Бухгалтерский учет и налогообложение арендных отношений

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общее положения, регламентирующие арендные отношения

1.1 Понятие, сущность, виды, формы аренды

1.2 Основные требования к договорам аренды

2. Бухгалтерский учёт арендных обязательств

2.1 Аналитический и синтетический учёт операций по текущей (обычной) аренде

2.2 Аналитический и синтетический учёт операций по долгосрочной аренде 3.Бухгалтерский учет и налогообложение

3.1 Доходы и расходы арендодателя

3.2 Расходы арендатора

3.3 Порядок уплаты НДС при аренде государственного имущества

Заключение

Введение

Эффективное ведение предпринимательской деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду.

В первом случаи необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заёмные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту.

Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и представляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них.

В аренду может сдаваться как движимое, так и недвижимое имущество. Согласно законодательству в случае аренды недвижимости договор подлежит государственной регистрации.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создаёт условия для быстрого введения в действия производственных мощностей, использования готовой инфраструктуры, в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договора на аренду земельных участков и иных природных объектов.

Использование аренды во всем многообразии ее форм и методов позволяет российским предприятиям подключиться к ценнейшему опыту, накопленному десятилетия практикой западных фирм. Развитие арендных отношений в российской экономике способно оживить экономическую конъюнктуру, дать инвестиционный толчок начинающемуся росту, расширить платежеспособный спрос, создать заинтересованность у хозяйствующих субъектов в подъеме деловой активности.

Актуальность темы курсовой работы будут обусловлены следующими положениями. Новый этап рыночных преобразований выдвигает повышенные требования к экономическому поведению непосредственных участников рынка - предприятиям. Овладение новыми экономическими взаимоотношениями, использование принципов маркетинга, менеджмента, логистики в хозяйственной повседневной практике становится велением времени, условием долгосрочного роста и развития, залогом превращения малосведущих в рыночных законах хозрасчетных производственных единиц в современные динамичные фирмы, способные противостоять конкуренции и осваивать новые формы бизнеса.

Цель данного курсового исследования изучить арендованные и сданные в аренду основные средства.

Задачи курсового проекта:

- общие положения, регламентирующие арендные отношения;

- бухгалтерский (финансовый) учёт арендных обязательств;

- налогообложение арендодателя, арендатора.

1. Общее положения, регламентирующие арендные отношения

1.1 Понятие, сущность, виды, формы аренды

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - правоотношения субъектов, когда арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование некоторое имущество (объект аренды). Продукция и доходы (за вычетом арендной платы), полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Применительно к объектам бухгалтерского учёта в аренду можно сдавать основные средства, инвентарь и хозяйственные принадлежности.[1]

В странах с развитой рыночной экономикой по продолжительности арендных отношений различают три формы аренды:

- краткосрочную (renting, charting) - на срок до 1 года;

- среднесрочную (hiring) - на срок от 1 до 3 лет;

- долгосрочную (leasing) - на срок свыше 3 лет.

В нашей стране по экономическим условиям различают три основные вида аренды:

- текущую аренду - по окончании срока действия договора аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В течение всего срока аренды оно продолжает отражаться на балансе арендодателя, а арендатор лишь пользуется правом временного владения имуществом;

- долгосрочную аренду - по окончании срока действия договора имущество, как правило, переходит к арендатору, причем договор может быть предусмотрен как досрочный переход прав владения имуществом (по выплате всей обусловленной договором суммы), так и отказ арендатора от такого права;

- финансовую аренду, или лизинг, в данном случае арендодатель в соответствии с договором обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущества и предоставить его в аренду. Обязательным условием договора лизинга является использование арендуемого имущества в предпринимательских целях.

Таким образом, в настоящее время законодательно закреплены и в определенной степени отрегулированы два вида аренды: собственно аренда имущества (в первую очередь основных средств) и финансовая аренда (лизинг). Текущая (краткосрочная) и среднесрочная аренда являются разновидностями собственной аренды. Финансовая аренда по своей сути является видом долгосрочной аренды, которая в классическом варианте предполагает участие трёх сторон в договоре лизинга - стороны, выступающие в качестве продавца имущества, лизингополучателя (как правило, это организация, которая использует арендованные основные средства для производственной или иной предпринимательской деятельности) и лизингодателя или инвестора (здесь должно иметься ввиду кредитные учреждение, которое за счет собственных средств финансирует проект). Однако корреспонденция счетов, приведённая в приказе Минфина РФ от 17 февраля 1997 года № 15 «Об отражении в бухгалтерском учёте операций по договору лизинга» ( в ред. Приказа Минфина РФ от 23.01.2001 № 7н), указывает на то, что для российских условий наиболее часто в качестве лизингодателя будет выступать какая-либо коммерческая организация.

