Определение доходности торгового центра

Размещено на http://www.allbest.ru/

КРАСНОЯРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ КОЛЛЕДЖ

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Организация оценки земли и имущества»

на тему: Определение доходности торгового центра

Разработала: Браун И.Ю.

Руководитель: Лыхина С.М.

Заочное отделение

Специальность: ЗИО

Группа:590

Красноярск 2009

Содержание

Введение

1.Теоретические основы процесса оценки недвижимости

1.1 Правовые аспекты процесса оценки

1.2 Основные методы и подходы к оценке объекта недвижимости

2. Определение доходности объекта недвижимости

2.1 Описание объекта инвестирования

2.2 Определение финансовых составляющих

2.2.1 Инструменты ипотечного кредитования

2.2.2 Определение величины заемного и собственного капитала

2.3 Расчет чистого операционного дохода

3. Характеристика доходности объекта

3.1 Расчет коэффициентов доходности

3.2 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

3.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита

Заключение

Список литературы

Введение

Современная российская экономика неотделима от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.

Затраты на приобретение недвижимости, реализацию проектов по ее развитию и реконструкции высоки, часто требуют привлечения заемных средств. Поэтому необходим обоснованный выбор приемлемых методов финансирования сделок купли-продажи по коммерческому использованию недвижимости.

Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.

При оценке объекта используется доходный подход, позволяющий рассчитать денежные потоки, чистую операционную прибыль и коэффициенты доходности.

Анализ коэффициентов и денежных потоков позволяет сделать выводы о прибыльности коммерческой деятельности.

Источниками финансирования сделки по приобретению объекта являются заемный и собственный капиталы.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит. Который составляет большую часть инвестируемых средств.

Эффективность привлечения заемного капитала характеризуется положительным финансовым левереджем.

Завершающим этапом при оценке доходности объекта является расчет предполагаемой суммы реверсии, получаемой по истечении срока погашения кредита.

При расчетах используются следующие методы:

1) нахождение ипотечной постоянной метом Элвуда;

2) расчет стоимости недвижимости методом остатка;

3) метод прямой капитализации;

4) расчет коэффициента капитализации методом инвестированной группы

5) расчет коэффициента капитализации методом Инвуда.

1. Теоретические основы процесса оценки недвижимости

1.1 Правовые аспекты процесса оценки

Оценочная деятельность включает в себя действия и отношения, которые складываются в процессе непосредственного проведения оценки, обучения, лицензирования, осуществления контроля над деятельностью оценщиков и применения мер ответственности в случае нарушения норм законодательства об оценке.

Оценка имущества производится оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

В соответствии с законом РФ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года субъектами оценки признаются физические лица, являющиеся членами первой из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценочной деятельности (объектам оценки) относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество физического или юридического лица, включая имущество определенного вида (движимое имущество или недвижимое имущество (недвижимость), в том числе предприятия, бизнес, гуд-вилл);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества лица;

право требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

6) результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальная собственность) и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполненных работ или услуг;

7) иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Закон об оценочной деятельности регламентирует порядок составления отчета об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки.

Основные требования к отчету, как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»:

1) отчет составляется в письменной форме, подписывается оценщиком и заверяется его печатью; для проведения оценки отдельных видов имущества могут быть предусмотрены специальные формы отчетов;

2) формулировки, содержащиеся в отчете, должны быть четкими, ясными и определенными; отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки в отчет могут включаться любые сведения, которые, по мнению оценщика, являются существенно важными для понимания примененного ими метода расчета стоимости конкретного объекта оценки;

3) отчет об оценке - это документ, имеющий свои обязательные реквизиты, к которым относятся следующие:

а) дата составления и порядковый номер отчета;

б) основание для проведения оценки;

в) юридический адрес оценщика;

г) точное описание объекта оценки, причем в случае, если объект при
надлежит юридическому лицу, в этот пункт включается информация о
балансовой стоимости объекта и реквизиты юридического лица (собственника);

д) стандарты оценки, характеристика основных источников использованной для оценки информации, а также принятые допущения и ограничения;

е) алгоритм определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина с указанием пределов применения полученного результата;

ж) дата определения стоимости объекта оценки.

К отчету прилагается полный перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Приложение является неотъемлемой частью отчета об оценке. Кроме того, если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость, а стоимость иного вида, в отчете должны указываться критерии установления оценки этой стоимости и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки.

Закон определяет статус оценщика. Статус оценщика представляет собой совокупность прав и обязанностей оценщика (статьи 14 и 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»), а также ответственность, которую он несет за совершаемые им профессиональные действия.

