Проведение технической инвентаризации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Составной частью национального богатства страны является недвижимое имущество, включающее объекты градостроительной деятельности. Одно из основных направлений в системе управления недвижимым имуществом - технический учет зданий и сооружений на территориях городов и других населенных пунктов, промышленных зон и зон иного назначения, т. е. определение состава, состояния, стоимости этих объектов и учет их принадлежности.

Работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, позволяющая упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов, - существенная часть работ по технической инвентаризации.

Важность технической инвентаризации также связана с тем, что на ее основе могут определяться амортизационные отчисления, производиться страхование строений, исчисляться налоги и пр. Учетно-техническая документация может использоваться в работах, связанных с планированием и реконструкцией населенных пунктов, с отводами земель под новое строительство и т. п.

В настоящее время техническая инвентаризация сформировалась как единая структура организаций, производящих инвентаризацию объектов. Все это определило задачи и цели ее проведения, взаимосвязь с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.



1. Организация и проведение технической инвентаризации

Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке:

* изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы;

* определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации;

* проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы;

* в камеральных условиях вычерчивается: инвентарный план территории; план, а при наличии конструктивных особенностей разрезы здания или/и сооружения; заполняются данными учета разделы технического паспорта;

* проверяются, согласовываются и принимаются выполненные исполнителем работы;

* материалы технической инвентаризации регистрируются в архиве ОТИ. Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.

Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а также в бюро технической инвентаризации.

По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.



1.1 Организация и проведение работ при первичной технической инвентаризации

А) Техническая инвентаризация объектов недвижимости осуществляется на основании договора подряда, заключаемого организацией технической инвентаризации (ОТИ) с правообладателем или органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.

Б) Техническая инвентаризация объекта недвижимости, находящегося в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться ОТИ по заявлению любого из собственников на основании заключенного с ним договора подряда.

В) Установление конкретных составляющих объекта недвижимости производится правообладателем на основании проектной документации на строительство (реконструкцию), исполнительной учетно-технической документации и разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.

Г) Подготовительные работы:

* ознакомление с правоустанавливающими документами;

* заключение договора с заказчиком на проведение первичной технической инвентаризации здания;

* изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

* определение количества персонала, необходимого для проведения технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;

* подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

Д) При необходимости - съемка земельного участка, относящегося к объекту инвентаризации.

Е) Съемка, обследование и техническое описание объекта и его составляющих и составление абриса.

Ж) Составление ситуационного плана.

З) Составление плана объекта (плана расположения зданий и сооружений на земельном участке).

И) При необходимости построение поэтажных планов зданий.

К) Вычисление площадей и объемов.

Л) Составление экспликаций к планам.

М) Определение физического износа объекта.

Н) Определение инвентаризационной стоимости объекта.

О) Составление технического (кадастрового) паспорта (технического описания объекта).

П) Проверка и приемка выполненных исполнителем работ.

Р) Технический учет объекта (присвоение инвентарного номера и включение материалов технической инвентаризации в архив ОТИ).

С) Согласование документации с Заказчиком, передача ему оригинала технической документации и подписание акта приема-передачи выполненных работ.

1.2 Организация и проведение при текущей технической инвентаризации

А) Текущая техническая инвентаризация проводится по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Б) Подготовительные работы при текущей технической инвентаризации объекта недвижимости осуществляются ОТИ в следующей последовательности:

* ознакомление с правоустанавливающими документами;

* заключение договора с заказчиком на проведение текущей технической инвентаризации объектов недвижимости;

* изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;

* определение количества персонала, необходимого для производства обследований объекта во всем его объеме в установленные договором сроки;

* подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).

В) Обследование объекта недвижимости в целях выявления фактов возведения, восстановления, надстройки, реконструкции или сноса объекта или его составляющих.

Г) Сравнение полученных в результате обследования сведений с имеющимися у инвентаризатора сведениями об объекте.

Д) Определение измененных количественных и качественных характеристик объекта.

Е) Внесение соответствующих дополнений и изменений в техническую документацию (технический (кадастровый) паспорт объекта).

Ж) Определение инвентаризационной стоимости объекта в случае принадлежности его физическому лицу.

З) Составление выходной документации на объект.

И) Проверка и приемка выполненных работ.

К) Включение материалов текущей технической инвентаризации

в архив ОТИ.



