Ипотечное кредитование

8

Новосибирский Государственный университет

Курсовая работа

На тему: Ипотечное кредитование

Новосибирск

2006г.

Оглавление

Введение

Глава 1. Основы ипотечного кредитования

1.1 Основные понятия ипотечных отношений

1.2 Правовая сторона ипотечного кредитования

1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования

2.1 История возникновения ипотеки (в мире)

2.2 История возникновения ипотеки в России

2.3Система ипотечного кредитования, сложившаяся в зарубежных странах

2.3.1 Западноевропейский опыт ипотечного кредитования

2.3.2 Англо-американская модель ипотечного кредитования

Глава 3. Современная система ипотечного кредитования в России

3.1 Основные участники рынка жилья и их цели

3.2 Процесс кредитования

3.2.1 Ипотечное кредитование в г. Новосибирске

3.3 Жилищная проблема в России

3.3. Общество и ипотека

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

Введение

Актуальность выбранной темы.

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в России системы ипотечного кредитования. Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Однако для этого должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Необходима действующая система ипотечных кредитных институтов -- банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании. Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является прин-цип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, не-сомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Цели и задачи курсовой работы.

Тема ипотечного кредитования меня заинтересовала при изучении такой сферы, как инвестирование. Недвижимость является одним из важнейших и наиболее выгодных объектов инвестирования. Но для совершения сделок с недвижимостью необходимо знать институт ипотечного кредитования.

Цель данной курсовой работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в России.

В рамках поставленной цели в курсовой работе обозначены следующие задачи:

Изучить историю ипотечного кредитования как в России, так и за рубежом

Понять сущности ипотечного кредитования

Выявить существующие проблемы в ипотечном кредитовании.

1. Основы ипотечного кредитования

1.1 Основные понятия ипотечных отношений

В условиях постоянного недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. [№2 в литературе]

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [1].

Залог -- это обязательство покупателя представить объект собственности в качестве обеспечения долга.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [3].

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. [4].

Можно выделить следующие особенности ипотечного кредитования:

1. Обязательность обеспечения залогом. На основе действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур выделяют более 20 различных видов залога, но наиболее существенное значение имеют три:

* классический залог (наиболее распространенный), при кото-ром имущество остается у залогодателя;

* заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кре-дитору;

* твердый залог, когда объект остается у должника, но «под замком и печатью» залогодержателя или на него нанесены определенные опо-знавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Определяя срок кредита, кредитор обычно ориентируется на ожидаемый период владения типичным покупателем приобретаемой недвижимостью. Однако максимальный срок кредита, который устанавливает кредитор, должен быть короче, чем срок оцененной оставшейся полезной жизни объекта.

3. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

1.2 Правовая сторона ипотечного кредитования

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает два толкования.

1. Ипотека как правоотношение есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно сохранение имущества в руках должника. Залог в гражданском праве -- один из способов обеспечения обязательства -- данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества за вычетом уже оплаченной заемщиком суммы, или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. Ипотека как ценная бумага подразумевает закладную -- долговой документ, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке. [7 стр. 129]

При реализации ипотечных отношений на практике очень важно правильно понимать такие термины как «имущество» и «собственность» для определения конкретных прав и обязанностей сторон по договору об ипотеке. Термин «имущество» применяется в гражданском праве неоднозначно. В основном под ним понимают вещь или определенную совокупность вещей, а также и имущественные права. [5, с.138]. Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы установить специальный порядок распоряжения им. Перечень объектов, относящихся к недвижимым вещам не является исчерпывающим. Законодатель вправе признать недвижимостью и другие предметы и нематериальные блага. Так, предметом договора об ипотеке могут быть также сооружения, находящиеся в процессе возведения, а также недвижимость, находящаяся в аренде.

Законодательство выделяет ипотеку, т.е. залог недвижимого имущества, в особый объект договорных отношений. Ипотека возможна в случаях, когда имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Ипотечный кредит описывается сле-дующими показателями:

* Основная сумма долга (стоимость жилья за вычетом первоначального взноса);

* Срок (оставшийся до погашения);

* Процент по кредиту;

* Частота выплат;

* Период стабильных условий кредита;

* Расчетный показатель - размер периодического платежа (РПП).

