Досвід зарубіжних країн в проведенні іпотечного кредитування

4

Досвід зарубіжних країн в проведенні іпотечного кредитування

У азіатських країнах з перехідною економікою іпотечне кредитування найбільш розвинене в Індії, Таїланді і низці інших країн. У Індії іпотечні кредити надають: комерційні банки, кооперативні банки, компанії житлового фінансування, кооперативні суспільства житлового фінансування. Особливу роль в країні грає створений в 1988 р. Національний житловий банк (НЖБ). Основна мета банку -- створення повноцінної системи іпотечного житлового кредитування. Основні функції банку -- це розвиток, регулювання і фінансова підтримка ринку іпотечного кредитування. НЖБ активно стимулює розвиток первинного ринку, зокрема створюючи нові фінансові компанії і рефінансуючи їх кредити. Другу важливу функцію -- регулювання і контролю -- НЖБ виконує шляхом встановлення і контролю дотримання стандартів іпотечного кредитування. Комерційні банки акумулюють велику частину заощаджень, що, проте, не зробило комерційні банки лідерами житлового кредитування. Причинами є швидка, на відміну від іпотечного кредитування, оборотність капіталу в торгівлі і промисловості в умовах відсутності довгих пасивів у більшості банків.

Одній з серйозних проблем розвинена іпотечного кредитування в Індії в умовах великого неофіційного і напівофіційного сектора національної економіки є проблема нелегальних доходів в торгівлі і дрібному бізнесі, що серйозно утрудняє можливості кредитування представників цієї групи. Крім компаній житлового фінансування до спеціалізованих кредиторів відносяться різні кооперативні суспільства, фінансування в яких ґрунтується на принципах взаємодопомоги.

Більшість іпотечних кредиторів в країні надають стандартні кредити з фіксованою процентною ставкою на строк до 15 років. Кредит не надається громадянам старше 60 років. Погашення кредиту здійснюється щомісячними платежами. Крім витрат по обслуговуванню кредиту позичальник оплачує податок на відсотки (2% від суми процентного доходу), витрати по обслуговуванню кредиту. Крім цього банки беруть збір за подачу заяви в розмірі від 0,5 до 1% від суми кредиту і адміністративний збір у розмірі 1% від суми кредиту.

В даний час процентна ставка значно скоротилася і складає при сумі кредиту 500 тис. рупій (11800 дол.) 14,5% річних, знизившись на 100 базисних пунктів. У разі збільшення термінів кредитування процентна ставка за кредитом може вирости на 25--50 базисних пунктів. Оскільки вартість позикових ресурсів для банків нижча, ніж для спеціалізованих іпотечних кредиторів, процентні ставки по банківських кредитах декілька нижче. Проте спеціалізація дозволяє компаніям житлового фінансування професійніше працювати на ринку, внаслідок чого їх частка на ринку значно більше.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити в Індії грають Індійська корпорація страхування життя і Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють засоби через продаж страхових полісів, з одного боку, і що поставляють ресурс на іпотечний ринок -- з іншою.

Ринок іпотечного кредитування в Таїланді є одним з найбільш розвинених ринків в Азії. Основною причиною цього є те, що уряд країни приділяє велике значення розвитку іпотечного кредитування. У 1997 р. в умовах азіатської фінансової кризи тайський уряд прийняв нову економічну програму, в якій житловій сфері відводиться роль локомотива по виведенню країни з кризового стану. Ключова роль в реалізації програми відводилася Урядовому житловому банку (ПЖБ), фінансування якого здійснюється Центральним банком Таїланду, а регулювання і контроль за яким проводиться тайським міністерством фінансів. В рамках програми, в умовах кризи на ринку і мінімальних об'ємів видаваних кредитів планувалася видача кредитів строком до 30 років з процентною ставкою 9% річних (ринкова ставка тоді була 12--13%).