1.3 Объекты учета и исполнительной документации

Объектами, подлежащими технической инвентаризации, являются комплексы зданий и сооружений, отдельно стоящие здания и сооружения, как завершенные, так и не завершенные строительством, а также самовольно возведенные, бесхозные и разрушенные здания и сооружения. Единицей технической инвентаризации и учета является инвентарный объект.

Основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию.

Наряду с основным, признаками инвентарного объекта являются:

* единство территории;

* технологическая или функциональная связь;

* наличие одного или нескольких строений основного назначения;

* единство учетной и балансовой стоимости;

* единство конструктивных и функциональных частей зданий;

* единство пользования и владения.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект изготавливается техническая документация.

Согласно действующим положениям и нормативным документам государственный технический учет проводится по следующим направлениям:

1. Здания, к которым относятся жилые и нежилые строения гражданского и производственного назначения.

2. Объекты внешнего благоустройства, а именно: проезды, площади, мосты, зеленые насаждения и др.

3. Объекты передающих устройств: сооружения водо-, тепло и электроснабжения, канализации, связи, нефте- и газопроводов и др.

4. Объекты электротранспорта: сети и сооружения, обеспечивающие движение трамвая и троллейбуса, парки и депо для их обслуживания.

В связи с этим особое внимание обращается на определение объектов учета. Так, в соответствии с действующим законодательством, недвижимые объекты, подлежащие техническому учету, можно описать следующими признаками:

* прочно связанные с землей;

* их назначение.

Связь объекта градостроительной деятельности с землей не означает, что он обязательно располагается на земельном участке или имеет в своем составе обособленную территорию.

Поэтому основным признаком для объекта технического учета является назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта или целью отвода земельного участка, например: водовод, теплотрасса, школа, больница и т. п.

Таким образом, объектом (единицей) технического учета является инвентарный объект:

* отдельно расположенное здание или сооружение; коммуникации; объект внешнего благоустройства;

* комплекс - совокупность зданий, хозяйственных строений и/или сооружений, связанных общим назначением и находящихся на обособленном земельном участке.

При проведении технической инвентаризации на каждый объект в ОТИ составляется технический паспорт, к которому прилагаются:

* горизонтальные (в том числе поэтажные) планы, продольные и поперечные разрезы строений или сооружений;

* инвентарный план (план территории) с ситуацией, составляющий объект инвентаризации;

* абрисы и другой полевой материал.

В рамках реализации Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007, вступившего в силу 1 марта 2008 года приказом Минюста от 18 февраля 2008 года № 32, утверждены формы кадастровых паспортов, которые оформляются только для государственной регистрации объекта недвижимого имущества и оформления права собственности. Установлен переходный период до 1 января 2013 года. Именно с этого момента планируется по всей стране ввести кадастровый учет объектов недвижимости, в результате которого процедура описания объектов и постановки их на учет полностью поменяется.

В переходный период государственные органы, занимающиеся технической инвентаризацией, должны свою деятельность выполнять в полном объеме и получать все характеристики, которые они получали до изменения законодательства, т. е. полностью вычерчивать все планы, подсчитывать инвентаризационную стоимость и т. д. Следовательно, технические паспорта будут использоваться, и оформляться в течение всего переходного периода.

Концепция, принятая правительством, такова: планируется создать Федеральные автономные учреждения, которые будут заниматься кадастровым учетом и регистрацией прав собственности на объекты недвижимого имущества. Будут созданы объединенные реестры (системы учета).

Форма кадастрового паспорта, представленная в Законе 221-ФЗ, отличается от формы технического паспорта тем, что содержит только те сведения, которые необходимы для регистрации прав на объекты недвижимости. Все остальные характеристики, получаемые в процессе проведения технической инвентаризации: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации и т. п. и учитываемые в техническом паспорте, в кадастровом паспорте не указываются. Он содержит минимум характеристик и состоит из двух страниц: одна с описанием объекта недвижимости, вторая - ситуационный план.

1.4 Определение состава объекта

На начальной стадии работ по технической инвентаризации объекта капитального строительства проводится комплекс работ по определению состава объекта инвентаризации.

Так как на сегодняшний день инвентаризация носит заявительный характер, то первую информацию об объекте получают из заявления собственника, в котором указывается минимальная необходимая информация (наименование объекта по имеющимся правоустанавливающим документам, адрес объекта и цель обращения в организацию технической инвентаризации (ОТИ)).

