Анализ рынка аренды торговой недвижимости г. Канска Красноярского края за период 2021-2023 гг.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ рынка аренды торговой недвижимости г. Канска Красноярского края за период 2021-2023 гг.

Зрюмова Е.Г., Шевелева Р.Н.

Аннотация

В работе представлен анализ рынка торговой недвижимости г. Канска. Авторами изучены объекты аренды, их характеристики, ценообразующие факторы. На основе проведенного исследования, сформулированы тренды развития рынка торговой недвижимости в г. Канске. Представленная работа может быть использована для расчета ставки аренды нежилых зданий и помещений.

Ключевые слова: рынок недвижимости, аренда, оценка, коммерческая недвижимость.

Zryumova E.G. Sheveleva R.N.

ANALYSIS OF RETAIL REAL ESTATE RENTAL MARKET IN KANSK, KRASNOYARSK TERRITORY FOR PERIOD 2021-2023

Abstract

Keywords: real estate market, rent, valuation, commercial real estate.

Анализ рынка недвижимости г. Канска проведен на основе базы данных коммерческих объектов, собранной из информации, полученной в ходе работы с сайтом www.avito.ru, а также информации предоставленной агентствами недвижимости г. Канска.

По конструктивным особенностям первичные объекты недвижимости представлены такими объектами недвижимости как: отдельностоящие здания, площадью от 200 кв. м. и выше; встроенные помещения, расположенные на первых этажах многоэтажных жилых домов; квартиры, расположенные на первых этажах жилых многоэтажных домов, переведенные в нежилой фонд.

Основными объектами аренды коммерческого назначения являются:

1) Торгово-офисные здания в Центральной части города: ЦУМ, ТД «Гадаловские ряды»; Торгово-офисные помещения магазин «Универсам»; Торгово-офисное здание «Старинный двор»; Торгово-офисное здание «Обувная фабрика»; Торгово-офисное здание «Александрия»; ТД «Волков и Волков»; Торговые здания «Центральный Рынок»;

2) Торгово-офисные объекты в районе Предмостной площади: Торгово - офисные помещения магазин «Старт»; Торгово-офисные помещения магазин «Золотой ключик»; Торгово-офисные помещения магазин «Универсам»;

3) Торгово-офисные здания в районе «Драмтеатра»: ТРЦ «Порт-Артур»; ТРЦ «Троя»;

4) Торгово-офисные объекты в районе «Стройтреста»: Торгово-офисные помещения магазин «Сибирячка»; Торгово-офисные помещения магазин «Тайга» и др.

Также на рынке аренды коммерческой недвижимости представлены объекты - встроенные помещения, площадью от 20 кв. м. до 120 кв. м., имеющие отдельный вход и, как правило, хорошее состояние. Подобные объекты предлагаются в аренду целиком, но бывают предложения части помещения. Чаще всего такие помещения используют небольшие фирмы для офиса, и различного вспомогательного и сервисного использования.

Отдельным сегментом на рынке аренды выступают объекты муниципальной собственности. Ставка «чистой» аренды составляет от 200 до 300 руб./м²/мес. Как правило, подобные объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется ремонт внутренней отделки помещений, при этом договор заключается краткосрочный (не более 11 месяцев).

После сбора и анализа информации по ставкам аренды выявлены основные ценообразующие факторы:

1. Ставка аренды не зависит от вида использования в сегменте торгово - офисных площадей.

2. Арендные ставки внутри торговых центров/комплексов могут иметь значительные отличия в зависимости от следующих характеристик:

- этаж расположения. Ставка аренды на первом этаже выше на 15-20% ставки аренды на 2-м и выше этажах. Стоимость аренды площадей на цокольных и подвальных этажах ниже на 30-50 % к аренде аналогичных объектов на первом этаже;

- месторасположение торговых точек внутри ТРК/ТЦ. Здесь, прежде всего, имеет значение уровень проходимости (относительно покупательских потоков и покупательской проходимости). Высокий у объектов, расположенных рядом с входом, лестницей/эскалатором, food-кортов и пр., низкий - в глубине объекта, на верхних этажах;

- от состояния и качества отделки арендуемого помещения/площади.

Такие факторы как наличие отдельного входа, отдельная охрана помещения, открытая планировка или изолированное помещение, наличие удобных подъездных путей и парковки зависят только от потенциальных арендаторов и направления их деятельности.

3. Величина арендной ставки торгово-офисных объектов открытой планировки не зависит от площади помещения. Позиция собственника оправдана риском диверсификации арендаторов.