У китайській моделі пропонується замінити житлові зобов'язання підприємств перед працівниками на альтернативу: створення житлових акціонерних суспільств (ЖАО), які будуть прибутковими за своєю природою організаціями і в їх діяльність держава не втручатиметься. ЖАО формуватимуться прибутковими підприємствами, які передадуть їм свій житловий фонд. Перевагою такої системи буде виведення житлових витрат з бюджету підприємства, які в цьому випадку не впливатиме на прибуток від основної діяльності. По даній схемі житло здаватиметься в оренду або продаватиметься за ринковою ціною, внаслідок чого принаймні повертатиметься вартість будівництва. Підвищення зарплати працівникам компенсує ним зростання витрат на житлі. Ресурс для підвищення зарплати утворюється за рахунок ліквідації витрат підприємства на придбання і зміст житла. Ринковий рівень вартості житла і орендної плати визначиться балансом ЖАО. Підвищення зарплати працівникам дасть можливість населенню і ЖАО брати позики в комерційних банках. Концепція Усесвітнього Банку активно підтримувалася багатьма ученими, що вважають, що ЖАО також гратимуть роль центрів житлової реформи, оскільки забезпечуване ними зростання квартплати і зарплати служитиме активізації фінансового сектора. Коротше, модель Усесвітнього Банку сприятиме активізації вітчизняного капіталу в цілях створення ринку нерухомості в Китаї. Проте ця модель не вільна від недоліків. Наголошується, що вона орієнтована тільки на прибуткові підприємства, які можуть собі дозволити брати участь в розширенні житлового фонду. Неефективні підприємства, що не мають власного житлового фонду, який вони могли б передати в ЖАО, зіткнуться з проблемою недоліку засобів для підвищення зарплати працівникам з тим, щоб вони могли справитися із зростанням квартплати або брати участь в придбанні житла. Проте створення ЖАО звільнить держпідприємства від соціального навантаження і створить більш орієнтовану на ринок систему, яка приверне інвестиції з приватного сектора і із страхових фондів. Модель Усесвітнього Банку непридатна для суспільного житла, проте тут можуть бути створені неприбуткові організації, подібні до Житлового суспільства в Гонконзі і Житлових асоціацій у Великобританії, які зможуть грати таку ж роль, як і ЖАО. Іншим важливим аспектом проблеми є доступність житла. Важливим стимулом тут була пропозиція ввести іпотечне кредитування для охочих придбати житло. При придбанні житла вартість повинна повністю відображати місцезнаходження житла, його розмір і якість.

У Ізраїлі існує три види іпотечних позик:

· машканта - це іпотечна позика з цільовим призначенням для покупки або будівництва житла. В цьому випадку заставою для банку є сама квартира або будинок. Умови машканти непостійні і міняються з часом. Зазвичай позика прикріплена до індексу зростання споживчих цін і видається під певні відсотки. Повертається іпотечна позика щомісячними платежами протягом тривалого терміну. Як правило, як додаткова гарантія, банки вимагають підписи декількох чоловік-гарантів, які гарантують те, що позика буде повернена повністю і вчасно. В тому випадку, якщо що узяв позику не виплачує її своєчасно, банк має право стягнути суму, що залишилася неоплаченою з гарантів і (або) реалізувати заставу, тобто продати квартиру або будинок. До моменту закінчення виплат за іпотечну позику, що узяв її не має права, за винятком особливих обумовлених випадків перекладу машканти, передати свої права на квартиру або будинок іншій особі, тобто, покупець такої квартири, а також що отримав її в подарунок або по спадку не можуть оформити її на своє ім'я без особливої згоди банку. Банк має право на свій розсуд вирішувати так званий переклад машканти на іншу квартиру або будинок при продажі старого житла і покупці нового. В цьому випадку банк, як ссудодавець, вимагає записати як заставу на його ім'я нову квартиру або будинок. Вся ця процедура проводиться відповідно до встановлених банком правил, про які піде мова нижче;

· місцева допомога у ряді районів країни. Метою місцевої допомоги є підтримка житлового будівництва в певних районах, за рахунок більшої доступності житла покупцеві. Місцева позика в таких випадках видається тією, хто оформляє державну іпотечну позику на покупку житла в цьому районі. Іноді частина місцевої позики є умовним подарунком, пов'язаним з необхідною умовою мешкання в даному районі країни. Отримання і повернення цієї позики достатньо схожі на отримання і повернення основної машканты.

· звичайні банківські позики, не підтримувані державою, в цілях покупки або будівництва квартири або удома. Ці позики видаються виключно по розсуду і на умовах іпотечних банків Ізраїлю.

Які позики видаються в конкретному випадку, залежить не тільки від бажань до можливостей клієнта, але і від району і типу квартири, яку він збирається купити. Наприклад, на квартири, що купуються «під ключ», видається тільки основна державна іпотечна позика -- машканта. На такі квартири ні місцева допомога, ні додаткові позики не видаються. На квартири вторинного ринку місцева допомога видається в дуже окремих випадках, наприклад, в районі Єрусалиму -- на покупку тільки в Маале-адумім (поселення міського типу за зеленою межею). За бажання об'єднатися в покупці квартири громадяни, що мають право на державну іпотечну позику і є близькими родичами (братами, сестрами, дітьми або батьками), мають право об'єднати дві або три машканти на покупку або будівництво однієї квартири або удома. При об'єднанні друга і треті машканти видаються не в повному розмірі (дивися відповідну таблицю). У тому випадку, коли документи, підтверджуючі близьку спорідненість, загублені, можна декларативно підтвердити цей факт у нотаріуса. Завірений ним документ є дійсним для отримання державної допомоги на житлі. Правила об'єднання розповсюджуються тільки на машканти, і не зачіпають місцеву допомогу і додаткові позики банку. Після об'єднання машканти розділити вже неможливо, тобто позичальники як би зобов'язані прожити тим же складом сім'ї до моменту виплати всіх позик. Принаймні, офіційно. Якщо хтось з тих, що узяли позику не проживає в квартирі, це спричиняє за собою необхідність негайної виплати всіх позик (за рішенням суду). Що всі об'єднали свої машканти вважаються такими, що вирішили свою житлову проблему і втрачають права на подальшу державну допомогу при покупці квартири.

