Размещено на http://www.allbest.ru/

41

Размещено на http://www.allbest.ru/

0

Оглавление

Введение

Глава 1. Общие положения товарищества собственников жилья

1.1 Понятие ТСЖ

1.2 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1.3 Права и обязанности членов товарищества собственников жилья

Глава 2. Состояние учета в ТСЖ

2.1 Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с правовым статусом ТСЖ

2.2 Особенности налогообложения ТСЖ

2.3 Бухгалтерская отчетность ТСЖ

Глава 3. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья

3.1 Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в многоквартирных домах

3.2 Возможности налоговой оптимизации ТСЖ

3.3 Проблемы финансирования товарищества собственников жилья

Заключение

Список используемой литературы

Введение

По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда²² По данным других средств массовой информации жилищный сектор России это - 45,3% приватизированные квартиры, 24% неприватизированные квартиры, 21% собственные дома, части дома, 4,7% арендуемая квартира, 2,3 % коммунальная квартира, 0,9% общежитие, 1,8 % - другое жилье(стр.12 АИФ №27(1288) июль 2005 г.). Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ³³ Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В соответствие с требованиями ст.18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

Платежи собственника помещений в многоквартирном доме теперь разделятся на 2 части: плата за содержание общего имущества и плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п.8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 ст.2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах - ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.

Глава 1. Общие положения товарищества собственников жилья

1.1 Понятие ТСЖ

В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с законом о ТСЖ. В развитие этих положений ГК был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ". Новый ЖК РФ в разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о ТСЖ. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ"⁵⁵ "Российская газета", № 119, 26.06.96 г..

В ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 135 ЖК РФ под ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью в соответствии с нормами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к ТСЖ эта правоспособность заложена в самом определении понятия ТСЖ.

1.2 Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

В новой редакции законодательства, регулирующего деятельность ТСЖ, в соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что ТСЖ может быть создано при объединении:

· нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры⁶⁶ П.2 ст. 136 Жилищного кодекса..

· несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Данные варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.

По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который подписывается председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений⁷⁷ Подробное описание проведения общего собрания товарищества собственников жилья необходимо смотреть в главе 3..

Правоспособность ТСЖ появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа.

Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08. 2001 № 129-ФЗ при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.

Форма заявления определена в Постановлении Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению" (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. № САЭ-3-09/16@ утверждены методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. В п.4.11. названного приказа определено, что при представлении заявления о государственной регистрации ТСЖ в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.

Вместе с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в котором отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы - устав, в котором описываются структура и органы управления этого юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию.

Примерный список документов для регистрации ТСЖ:

1. Устав юридического лица.

2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.

3. Светокопии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию ТСЖ. (Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления. Квитанция об уплате государственной пошлины)

(Документ об уплате государственной пошлины представляется в регистрирующий орган в подлиннике).

Данный список в различных регистрационных органах в различных регионах страны может быть иным. Поэтому необходимо также иметь документы и о доме, в котором создается ТСЖ, - светокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.

За государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ в Налоговый кодекс введена новая глава 25.3 "Государственная пошлина". Этим законом устанавливается размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица госпошлина составляет 2000 рублей.

Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.

В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.

Факт внесения записи в государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.

Регистрирующий орган в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.

В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Доля

нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.

С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

1.3 Права и обязанности членов товарищества собственников жилья

Глава 2. Состояние учета в ТСЖ “Олимп”

2.1 Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с правовым статусом ТСЖ

Порядок ведения бухгалтерского учета в товариществе собственников жилья в настоящее время обделен вниманием финансовых органов, в связи с чем, бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства.

Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14.04.97 N 16-00-16-74. В целях осуществления бухгалтерского учета ТСЖ может самостоятельно формировать рабочий план счетов и приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении: - единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи;

- сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов; - накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью ТСЖ, а также для составления бухгалтерской отчетности. Рекомендации также указывают, что важной особенностью осуществления учета в товариществах собственников жилья является осуществление финансового планирования, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств. Там же изложены основы бюджетирования ТСЖ, которые будут полезны при составлении Сметы доходов и расходов - главного элемента финансового планирования ТСЖ.