После получения заявки в ОТИ выясняется наличие технического учета по данному объекту. При этом проверяется наличие технической документации (инвентарного дела) в архивах ОТИ на данный объект. При отсутствии документации и необходимости выполнять первичную техническую инвентаризацию объекта формируется инвентарный объект (объект учета) исходя из правил, обозначенных в инструктивных материалах по инвентаризации конкретных типов объектов.

Инвентарный объект является единицей технической инвентаризации и учета. Назначение, устанавливаемое из разрешительной документации на строительство этого объекта и/или акта ввода в эксплуатацию, является основным признаком инвентарного объекта технической инвентаризации. Кроме того, должны учитываться технологические или функциональные связи между составляющими объекта, количество строений основного назначения, единство территории, учетной и балансовой стоимости, конструктивных и функциональных частей зданий, пользования и владения.

При проведении текущей инвентаризации возможно изменение состава объекта, например, разделение сложного объекта на более простые составляющие части, которые становятся самостоятельными объектами, исчезновение старых или проявление новых составляющих частей объекта в результате проведения реконструкции или капитального ремонта. В этом случае в техническую документацию вносятся изменения.

1.5 Оценка качества зданий. Показатель качества зданий

Техническое состояние строения определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с их описанием.

Обследование конструкций зданий с определением технического состояния и физического износа - самая сложная и ответственная часть работы по технической инвентаризации. Определение степени износа требует от исполнителя соответствующих навыков и большой объективности с тем, чтобы видеть в конструкции главные факторы, влияющие на ее износ, и отбрасывать второстепенные несущественные.

Техническое состояние и физический износ конструкции, как некоторая утрата ее первоначальных качеств, определяются при инвентаризации путем установления потери какой-то части основных свойств конструкции.

Техническое состояние конструктивных элементов определяется, как правило, по внешним признакам. При этом учитывается, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет делать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру. Качество зданий определяется по показателям качества зданий.

Основные виды показателей качества зданий, сооружений и их элементов:

Показатели ремонтопригодности - продолжительность, трудоемкость и стоимость восстановления при отказах.

Показатели совместимости - количественные характеристики, определяющие взаимную увязку размеров строительных конструкций и стыков; сопрягаемость элементов зданий и сооружений, а также согласованность сроков их службы.

Эргономические показатели - количественные характеристики, определяющие температурный режим, уровень токсичности, запыленность, вибрации, удобство пользования продукцией.

Патентно-правовые показатели - показатели патентной защиты и патентной чистоты, наличие экспорта продукции.

ГОСТ 4.200-78 утвержден Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства 25 октября 1978 года № 208.

Он устанавливает основные положения системы показателей качества строительных материалов, конструкций, зданий и сооружений и их элементов, инженерного оборудования, а также оснастки и инструмента. Этот ГОСТ является действующим.

Количественные значения показателей качества отдельных зданий и сооружений массового строительства, их элементов и требований к качеству строительно-монтажных работ определяются методами, приведенными в соответствующих стандартах, строительных нормах и правилах.

Тезаурус, необходимый в данной теме

Техническая эксплуатация зданий - использование зданий по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Нормальная эксплуатация - эксплуатация, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

Содержание жилого дома - комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание, текущий и капитальный ремонт).

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик жилого здания, обусловливающих его качество.

Эксплуатационные требования к жилому зданию (элементу) - установленные нормативными документами условия (требования) к жилому зданию (элементу), обеспечивающие его эффективную эксплуатацию.

Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой, при необходимости, конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий в целях устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.

Снос здания - исключительная мера, связанная с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние т. д.).

Физический износ здания - процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (элементов), вызываемого объективными причинами или внешними воздействиями.

Моральный износ здания - постепенное отклонение основных эксплуатационных показателей, определяющих условия проживания, которые формируются данными технического прогресса в строительстве и эксплуатации жилья в соответствии с развивающимися потребностями населения.

Ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкция и основание (здание в целом) перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Оценка технического состояния здания соответствует его физическому износу в пределах 60-80 %.

Аварийное состояние здания - состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей.

Деформация здания - изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (осадка, сдвиг, крен и др.) здания под влиянием различных нагрузок и воздействий.

Отказ - событие, заключающееся в нарушении исправного состояния объекта.