Статья 625 ГК РФ выделяют ещё несколько видов аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Общие требования, предъявляемые к бухгалтерскому оформлению договоров аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений, аналогичны.[1]

1.2 Основные требования к договорам аренды

В период сдачи имущества в аренду права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения и пользования или только пользования имуществом. Согласно статье 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. В связи с этим, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т. п.). Несоблюдение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом следует иметь в виду, что, если иное не предусмотрено договором, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т. д.). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так как право собственности остается у арендодателя, то он продолжает учитывать передаваемое в аренду имущество в составе собственных основных средств, для чего на счете 01 "Основные средства" открываются отдельные субсчета для учета имущества, передаваемого в текущую аренду. Исключение составляют аренда предприятия в целом как имущественного комплекса и финансовая аренда (лизинг).

На основании подпунктов 7.2, 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997), пункта 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (ред. 27.11.2006),имущество арендованного предприятия учитывается на балансе арендатора.

Отражение лизингового имущества зависит от условий договора. По соглашению сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 31 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"(от ред. 26.07.2006) оно может учитываться как на балансе арендодателя (лизингодателя), так и на балансе арендатора (лизингополучателя).[11]

Передача имущества арендатору по общему правилу отражается следующим образом:

Дебет 01 субсчет "Основные средства в текущей аренде" Кредит 01 "Основные средства в эксплуатации"

и одновременно

Дебет 02 субсчет "Основные средства в эксплуатации" Кредит 02 субсчет "Основные средства в аренде"

- отражена сдача в аренду объектов основных средств.

Поскольку по общему правилу имущество, переданное в аренду, остается на балансе у арендодателя, амортизационные отчисления по указанному имуществу начисляются арендодателем в зависимости от того, к основной или не основной деятельности относится аренда:

Дебет 20 (26, 91-2) Кредит 02 субсчет "Основные средства в аренде"

- ежемесячное начисление амортизации.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее - План счетов), если организация приобретает имущество исключительно для сдачи в аренду, то в этом случае его следует учитывать на счете 03.

Как разъяснил Минфин России в письме от 13.05.2005 № 03-06-01-04/249, имущество, одновременно используемое для сдачи в аренду, а также в производственной деятельности организации, отражается на счете 01.[4]

Следует отметить, что с 1 января 2006 года вступили в силу изменения в Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), внесенные приказом Минфина России от 27.11.2006 № 156н

В новой редакции пункта 4 ПБУ 6/01 критерием принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основных средств называет предназначение объекта и для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.[7]

Таким образом, объекты, предоставляемые организацией по договору аренды, лизинга, проката и т. д. и учитываемые в качестве доходных вложений в материальные ценности, теперь относятся к категории основных средств. Такое изменение приводит к включению в налоговую базу по налогу на имущество с 1 января 2006 года объектов, учитываемых не только на счете 01 "Основные средства", но и на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Арендная плата включает в себя: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества, их размер определяется в договоре; средства передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды; часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Исчисление арендной платы может производиться от суммы всего арендуемого имущества в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанных формах. Сроки и условия перечисления арендной платы устанавливаются договором. Величина её динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и др. В этом случае её размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаше одного раза в пять лет.

Размер арендной платы допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, регламентированных законодательными актами.

2. Бухгалтерский учёт арендных обязательств

2.1 Аналитический и синтетический учёт операций по текущий (обычной) аренде

Текущая аренда предполагает сдачу арендодателем, своего имущества, на определенный срок арендатору, с обязательным возвратом. В арендный период права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения имуществом.

При текущей аренде арендодатель сданное в аренду имущество продолжает учитывать на своем балансе в составе собственных основных средств с соответствующей отметкой об их выбытии в инвентарной карточке (книге). Такие карточки группируют отдельно. Имущество передается в аренду по договору аренды и оформляется приема - передаточным актом. В договоре оговариваются срок использования, который рассчитывают исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений, и величина арендной платы. Последняя включает, как правило, средства, предусмотренные нормами отчислений на полное восстановление основных средств, сметами затрат на ремонт и часть прибыли.

Финансовые результаты от сдачи в аренду имущества арендодатель отражает в составе прибыли или доходов будущих периодов, а начисление амортизационных сумм по сданным в аренду основным средствам относит на уменьшение прибыли:

ДЕБЕТ 91 «Прочие доходы и расходы» КРЕДИТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств».