4. Изменение ставки происходит не чаще 1 раза в год. Практика в городе сложилась таким образом, что в условиях арендных договоров собственником закладывается изменение арендной ставки не чаще одного раз в год и не более чем на 10-15%, обусловленное, в том числе ростом коммунальных платежей.

5. Условия аренды, как правило, делятся на две группы:

Первая группа - условно «чистая» аренда. Когда собственник получает арендную плату и не несет на себе расходы по текущему содержанию объекта, уплачивая только налоги. Такие условия аренды в городе типичны для объектов государственной и муниципальной собственности.

Вторая группа - условно «валовая» аренда. Когда собственник получает арендную плату и покрывает платежи по текущему содержанию объекта:

- налоговые платежи, страхование имущества, производятся в соответствии с действующим законодательством из арендной платы;

- текущие ремонты мест общего пользования, не связанные с улучшением арендованного помещения, производятся из средств, полученных от аренды;

- обеспечение безопасности (в т.ч. охрана в ночное время) включены в арендную плату;

- в арендную ставку включены все коммунальные платежи, управленческие расходы - заключение договоров, проведение платежей по договорам, налоговых отчислений и т.п.;

Условия валовой аренды типичны для коммерческих объектов в частной собственности. Операционные расходы для объектов, представленных в аренду, могут варьировать от состава расходов и степени загруженности первичного объекта (от 20 до 50%), т. е. величины распределения операционных расходов между арендаторами.

6. Диапазон арендных ставок коммерческого объекта торгового или офисного назначения складывается в зависимости не от районов города и удаленности от административного центра, а в зависимости от таких факторов как покупательские потоки и покупательская проходимость, здесь можно выделить:

- высокие потоки, обеспеченные жителями населенного пункта и близлежащих районов. К данным объектам можно отнести коммерческую недвижимость в центре города - район площади им. Коростелева, рынка и ж/д вокзала, а также коммерческую недвижимость в правобережной части города в районе «Драмтеатра».

- средние потоки - обеспеченные жителями района. К таким объектам относятся магазины и офисы, расположенные в спальных жилых микрорайонах города - Северный, Предмостный, Северо - Западный, Солнечный и пр. А также объекты, расположенные на автобусных остановках, вблизи административных зданий.

- низкие потоки, обеспеченные жителями ближайших домов. Низкие покупательские потоки, характерны для объектов расположенных в глубине районов и в стороне от основных маршрутов движения населения.

Проведенный анализ рынка аренды торговой недвижимости г. Канска в сегменте - торговые площади в ТЦ/ТК/ТРЦ за период с 01.06.2021г. по 31.03.2023г. позволяет сделать следующие выводы:

1. Арендные ставки внутри торговых центров/комплексов могут иметь значительные отличия в зависимости от следующих характеристик:

- этаж расположения. Ставка аренды на первом этаже выше на 15 -20% ставки аренды на 2-м и выше этажах. Стоимость аренды площадей на цокольных и подвальных этажах ниже на 30-50 % к аренде аналогичных объектов на первом этаже;

- месторасположение торговых точек внутри ТРК/ТЦ. Здесь, прежде всего, имеет значение уровень проходимости (относительно покупательских потоков и покупательской проходимости). Высокий у объектов, расположенных рядом с входом, лестницей/эскалатором, food-кортов и пр., низкий - в глубине объекта, на верхних этажах.

2. Анализ фактических предложений аренды торговых площадей в ТЦ представлен в таблице 1.

рынок аренда торговая недвижимость

Таблица 1. Диапазон ставок аренды на коммерческую недвижимость

Изменение величины арендной ставки в исследуемом периоде незначительное. В 2021г. рынок восстанавливался после пандемии короновируса 2020 г., а в периоде 2022 г.-1кв. 2023 ставки остались на одном уровне.

Список литературы

1. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

2. Касьяненко, Т. Г., Оценка недвижимого имущества.: учебник / Т. Г. Касьяненко. -- Москва: КноРус, 2023. -- 397 с. -- ISBN 978-5-406-11712-5. -- URL: https://book.ru/book/949527 (дата обращения: 02.05.2023).

3. Оценка недвижимости: учебник / А. А. Бакулина, Н. В. Волович, С. В. Грибовский [и др.]; под ред. М. А. Федотовой. -- Москва: КноРус, 2022. -- 368 с. -- ISBN 978-5-406-09091-6. -- URL: https://book.ru/book/943002 (дата обращения: 02.05.2023).

4. Avito -- сайт частных объявлений [Электронный ресурс]. URL: https://www.avito.ru/ (дата обращения: 01.03.23)

Размещено на Allbest.ru