Іпотечне кредитування в Латинській Америці найактивніше розвивається в Аргентині, Бразилії і раді інших країн. У Аргентині ефективна схема іпотечного кредитування реалізована за допомогою Усесвітнього банку. Узагальнений вид схеми виглядає таким чином: уряд створює гарантійний фонд для облігацій (боргових зобов'язань), що емітуються банками-учасниками проекту. Світовий банк для створення фонду надає 15-річну позику (включаючи 7-річне відстрочення платежу) на суму 500 млн. дол. Фонд видає гарантії по цінних паперах, що емітуються суб'єктами іпотечного ринку, гарантії по паях участі в пулах іпотечних кредитів іпотечних банків. Плата за гарантію -- 5% від суми кредиту. Сертифікати паїв мають єдиний стандарт і номіновані до валюти кредиту Усесвітнього банку. Гарантійний фонд створюється для того, щоб викупити у банків-учасників проекту випущені ними облігації у випадку, якщо у банків немає можливості підтримувати їх курс зважаючи на спад на ринку. Розрахунок з фондом проводиться у всіх випадках, коли банки вирішують скористатися своїм правом, зафіксованим в угоді з фондом, продати йому свої цінні папери.

Банки-учасники емітують номіновані до курсу долара США, облігації для того, щоб акумулювати грошові кошти: кредитування інвестиційних проектів (в області як виробничого, так і житлового будівництва). Емітент за узгодженням з гарантом (фондом) може вибрати вид облігацій, що емітуються.

Відмітними особливостями житлового ринку в Латинській Америці є:

· незначні приватні інвестиції в житловий сектор;

· незначні суми кредиту, лише в небагатьох країнах сума кредиту перевищує 30% вартостей квартири;

· концентрація іпотечного кредитування на сім'ях з доходом вище середнього;

· обмежена доступність іпотечного кредитування для сімей з невеликим доходом, неможливість надання ними гарантій і документального підтвердження доходів (часто отримуваних перманентно).

У країнах Латинської Америки існує три види іпотечних кредитних продуктів:

· кредити, що видаються в доларах США;

· кредити з плаваючими кредитними ставками, прив'язаними до конкретного місцевого індексу;

кредит в національній валюті з фіксованою ставкою (цей вид кредиту із-за високих коливань на фінансових ринках і пов'язаного з цим підвищеної риски інфляції зараз практично не використовується).

З погляду подальшої секьюритизации іпотек на зовнішньому ринку кредити, номіновані в доларах, виглядають предпочтительней кредитів, індексованих по місцевих індексах. Крім того, необхідні певні інструменти, наприклад своп, що дозволяють компенсувати різку девальвацію або зростання інфляції. Так, в Мексиці в цілях підвищення доступності кредитів і можливості подальшої секьюритизації , недавно почав використовуватися кредитний продукт в національній валюті з індексацією по зростанню інфляції. У деяких латиноамериканських країнах в результаті проведених реформ сформувалася достатньо розвинена система довгострокових заощаджень, представлена приватними пенсійними фондами і компаніями страхування життя (Чилі і ряд інших).

Фахівцями наголошується, що для успішного розвитку первинного ринку іпотек в країнах Латинської Америки в рамках житлової політики повинна бути активна роль держави, направлена на розвиток ринку і механізмів приватного інвестування в іпотечний ринок, мобілізацію заощаджень і створення нових інструментів для довгострокового інвестування, вдосконалення процедур видачі кредитів. Особливістю фінансового ринку країн Латинської Америки є його висока залежність від кон'юнктури на світовому ринку капіталів. У цих умовах зниження залежності іпотечного фінансування від зовнішнього ринку можливо за умови розвитку механізмів трансформації внутрішніх заощаджень в інвестиції. Реформи, що проводяться в області регулювання ринку капіталів і приватизації, і підвищення конкуренції на ринку банківських послуг в Аргентині, Мексиці, Болівії, Чилі, Перу, Уругваї і низці інших країн, були націлені на розвиток іпотечного кредитування, стимулювання внутрішніх заощаджень, розвиток недержавних пенсійних фондів.