К основным правам оценщика относятся следующие:

самостоятельный выбор метода проведения оценки в соответствии с разработанными и утвержденными Правительством РФ стандартами оценки;

право на свободное и беспрепятственное получение всей информации, необходимой для успешного проведения оценки;

привлечение на договорной основе к проведению оценки других оценщиков или специалистов;

отказ от проведения оценки, если заказчик: а) нарушил условия договора; б) не предоставил необходимую информацию об объекте оценки; в) не обеспечил условия работы, предусмотренные договором.

Обязанности оценщика, предусмотренные Федеральным законом (статья 15), могут быть, условно объединены в следующие две группы: обязанности перед государством и обязанности перед заказчиком.

Обязанности перед государством:

а) соблюдать требования нормативных правовых актов при осуществлении оценочной деятельности;

б) предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления по их законному требованию;

в) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

Обязанности перед заказчиком:

а) сообщать о невозможности своего участия в проведении оценки
вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению
объективной оценки;

б) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и
третьих лиц в ходе проведения оценки;

в) по первому требованию предоставлять информацию о законодательстве об оценочной деятельности, а также предъявлять документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

г) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе
проведения оценки;

д) хранить в течение трех лет копии составленных отчетов.

1.2 Основные методы и подходы к оценке объекта недвижимости

Выбор метода оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

Существуют три подхода к оценке стоимости недвижимости:

1. Затратный подход

2. Сравнительный подход

3. Доходный подход

1. Затратный подход

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

1) Метод количественного анализа, который заключается в составлении полноценной сметы, которая включает в себя прямые затраты и накладные расходы и определяет полную стоимость затрат для строительства объектов.

2) Метод разбивки по компонентам, то есть по конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости. Этот метод менее точен, чем предыдущие, однако менее трудоемок, так как позволяет использовать укрупненные сметные расценки.

3) Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости 1 м² или 1 м³ типичного сооружения. В эту стоимость вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

2. Сравнительный подход

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор (другое название - валовой мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) - это отношение продажной цены, либо потенциальной валовой выручки, либо действительной валовой выручки к доходу от этой недвижимости.

Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Общий коэффициент капитализации - общая ставка дохода - это коэф- фициент, основанный на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Это обстоятельство позволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации, чтобы превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении объектов недвижимости важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объекты могли быть измерены одними единицами измерения.

3. Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости позволяет получить оценку стоимости имущества, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к недвижимости, приносящим доход.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения недвижимостью, а также выручка от последующей перепродажи объекта оценки переводятся в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость объекта оценки.

2. Определение доходности объекта недвижимости

2.1 Описание объекта инвестирования

Оцениваемым объектом недвижимости в данной курсовой работе является торговый центр.

Для его приобретения инвестор использует собственные и заемные денежные средства.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит, который представляет собой долгосрочный займ с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов.

Ипотечный кредит предоставляется инвестору для приобретения складского помещения под его залог в качестве обеспечения обязательства.

Предполагается приобретаемый объект сдавать в аренду для хранения строительных материалов.

Таблица 1. Характеристика объекта недвижимости

Показатель	Значение показателя
1. Функциональное назначение	Складское помещение
2. Фактический возраст здания, лет	15
3. Общая площадь здания, м2	800
4. Свободная площадь, м2	200
5. Количество этажей	2
6. Строительный материал	кирпич
7. Транспортная доступность	Железные дороги, магистраль, парковка
8. Состояние окружающей среды	удовлетворительное
9. Местоположение	г. Красноярск ул. Семафорная 261г

Складское помещение расположено недалеко от центра города по ул. Семафорная 261г, вблизи железных дорог и автомагистралей, что обеспечивает беспрепятственный подъезд к зданию.

Целесообразно складские помещения сдавать в аренду, по рыночной арендной ставке.

Доходы от аренды складских помещений позволяют осуществлять платежи по кредиту, а также возмещать расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Предстоящие доходы и расходы представлены в таблице 2.

Таблица 2. Условия ипотеки и аренды

Показатель	Условные обозначения	Значение показателя
1. Ставка аренды для арендованных площадей, д.ед./м2	r	120
2. Операционные расходы, д.ед.	ОР	36 000
3. Срок выдачи ипотечного кредита, лет	n	10
4. Готовая ставка процента, %	Rип	8
5. Платежи по обслуживанию долга, д.ед.	ДS	30200
6. Коэффициент ипотечной задолженности,%	m	80
7. Стоимость земельного участка, д.ед.	VL	60 000

Ипотечный кредит предоставляется инвестору на 10 лет под 8 % годовых под залог складского помещения.

Расходы, связанные с ипотекой, равны сумме годовых платежей по обслуживанию долга, они составляют 30 200 д. ед.

Расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, представлены операционными расходами, величина которых составляет 36 000 д. ед.

Доходы инвестора формируются за счет арендных платежей, получаемых от сдачи 600 м² складских помещений в аренду по ставке 120 д. ед. за 1 м² .

Величина привлекаемого заемного капитала составляет 80 % от стоимости объекта.

2.2 Определение финансовых составляющих сделки

2.2.1 Инструменты ипотечного кредитования

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный займ с обязательством его возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов.

Такой вид кредита предоставляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты используются для финансирования покупки, постройки или перепланировки, как жилых, так и производственных помещений, также для освоения земельных участков.

Ипотечное кредитование выполняет три основные экономические функции:

1. является финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;

2. обеспечивает благоприятные условия гарантированного возврата заемных средств;

3. стимулирует оборот и перераспределение недвижимости.

Долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью называется постоянным ипотечным кредитом. Он предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных ежемесячных взносов. Такие платежи называются аннуететными. В силу того, что схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называют самоамортизирующимся.

В случае такого кредита кредитор предлагает:

1. максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости собственности;

2. максимальный срок кредита, который всегда короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта;

3. процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий;

4. периодические выплаты по ипотеке, которые рассчитываются по приведенным выше данным.

Расчет суммы ежемесячного платежа для данного вида кредита производится по формуле взноса на амортизацию единицы:

где PV - сумма долга, д. ед.;

i - процентная ставка в год, %;

m - количество накоплений в год;

n - срок кредита, лет.

Для приобретения складского помещения выдается постоянный ипотечный кредит на 10 лет под 8 % годовых.

Ипотечная постоянная (R_m) определяется как отношение обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита:

где V_m - величина ипотечного кредита, д. ед.;

DS - сумма погашения долга, д. ед.

Ипотечную постоянную определяем по таблице, через функцию сложного процента (взнос на амортизацию, д. ед.) на основе исходных данных, она составит 0,149, то есть 14,9 %. Это означает, что ежегодные выплаты по обслуживанию долга составляют 14,9 % от суммы кредита. Погашение осуществлятся в виде равных ежемесячных платежей, которые включают выплату процента по кредиту и части основного долга.

2.2.2 Определение величины собственного и заемного капитала

Величина инвестиций, необходимых для приобретения складского помещения формируются из собственного и заемного капитала.

В качестве заемных средств выступает ипотечный кредит, который рассматривается, как средств увеличения инвестируемых средств.

Величина постоянного ипотечного кредита устанавливается в процентах к залоговой сумме недвижимости в размере от 60 % до 80 %.

Отношение величины ипотечного кредита к залоговой стоимости имущества называется ипотечной задолженностью (m) и определяется по формуле:

;

где V_m - величина ипотечного кредита, д. ед.

PV - стоимость объекта недвижимости, д. ед.

В случае приобретения под залог складского помещения m = 0,8, то есть 80 % от стоимости недвижимости составит заемный капитал. Оставшаяся часть стоимости (20 %) финансируется инвестором.

Величина ипотечного кредита (V_m, д. ед.) определяется на основе данных об ипотечной постоянной и составляет:

V_m = = 202 685

Стоимость объекта недвижимости (PV, д. ед.) может быть рассчитана следующим образом:

PV =;

PV = = 253356

Величина собственного капитала (V_e, д. ед.) составит:

V_e= PV - V_m

V_e= 253356 - 202356 = 50 671

Стоимость здания складского помещения (V_b, д.ед.) определяется по формуле:

V_b = PV - V_L

где V_L - стоимость земельного участка, д. ед.

V_b = 253 356 - 60 000 = 193 356

Таким образом, для приобретения складского помещения стоимостью 253 356 д. ед. необходим ипотечный кредит величиной 202356 д. ед. под 8 % годовых на 10 лет.

Величина собственного капитала составит 50 671 д. ед., заемного - 202685 д. ед., коэффициент капитализации заемного капитала - 15 % годовых.

2.3 Расчет чистого операционного дохода

Для расчета эффективности использования собственного капитала необходимо рассчитать коэффициент капитализации дохода от собственных инвестиций.

Для этого необходимо определить чистый операционный доход от аренды складского помещения.