Причина отказа - события и процессы, вызвавшие возникновение отказа объекта. По виду причин отказов различают:

* конструктивный отказ, возникающий из-за несовершенства или нарушения установленных норм проектирования и конструирования;

* эксплуатационный отказ из-за нарушения установленных правил или условий эксплуатации;

* деградационный отказ, обусловленный естественными процессами старения, изнашивания, коррозии и усталости при соблюдении всех установленных правил и норм.

В настоящее время в РФ действует Положение о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

Методика содержит общие положения, критерии и порядок отнесения жилых зданий и жилых помещений к категории непригодных для проживания.

Организации технической инвентаризации (ОТИ) при обходах жилого фонда составляют предварительные списки непригодных для постоянного проживания жилых зданий и жилых помещений. Представители ОТИ входят в состав межведомственной комиссии при подготовке акта о признании жилого здания или жилого помещения непригодным для проживания. Технический (кадастровый) паспорт дома и соответствующие чертежи здания (помещения), подготовленные ОТИ (по данным на день обращения в комиссию), с указанием износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, входят в перечень документов, необходимых для подготовки технического заключения о техническом состоянии, целесообразности и стоимости ремонта, реконструкции, модернизации, переоборудования для использования в иных целях или сноса, а также отнесения жилых зданий и жилых помещений к нежилому фонду (включая перепланировку, переустройство и т. д.).

1.6 Техническая инвентаризация отдельно стоящих зданий

Измеряются и заносятся в абрис все строения постоянного типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:

* основные здания и пристройки к ним;

* строения служебного назначения: сараи, конюшни, навесы, ледники, погреба и др.;

* сооружения: ограды, заборы, колодцы, мусорные ямы, тротуары, замощения (проезды, площадки), фонтаны и пр.

Не подлежат съемке строения переносные, временного характера.

К зданиям относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания.

Здание, дом или строение - постройка, состоящая из одной или нескольких частей как одно целое. Признаками ее единства служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и их материала при отсутствии сообщения между частями; общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

В состав здания входят все коммуникации внутри здания, необходимые для его эксплуатации: система отопления; сеть водо-газопровода и канализации; сеть силовой и осветительной электропроводки; телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; лифты.

К строениям относятся:

в промышленности - производственные корпуса и строения, занятые различными цехами и мастерскими или установками, выполняющими производственные функции;

сельском хозяйстве - здания и постройки сельскохозяйственного назначения;

лесном хозяйстве - здания лесхозов, лесопосадочных и лесозащитных станций, лесопитомников и другие здания, обслуживающие лесное хозяйство;

транспорте - здания вокзалов, станций технического обслуживания, топливно-заправочных станций, депо, диспетчерские, здания грузовых складов и другие здания, обслуживающие транспорт, включая постройки;

связи - здания домов связи, почтамтов, телеграфов, городских телефонных станций, междугородних телефонных станций, радиостанций, телевизионных станций, а также постройки легкого типа - уличные кабины телефонов-автоматов и т. п.;

строительстве - здания строительных организаций - конторы, склады и др., а также здания организаций по обслуживанию строительства и капитального ремонта зданий;

торговле и общественном питании - здания оптовых баз и складов, холодильников, магазинов, рынков, ресторанов, кафе, а также торговые палатки и киоски и другие здания торговли и общественного питания с обслуживающими их постройками;

материально-техническом снабжении и сбыте - здания складов, баз и прочие, включая постройки;

жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании - жилые здания, а также здания жилищного хозяйства, вне зависимости от их ведомственной принадлежности, с обслуживающими их постройками;

здравоохранении, физической культуре и социальном обеспечении здания здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения, включая постройки;

просвещении - здания учебных заведений, детских учреждений и другие здания просвещения, включая постройки;

культуре - здания библиотек, музеев, музыкальных, художественных и хореографических школ и другие здания культурно-просветительных учреждений, включая постройки;

искусстве - здания театров, цирков, кинотеатров, филармоний, концертных залов, выставок и другие здания отрасли «Искусство», включая постройки;

науке - здания академий, научно-исследовательских институтов, обсерваторий, конструкторских и проектных организаций, ботанических садов, зоологических, а также других организаций по обслуживанию научных учреждений, относящихся к отрасли «Наука», включая постройки;

управлении, кредитовании и страховании - здания административно-управленческого и конторско-канцелярского назначения, включая постройки. При проведении технической инвентаризации различают жилые и нежилые гражданские и производственные здания.