Серед останніх тенденцій процесу розвитку системи іпотечного кредитування в Латинській Америці варто відзначити зростання крім традиційних короткострокових заощаджень, що фінансують довгострокові кредитні операції (так, в Бразилії основними іпотечними кредиторами є ощадні банки і асоціації), зростання числа нових інструментів -- облігацій, що забезпечують залучення довгострокових ресурсів з ринку. Це дало новий поштовх ринку, внаслідок чого скоротилися витрати у учасників ринку за рахунок економії на масштабах, підвищилася керованість ризиками (кредитовим і ризиком ліквідності) за рахунок включення в систему інвесторів в іпотечні папери.

У деяких країнах Латинської Америки існує дворівнева банківська система, що дозволяє акумулювати засоби для випуску іпотечних кредитів з підтримкою держави. Дворівнева модель дозволяє поступово розвивати вторинний ринок застав. Державна політика в даній області полягає в розвитку прямого субсидування процентних ставок. У Бразилії була створена система житлового фінансування, заснована на обов'язковому вкладенні частини привернутих по депозитах коштів в іпотечне кредитування. Кредити в рамках цієї системи видаються на строк до 20 років (на практиці -- на 10--12 років), початкова процентна ставка складає 12% річних, далі індексується по зростанню вартості залучення депозитів. КТУ (коефіцієнт відношення суми кредиту до вартості нерухомості, що купується) складає 90%, максимальна сума кредиту -- 52000 дол. Так само необхідно застрахувати життя позичальника і ризики нанесення збитку заставної нерухомості.

Деякі країни Латинської Америки приділяють значну увагу розвитку вторинного ринку застав (Аргентина, Болівія, Бразилія, Чилі, Колумбія, Еквадор, Мексика і Тринідад і Тобаго). Багато учасників ринку в цих країнах пам'ятають провал багатьох ощадних і кредитних інститутів в США, які робили запозичення на короткостроковій основі, але видавали довгострокові позики. На думку багатьох місцевих експертів, країни Латинської Америки цілком здатні «стиснути історію» і протягом декількох років створити те, на що США було потрібно десятиліття -- високоліквідний вторинний ринок застав, який дозволяє великому числу сімейств з низькими доходами обзавестися власними будинками. Серед проблем, що перешкоджають реальному розвитку секьюритизації іпотечних активів, слід зазначити: правові і інституційні обмеження; заплутані і складні процедури; недолік досвіду (лише три країни: Аргентина; Чилі і Колумбія -- мають досвід секьюритизации на суму 850 млн. дол.); відсутність національних стандартів видачі і обслуговування іпотечних кредитів, що робить формування пулів іпотек для секьюритизації дорогим і розтягнутим в часі; незначна кредитна історія по іпотечних кредитах; різке скорочення можливості залучення ресурсів в умовах фінансової кризи; незначні об'єми іпотечних кредитів; відсутність стандартизованной документації; недостатність звітів по кредитній історії клієнтів, що отримували позики; нестабільність макроекономічних умов і відсутність критичної маси застав, особливо в невеликих країнах. Проте, наступні передумови дозволяють робити вивід про потенційно велику можливість успішного розвитку іпотечного кредитування:

· великий попит на іпотечні кредити в умовах незадоволеного попиту на житлі;

· успішний розвиток первинного іпотечного ринку в деяких країнах;

· розвиток ринку капіталу унаслідок проведених реформ;

· потенційна привабливість іпотечних паперів для іноземних інвесторів.

Держава в багатьох країнах Латинської Америки проводить активну політику, направлену на стимулювання розвитку іпотечного кредитування. Так, в Бразилії і низці інших країн створені спеціальні державні інститути по розвитку первинного і вторинного іпотечного ринку. Серед форм державної підтримки великою популярністю користується субсидування процентної ставки. Зокрема, субсидування є одним з найбільш поширених механізмів допомоги сім'ям з невеликими доходами при отриманні іпотечного кредиту.

3.2. Напрямки вдосконалення іпотечного кредитування в Україні

У результаті аналізу діяльності українських іпотечних банків cлід вчдзначити, що українські іпотечні банки є обмежені кількісно, мають неглибоку спеціалізацію і незначну роль у кредитній системі нашої країни. Крім того слід відзначити, що іпотечних банків у чистому вигляді, з притаманними їм усіма властивостями, в Україні в даний час не існує.