Анализируя положения Рекомендаций, а также, учитывая правовой статус ТСЖ “Олимп” и основную цель создания, при построении схемы ведения бухгалтерского учета необходимо учитывать методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организаций жилищно-коммунальной сферы.

В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.

В соответствии с Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. N 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности Отчет об изменениях капитала, Отчет о движении денежных средств, Приложение к бухгалтерскому балансу при отсутствии соответствующих данных, в то же время некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности Отчет о целевом использовании полученных средств1. При принятии формы Бухгалтерского баланса (форма N 1) в разделе "Капитал и резервы" вместо групп статей "Уставный капитал", "Резервный капитал" и "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" некоммерческая организация включает группу статей "Целевое финансирование"2. Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с целью создания ТСЖ.

Порядок отражения в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве установлен письмом Министерства финансов РФ от 29 октября 1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве".

При государственной регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо, чтобы Товариществу основным видом деятельности ТСЖ являлась эксплуатация жилого фонда (например, код 70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда").

2.2 Особенности налогообложения ТСЖ “Олимп”

Налог на имущество.

Товарищества собственников жилья освобождены от уплаты налога на имущество на территории города Москвы в соответствии с п. 11 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций", в котором сказано, что объединения собственников жилья, действующие в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" освобождаются от налогообложения. Налог на землю.

Согласно п. 26 Инструкции МНС России "По применению Закона Российской Федерации о плате за землю" от 21.02.2000 г. № 56 (далее - Инструкция №56) до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).

Аналогичный порядок рекомендован специалистами и в отношении ТСЖ. Таким образом, Правление ТСЖ организует сбор необходимых денежных средств с членов товарищества пропорционально доли занимаемой ими площади, за исключением площадей, приходящихся на граждан и юридических лиц, которым предоставлены льготы по земельному налогу в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", предоставляет соответствующую декларацию в налоговые органы и производит уплату налога на землю.

Следовательно, после получения членами товариществ свидетельства на право собственности на землю под жильем исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами. Юридические лица в кондоминиуме при этом могут продолжать уплачивать земельный налог в общеустановленном порядке. За земли коллективного пользования земельный налог уплачивает Правление ТСЖ за счет сбора средств у отдельных плательщиков.

Единый социальный налог(ЕСН)

Выплата вознаграждений работникам, выполняющим работы (услуги) для ТСЖ производится за счет членских взносов. Согласно пп.8 п.1 ст.238 НК РФ суммы, выплачиваемые физическим лицам за счет членских взносов, не подлежат обложению ЕСН. Изначально Минфин России в своих Письмах (от 21.02.2002 N 04-04-04/25 и от 18.04.2002 N 04-03-01/48) отказывал ТСЖ в применении льготы, но судебная практика, причем в высших судебных инстанциях (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2003 N 19/03), сформировалась не в пользу контролирующих органов, суд подтвердил право ТСЖ использовать законно установленную льготу. Однако фискалы настояли на своем, Федеральным законом от 20.07.2004 № 70-ФЗ "О внесении изменений в главу 24 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" пп.8 п.1 ст.238 НК РФ признан утратившим силу, таким образом, с 1 января 2005 года ТСЖ начисляют и уплачивают ЕСН.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

При выплате вознаграждений физическим лицам ТСЖ в общем порядке удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ, а, значит, обязано вести учет доходов физических лиц и ежегодно представлять информацию в налоговые органы по утвержденным формам.

Взносы в ФСС

В соответствии с п.3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184, страховые взносы начисляются на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) обслуживающего персонала и членов правления товарищества собственников жилья.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 250 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров). К ним в частности относятся целевые поступления (взносы) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. При ведении деятельности необходимо учитывать, что доходы, получаемые ТСЖ от ведения хозяйственной деятельности подлежат налогообложению в обычном порядке.

Казалось бы, ТСЖ не преследует цели получения прибыли и те взносы, которые поступает от его членов, направляются на осуществление централизованного управления собственностью, о каких налогах на доходы может идти речь? Но, к сожалению, встречаются разъяснения налоговых работников о том, что обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества при поступлении в ТСЖ подлежат обложению налогом на прибыль. Позиция налоговиков строится на основе анализа положений Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ):

1. Ст. 17 Закона о ТСЖ предусмотрено, что в кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществляются за счет домовладельцев-собственников этого имущества в соответствии с действующим законодательством.