К жилым зданиям при этом относятся здания, полностью или преимущественно предназначенные под жилье (общая полезная площадь жилых помещений которых занимает не менее 50 % всей площади здания). К ним относят жилые дома, общежития, спальные корпуса пансионатов, строения дачно-строительных кооперативов и т. п.

К нежилым основным строениям относят гостиницы, детские учреждения, учебные заведения, магазины, коммунальные здания, рестораны, кафе, производственные здания и т. д.

Здание состоит из помещений, расположенных на одном или на различных уровнях от поверхности земли. Под помещением понимается внутренняя изолированная часть строения, отделенная от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу или лестничную клетку.

Различают наземную, подвальную либо полуподвальную части основного строения.

1. Наземная часть представляет часть строения, пол помещений которых расположен выше отметки спланированной поверхности земли.

2. Если отметка пола помещения ниже отметки поверхности земли более чем на половину его внутренней высоты, эта часть строения считается подвальной. При меньшем заглублении помещений эту часть причисляют к полуподвальной части строения и называют цокольным этажом.

Строение характеризуется этажностью, которая определяется по числу наземных этажей.

В число этажей при определении этажности включаются цокольный этаж, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровнем земли не менее чем на 2 м, и расположенные на средних этажах наземной части технические этажи (где размещается инженерное оборудование и проложены коммуникации).

В чердачном пространстве высокой крыши строения нередко размещается мансардный этаж - помещение, оборудованное стенами и потолком внутри чердака, площадь которого не менее половины площади пола, а высота стен до низа наклонной части потолка при соблюдении условия пропорции площадей не менее 1,6 м.

Часто к основному строению пристраивается пристройка - часть строения, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Съемка объекта является основным элементом инвентаризационной работы в натуре (полевой работы). На основе результатов съемки составляют инвентаризационные чертежи:

* план земельного участка (план расположения объектов инвентаризации на земельном участке);

* поэтажные планы зданий.

Съемки территории, прилегающей к объекту, производятся только в случае отсутствия исполнительной топографической съемки или плана земельного участка, выполненного для его учета в государственном земельном кадастре, а также в случае отсутствия на указанном плане инвентаризируемого объекта. При наличии планов земельных участков съемка осуществляется ОТИ в части недостающих измерений. Не допускается проведение ОТИ повторных съемок этих участков.

Требования к точности определения местоположения здания и границ его земельного участка определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере формирования и кадастрового учета недвижимого имущества, с учетом размеров, местоположения и категории объектов недвижимого имущества.

Съемка объектов инвентаризации на земельном участке проводится геодезическими приборами. В случае малой площади земельного участка (до 0,5 га) и при отсутствии геодезических приборов допускается производить измерения рулетками. При измерении высот надлежит пользоваться складными рейками, высотометрами, электронными рулетками.

Измерение границ участка осуществляется с одновременным обмером зданий, строений, сооружений, расположенных в границах земельного участка, начиная с фасада основного здания и перемещаясь слева направо по периметру участка до исходной точки.

При измерении земельного участка должны быть взяты все необходимые замеры: засечки, створы, диагонали (система замкнутых треугольников), определяющие конфигурацию участка, направление изломов, углов, границ угодий и положение на участке зданий, строений и сооружений.

Инвентарным объектом, рассматриваемым настоящим разделом, является отдельно стоящее здание.

1.7 Описание технического состояния, определение физического износа объекта

Техническое описание каждого строения, пристройки и службы проводится по данным о конструктивных элементах, полученным в натуре, в специальных разделах технической документации. Техническое состояние здания определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с описанием признаков их износа.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования здания понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя (далее ВСН 53-86), утвержденным Приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446, физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального или инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах данных Правил. При этом учитывается, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет сделать заключение о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному осмотру.

При инвентаризации должны быть обследованы все части здания: фундамент, цоколь и стены, перегородки, перекрытия, полы, крыши, окна, двери, лестницы, крыльца, отмостки, внутренняя и наружная отделка, отопление, инженерное оборудование.

После произведенного осмотра и фиксации признаков и их количественной оценки (повреждения на площади всей осматриваемой конструкции) в полевом абрисе определяется физический износ конструктивного элемента по методике, изложенной в ВСН 53-86.