Начисление арендной платы за отчетный период отражают по Дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и Кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». Арендную плату, начисленную авансом за будущие периоды, показывают по Дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и Кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов». Поступившие арендные платежи записывают так:

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

При включении арендной платы, полученной авансом, в финансовые результаты отчетного периода делают запись:

ДЕБЕТ 98 «Доходы будущих периодов» КРЕДИТ 91 «Прочие доходы и расходы»

На стоимость проведенных арендатором за свой счет капитальных вложений в арендованные основные средства проводят их дооценку у арендодателя при возврате средств арендатором. У арендодателя приходование дооценки фиксируют записью:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства» КРЕДИТ 83 «Добавочный капитал».

У арендатора эти вложения увеличивают стоимость основных средств:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства» КРЕДИТ 08 «Вложения во внеоборотные активы»

При возврате имущества, в которое арендатор вложил средства, он использует счет 91 «Прочие доходы и расходы». Формируют следующие проводки:

ДЕБЕТ 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 01 «Основные средства» -- на сумму полных затрат;

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств»

КРЕДИТ 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет «Прочие доходы» -- на сумму амортизации.

Первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (без дебетования какого-либо другого счета). Полученное имущество арендодатель записывает так:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства» КРЕДИТ 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

Арендованные основные средства арендатор учитывает на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Аналитический учет ведется по объектам, принятым в аренду, и по арендодателям.

На сумму арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор дебетует счета издержек производства и обращения (на сумму амортизационных отчислений и расходов на ремонт основных средств), счет 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредитует счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» на всю сумму начисленной арендной платы.

Перечисление суммы арендной платы отражают так:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»КРЕДИТ 51 «Расчетные счета»; 52 «Валютные счета»

Арендная плата за будущие периоды начисляется следующим образом:

ДЕБЕТ 97 «Расходы будущих периодов»

КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Текущие перечисления арендной платы списывают с кредита счета 97 в дебет счетов издержек производства и обращения.

Если по условиям договора аренды капитальный ремонт основных средств арендатор проводит за свой счет, то затраты на такой ремонт списывают с кредита соответствующих материальных и расчетных счетов в дебет счетов издержек производства или счета 97 «Расходы будущих периодов». Со счета 97 затраты частями списывают на счета издержек производства.

Если капитальный ремонт проводится за счет арендодателя, то затраты на такой ремонт отражают следующим образом:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 97 «Расходы будущих периодов» (или соответствующих материальных и расчетных счетов).

Пример 1:

Предприятие на условиях текущей аренды ежемесячно уплачивает арендную плату 500 000 руб. (с учетом НДС - 607 500 руб.). Эта операция будет отражена следующими записями:

Включение в издержки производства арендной платы:

1) ДЕБЕТ счета 20 «Основное производство» - 500 000 руб.,

ДЕБЕТ счета 19 «По приобретённым материалам»-107 500 руб.

КРЕДИТ счёта 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами»- 607 500 руб.;

Перечисление арендной платы.

ДЕБЕТ счета 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами»,

КРЕДИТ счёта «Расчетный счет»-607500руб.

2.2 Аналитический и синтетический учёт операций по долгосрочной аренде

Основные средства сдаются в долгосрочную аренду по цене, согласованной арендодателем и арендатором (выкупная цена). В составе арендных платежей предусматривают погашение стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления), расходы на услуги по арендным операциям и прибыль, которую получил бы арендодатель от эксплуатации объекта, но не выше процента за пользование кредитом.

Для учета операций по долгосрочной аренде арендодатель использует счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Арендные обязательства к поступлению», на котором отражают расчеты с арендаторами за арендованные ими основные средства.

При передаче основных средств в долгосрочную аренду арендодатель составляет рекомендуемые Планом счетов проводки по выбытию основных средств (на списание первоначальной стоимости объекта, суммы амортизации; на согласованную стоимость; на разность между согласованной и остаточной стоимостью). Затем отражает начисление арендной платы в виде процентов по долгосрочной аренде и части разницы между согласованной и остаточной стоимостью объектов, приходящейся на период, за который начисляется арендная плата.