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости объекта, устанавливает максимальный срок кредита и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий. Затем кредитор определяет частоту выплат, на основе которой рассчитывается размер периодических выплат, по ипотеке. Кроме того, в договоре может оговариваться продолжительность периода стабильных условий кре-дита. В этом случае говорят об ипотечных обязательствах с переговорной ставкой

1.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом. У ипотеки (недвижимости) есть одно хорошее свойство - невозможность перемещения за границу. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций.

Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства.

Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности

Значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и тем самым является важным антиинфляционным фактором.

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

2. Развития ипотечного кредитования

2.1 История возникновения ипотеки (в мире)

Понятие ипотеки пришло в финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его в VI веке до н.э. архонт Солон. Первоначально в Афинах залогом по долговым обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил вместо «личного» залога залог недвижимости. На имении должника ставили столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Этот столб назывался ипотека (hypotheca), что по-гречески означало подставка, подпорка. Позднее слово ипотека стало употребляться для обозначения залога.

Институт ипотеки (залога недвижимости) прошел эволюцию от фидуции (от латинского fiducia- сделка на доверии, или доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus- неформальный залог) и далее до ипотеки.

Основная суть фидуции заключалась в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, и кредитор обязан был возвратить его после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка фидуция также претерпела некоторую эволюцию. На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать выплаты долга или не возвращать имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно технология сделки оставляла достаточно серьезные финансово-правовые моменты, невыгодные заемщику, которыми мог воспользоваться кредитор.

Следующая стадия договора ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. В случае невыполнения обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок строго регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом судебного разбирательства.

Таким образом, возник институт ипотеки, который был договором о залоге и договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнение должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Институт ипотеки со временем изменялся и развивался, например, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону: ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество плательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и т.д.

Позднее стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения отношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Ипотеки делились по законодательной принадлежности - по степени их важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки по закону - фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними - ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем - ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

После распада Римской империи институт ипотеки распался, но по прошествии нескольких столетий возник вновь.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в специальную книгу. Ипотека не зависела от смены владельца обремененной недвижимости.

2.2 История развития ипотеки в России

Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте -- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.

В XIII--XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно -- первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты -- 30 и даже 120%.

Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.

В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».

Историческая справка [7 стр. 109]

1754 г. -- в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

1786 г. -- реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.

1786 г. -- при Заемном банке образована Страховая экспедиция -- первое страховое учреждение в России.

1800 г. (19 октября) -- Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.

Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюци-онные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.

В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.

Историческая справка [7 стр. 110]

Начало XIX в. -- возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты -- сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

1835 г. (1 января) -- введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1861 г. -- образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество -- первая частная организация долгосрочного кредита.

1863 г. -- учреждено Общество взаимного кредита.

1866 г. -- образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 г. -- создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.

1881 г. (19 мая) -- на европейской части России введен закон об ипотеке.

1882 г. -- образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5--34,5 года) крестьянам при покупке земли.

Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:

* эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;

* исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;

* выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.

* реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

1. Член общества -- заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.

2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму.

3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.

4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.

Историческая справка [7 стр. 118]

Конец XIX -- начало XX вв. -- возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.

1903 г. -- к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.

1905 -- образованы системы учреждений мелкого кредита.

1913 г. -- начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).

1914--1915 гг. -- кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.

2.3 Системы ипотечного кредитования сложившиеся в зарубежных странах.

2.3.1 Западноевропейский опыт ипотечного кредитования

В Европе прообраз современной системы ипотечного кредитования возник в Германии во второй половине XVIII в. Однако, только в 1767г. при короле Фридрихе II (Пруссия) появился первый прообраз сегодняшних ипотечных банков - Силезкий Ландшафт, которые был создан как специальное кредитное товарищество для предоставления ипотечных кредитов прусским дворянам. Документом, подтверждающим залоговое обеспечение конкретного поместья, являлся специальный документ - закладной лист. Закладной лист обеспечивался не только залогом недвижимого имущества, относящегося к этому документу, но и всем иным недвижимым имуществом, входящим в Ландшафт, а дворяне, входившие в Ландшафт, несли субсидиарную ответственность по всем обязательствам Ландшафта. Закладной лист выдавался только на половину стоимости поместья, а передача закладного листа влекла и передачу ипотеки. Денежные средства заемщик получал путем продажи закладных листов, которые имели хорошую ликвидность. Заемщик выплачивал Ландшафту полугодовые про-центы, которые передавались кредитору по закладному листу. У должника было право час-тичного или полного погашения кредита. Выпуск закладных листов был привилегией только Ландшафтов и осуществлялся только по разрешению правительства.