Операції українських іпотечних банків носять короткостроковий характер, мають складну організаційну форму, супроводжуються безліччю додаткових умов, що відрізняє їх від операцій закордонних банків. В якості проблем, що перешкоджають зближенню операцій українських іпотечних банків із закордонними аналогами, автор визначає не тільки складну економічну ситуацію в країні (погіршення фінансового стану підприємств, низька платоспроможність населення, високий рівень інфляції тощо), але і слабке правове забезпечення (відсутність спеціального законодавства, окремих нормативів діяльності іпотечних банків тощо)
Так, обґрунтовується необхідність формування адекватного правового забезпечення діяльності іпотечних банків, оскільки в банківському законодавстві відсутній диференційований підхід до різних типів банків, недостатнє правове забезпечення вторинного обігу іпотечних кредитів, застави землі, не відпрацьована процедура стягнення заставленого майна.

Виявлення тенденцій розвитку українських і закордонних іпотечних банків, дослідження інституціональної специфіки банків такого типу в різних країнах і дореволюційній Україні, вивчення операцій таких банків дозволили визначити напрямки й умови їхнього розвитку в сучасній Україні.

Аналіз організаційного забезпечення іпотечних банків показав пряму залежність якості процесу іпотечного кредитування від специфіки побудови організаційної структури іпотечного банку. Також, чим ретельніше банк підходить до процесу кредитування на всіх його етапах (з етапу прийняття заявки й андеррайтингу позичальника до етапу обслуговування іпотечного кредиту), тим з меншою кількістю негативних наслідків (недобросовісність позичальника, недостовірність наданої інформації, неплатоспроможність тощо) він зустрічається в майбутньому. У зв'язку з цим, обґрунтовується необхідність уніфікації організаційних вимог до іпотечного банку, що доцільно регламентувати поряд з економіко-правовими вимогами (співвідношення кредиту і вартості заставленого майна, рівень доходів позичальника тощо) в іпотечних стандартах.

Загалом, аналіз організаційного та ресурсного забезпечення іпотечних банків, тенденцій розвитку іпотечного кредитування в Україні в цілому, дозволив зробити наступний висновок. Державна політика, вітчизняна законодавча практика, основний закон про іпотеку і прийняття ряду інших документів говорить про те, що в Україні існує чітко виражена тенденція до формування змішаної моделі іпотечного кредитування, шляхом об'єднання елементів класичної німецької й американської моделей. Впровадження такої моделі вимагає більш розвинутої (у порівнянні з континентальною) інфраструктури іпотечного ринку, тобто наявне коло проблем інституціонального характеру. Зокрема:

- відсутність вторинного ринку іпотечних цінних паперів і неготовність та економічна незацікавленість переважної більшості українських банків у розвитку іпотеки;

- відсутність верстви потенційних інвесторів, і насамперед, інституціональних;

- відсутність стандартизації ключових процедур, здійснюваних при наданні й обслуговуванні іпотечних кредитів, правил роботи із позичальниками в процесі використання механізму іпотеки;

- масовий ринок іпотечного кредитування практично неможливий при пред'явленні до іпотечних банків універсальних нормативів як до будь-яких інших комерційних банків.

Сукупність позначених проблем визначає напрямки руху, в межах якого повинний проводитись комплекс заходів по формуванню державою інституціонального підґрунтя  системи іпотечного кредитування й оздоровлення економіки в цілому.

Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні  будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації  тощо.

Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно  поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних  банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

Основні напрямки становлення і удосконалення механізму іпотечного кредитування наступні:

· Створення нових інститутів. Якщо говорити про нові інститути-організації, потреба в яких в Україні вже назріла, то в першу чергу необхідно приділити увагу формуванню спеціалізованих іпотечних банків. При існуючому сьогодні в Україні інституціональному середовищі неспеціалізованим банківським інститутам досить складно в силу ряду причин, зазначених у роботі, розвивати іпотечне кредитування. У той же час, як свідчить світова практика, саме іпотечні банки беруть на себе основний тягар запуску механізму масової іпотеки. Безсумнівно, на першому етапі свого розвитку іпотечні банки в Україні  будуть потребувати допомоги з боку держави, причому в основному ця допомогу повинна виражатися в застосуванні певних економічних стимулів та прийнятті спеціальних нормативів та правил функціонування цих інститутів.

· Удосконалення діючих інститутів. Проведене нами дослідження показало, що практично всі інститути-організації, що діють зараз на іпотечному ринку в Україні, мають потребу в удосконаленні. В основному, це ощадно-позичкові установи (у тому вигляді, в якому вони існують в даний момент в Україні), які поки не виконують більшості функцій, притаманних цим інститутам в процесі іпотечного кредитування в розвинутих країнах. Причому, в першу чергу, їх неефективна робота пов'язана із відсутністю відповідних нормативно-правових актів і небажанням звертатися до зарубіжного досвіду. Крім того, удосконаленню підлягають і ті інститути, без яких неможливо собі уявити цивілізований іпотечний ринок. Зокрема, це інститути страхування, оцінки, реєстрації  тощо.