Арендатор может выкупить долгосрочно арендуемые основные средства до истечения срока аренды. Поступившие платежи арендодатель отражает так:

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета»; 52 «Валютные счета» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Арендные обязательства к поступлению»

Часть разности между согласованной и остаточной стоимостью основных средств и сумму начисленных процентов, приходящихся на очередной срок платежа, оформляют проводкой:

ДЕБЕТ 98 «Доходы будущих периодов»КРЕДИТ 91 «Прочие доходы и расходы»

Выкупные платежи, поступившие по окончанию долгосрочной аренды, отражают так:

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета»; 52 «Валютные счета» КРЕДИТ 91 «Прочие доходы и расходы»

Арендатор для учета долгосрочно арендуемых основных средств использует счета 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность к уплате по долгосрочной аренде» и 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в лизинг».

Названный субсчет к счету 01 -- активный. На нем учитывают долгосрочно арендуемые основные средства в оценке, согласованной арендодателем и арендатором. Аналитический учет на этом счете ведут по видам и отдельным инвентарным объектам основных средств.

Указанный субсчет к счету 76 -- пассивный. Его применяют для учета расчетов с арендодателями за основные средства, предоставленные на условиях долгосрочной аренды. Аналитический учет на этом счете осуществляют по каждому арендодателю.

По долгосрочно арендуемым основным средствам арендатор делает записи:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество»

КРЕДИТ 08 «Вложения во внеоборотные активы"

ДЕБЕТ 08 «Вложения во внеоборотные активы"

КРЕДИТ 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность к уплате по долгосрочной аренде» -- на поступление основных средств по согласованной стоимости;

ДЕБЕТ 25 «Общепроизводственные расходы»

КРЕДИТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в лизинг» -- на сумму начисленной амортизации по арендованным основным средствам; КРЕДИТ 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность к уплате по долгосрочной аренде» -- на сумму начисленных процентов по долгосрочной аренде;

ДЕБЕТ 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Задолженность к уплате по долгосрочной аренде»

КРЕДИТ 51 «Расчётный счёт» - на сумму причитающихся арендодателю платежей за арендуемые основные средства

По окончании срока арендованные основные средства переходят в собственность организации и делается запись:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства», субсчет «Собственные основные средства»

КРЕДИТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество»

Одновременно осуществляется проводка:

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в лизинг»

КРЕДИТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств»

Если по окончании срока договора объекты возвращаются арендодателю, их списывают у арендатора за счет амортизации:

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в лизинг»

КРЕДИТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество»

При возвращении объектов арендодателю до окончания срока аренды делают запись:

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет 2 (на сумму начисленной по объекту амортизации);

ДЕБЕТ 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» (на сумму невыплаченных арендодателю платежей);

КРЕДИТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество» -- на согласованную стоимость долгосрочно арендуемых основных средств.

При долгосрочном выкупе основных средств арендатор делает следующие записи:

ДЕБЕТ 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» (на сумму невыплаченных арендодателю платежей);

ДЕБЕТ 91 «Прочие доходы и расходы» -- на сумму недоначисленных процентов по долгосрочной аренде;

ДЕБЕТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество» (на сумму выкупа, превышающего арендные обязательства)

КРЕДИТ 51 «Расчетные счета»; 52 «Валютные счета» -- на совокупную величину указанных выше сумм

Приходуют основные средства так:

ДЕБЕТ 01 «Основные средства», субсчет «Собственные основные средства»

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация имущества, сданного в лизинг»

КРЕДИТ 01 «Основные средства», субсчет «Арендованное имущество» -- на согласованную стоимость объекта плюс сумма выкупа, превышающая договорные обязательства.

КРЕДИТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств» -- на сумму амортизации по объекту.

3. Бухгалтерский учет и налогообложение

3.1 Доходы и расходы арендодателя

Если арендодатель -- организация, для которой сдача в аренду основных средств является основным (или одним из основных) видов деятельности, его доходы могут складываться как из собственно арендной платы, так и из доходов по предоставлению арендаторам дополнительных услуг. Бухгалтерский учет доходов по арендной плате и от оказания дополнительных услуг ведется на счете 90 «Продажи». В соответствии с пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н (от 27.11.2006 № 156н), эти доходы признаются доходами от обычных видов деятельности. Если сдача помещений в аренду носит разовый, случайный характер, эти доходы являются операционными (п. ПБУ 9/99) и учитываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы».[8]

Налог на добавленную стоимость

Если арендодатель является плательщиком НДС, то его доходы по арендной плате и предоставлению дополнительных услуг облагаются НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, аккредитованная в Российской Федерации, то арендная плата не будет облагаться НДС (п. 1 ст. 149 НК РФ).[2]

Однако это положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан Российской Федерации и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) Российской Федерации. Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений совместно с Министерством финансов Российской Федерации. В Письме ФНС РФ от 18.05.2005 г. № КБ-6-26/409@ «О применении освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг по аренде помещений, оказываемых иностранным гражданам и организациям, аккредитованным в Российской Федерации» разъясняется, какими документами установлены соответствующие перечни, которыми следует руководствоваться в настоящее время.