Расчет потока доходов состоит из следующих этапов:

1. Определение потенциального валового дохода;

2. Определение поправки на уровень загрузки площадей;

3. Определение действительного валового дохода;

4. Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД, д. ед.) от аренды недвижимости определяется в зависимости от общей площади складского помещения (S_о, м²) и ставки арендной платы (r, д. ед.) за 1 м² площади:

ПВД = S_о * r

ПВД = 800 * 120 = 96 000

При расчете действительного валового дохода (ДВД, д. ед.) рассчитывается поправка на уровень загрузки площадей. Величина площади, не сданной в аренду составляет 200 м² (S_своб)

Убытки из-за недоиспользования помещений (У_нед, д. ед.) составляют:

У_нед = S_своб * r

У_нед = 200 * 120 = 24 000

Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД - У_нед

ДВД = 96 000 - 24 000 = 72 000

Чистый операционный доход (ЧОД, д. ед.) определяется вычитанием из него операционных расходов (ОР, д. ед.), которые представляют собой затраты для поддержания функциональной пригодности объекта:

ЧОД = ДВД - ОР

ЧОД = 72 000 - 36 000 = 36 000

Денежный поток до налогообложения (ДП, д. ед.) определяется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга (DS, д. ед.):

ДП = ЧОД - DS

ДП = 36 000 - 30 200 = 5 800

Анализ способности объекта приносить доход проводится путем сопоставления потоков доходов и расходов от недвижимости, данные о которых приведены в таблице.

Таблица 3. Отчет о движении денежных средств

Показатель	Значение показателя (д. ед.)
Потенциальный валовой доход	96 000
Минус: недоиспользование	24 000
Действительный валовой доход	72 000
Минус: операционные расходы	36 000
Чистый операционный доход	36 000
Минус: затраты по обслуживанию долга	30 200
Денежный поток до налогообложения	5 800

Денежный поток до налогообложения является положительной величиной, следовательно, установленная арендная плата позволяет возмещать операционные расходы и платежи по ипотечному кредиту.

3 Характеристика доходности объекта

3.1 Расчет коэффициентов доходности

На основе данных отчета о движении денежных средств определяются финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.

Коэффициент улучшений (К_ул) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:

К_ул =

К_ул = = 0,76

Величина коэффициента означает, что стоимость улучшений составляет 76 % от общей стоимости объекта недвижимости, следовательно, здание складского помещения недавно построено и не требует больших затрат на ремонт.

Определение коэффициента недоиспользования (К_нед) осуществляется по формуле:

К_нед = У_нед / ПВД

К_нед = 24 000 / 96 000 = 0,25

Определение коэффициента загрузки (К_загр) осуществляется по формуле:

К_загр = 1 - К_нед

К_загр = 1 - 0,25 = 0,75

Коэффициент недоиспользования и коэффициент загрузки показывают, сколько площадей не используется и насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 25 %, а загрузки 75 %, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта. Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.

Определение коэффициента самоокупаемости (К_саок) осуществляется по формуле:

К_саок = (ОР + DS)/ПВД

К_саок = (36 000 + 30 200)/96 000 = 0,69

Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.

В данном случае он равен 69 %, то есть затраты по обслуживанию долга и операционные расходы очень высоки, и это является явным недостатком.

Определение коэффициента операционных расходов (К_опер) осуществляется по формуле:

К_опер = ОР/ПВД

К_опер = 36 000/96 000 = 0,375

Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 37,5 %. Расходы небольшие, так как объект недвижимости недавно построен.

Определение коэффициента покрытия долга (К_{пок. долга}) осуществляется по формуле:

К_{пок. долга} = ЧОД / DS

К_{пок. долга} = 36 000/30 200 = 1, 19

Коэффициент покрытия долга - дает информацию о запасе дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга. В данном случае он равен 119 %, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.

Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:

ВРМ = PV/ПВД

ВРМ = 253 356/96 000 = 2,64

Мультипликатор валовых рентных платежей - показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.

Определение общего коэффициента рентабельности (R_o, %) осуществляется по формуле:

R_o = ЧОД/PV

R_o = 36 000/96 000 * 100 % = 14, 21

Общий коэффициент рентабельности равен 14,21 %. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.

Определение коэффициента дивидендов (К_див) осуществляется по формуле:

К_див = (ЧОД - DS)/ V_e

К_див = (36 000 - 30 200)| 50 671 = 0,12

Коэффициент дивидендов, которые получает собственник от недвижимости, равен 12 %, это значит, что средства, вкладываемые в данный объект, вернуться к нему с малой прибылью.

3.2 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения заемного капитала. Для определения эффективности привлечения заемного капитала используется понятие финансового левереджа, как фактора, изменение которого может привлечь к существующему изменению результатов.

Уровень финансового левереджа зависит от соотношения заемного и собственного капитала.

Различают положительный левередж, который увеличивает отдачу от собственного капитала, и отрицательный, когда доход на собственный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

Тип левереджа определяется на основе общей нормы рентабельности (R_o), коэффициента капитализации доходов от собственного капитала (R_e), и ипотечной постоянной (R_m).

Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиций. При положительном левередже R_e > R_o или R_o > R_m, а при отрицательном - R_e > R_o или R_o>R_m.

Для определения знака финансового левереджа рассчитывается общий коэффициент капитализации доходов методом инвестиционной группы:

R_о = m* R_m + (1- m)* R_e

Коэффициент ипотечной задолженности (m) определяем на основе расчетных данных, он равен 0,8.

Коэффициенты R_m, R_е определяем на основе расчетных данных, приведенных ранее, они равны соответственно 15 % и 12 %

R_о = 0,8 * 0,149 + (1- 0,8) * 0,12

R_о = 0,1432 = 14,32 %

Условие положительного левереджа выполняется, если R_е > R_о > R_m.

В нашем случае имеет место отрицательный левередж:

12 % < 14 % < 15 %

Следовательно, привлеченный заемный капитал не способствует увеличению доходности собственного капитала, значит объект следует продать не ниже суммы первоначальных инвестиций.

3.3 Определение стоимости объекта по истечении срока негашения кредита

Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается.

При этом коэффициент капитализации должен учитывать не только норму отдачи от инвестиций, но и норму возврата первоначального капитала.

Возмещение первоначального капитала осуществляется за счет потока доходов от аренды недвижимости.

Используем для определения общего коэффициента капитализации метод Инвуда, который предполагает равномерно-аннуететное возмещение капитала.

При расчете определяется сумма возврата капитала из фонда возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции.

В случае 100 % амортизации капитала, часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет до первоначальной суммы.

Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Рассчитаем коэффициент капитализации, при условии возврата капитала по истечению срока погашения ипотечного кредита, то есть через 11 лет, при неизменной арендной ставке:

R_о = on + of = on + SFF (n, on = У_р)

где SFF - фактор фонда возмещения;

n - период возврата капитала, лет;

У_р - рисковая ставка процента, %.

Рисковая ставка дисконтирования равна общей ставке дохода на инвестиции, то есть:

У_р = R_о

В нашем случае общий коэффициент капитализации составит:

R_о = 0,14 +;

R_о = 0,14 + 0,0433943 = 0,1833943

Предлагаемая стоимость(PV, д. ед.) объекта определяется следующим образом:

PV = ЧОД / R_о

PV = 36 000/ 0,1833943 = 196 298

Стоимость продажи объекта через 11 лет его эксплуатации составит меньшую сумму, по сравнению с первоначальным капиталом, затраченным на приобретение недвижимости.

Это является результатом разного рода износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ предполагает потерю с течением времени прочности, устойчивости, тепло- и звукоизоляционных свойств.

Функциональный износ - вид морального износа, учитывающий несоответствие объекта современным представлениям и стандартам.

Внешний износ предполагает внешнее устаревание, экономическое устаревание, устаревание по местоположению, а также устаревание из-за влияния окружающей среды.

Заключение

Текущая стоимость приобретения складского помещения составила 253 356 д. ед. Из него 202 685 д. ед. - заемный капитал, и 50 671 д. ед. - величина собственного капитала.

При анализе доходности собственного и заемного капиталов был выявлен отрицательный тип финансового левереджа, при котором R_е< R_о (12%<14 %), что способствует уменьшению нормы отдачи на собственный капитал.

Следовательно, привлечение заемных средств является не эффективным.

По истечении срока погашения кредита объект может быть продан за 196 298 д. ед.

Анализ финансовых коэффициентов позволяет сделать вывод об уровне доходности, достаточном для покрытия издержек, связанных с эксплуатацией объекта и выплатой платежей по ипотечному кредиту.

Ежегодные денежные потоки от аренды объекта недвижимости носят положительный характер.

Следовательно, инвестор получит ежегодную чистую прибыль в размере 5 800 д. ед.

Ставка доходности собственного капитала равна 12 %.

Выводы:

Приобретение складского помещения является нецелесообразным, так как доходность данного объекта с учетом привлечения заемного капитала не приемлема для инвестора.

Cписок литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.

№135 - ФЗ

2. Постановление Правительства РФ «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» от 6 июля 2001 г. №519.

3. Гранов И.В. Оценка недвижимости - СПБ.: С.- Петербург, 2001г.

4. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций, М.: Академия, 2008г.

5. Симонова Н.И., Симонов Р.Ю. Оценка бизнеса: теория и практика. - Ростов - на - Дону: Феникс, 2007г.

6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Ростов - на - Дону: Феникс, 2007г.

7. Черняк В.З. Сборник задач по экономике. - М.: Экзамен, 2006г.

Размещено на Allbest.ru