· Зміна і доповнення існуючих нормативних вимог. У даний момент в Україні існує хоч і не значна кількість формальних правил, що регулюють діяльність учасників іпотечного ринку, однак, як і у випадку із інститутами-організаціями, формальні правила також потребують змін і доповнень.

· Не менш важливим і, мабуть, більш складним, представляється зміна багатьох існуючих сьогодні неформальних правил діяльності учасників іпотечного ринку України. Необхідно  поступово змінювати ставлення більшості населення до інституту іпотеки, проводити широку роз'яснювальну роботу, популяризувати іпотеку. Більше того, іпотека не відірвана від іншого фінансового ринку, тому неформальні „ іпотечні ” правила повинні змінюватися паралельно з правилами усього фінансового ринку.

· Створення нових нормативних вимог. Коротко тут можна виділити дві основні проблеми, які державі необхідно вирішити найближчим часом. По-перше, необхідно прийняти відповідні нормативно-правові акти, що регулюють роботу інститутів-організацій: іпотечних банків, ощадно-позичкових установ, інших учасників системи іпотечного кредитування, розширити методологічну основу житлового будівництва при застосуванні іпотечного механізму. І, по-друге, необхідно виробити стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів, обов'язкові для кредиторів по всій Україні, оскільки без цього неможливо нормальне функціонування інститутів-операторів вторинного ринку іпотечних кредитів, і, відповідно, ставиться під загрозу весь механізм рефінансування іпотечних кредитів.

· 6. Виходячи з вищевикладеного, аналізуючи досвід іпотечного кредитування в Україні, автор прогнозує декілька сценаріїв впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні:

· Локальна банківська ініціатива - діяльність банків у рамках даного сценарію спирається на використання так званої напіввідкритої моделі іпотечного кредитування, що відрізняється організаційною простотою й в основному завершується в рамках первинного ринку заставних на рівні банк-клієнт. Цей  сценарій - суто ринковий, що припускає залучення незначних адміністративних рішень з боку держави, які, у свою чергу, носять стимулюючий, пільговий характер без масштабних організаційних чи протекціоністських заходів.

· Ініціатива держави - даний сценарій прямо пов'язаний зі створенням в Україні за підтримкою держави національної іпотечної компанії зі створенням і впровадженням через нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що не тільки спирається на первинний ринок заставних і не замикається в рамках відносин банк-клієнт, але й передбачає створення вторинного ринку іпотечних цінних паперів, які забезпечені   заставними на нерухомість, для залучення в систему вільних коштів від незалежних інвесторів.

· Ініціатива місцевої влади. Цей сценарій передбачає ініціативу адміністрацій великих міст у напрямі забезпечення перших кроків у запровадженні іпотечного кредитування. Сценарій ґрунтується на союзі органів місцевого самоврядування з уповноваженими ними банками на розвиток іпотеки, а також на створення різних фондів. Відповідно до сценарію, адміністрації відіграють роль не просто декларативного гаранта по реалізації відносин, що ініціюються в рамках створюваної системи, але на стартовому етапі приймають на себе основний тягар майнового поручительства по забезпеченню первинної емісії цінних паперів, формуючи для цього заставний фонд зі складу об'єктів комунальної власності.

· Ініціатива зарубіжних банків - незважаючи на існуючий інтерес багатьох великих західних банків та інвестиційних компаній, який проявляється в останні роки в організації іпотечного кредитування в Україні, мова про прямий і тим більше самостійний вихід на український ринок банківських послуг не ведеться, скоріше в даний час, участь зарубіжних банків буде полягати в наданні консультацій та допомоги по впровадженню певних механізмів іпотечного кредитування в Україні, що випробувані у світі. З точки зору і споживачів, і держави повноцінний вихід зарубіжних банків на ринок іпотечного кредитування стає необхідним у випадку відсутності ініціативи провідних вітчизняних банків за участю держави в процесі розвитку іпотечного кредитування.

· Ініціатива забудовника - зародження елементів іпотеки не на банківському, а на інвестиційно-будівельному ґрунті - досить широко розповсюджене у світі явище. Однією з найбільш перспективних моделей іпотечного кредитування в Україні може бути так звана модель „поетапної іпотеки ”, яка успішно застосовується в деяких країнах Східної Європи. В Україні найбільш близький аналог цієї моделі - співробітництво ХК „Київміськбуд” та Банка „Аркада”, що успішно застосовується в Києві, Дніпропетровську та інших великих містах. Суть цієї моделі полягає в продажі наявної у населення нерухомості і придбанні на ці кошти, плюс кредитні кошти, нового поліпшеного житла.

