Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и практика ее применения

Положения Международных стандартов

ЗО

Другие законы и правовые акты

Стандарты НОО и другие

Примечания

1. Введение - МСО и комитет, - состав и формат стандартов

СТО 10-02-95 СТО 10-01-95 - декларация и система нормативных документов НОО подобны

2. Концепции и принципы оценки

Формирует близкие концепции, принципы оценки, см. ст.2-11, 14-17, 20-24. Больший акцент на госимущество; нет ссылок о соответствии иным стандартам

Другие законы включают принципы и методы оценки только в контексте своих главных целей, т.е. оценку как подчиненные принципы

СТО 20-01-96 имеет то же название и подобное содержание. СТО 21-01-95 дополняет данными о стандартах профессиональной оценочной деятельности. ГС содержал подобные термины

В национальной документации не находит такого распространения, как в Международных, принцип наилучшего использования. В проектах национальных концепций по эффективному управлению значительное внимание уделяется оценке госсобственности

IVS1 Рыночная стоимость как базис оценки

Ст.3 и 7 дают такое же определение и указывают на ту же ведущую роль рыночной оценки

Многие законы и правовые акты указывают на важное значение рыночной оценки

СТО 20-02-96 имеет то же название и подобное содержание. ГС содержал подобные термины

IVS2 Базисы оценки иные, чем рыночная стоимость

Ст.7 дает возможность применять другие базисы (по договору или правовому акту)

Ст.4 ЗП передает право устанавливать базу оценки Программе приватизации. Ст.1 ПЖ устанавливает бесплатную приватизацию жилья. Ст.11 БУ: три базы оценки; две - иные, чем рыночная стоимость

СТО 20-03-96 имеет то же название и подобное содержание (правила оценки, об иных базисах оценки, чем рыночная стоимость и др.). ГС - термины нерыночных оценок. СНиП, ВСН - сметные расчеты, техническая инвентаризация, оценка физического износа

В нормативных документах ведомств могут существовать свои начисления амортизации и т.д. Существуют региональные нормы нерыночной оценки платы за землю - ЗМ, льготных ставок аренды муниципальной недвижимости, нерыночного назначения стартовых цен на аукционах и др.

IVA1 (IVS3) Оценка для финансовой отчетности (для финансовых и связанных с ними документов)

Ст.6 дает право применять результаты оценки для коррекции бухгалтерских и других финансовых документов

Ст.11,12 БУ - оценка и инвентаризация для бухучета. Ст.14, 15, 17, 31, 53, 54, 89 НК используют оценку. ИГН. п.3.7 и 3.8-об оценке и налоге на имущество

СТО 20-04-96 имеет то же название и подобное содержание: оценка для финансовых и связанных с ними документов

Необходимо подчеркнуть базовую роль информации бухгалтерского учета и отчетности

IVA2 (ISV4) Оценка для кредитных операций (ипотеки, залога и других схем кредитования)

Ст.8 обязывает оценивать: госсобственность для залога и займов, частную собственность при спорах сторон

Ст.9, 54, 67, 70 ЗИ - правила оценки для залога (земель, предприятий). Ст.73, 77 НК - об оценке при залоге для гарантии налоговых платежей

СТО 20-05-96 имеет то же название и содержание - об оценке для ипотеки (залога) и других кредитных схем

Финансовые институты, занимающиеся кредитованием, как правило, имеют свои схемы оценки предмета залога

GN5 (APG1) Оценка действующего предприятия

Ст.8 затрагивает этот вопрос только в контексте обязательной оценки

государственной и муниципальной собственности

Только самые общие аспекты в ЗП и ГКРК (о продаже предприятия)

СТО 24-01-96 имеет подобное название и близко по содержанию

Оценка действующего предприятия - одна из наиболее актуальных проблем

Близкие вопросы оценки решаются в инвестиционном проектировании, инвестиционных конкурсах, при слиянии, санации и банкротстве и т.д.

