Бухгалтерский учет аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Бухгалтерский учет аренды

Минфином России разработан проект приказа «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет аренды» и о признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 17 февраля 1997 года №15 «Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга».

Общие положения по аренде, такие как договор аренды, объект аренды, срок аренды, арендная плата и другие, а также положения по специфическим, специальным видам договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - регламентированы в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ. Некоторые специфические вопросы учета арендных отношений, такие как отражение затрат арендатора, осуществленных с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное к использованию; учет компенсационных платежей при учете арендных платежей у арендатора и арендодателя; вопросы НДС, связанные с получением и оплатой таких компенсационных платежей, описаны на уровне писем Минфина России и ФНС России. Однако эти документы являются подзаконными актами и носят рекомендательный характер. В свою очередь, в международных стандартах финансовой отчетности учет аренды регулируется IAS 17 «Аренда», также разработаны толкования IFRIC 4 «Определение наличия в сделке отношений аренды», SIC 15 «Операционная аренда - стимулы» и SIC 27 «Оценка существа операций, облеченных в юридическую форму аренды».

При таком всеобъемлющем регулировании аренды в стандартах МСФО и на фоне активного сближения правил бухгалтерского учета по российским стандартам с правилами МСФО регулирование в России арендных отношений сильно отстает от других сфер бухгалтерского учета. Все это стало причиной для разработки и утверждения нового ПБУ «Учет аренды». Установлено, что документ вступает в силу, начиная с бухгалтерской отчетности 2013 года.

Новое ПБУ устанавливает правила формирования в бухгалтерском учете информации об активах, обязательствах, доходах, расходах, денежных потоках организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству Российской Федерации учреждений), выступающих в качестве арендодателей или арендаторов по договорам аренды. ПБУ применяется для любых видов аренды, а также для иных договоров, предусматривающих предоставление за плату имущества во временное пользование. Настоящее Положение не применяется:

- к договорам концессии;

- к договорам ссуды и другим договорам по безвозмездной передаче имущества в пользование.

Аренда - это договор, по которому собственник передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую плату. Порядок заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества регулируется как общими положениями Гражданского кодекса об аренде, содержащимися в параграфе 1 главы 34 «Аренда», так и правилами параграфа 4, который регламентирует аренду зданий и сооружений. При этом приоритет имеют нормы параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса, так как они являются специальными по отношению к общим нормам. Эти правила полностью применяются и при аренде отдельных помещений.

Для целей бухгалтерского учета аренда классифицируется в зависимости от условий договора:

а) арендатором:

- на аренду с получением права собственности;

- на аренду без получения права собственности.

В соответствии с п. 6 настоящего Положения аренда классифицируется арендатором как аренда с получением права собственности, а арендодателем - как аренда с передачей права собственности, если договором аренды предусмотрен переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору в конце срока аренды. Аренда классифицируется указанным образом вне зависимости от того, предполагается ли переход права собственности на основании отдельного договора купли-продажи или непосредственно на основании договора аренды. Аренда классифицируется указанным образом также в случаях, когда договором аренды предусмотрено право арендатора на выкуп предмета аренды в конце срока аренды по цене значительно ниже рыночной, и отсутствуют основания для того, чтобы арендатор не воспользовался этим правом.

Аренда не классифицируется как аренда с получением права собственности в случаях, когда для реализации условия договора о переходе к арендатору в конце срока аренды права собственности на предмет аренды требуется заключение дополнительного соглашения сторон, и в договоре аренды не определены существенные условия этого соглашения, в результате чего переход к арендатору в конце срока аренды права собственности на предмет аренды нельзя считать обеспеченным условиями договора аренды.

б) арендодателем:

- на аренду с передачей права собственности;

- на аренду с передачей основных выгод и рисков без передачи права собственности;

- на аренду с сохранением основных выгод и рисков.

В соответствии с п. 8. Настоящего Положения аренда классифицируется арендодателем как аренда с передачей основных выгод и рисков без передачи права собственности, если она не классифицирована как аренда с передачей права собственности в соответствии с пунктом 6 настоящего Положения, но при этом условия договора свидетельствуют о переходе к арендатору основных экономических выгод и рисков, связанных с использованием предмета аренды. Аренда классифицируется арендодателем как аренда с сохранением основных выгод и рисков, если она не классифицирована иным образом в соответствии с пунктами 6 или 8 настоящего Положения.

В целях оценки активов, обязательств, доходов и расходов, признаваемых в связи с договорами аренды, организация определяет первоначальную стоимость аренды. Первоначальная стоимость аренды определяется на дату заключения договора.

Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. №32н, эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности.

