, перспективи розвитку іпотеки в Україні значно залежать від економічного зростання, стабільності цін та обмінного курсу національної валюти, удосконалення фінансово-кредитної системи та ринку нерухомості. Іпотечне кредитування - це надійний і вивірений спосіб залучення приватних інвестицій іноземних та вітчизняних інвесторів. Лише надійні гарантії, зокрема застава нерухомості та емісія на її основі іпотечних цінних паперів, дозволять мобілізувати в значних масштабах заощадження населення і спрямовувати їх на інвестування перспективних секторів економіки. Лише в такому разі в Україні можлива поява зарубіжних портфельних інвесторів, які, через придбання іпотечних цінних паперів, здійснюватимуть інвестування української економіки [7].

ВИСНОВКИ

Досвід зарубіжних країн свідчить про існування щонайменше двох підходів до формування іпотечного ринку та участі держави в цьому процесі:

- європейський (німецький) - «передусім максимально забезпечити житлом населення», тому прибутковість для банків та інвесторів в іпотечні цінні папери є помірною;

- американський - «житлом забезпечити ринок», тому й прибутки банків на цьому ринку вищі.

І якщо перший підхід ґрунтується на законодавчому визначенні правил роботи спеціалізованих іпотечних банків і жорстких вимог до іпотечного пулу, то другий не передбачає спеціалізації банків, а орієнтується на законодавчу базу щодо банкрутства та застави. Право вирішувати, який із цих підходів впроваджувати, залишається за кожною державою.

Німецька модель іпотечного кредитування базується на фінансуванні іпотечних кредитів за рахунок цільових ощадних вкладів населення, тобто коштів учасників іпотечних відносин. Таку модель ще називають однорівневою. Вона передбачає наявність потужних банківських та інших кредитних установ, що мають високу капіталізацію і задовільну структуру довгострокових депозитів. Для залучення довгострокових фінансових ресурсів у німецькій класичній моделі іпотечного кредитування використовується система накопичувальних рахунків у так званих «будівельних ощадних касах» (Bausparkasse).

Щодо України, то низький рівень капіталізації вітчизняної банківської системи та формування структури пасивів банків за рахунок короткострокових депозитів спонукають до запровадження дворівневої моделі іпотечного кредитування.

ЛІТЕРАТУРА

1. Конституція України // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - №30. - с.381-481.

2. Закон України «Про іпотеку»: № 898 від 05.06.2003 р. // Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 38. - С. 313.

3. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»: № 979 від 19.06.2003 р. // Верховної Ради. - 2004. - № 1. - С. 1.

4. Берегуля О. Іпотечне кредитування як банківська операція: теоретичні основи та умови проведення // Вісник НБУ. - 2007. - № 10. - С. 46-48.

5. Внукова Н.М., Бажанов О.Є. Іпотечний ринок: теорія та практика. - Х.: ВД «ІНЖЕК», 2008. - 192 с.

6. Лагутін В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування // Фінанси України. - 2004. - № 1. - С. 13-16.

7. Тигіпко С. Стан і пріоритети розвитку іпотечного фінансування в Україні // Вісник НБУ. - 2004. - № 9. - С. 44-49.

8. www.companion.com.ua

9. www.poglyad.com

10. www.ponauke.com