По данным о строении, полученным в результате обследования, подбирается в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости таблица аналогичного или близкого по характеристикам строения и выписываются в вышеприведенную форму удельные веса конструктивных элементов.

Удельный вес может быть подсчитан по данным из сметы проектно-сметной документации на строительство объекта, если выбрать стоимостные характеристики конструктивных элементов здания. Если строение пристроено к другому, т. е. не имеет одной стены, к удельному весу фундамента, стены и наружной отделки следует применить поправку, полученную от деления процента наличия стен на 100.

Физический износ здания целиком определяется как сумма физических износов отдельных конструкций, умноженных на коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания.

В таблицах физического износа конструкций и элементов жилых зданий, являющихся приложением к Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя, приведены признаки износа и количественные характеристики для различных конструктивных решений элементов зданий, выполненных из разных материалов.

1.8 Обмер здания снаружи. Обмер здания внутри

Обмер основных строений и пристроек к ним производится снаружи, а в основных строениях с основными пристройками и внутри. При обмере строений снаружи, наряду с размерами по цоколю, определяются размеры по телу стен строения (производится выше обреза цоколя).

Обрезом цоколя называется место перехода утолщенной нижней части стены, называемой цоколем, в нормальную для данного дома толщину стен. Это место в кладке оформляется чаще всего полочкой или откосом.

Выступающие части стен (пилястры), раскреповки толщиной до 10 см и шириной до 1 м, не измеряются и на абрис не наносятся. Все остальные выступы в зданиях измеряются, наносятся на абрис и включаются в площадь застройки. Встречающиеся по пути наружных замеров выступы, крыльца, площадки, приямки и пр. также обмеряются и заносятся в абрис. При измерении здания по периметру необходимо выделять отдельные его части, в зависимости от назначения, материала стен и высот.

Одновременно с размерами строения производится измерение высоты строений.

Наружные измерения здания производятся выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома или:

* выступ более 0,40 м;

* пристройка - сени, тамбур, веранда и т. п.;

* излом горизонтальной линии стены.

Оконные и дверные проемы, простенки между ними, пилястры, колонны, уступы, выступы и другие архитектурные детали замеряются от одной исходной точки промеров нарастающим итогом. Для повышения точности в отдельных случаях полезно также проводить замеры в обратном направлении. В тех местах, где измерения по всему периметру стен недоступны в связи с примыкающими соседними зданиями, они могут быть при возможности проведены по чердаку здания, с соблюдением правил техники безопасности, или длина стены может быть определена путем суммирования внутренних размеров помещений и толщины стен и перегородок.

При наличии оконных проемов одинаковой ширины нет необходимости замерять каждый из них; достаточно ограничиться замерами одного-двух. Привязку проемов делают во всех случаях без исключения. Окна, расположенные не по одной оси, или окна разных размеров по ширине измеряются («привязываются») в каждом этаже отдельно внутри здания.

Не подлежат измерению и внесению в абрис наружные выступы, пилястры до 10 см, выступы более 10 см, а крыльца и т. п. вносятся в абрис и измеряются.

В зданиях производятся измерения внутренних помещений. В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ измерения выполняются от отделанных поверхностей по периметру стен или перегородок на высоте 1,10-1,30 м от пола.

При невозможности измерений по телу стен или перегородок промеры проводятся параллельно стенам. Измеряют помещения с точностью до 1 см по всему периметру стен с одновременным измерением дверей, печей, выступов и других элементов с соблюдением следующих обязательных правил:

* дверные и оконные проемы измеряются в свету (по завесам);

* измерение печей и кухонных очагов проводится по их горизонтальному сечению на уровне топливника;

* при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и марши;

* если стены обшиты панелями или облицованы плиткой не до потолка, проводится двойное измерение по панелям или облицовке и выше их, по стенам;

* санитарно-техническое оборудование - водопроводные краны (включая пожарные), раковины, ванны, унитазы, отопительные колонки, газовые плиты не измеряются, а только привязываются для последующего нанесения условными обозначениями на план;

* помещения, разгороженные перегородками не до потолка, учитываются и измеряются как отдельные;

* все выступы печей, дымоходов, вентиляционных коробов, стен, перегородок, ниши и т. п. размером более трех сантиметров подлежит измерению.

В зданиях непрямоугольной формы во всех угловых комнатах первого этажа одновременно с промерами по стене измеряются диагонали.