GN7 (APG2) Проблема опасных и токсичных материалов в оценке

К сожалению, вопросы оценки стоимостного влияния токсичных и опасных веществ в законодательстве не имеют целевого отражения, не стимулируют формирование нормативной базы такой оценки

СТО 25-01-96 касается вопросов учета экологических тора факторов

NB: учет в оценке недвижимости фактически опасных и токсичных материалов сегодня практически не производится. Это очень актуально для работы оценщиков

GN3 (APG3) Оценка заводов, машин и оборудования

Ст.5 называет предприятия в числе объектов оценки

Ст.14 НК относит налогообложение имущества предприятий на уровень регионов

СТО 22-01-96 имеет то же название и подобное содержание

Существуют регулярные нормативные процедуры переоценки основных фондов (по алгоритму корректирующих коэффициентов)

Положения Европейских стандартов

ЗО

Другие законы и правовые акты

Стандарты НОО и другие

Примечания

1. Введение

Аналогично стандартам ISVC

2. Вопросы соответствий: - ISVC; - актам ЕС; - отклонения от стандартов

Нет ссылок на связи с международными или иными стандартами оценки. Ст.22 дает такую возможность саморегулирующим организациям

Проблема соответствий - ключевая для оценок в бухучете, налогах, приватизации и инвестициях, выкупе, залоге и др.

НОО - член TEGoVA, это дает гарантии связности стандартов оценки НОО с Международными и Европейскими стандартами

Проблема соответствий - ключевая при решении вопросов интеграции в мировое сообщество, и процессы глобализации бизнеса на рынках недвижимости

3. Оценщик: аккредитация и признание, квалификация, отношения с клиентом и аудитором, договор

Ст.4, 14-17, 21, 24: субъекты оценки, права, обязанности, независимость оценщика, страховка, образование, лицензии, договор

Минтруда РК включает оценщиков в список профессий, определяет предмет деятельности, обязанности квалификацию

Подобные материалы есть в: СТО 21-01-95-стандарты профессии, СТО 20-06-96 - виды работ, СТО 27-01-95-кодекс этики НОО

Очень актуальна проблема взаимного признания в высшем профессиональном образовании, международной аккредитации оценщиков. Есть и проблема внутреннего признания - между регионами Казахстана

4. Базисы оценки:

принципы и отчетность;

цели и типовые базисы;

рыночная и нерыночная стоимости;

рыночная стоимость

при существующем и альтернативном использовании;

отрицательная

стоимость

В целом формирует принципы оценочной деятельности; доклад об оценке и контракт - в ст.10-13; ст.3,7,11, 12: рыночная и другие оценки, статус, достоверность и арбитраж

В других законах принципы и результаты оценки носят характер, подчиненный целям и предмету этих актов.

Актуально соотнести функции оценщика и аудитора

СТО 20-01-96 - подобные принципы,

СТО 20-02-96 - подобные определения базисов оценки

Отрицательная стоимость как термин и базис в отечественных документах не используется.

По-видимому, имеет смысл восполнить этот пробел, тем более, что аналоги отрицательной

стоимости часто возникают при оценке

убыточных предприятий

5. Оценка специальной недвижимости:

коммерческая;

истощимая

недвижимость;

машины и оборудование;

имущество госсектора (п.5.04)

Приоритет ЗО в проблеме оценки госимущества близок принципу TEGoVA об особом внимании имуществу госсектора (п.5.04.10)

Оценка и развитие

бизнеса - сфера для активности регионов.

Оценка истощимой недвижимости - предмет разработки отраслевых нормативов.

Оценка и переоценка машин и оборудования - предмет БУ

Стандарты НОО, связанные с оценкой коммерческой, истощимой недвижимости (частично), машин и оборудования:

СТО 24-01-96,СТО 23-01-96,СТО 23-02-96,СТО 22-01-96.

Стандартов оценки для госсектора нет

Оценка коммерческой недвижимости - одна из наиболее востребованных в отечественном консалтинге. Оценка истощимой недвижимости - мало разработанная область. Стандарты оценки для госсектора целесообразно ввести в состав ГОСТов

6. Специальные факторы оценки:

токсичность и вредность;

поврежденная недвижимость;

незавершенное строительство;

неиспользуемое оборудование при их оценке вместе со зданием

Названные факторы не отражены

В инструкциях по бухучету - указания по незавершенному строительству (по объему освоенных средств).