Налог на прибыль

Доходы от сдачи имущества в аренду учитываются в составе доходов от реализации, если сдача помещений в аренду является основным (или одним из основных) видом деятельности (п. 1 ст. 249 НК РФ). В иных случаях эти доходы являются прочими (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Расходы

У организаций, которые занимаются сдачей в аренду основных средств (зданий, предприятий) на постоянной основе, как правило, возникают разнообразные расходы. К ним относятся:

-- коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, услуг по теплоснабжению по договорам, заключенным непосредственно с энергоснабжающими организациями или в качестве субабонента через присоединенную сеть (ст. 545 ГК РФ));[1]

-- расходы (уборка, мелкий ремонт, мытье окон) по содержанию помещений, сдаваемых в аренду, и помещений общего пользования (холлов, коридоров, туалетов);

-- расходы по обслуживанию сложных агрегатов и систем, находящихся в здании (лифтов, эскалаторов, систем вентиляции, сигнализации и т.д.);

-- расходы по оплате специализированным организациям за санитарную обработку помещений (дератизация, дезинфекция, дезинсекция);

-- расходы по текущему и капитальному ремонту помещений и мест общего пользования;

-- расходы на охрану;

-- расходы на аренду (если арендодатель сам является арендатором помещений и сдает их в субаренду);

-- расходы по уплате земельного налога или аренды земельного участка в размере своей доли (если арендодатель является собственником помещений);

-- расходы по страхованию недвижимого имущества;

-- другие расходы по содержанию помещений и здания, в котором они находятся.

Остановимся на самых общих и актуальных моментах. В соответствии с пунктом 5 положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 33н (от ред. 27.11.2006 №156н) в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью. В иных случаях, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, эти расходы являются операционными.[9]

В целях налогового учета их можно принять, только если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Если деятельность по сдаче помещений в аренду носит постоянный характер, эти расходы относятся к расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса (расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и на поддержание их в исправном состоянии). В остальных случаях (расходы на содержание переданного по договору аренды имущества) эти расходы относятся к прочим (подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

На практике иногда возникает ситуация (чаще всего, если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью), когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру. По мнению Минфина, высказанному в письме от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету. На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату.[5]

При учете расходов в целях бухгалтерского и налогового учета по ремонту и обслуживанию здания в целом и его инженерных систем иногда возникают вопросы в случаях, если арендодатель не является единственным собственником здания, а владеет отдельными помещениями в нем, остальные же помещения принадлежат другим собственникам (одному или нескольким). Если эти расходы несет один из собственников, вряд ли их можно признать справедливыми и обоснованными в полном объеме. В этом случае следует заключить договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с остальными собственниками и руководствоваться главой 55 Гражданского кодекса и Положением по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» (ПБУ 20/03), утвержденным приказом Минфина РФ от 24.11.2003 № 105н.[10]

3.2 Расходы арендатора

Налог на прибыль

У арендатора в связи с арендой офиса тоже возникают расходы. Неотделимые улучшения в арендованные объекты основных средств включены в состав амортизируемого имущества с 2006 года (закон от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств. Это значит, что если по окончании договора аренды срок полезного использования капитальных вложений не закончится, то по окончании срока договора аренды арендатор все равно должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. В случае если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке.

Если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору арендодателем, то амортизацию по ним начисляет арендодатель. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с настоящей главой подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Разъяснения по этим вопросам содержатся в письме Минфина РФ от 15 марта 2006 г. № 03-03-04/1/233.[6]

3.3 Порядок уплаты НДС при аренде государственного имущества

Если арендодателем (и собственником имущества) являются органы государственной власти, органы местного самоуправления и в аренду сдается государственное имущество (федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное), арендатор становится налоговым агентом и обязан исчислять налоговую базу по НДС (ст. 161 НК РФ). Согласно пункту 3 статьи 161 налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается налоговыми агентами в полном объеме (п. 4 ст. 173 НК РФ). При этом вычетам подлежат суммы налога, уплаченные покупателями -- налоговыми агентами на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога (ст. 171 НК РФ).