При обмере помещений производится замер оконных и дверных проемов, санитарно-технического оборудования; замер оконных и дверных проемов проводится нарастающим итогом до начала и конца проема.

Вместе с тем через дверной проем измеряется в сантиметрах толщина стены или перегородки. В лестничных клетках измеряются лестничные площадки, шахты лифтов, длина, ширина и высота маршей и число ступенек. В абрисе указывается стрелкой направление подъема маршей и число ступеней. При измерении помещений строения устанавливается внутренняя высота помещения, измеряемая от пола до потолка в одном из помеще ний каждого этажа, подвала, мезонина, светелки основного строения или пристройки. В подвалах и цокольных этажах вместе с тем замеряется заглубление пола относительно поверхности земли. При разной высоте помещений на этаже оно измеряется в каждом из этих помещений.

По окончании работ по обмеру строения проверяется соответствие данных наружного размера строения и суммы внутренних измерений в помещениях. Разница в размерах не должна превышать величины, рассчитанной по формуле.

1.9 Хранение и выдача инвентаризационно-технической документации современно информационные технологии измерительные приборы

технический инвентаризация документация объект

Для хранения инвентаризационно-технической документации на объекты градостроительной деятельности в организации технической инвентаризации предусматривается архив. Материалы, поступающие в архив, оформляются в установленном порядке.

Основной единицей хранения документов является инвентарное дело или иные инвентаризационно-технические материалы. В результате основной (первичной) инвентаризации объекта инвентарное дело может быть сформировано из технического паспорта и приложений к нему. Впоследствии дело может дополняться материалами текущей инвентаризации и копиями правоустанавливающих документов, касающихся правообладателей объекта учета. Инвентарное дело на объект брошюруется на три отдельные группы документов.

К первой группе следует относить материалы, составленные в результате последней инвентаризации.

Ко второй группе относятся все правоустанавливающие документы или копии с них, сброшюрованные в хронологическом порядке.

К третьей группе - абрисы, журналы подсчета площадей, технические документы, составленные в результате предшествующей инвентаризации, расположенной в указанной выше последовательности.

Документы, утратившие значение в связи с заменой их новыми, должны содержать отметку «погашено». «Дата». «Подпись».

Нумерация документов ведется самостоятельно по каждой группе. В архиве поступающие дела регистрируются в соответствующих инвентарных книгах. Так, дела на здания гражданского назначения отражаются в инвентарной книге на домовой фонд. Дела на сооружения благоустройства и передающие устройства отражаются в инвентарной книге на объекты внешнего благоустройства и инженерные сети.

Инвентарная книга на жилой или нежилой фонд, объекты внешнего благоустройства и т. д. заполняется в порядке комплектации дел в целом по каждому населенному пункту, производственно-технологическому комплексу и т. д. без ограничения их по фондам.

Номер, в зависимости от метода группировки дел, состоит:

* для дел, хранящихся по номерам записи в инвентарной книге;

* для дел, группируемых по кварталам, из дробного номера, числитель которого - инвентарный номер, знаменатель - номер города (района города), другого поселения, номер квартала и папки.

На основании материалов учета отдельных объектов, хранящихся в архиве, составляются различные справки, отчетность, выписки и сводная инвентаризационно-техническая документация по зданиям и/или сооружениям в населенном пункте, промышленной площадке, электроснабжению населенного пункта и т. п.

Так, при приемке в эксплуатацию жилого дома в комплект документации включают справку местного бюро технической инвентаризации о количестве общей и жилой площади дома, которая составляется по данным технической инвентаризации здания.

По окончании паспортизации жилых зданий составляется сводный паспорт на жилищно-эксплуатационную контору (домоуправление, жилищно-коммунальный отдел, жилищно-коммунальная контора, кондоминиум), а впоследствии составляются сводные паспорта по жилищному управлению и по городу или области в целом.



2. Отчет по практике в Бюро технической инвентаризации (БТИ)

2.1 Место прохождения производственной практики

День рождения службы технической инвентаризации России считается 21 мая 1927 года. Молодое государство испытывало острую необходимость в создании системы строгого и квалифицированного учета. Эту непростую задачу взяли на себя специалисты БТИ. Как показала история, они не только успешно с ней справились, но и постоянно расширяют круг своих функций. На основании решения крайисполкома от 6 июля 1967 года и решении исполнительного комитета Тимашевского районного Совета депутатов трудящихся с 1 августа 1967 года при коммунальном управлении Тимашевского горисполкома было организованно Бюро технической инвентаризации. Основным направлением деятельности БТИ был учет наличия, состояния и стоимости домового фонда.