О других факторах в контексте оценки ничего нет

СТО 25-01-96 включает подобные концепции по учету влияния окружающей среды и ее отдельных элементов

Безусловно, необходимы разработки стандартов и правовых актов, регулирующих оценку в перечисленных аспектах, особенно для учета токсичности и вредности, поврежденного имущества

7. Оценка для специальных целей:

финансовая отчетность;

ипотечное кредитование;

инвестиции (страховые компании и пенсионные фонды);

девелоперы;

оценка бизнеса;

совместные предприятия;

имущество в разных странах

Ст.8 выделяет специфику обязательной оценки в РК, в том числе в целях ипотечного кредита.

Ст.6 - применение оценки для финансовой отчетности. Другие из названных в TEGoVA целей оценки ЗО не регулирует

В части финансовой отчетности, ипотеки, кредитования и оценки бизнеса (действующего предприятия) - см. соответствующие разделы табл.2.1 (IVA1, IVA2, GN5)

Безусловно, при разработке и развитии системы отечественных стандартов

следует детализировать специальные цели оценки, включая все выделяемые в Международных и Европейских стандартах и специальные цели, характерные для условий РК (например, для операций с госсобственностью)

Действующие и проекты правовых актов по страховым пенсионным фондам зарубежной собственности следует дополнить правилами

Стандарты оценки для страховых компаний и пенсионных фондов - см. СТО 21-02-96

8. Нерыночные оценки:

инвестиционная стоимость;

восстановительная и стоимость замещения;

стоимость в использовании;

вынужденная продажа;

производственный потенциал и нематериальные активы;

прогнозы;

ретроспектива;

ревизии

Ст.7 указывает только на право использовать оценки, другие, чем рыночная стоимость. Детали нерыночных оценок не приведены

О правовой сфере и стандартах применения нерыночных оценок см. табл.2.1 раздел IVS2. Так как стандарты TEGoVA более детализированы, чем IVSC, необходимо добавить следующее:

1) условия применения и расчета нерыночных оценок должны в полном объеме отражать таковые из стандартов TEGo VA плюс дополнения отечественных условий. Так, стоимости восстановительная и замещения уже широко отражены в национальном праве и практике. Аспекты инвестиционной стоимости также активно используются в оценках эффективности проектов и при проведении конкурсов в регионах (см. МР и 317);

2) актуально восполнить пробелы в части оценок при вынужденной продаже (выкупе), оценок потенциала и нематериальных активов, стандартов проведения прогнозных, ретроспективных и ревизуемых оценок

9. Сертификат оценки (отчет): - представление результатов; - публикации и ответственность

Ст.9-17,18-24 детально разбирают эти вопросы

В законах и нормативных актах, как правило, указывают формат данных об оценке: в балансе, регистре, кадастре

Базы данных НОО имеют примеры оценочных отчетов, см. сайт www.mrsa.ru СТО21-01-95-стандарты профессиональной деятельности

Имеет смысл связать вопрос сертификата оценки с проблемой обеспечения качества оценки

10. Специфика законодательств отдельных стран: - Германия; Испания; Британия

В принципе было бы полезно, вместе с развитием оценочной деятельности в РК, "получить свой параграф " в разделе 10 стандартов TEGoVA

11. Руководящие материалы и приложения: - термины и определения;

ЗО и другие правовые акты, стандарты НОО и нормативные документы имеют подобную TEGo VA систему терминов и определений. Она - основа взаимопонимания и сотрудничества в глобальном бизнесе недвижимости

- европейский кодекс измерения; - европейский кодекс этики; - модель (пример) условий договора, оценки, круга рассматриваемых вопросов методов оценки, отчета о результатах оценки

Кодекс измерения имеет отраслевые аналогии со строительными нормами ВСН и практикой БТИ

Кодекс этики есть в НОО: СТО 27-01-95 и других профессиональных ассоциациях - например, гильдии риэлторов РГР.