Важную роль Ландшафты сыграли в выработке стандартов выдачи ипотечных кредитов. Эта практика распространилась в другие европейские страны. Именно ландшафты стали прообразами немецких ипотечных банков в Германии, которые существуют с 1900г. Деятельность данных банков регулируется специальными законами. Ипотечные банки занимаются выдачей кредитов под залог недвижимости и выпуском ипотечных облигаций, обеспеченных закладными. С тех пор не один из них не разорился.

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям в кадастрах. Кроме того, чиновники органов юстиции ведут поземельные книги, в которых регистрируются все изменения в правах недвижимости. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры, какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги позволяют упростить процедуру изучения прав собственности на имущество.

Финансирование ипотечного кредитования через выпуск облигаций специализированными банками помимо Германии активно развивалось в Дании, Швеции, Финляндии и ряде других стран. Сегодня ипотечным облигациям в Европе присущ ряд характеристик:

они выпускаются только ипотечными банками;

их оборот регулируется специальными органами надзора;

они обеспечиваются жилой недвижимостью;

в случае банкротства банка удовлетворение держателей облигаций производится в первоочередном порядке;

качество облигаций (кредитный рейтинг, т.е. соотношение доходности и риска) должно быть подтверждено комиссией ЕЭС.

Данным характеристикам отвечают ипотечные облигации, выпускаемые в Германии, Дании, Австрии, Франции, Испании, Италии и Люксембурге. Ипотечные облигации, обращающиеся в Португалии, Нидерландах, Швеции и Норвегии, не отвечают общим требованиям, описанным выше. Гарантии по ипотечным облигациям дополнительно обеспечиваются тем, что ипотечные банки ограничены в перечне операций и в объемах выпускаемых облигаций, а все ипотечные кредиты, обеспечивающие облигации, заносятся в специальные реестры и постоянно проверяются органами надзора.

2.3.2 Англо-американская модель ипотечного кредитования

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Эта модель возникла в США по нескольким причинам: во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства; и во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно. В сложившихся тогда условиях для создания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и приводить сделки к однообразному виду.

Указанную модель можно схематично обозначить «заемщик - кредитор - посредник - инвестор», она относительно дешева для населения и опирается на вторичный ипотечный рынок, который обеспечивает высокую ликвидность ипотечных ценных бумаг. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные кредиты (mortgage - закладные), выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк -- посредник -- инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:

переуступить их вторичным инвесторам;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

В США ипотечные инструменты, по сравнению с другими видами кредитов, отличаются:

долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Первичный рынок закладных формируется коммерческими банками. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока регулярно (ежемесячно или чаще) переводить в банк фиксированные суммы. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг формируется следующим образом. Банк продает кредит (закладную, как долговую ценную бумагу - долгосрочную облигацию) одному из ипотечных агентств, передавая при этом обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

3. Современная система ипотечного кредитования в России

3.1 Основные участники рынка жилья и их цели

На рынке ипотечных кредитов действуют не менее четырех субъектов: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, имущественные интересы которых имеют специфическую взаимосвязь.

Рассмотрим каждого из них подробнее:

Заемщики (залогодатели) - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные средства используются для приобретения жилья. Их целью является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую часть дохода. Функции: Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья.

Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Цели: максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала. Функции: Предоставление кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Цели: Максимизация прибыли при вложении средств. Функции: Приобретение ценных бумаг кредиторов у операторов вторичного рынка.

Правительство

Цели: Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего дохода; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем. Функции: Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства. Содействие некоторым семьям о приобретении жилья.

Продавцы жилья - физические или юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим лицам. Цели: Реализация имеющихся жилых помещений и получения максимальной прибыли. Функции: Обеспечение необходимого уровня предложения жилья на рынке.

Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Цели: Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам и рефинансировании кредитов. Функции: Рефинансирование кредитов на основе стандартов и требований. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Привлечение средств инвесторов в сферу ипотечного кредитования.