В соответствии с приказом департамента жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края от 24.05.2010 г. №51 и приказа ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» от 23 июня 2010 года № 52, были внесены изменения в фирменное наименование предприятия, которое переименовано в государственное унитарное предприятие Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ».

На территории Тимашевского района, специалисты филиала осуществляют:

- государственный учет, техническая инвентаризация и паспортизация объектов градостроительной деятельности и иных объектов недвижимости;

- предоставление сведений в налоговые органы об объектах градостроительной деятельности;

- оценочная деятельность;

- сбор и предоставление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом территориальным органам государственной статистики;

- архитектурно-изыскательские работы, связанные преимущественно с узаконением самовольных построек и перепланировок;

- экспертиза технического и правового состояния объекта недвижимости, судебная экспертиза;

- формирование и ведение Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности;

- формирование и ведение архива технической инвентаризации объектов недвижимости, в том числе отнесенных к памятникам архитектуры, истории и культуры, в соответствии с порядком и задачами, установленными Госстроем России;

- риэлтерская деятельность;

- предоставление нотариальным органам и органам по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений, необходимых для удостоверения сделок, оформления наследства, взимания государственной пошлины за нотариальные и регистрационные действия;

- предоставление сведений по запросам суда, необходимых для рассмотрения споров об объектах недвижимости (за исключением сведений о земельных участках), иных правоохранительных органов.

На сегодняшний день, в филиале БТИ по Тимашевскому району работает сплоченный и доброжелательный коллектив, который системно ведет сбор и обработку необходимой для общества информации обо всей недвижимости. В БТИ на каждое домовладение заводиться инвентарное дело, выдается технический паспорт домовладения, строений и помещений.

2.2 Отчет по производственной практике

Я Вартанян Роза Николаевна студентка 2 курса «Северо-кавказского техникума «Знание» обучающаяся по специальности: «Земельно-имущественные отношения», проходила производственную практику по технической инвентаризации объектов недвижимости в Филиале ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Тимашевскому району с «9» июня 2014 г. по 18 июня 2014 г. Во время прохождения практики я выполняла указания руководителя Лопачева Игоря Александровича такие как: «Ознакомление с предприятием, изучение процесса работы, выезд на местность в натуре, внесение изменений на земельном участке, составление абриса, выполнение чертежных работ, иллюминовка чертежей, внесение изменений в архивное дело, определение процента износа, ознакомление с оценочными сборниками, работа с таблицей, определение стоимости каждого строения и сооружения, оформление инвентарного дела, подготовка дела и передача в архив, составление сметы, проверка дела руководителем группы, постановка печатей директором предприятия».

Основными задачами производственной практики являлись:

· Овладение профессиональной деятельностью по специальности, развитие профессионального мышления;

· Закрепление, расширение, углубление и систематизация знаний, полученных при изучении отдельных дисциплин;

· Проверка профессиональной готовности к самостоятельной трудовой деятельности в будущем;

· Дальнейшее развитие и совершенствование умений и навыков, приобретенных в процессе изучения теоретического материала, формирование целостного представления о специальности, установление связи между теорией и практикой;

· Закрепление у студентов системы теоретических знаний, приобретенных в процессе обучения в учебном заведении, интеграция знаний по общим математическим и естественно - научным, общепрофессиональным и специальным дисциплинам;

· Практическая работа по своей будущей специальности;

· Формирование связи между теорией и практикой;

· Оценка своих возможностей по решению производственных задач;

· Совершенствование практических умений, нацеленных на решение специфических, профессиональных задач специалиста-техника программного обеспечения.



Заключение

Производственная практика является завершающим этапом и проводится после освоения студентами программы практического обучения.

Производственная практика включает в себя практику по профилю специальности и квалификационную практику и является составной частью основной образовательной программы среднего профессионального образования по специальности:»Земельно-имущественные отношения». Квалификационная практика проводится непосредственно после практики по профилю специальности и нацелена на сбор необходимых материалов по тематике выпускной квалификационной работы.

Цели производственной практики:

· Закрепление и углубление знаний полученных студентами в процессе практического обучения;

· Приобретение необходимых умений, навыков и опыта.

Размещено на Allbest.ru