Было бы полезно проблемы этики хотя бы упоминать в правовых актах (передавая их в ведение саморегулируемых организаций)

Термин РСО

Термин МСО 2007

Примечание

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость (Market Value) - расчетная величина (денежная сумма), за которую состоялся бы обмен собственности (объекта оценки) на дату оценки между заинтересованным покупателем (желающим купить) и заинтересованным продавцом (желающим продать) в результате коммерческой сделки (сделки “на расстоянии вытянутой руки”) после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. (стр.396 IVS 2007)

Определения МСО 2007 и РСО соответствуют друг другу при том условии, что мы понимаем под наиболее вероятной ценой расчетную величину.

стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Имущество с ограниченным Рынком (Limited Market Property) Имущество, которое в силу особых условий рынка, своих специфических характеристик или других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом. [стр.394 IVC 2007]

В МСО 2007 отсутствует непосредственное определение такого вида стоимости. Определение РСО существенно отличается от определения МСО 2007.

стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость замещения (затраты на замещение) (Replacement Cost (New)

Затраты на замещение актива эквивалентным заменителем.

Обычно определяется на основе текущих затрат на приобретение сходного актива, нового или бывшего в употреблении, или эквивалентной производительности или продуктивности. Стоимость замещения обычно предполагает использование новых материалов, технических решений и дизайна. (IAS 15.13)

МСО 2007 в данный вид стоимости не включает износ. Определение РСО соответствует термину МСО 2007 Depreciated Replacement Cost (DRC) - стоимость замещения (затраты на замещение) с учетом износа

стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства (затраты на воспроизводство) Reproduction Cost (New) - текущие затраты на приобретение идентичного объекта.

Текущие затраты на создание реплики существующего объекта, с применением аналогичного дизайна и аналогичных строительных материалов. [стр.418 IVS 2007]

МСО 2007 в данный вид стоимости не включает износ.

стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

Стоимость при существующем использовании (Value in Use)

1) это стоимость которую определенный вид имущества имеет при определенном использовании для определенного потребителя и поэтому не являющийся рыночной стоимостью.

2) - Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи.

3) Текущая стоимость будущего потока дохода, ожидаемого от продолжения текущего использования актива и его утилизации в конце срока полезного использования (определение IAS 36)]

Практически соответствует МСО 2007.

инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

Инвестиционная стоимость (Investment Value - Worth). Стоимость имущества для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Термин Инвестиционная стоимость не следует путать с понятием Рыночной стоимости инвестиционного имущества. (Термин Investment Value употребляется в Северной Америке, термин Worth - в Великобритании.[Стр.389 IVS 2007]

Соответствует МСО 2007

стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

Стоимость для целей налогообложения или Налогооблагаемая стоимость (Assessed, Reteable, or Taxable Value) - Стоимость, рассчитываемая на основе определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых актах, относящихся к налогообложению имущества. Хотя в некоторых документах подобного рода возможны ссылки на Рыночную стоимость как базу оценки для целей налогообложения, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения.[Стр.348-349 IVS 2007]

По сути соответствует МСО 2007.

ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

Ликвидационная стоимость, или Стоимость при вынужденной продаже (Forced Sale (Liquidation) Value -

1) Рыночная стоимость, при предположении, что продавец ограничен по времени продажи, т.е. время на совершение сделки не может быть признано необходимым с учетом природы актива, его местонахождения и состояния рынка.

2) Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной стоимости. В некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца.[Стр.374-375 МСО 2007]

Соответствует МСО 2007 при условии, что в определении РСО под стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость.

утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

Утилизационная стоимость (Salvage Value) - Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Эта стоимость может выражаться как валовая или чистая (за вычетом затрат на реализацию); в последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. Эта стоимость является ожидаемой стоимостью актива в конце срока его экономической жизни. Концепция утилизационной стоимости основана на том, что актив оценивается для целей его утилизации а не для его использования по назначению.

Соответствует МСО 2007

специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Специальная стоимость (Specialised, Special Purpose, Specially Designed (Asset) Properties - Термин, относящийся к экстраординарному элементу стоимости сверх Рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества - например, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом; то есть речь идет о покупателе, имеющем особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами Стоимости действующего предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить понятия такого типа от Рыночной стоимости и ясно оговорить все сделанные им особые допущения. [Стр.423-424 МСО 2007)]

По сути соответствует МСО 2007.