В даний час найбільш перспективними сценаріями впровадження і розвитку іпотечного кредитування в Україні є державна ініціатива і локальна ініціатива банків. В даному контексті на державу покладаються наступні функції: розробка відповідного законодавства і контроль за фінансовою стійкістю іпотечних банків, економіко-правове стимулювання створення і функціонування іпотечних банків, підтримка й безпосередня участь у формуванні вторинного ринку іпотечних кредитів, формування системи захисту іпотечних банків і інвесторів від втрат на ринку іпотечних кредитів.

З метою забезпечення ефективного функціонування ринку іпотечного кредитування необхідно створити єдиний державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який має забезпечувати:

· відображення усіх прав на нерухоме майно та їх обмежень та внесення змін до реєстру одночасно з видачею довідки про внесення таких змін;

· пріоритет прав осіб, що зареєстрували обмеження прав власника нерухомого майна, щодо осіб, які не здійснили таку реєстрацію обмежень;

· вищий пріоритет на отримання задоволення своїх прав чи вимог щодо одного й того ж нерухомого майна одного обтяжувала відносно іншого, якщо перший зареєстрував обмеження раніше;

· принцип публічної достовірності (запис в реєстрі є достовірним, поки інше не буде встановлено судом);

Інституційні проблеми

Існуючі схеми фінансування житлового будівництва та забезпечення житлом мають такі недоліки:

“Дотаційна схема (пільгові кредити на придбання житла за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів):

· наявність конкуренції ринковим структурам з боку держави;

· обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довго строковості;

· обмеженість кола осіб, які мають можливість скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту;

· неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів.

· держава бере на себе ризики щодо можливості неповернення пільгових кредитів;

· утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити, здійснюється за рахунок коштів Державного та місцевих бюджетів.

“Корпоративна” (безпосереднє залучення коштів громадян на фінансування будівництва житла):

· залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон'юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам;

· ризики інвесторів, що фінансують об'єкти незавершеного будівництва;

· недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва);

· неможливість масового запровадження житлового іпотечного кредитування.

“Банківська” (надання банківських кредитів під заставу житла на цілі його купівлі та будівництва):

· неприйнятні для більшості населення умови кредитування (щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам);

· валютизація ринку іпотечних кредитів, як перешкода в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів;

· короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів;

· невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла.

Міжнародний досвід свідчить, що найбільш ефективною і придатною для імплементації в існуючих українських реаліях є дворівнева модель функціонування ринку іпотечного кредитування. Ця модель передбачає наявність первинного та вторинного ринків іпотечного кредитування. Первинний ринок характеризується відносинами щодо надання та погашення іпотечних кредитів у площині іпотечний кредитор - позичальник. Суть функціонування вторинного ринку полягає в рефінансуванні діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку шляхом емісії іпотечних цінних паперів, продажу іпотечних активів спеціалізованим іпотечним установам або передачі цих іпотечних активів у заставу для залучення кредитів рефінансування.

В Україні існує нагальна потреба у створенні вторинного ринку іпотечного кредитування з огляду на існуючі в банківській системі ризики ліквідності, обумовлені наявною тенденцією щодо фінансування довгострокових іпотечних кредитів за рахунок короткострокових пасивів банків. Саме тому, пріоритетом політики держави у сфері розвитку національної системи іпотечного кредитування мають стати:

· запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, які можуть випускатися безпосередньо іпотечними кредиторами або іпотечними установами другого рівня, що діятимуть в якості фінансових посередників між іпотечними кредиторами першого рівня та потенційними інвесторами - пенсійними фондами, страховими компаніями, інститутами спільного інвестування, банками;

· законодавче і інституційне забезпечення функціонування вторинного ринку іпотечного кредитування.