Право на указанные налоговые вычеты имеют покупатели -- налоговые агенты, состоящие на учете в налоговых органах и исполняющие обязанности налогоплательщика. Согласно пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса налоговые вычеты производятся на основании документов, подтверждающих уплату сумм налога, удержанного налоговыми агентами.

Пример 3:

Организация арендует офисное помещение в здании, которое является государственной собственностью с января 2009 года.

Сумма арендной платы с учетом НДС составляет 23 600 руб. в месяц. Сумма НДС перечисляется в бюджет одновременно с арендной платой.

В январе делаются следующие проводки:

ДЕБЕТ 20, 26 КРЕДИТ76 -- 20 000 руб. -- начислена арендная плата за месяц;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68/А -- 3 600 руб. (23 600 руб. х 18/118%) -- начислен НДС с арендной платы;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51 -- 20 000 руб. -- перечислена арендная плата за месяц;

ДЕБЕТ 68/А КРЕДИТ 51 -- 3 600 руб. -- перечислен в бюджет НДС (исполнены обязанности налогового агента).

В этом же месяце возникли обстоятельства для принятия НДС к вычету, что было отражено проводкой:

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19 -- 3 600 руб. -- принята к вычету сумма НДС на основании счета-фактуры, выписанного арендатором. Эта сумма отражается в декларации за январь 2009 г. в разделе «Налоговые вычеты», строка 260.

Заключение

В результате проделанной курсовой работы можно было заметить, что активизация арендных отношений ускоряет достижение задач оптимизации экономической деятельности на предприятии, способствует повышению эффективности оборудования в условиях действия разного рода ограничивающих факторов, позволяет осуществить модернизацию производства на основе современных технологий. Арендные экономические отношения и формы хозяйствования должны быть узаконены и широко развиты во всех секторах российской переходной экономики. Это - важное условие развития предпринимательской деятельности, позволяющее собственнику с пользой для себя и общества пустить в хозяйственный оборот имущество, которое он сам не в состоянии или не желает производительно использовать.

В первой главе были рассмотрены общие положения, регламентирующие арендные отношения, сущность, виды, формы аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды здания или сооружения сроком не менее года подлежит государственной регистрации.

Во второй - проанализировали аналитический и синтетический учет по текущей и долгосрочной аренде, а в третьей главе привели бухгалтерский учет и налогообложение в доходах и расходах арендодателя, расходах арендатора, а также рассмотрены порядок уплаты НДС при аренде государственного имущества. Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что развитие арендных отношений в российской экономике способно оживить экономическую конъюнктуру, дать инвестиционный толчок начинающемуся росту, расширить платежеспособный спрос, создать заинтересованность у хозяйствующих субъектов в подъеме деловой активности.

Список использованной литературы

аренда бухгалтерский учет налогообложение

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.545, ст.607, ст.625)

2.Налоговый кодекс Российской Федерации (подп.1 п.1 ст.146, п.1 ст. 149, п.3 ст. 161, п.1 ст.171, п.1 ст. 172, п.4 ст.173, п.1 ст.249, п.4 ст. 250, п.1 ст.252, подп.2 п.1 ст.253, п.1 ст.258, п.2 ст 259, подп.1 п.1 ст.265)

3.Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств. Приказ Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н (ред. 27.11.2006) 4.Письмо Минфина РФ от 13.05.2005 N 03-06-01-04/249«Об учете объекта недвижимости на балансе организации в качестве объекта основного средства в целях обложения налогом на имущество организаций»

5.Письмо Минфина РФ от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 «О порядке исчисления НДС при получении от арендатора компенсации расходов по оплате электроэнергии»

6.Письмо Минфина от 15 марта 2006 г. N 03-03-04/1/233 «О порядке включения в расходы у арендатора остаточной стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения после истечения срока договора аренды»

7.Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01. … (утверждено приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, с изменениями от 18.05.2002 № 45н, от 12.12.2005 № 147н, 18.09.2006 № 116н, от 27.11.2006 № 156н)

8.Положение по бухгалтерскому учету. Расходы организации. ПБУ 10/99. (утверждено приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, с изменениями от 30.12.1999 № 107н, от 30.03.2001 № 27н, от 18.09.2006 № 116н, от 27.11.2006 № 156н)

9.Положение по бухгалтерскому учету «Информация об участии в совместной деятельности» ПБУ 20/03 (утверждено приказом Минфина России от 24.11.2003 № 105н, от 18.09.2006 № 116н)

Размещено на Allbest