Страховые компании - организации имеющие лицензию, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности. Цели: Получение максимальной прибыли. Функции: Осуществление различных видов страхования: имущества, ответственности, жизни и т. д.

Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Цели: Получение максимума прибыли. Функции: Осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купле-продаже. Цели: Получение прибыли. Функции: Подбор вариантов продажи жилья. Помощь в заключении сделок по купле- продаже. [7 стр. 157]

3.2 Процесс кредитования

Процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных на рис: [9]

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором. Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

На третьем этапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Очевидно, что низкая активность российского фондового рынка, особенно после кризиса августа 1998г., ограничивает возможности Агентства по привлечению средне- и долгосрочных ресурсов.

Итак, из выше изложенного следует, что на сегодняшний день Правительство РФ сделало ставку на развитие ипотеки в стране по классическому американскому образцу. Схема кредитования такова: 1) коммерческий банк предоставляет ипотечный кредит покупателю квартиры; 2) Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает данный кредит у банка, выступая источников «длинных» денег. Но следует учесть, что данная модель работает хорошо в странах с устойчивой экономикой. Также необходима развитая ипотечная инфраструктура, которая не сформировалась на сегодняшний день в России.

3.1.1 Ипотечное кредитование в г. Новосибирске

Рассматривая опыт внедрения ипотеки в России, нельзя замыкаться на федеральном уровне. Особого внимания заслуживают схемы ипотеки, применяемые в регионах России.

Поскольку я житель города Новосибирска в котором мне предстоит работать дальше, поэтому в моей курсовой работе будет рассмотрена только Новосибирская область.

В настоящее время почти все регионы России в той или иной форме развивают на своей территории программы ипотечного кредитования. О чём наглядно говорит динамика выдачи ипотечных кредитов в стране на рис.1:

В Новосибирске предприняты определенные шаги по формированию и дальнейшему развитию жилищной ипотеки. Одним из них можно считать программу «500 квартир», подготовленную мэрией г.Новосибирска совместно с Западно-Сибирским межрегиональным отделением Российской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется проект.

Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества «долгостроя». Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых - на срок до 5 лет.

Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее.

Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.

В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.

Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области.

Также в г. Новосибирске действует большое количество банков, предоставляющие ипотечные кредиты. Способы кредитование довольно гибкие и каждый потенциальный покупатель жилья может подобрать условия, приемлемые для него. В приложении представлены данные о тарифах ипотечного кредитования основных банком г. Новосибирска. Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов) [11, с.169-170].

3.3 Жилищная проблема в России

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Начальная ступень рыночных отношении не обеспечила улучшение дел в жилищной сфере, а, наоборот, во многом усилила кризисные явления. Так, объем ввода нового жилья уменьшился в 1999г. по сравнению с 1993г. почти вдвое, что незамедлительно привело к заметному ухудшению дел в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Динамика изменения состояния жилищного фонда РФ приведена в таблице:

Показатели	Годы
	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
Ввод общей площади жилых домов, млн мІ	61,7	49,4	41,8	41,5	41,0	39,2	34,3	32,6	31,5	32,6	34,3
Предоставление жилплощади очередникам, тыс. семей	11296	11100	9949	8897	7741	6652	4492	4416	3396	3342	2229,3
Степень обеспечение жилплощадью очередников, % от стоящих на учёте	114	111	110	99	88	88	77	66	66	55	55

Жилищный фонд Российской Федерации составляет 2818,1 млн.кв.м., со следующей структурой: муниципальный жилищный фонд - 24,1 %, государственный - 6,8 %, частный - 67,7 %, общественный - 0,1 %, смешанной формы собственности - 1,3 %. (данные Госкомстата)

Схематично структура собственности представлена на рис. 2:

В 2003 г. организациями всех форм собственности введено в действие 33.78 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 6.5% больше, чем за предыдущий год (для примера в 1986 году было введено 76 млн.кв.м.). Почти половина общего объема введенного жилья была построена с помощью программ «долевого участия». В тоже время наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70%) жилья. За период с 1990 по 2003гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 87,8 млн.кв.м., т.е. более чем в 2,7 раза. В 2004 году ожидается его прирост еще на 35 млн.кв.м., 290 млн.кв.м. требуют неотложного капитального ремонта, 250 млн.кв.м. - реконструкции, около 400 млн.кв.м. фонда не благоустроено. Панельные жилые дома составляют более половины фонда. Расчетный срок их планового ремонта - 20-25 лет.