Наявність вторинного ринку іпотечних кредитів є запорукою успіху в реалізації програм довгострокового іпотечного кредитування. Одним з найбільш вагомих факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування, є відсутність у банків дешевих довгострокових ресурсів. Встановлені пруденційні норми у вигляді нормативів достатності капіталу та ліквідності, а також необхідність диверсифікації активів за строками та обсягами змушують банки шукати шляхи рефінансування. У світовій практиці банки широко використовують для залучення коштів в іпотечне кредитування механізм сек'юритизації активів. Сек'юритизація в класичному розумінні полягає у відборі, відокремленні та передачі активів, у даному разі прав вимоги за іпотечними кредитами, спеціально створеній юридичній особі, яка надалі здійснює випуск цінних паперів, забезпечених такими активами, для розміщення серед широкого кола інвесторів. Таким чином, відбувається перетворення малоліквідних активів - довгострокових іпотечних кредитів - на високоліквідні цінні папери. Спеціальна юридична особа (special-purpose vehicle, SPV) здійснює лише один вид діяльності - придбання активів та випуск на їх основі цінних паперів. Концентрація діяльності підприємства винятково на проведенні операцій із сек'юритизації активів необхідна для виключення ризику його банкрутства та захисту прав інвесторів, що придбали цінні папери такої юридичної особи. Тож бізнес цього підприємства не підлягає ніяким іншим комерційним ризикам, аніж ті, що пов'язані з обслуговуванням активів та зобов'язань. У 2001 році для проведення програми з сек'юритизації за участю АКБ "Аркада" була створена спеціальна юридична особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Аркада-фонд". Інструментом сек'юритизації було обрано корпоративні облігації, об'єктом сек'юритизації стали довгострокові кредити, надані банком фізичним особам на будівництво житла під заставу цього житла.

Правове поле, що діяло на той момент в Україні, не дозволяло створити фінансовий механізм, який би цілком відповідав класичному визначенню сек'юритизації активів. У зв'язку з цим програма АКБ "Аркада" була адаптована до діючого законодавства, але з економічної точки зору максимально наближена до світової практики.

За умовами випуску облігацій, кошти, залучені від їх розміщення, "Аркада-фонд" спрямовує на придбання у банку "Аркада" права вимоги за іпотечними кредитами. Виплату доходу власникам облігацій та їх погашення емітент здійснює за рахунок платежів, що надходять від позичальників на погашення ними своїх зобов'язань за кредитами. В свою чергу, кошти, отримані від продажу права вимоги за кредитами, банк спрямовує на подальший розвиток програм довгострокового кредитування населення.

Суттєвим фактором, що може у майбутньому впливати на розвиток ринку іпотечного кредитування, є можливість створення за участю держави земельного іпотечного банку та механізм його діяльності.

При обговоренні доцільності створення земельного іпотечного банку необхідно розглянути дві можливі моделі діяльності такого банку. Перша модель - це банк, який безпосередньо здійснюватиме первинне іпотечне кредитування сільськогосподарських виробників під заставу сільськогосподарських земель, друга - це банк другого рівня, який буде лише рефінансувати банки, що надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель, і у разі неповернення останніми іпотечних кредитів викуповуватиме у банків ці землі з їх подальшим продажем. Вадами першої моделі функціонування такого банку є надвисокі витрати на його створення, враховуючи необхідність мати хоча б одну філію у кожному районному центрі, відповідне програмне і комп'ютерне забезпечення, залучення відповідних фахівців, розробку деталізованих процедур видачі таких кредитів тощо. Крім того необхідно мати на увазі, що існуюча в Україні мережа банківських установ може забезпечити банківськими послугами, у тому числі кредитами, сільськогосподарських виробників у разі їх стабільної прибуткової діяльності.

Головними недоліками другої моделі є те, що у банку другого рівня не буде достатньо коштів для рефінансування банків, які надали кредити сільськогосподарським виробникам під заставу сільськогосподарських земель (За оцінками фахівці у сфері агро політики щорічна потреба сільгоспвиробників у кредитах складає суму не меншу ніж у 5-8 млрд. грн. - і це лише на поповнення оборотних коштів, без врахування коштів необхідних на придбання машин та обладнання). Крім того у разі одночасного продажу великих обсягів сільськогосподарських земель, що відчужуватимуться, цей банк може зіштовхнутися з проблемою падіння цін на них, а це у свою чергу призведе до втрат самого банку. Необхідно також враховувати, що у цьому випадку у банка будуть виникати суттєві проблем з виконання власних зобов'язань перед кредиторами.

Запровадження в обіг іпотечних цінних паперів є лише передумовою функціонування механізму рефінансування діяльності іпотечних кредиторів на первинному ринку. В умовах, коли розбудова системи інституційних інвесторів (пенсійних фондів, компаній страхування життя) в Україні знаходиться тільки на первинному етапі розвитку, залучити довгострокові та недорогі фінансові ресурси в систему іпотечного кредитування в наступні декілька років можна буде лише у іноземних інвесторів. Враховуючи низьку капіталізацію банківської системи та низький (“спекулятивний”) кредитний рейтинг України, буде існувати проблема недовіри з боку іноземних інвесторів до іпотечних цінних паперів, випущених українськими банками. Наслідком цього будуть незначні обсяги інвестицій у ці цінні папери з боку іноземних інвесторів та високі проценти ставки по ним.