У организаций, которые занимаются сдачей в аренду офисных помещений на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

- коммунальные расходы);

- расходы по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования;

- расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании;

- расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений;

- расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;

- расходы на охрану;

- другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

По договору доверительного управления одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица. Согласно ст. 1012 Гражданского кодекса РФ передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на это имущество к доверительному управляющему. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги. Права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Существенными условиями договора доверительного управления является:

- состав имущества, предаваемого в доверительное управление;

- наименование учредителя управления выгодоприобретателя;

- размер и форма вознаграждения управляющему;

- срок действия договора.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления. Полученное в доверительное управление помещение может быть сдано доверительным управляющим в аренду. Поскольку сдача в аренду имущества является одним из видов деятельности учредителя управления, выручка от сдачи помещения в аренду по договору доверительного управления признается доходом от обычных видов деятельности. Согласно Плану счетов для учета доходов от обычных видов деятельности предназначен счет 90 «Продажи». Расходы, связанные со сдачей полученного в доверительное управление помещения в аренду, должны признаваться расходами по обычным видам деятельности. Указанные расходы отражаются в бухгалтерском учете в сумме фактических затрат.

Доверительный управляющий обязан определять настоящим итогом по результатам каждого отчетного периода доход учредителя доверительного управления, полученный за отчетный период от имущества, преданного в доверительное управление, и ежеквартально сообщать учредителю о суммах, подлежащих выплате в качестве дохода учредителя.

Согласно п. 3 ст. 346.14 Налогового кодека РФ налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, обязаны применять в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в течение срока действия договора доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке.

Договоры аренды получили широкое распространение в нашей стране в последние 15 лет. Договор аренды - основной документ, регулирующий отношения между арендодателей и арендатором при аренде нежилого помещения. Арендатор - это лицо, которое получает во временное владение и пользование или во временное пользование имущество и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает имущество арендатору в пользование и получает арендную плату. В договоре аренды необходимо отразить фактический адрес помещения, его площадь, а также размер арендной платы. Без указания этих данных он считается незаключенным.

Методика учета операций, связанных с арендой имущества, соответствует Плану счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31 октября 2000 года №94н. Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражаться в бухгалтерском учете арендодателя обособленно.

Предметом деятельности организации является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, то в соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9 убыток и продаж». По окончании месяца финансовый результат присоединяется к балансовой прибыли.

В пункте 15 ПБУ 9 99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка». А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности.

аренда договор коммунальный хозяйственный

Хозяйственные операции по оплате коммунальных услуг

В бухгалтерском учете организации санкции за нарушение условий договоров учитываются по Дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» в корреспонденции со счетами учета расчетов и до их получения или уплаты отражаются в бухгалтерском балансе получателя и плательщика соответственно по статьям дебиторов или кредиторов.

Для целей налогообложения доходы, полученные в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба, также подлежат включению в состав внереализационных доходов.

В бухгалтерском учете арендодателя отражение операций по признанию и предъявлению штрафных санкций отражается следующим образом:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 91 - 1 «Прочие доходы» - предъявлена претензия арендатору.

Дебет 51 «Расчетный счет» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с арендатором» - получены денежные средства по претензии.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Основания для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем установлены статьей 619 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, когда:

- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- арендатор существенно ухудшает имущество;

- арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, кстати, в договоре аренды может быть установлен и иной срок для досрочного расторжения при невнесении арендной платы в определенный договором срок, в том числе и однократном.

- арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом существенным является нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Также арендодатель должен учитывать условие статьи 619 ГК РФ, в соответствии с которым он имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом в пунктах 29 и 30 Информационного письма №66 даны следующие разъяснения:

- если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор;

- необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Управляющим организациям крайне важно правильно организовать систему бухгалтерского учета и налогообложения. Предоставляя помещение, арендодатель заботится об исправности в нем освещения, рабочем состоянии розеток, теплосети, водопровода и т.д. Все это необходимо для нормальной работы арендатора. Ведь помимо самого офиса он нуждается и в коммунальных услугах. Эти услуги включены в стоимость арендной платы. Организации энерго-, тепло-, водоснабжения на основании заключенных договоров выставляют счета-фактуры арендодателю. В этом случае арендодатель сам оплачивает коммунальные услуги по выставленным счетам-фактурам от специализированных организаций.

Арендная плата с учетом коммунальных платежей отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка». А коммунальные затраты являются расходами по обычным видам деятельности. В налоговом учете у арендодателя арендная плата признается доходом от реализации, а оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами на основании п. 5 ст. 254 НК РФ включаются в состав материальных расходов. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения доходов признается дата оказания услуг, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату.

Управляющая организация не вправе самостоятельно устанавливать стоимость ресурса, по которой он будет реализован потребителю, расчет стоимости коммунального ресурса производится исходя из потребностей другого юридического лица - ресурсоснабжающей организации, в стоимость тарифа на производство коммунального ресурса не заложены расходы Управляющей организации.

Хозяйственные операции за ноябрь 2011 г.

Размещено на Allbest.ru