Схематично структура жилья в РФ представлена на рис.3:

Прослеживается тенденция потери жилищного фонда. Состояние ЖКХ еще более неудовлетворительно. Не менее 25% сетей амортизированы полностью, а общий износ приближается к двум третям. Инженерная инфраструктура находится на стадии распада и едва удерживается от разрушения. Рис 4:

Бюджетные расходы на строительство жилья в основных показателях экономики в 2003 г. составили в ВВП - 7.3%, что намного больше, чем во многих зарубежных странах. Опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. Рис 5: Индекс стоимости жилья за последние 5 лет (доллар. за кв. метр)

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения и государства.

Государство пытаясь решить данную жилищную проблему создала программу которая получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:

· произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства;

· выросли цены на строительную продукцию;

· капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными;

· снизились темпы предоставления жилья гражданам;

· упала платежеспособность населения;

· сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства.

Проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс эффективных собственников.

В настоящее время обсуждается новая программа «Доступное жилье», которая направлена на решение сложившийся ситуации. Отчет правительства о приоритетных направлений развития на 2006 год:

Приоритетные направления социально-экономической политики.

Повышение уровня жизни населения, содействие развитию "человеческого капитала"

1. Обеспечение граждан доступным жильем.

В настоящее время жилищная проблема в стране решается неудовлетворительно. Чрезмерно велик фонд жилья, не отвечающего современным стандартам проживания. Покупка современного жилья доступна лишь 7-10 процентам наиболее обеспеченных граждан.

В целях формирования рынка доступного жилья требуется комплексное решение вопросов, связанных с увеличением платежеспособного спроса населения на жилье, на основе развития долгосрочного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

В этой связи нужно обратить особое внимание на необходимость решения следующих задач:

· развитие института долгосрочного жилищного кредитования граждан, в том числе ипотечного кредитования, и создание ипотечно-накопительной системы для предоставления жилья военнослужащим;

· создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, в том числе за счет внедрения открытых конкурсных процедур предоставления застройщикам прав собственности на сформированные земельные участки и усиления антимонопольного контроля в этой сфере;

Так, проект "Доступное жилье" должен за два года снизить ставки по ипотечным кредитам, а общий объем этих кредитов увеличить почти в три раза - до 260 миллиардов рублей.

В России опыт формирования слоя собственников жилья (прежде всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к недвижимости, находящейся в его собственности. Например, российский собственник квартиры в подавляющем своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности, которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.

Результаты выполнения основных федеральных программ свидетельствуют о том, что реализация государственной жилищной политики на среднесрочную и долгосрочную перспективу должна строиться не только исходя из одних намерений, пусть даже самых благих, по решению затянувшихся проблем с обеспечением жильем граждан РФ, но и с учетом имеющихся реальных возможностей, прежде всего системы финансирования.

Объективная необходимость увеличения объемов жилищного строительства и качества возводимого жилья обусловлена также и реально сложившейся ситуацией, касающейся общего состояния жилого фонда России.

3.3 Общество и ипотека

Фонд «Общественное мнение» проводил опрос населения на тему ипотечного кредитования. Опрос проводился в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России. Опрос проводился 29-30 октября 2005 года. В ходе опроса было опрошено около 1500 респондентов.

В результате опроса было выявлено, что около 40% населения плохо знакомы или вообще не знакомы с возможностью покупки жилья в кредит на долгий срок (через ипотеку).

Но даже имея необходимую информацию об ипотечном кредитовании, населения нашей страны не очень охотно пользуются этой возможностью. Подавляющее большинство исключает возможность взять кредит.

Причем воспользоваться услугами ипотечного кредитования не желают даже те, кто хочет купить новую квартиру и не доволен условиями своего проживания. То, как опрошенные оценивают условия своего проживания показывает данный график.

На вопрос: «Допускаете ли вы возможность покупки дома или квартиры в ближайшие пять лет?» (вопрос задавался лицам допускающим возможность взять кредит) только 32 % респондентов ответили утвердительно.