2. Домовладельцы в кондоминиуме оплачивают услуги по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с действующим законодательством (п.3ст.17 Закона о ТСЖ).

3. Согласно статье 18 Закона о ТСЖ общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета общих правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия). На основании изложенного налоговики делают вывод, что средства, поступившие от членов товарищества собственников жилья в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям, и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. В то же время департамент налоговой политики Минфина РФ расшифровывает понятие "ведение уставной деятельности" как направление целевых средств на осуществление целей, предусмотренных в уставе некоммерческой организации3. Таким образом, при составлении учредительных документов ТСЖ необходимо учитывать, что разделы Устава, определяющие цели и задачи ТСЖ, а также порядок внесения взносов и формирование фондов могут иметь принципиальное значение при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

По моему мнению, более логична следующая позиция. Если ТСЖ самостоятельно оказывает услугу (работы) по техническому обслуживанию управляемого имущества, то средства, полученные в счет оплаты за такие услуги (работы) средства будут являться доходом ТСЖ и подлежат налогообложению. Если же ТСЖ выступает только в качестве агента жильцов и ограничивается сбором и перечислением оплаты сторонним организациям (что предусмотрено учредительными документами товарищества), такие суммы доходов ТСЖ не являются и при расчете налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

До 01.01.2004 года операции по реализации на территории Российской Федерации услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) были освобождены от НДС. В настоящее время товарищества собственников жилья при осуществлении ими операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС, будут признаваться плательщиками налога на добавленную стоимость. Случаи, при которых не возникает объекта обложения налогом на добавленную стоимость можно пересчитать по пальцам: 1. В случае передачи ТСЖ в качестве добровольных безвозмездных взносов основных средств и товарно-материальных ценностей при условии, если передаваемое имущество не будет использоваться для предпринимательской деятельности, так как в соответствии с п.3 ст.39 НК РФ передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью не признается реализацией товаров, работ или услуг.

2. От уплаты НДС согласно п. 10 ст. 145 НК РФ также освобождаются услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности в случае, если данные услуги оказываются собственниками жилых помещений или управомоченными ими лицами (наймодателями) гражданам (нанимателям) по договору найма жилого помещения. Применение контрольно-кассовой техники

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, решая вопрос о необходимости применения ТСЖ контрольно-кассовой техники (далее - ККТ) при приеме наличных денежных средств от жильцов и собственников помещений, нужно смотреть на целевое назначение поступающих средств.

Для избежания штрафных санкций принимать наличные денежные средства без применения ККТ следует только в случае поступлений целевых взносов на ведение уставной деятельности, что не признается реализацией, а также при получении средств, подлежащих дальнейшей передаче субподрядчикам. Во всех иных случаях, когда ТСЖ принимает оплату за услуги (работы), оказываемые (выполняемые) ТСЖ самостоятельно, следует использовать безналичные расчеты (например, перечисления через Сберегательный банк РФ или вносить наличные денежные средства непосредственно на расчетный счет ТСЖ).

Специальные налоговые режимы : Упрощенная система налогообложения.

Письмом ФНС России от 28.12.2004 № 22 доведено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2004 № 3114/04 о правомерности применения некоммерческими организациями упрощенной системы налогообложения. Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к общему режиму налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном НК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период. Указанные организации не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации и при исполнении обязанностей налогового агента. Организации, применяющие УСНО, производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Федеральным законом от 15.12. 2001 № 167-ФЗ. Средства, поступающие от членов ТСЖ в качестве обязательных платежей, а также вступительные, членские взносы и т. п. на осуществление уставной деятельности являются целевым финансированием. Налог уплачивается не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода. Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками -- организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма налоговой декларации утверждена Приказом МНС России от 21.11.2003 № БГ-3-22/647. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за соответствующий налоговый период (31 марта). В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ (ред. от 30.06.2003) организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

товарищество собственник жилье налогообложение учет

2.3 Бухгалтерская отчетность ТСЖ

В силу п. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. ТСЖ должны формировать годовую отчетность (по состоянию на 31 декабря отчетного года), а также промежуточную нарастающим итогом с начала года - месячную и квартальную (ст. 14 Закона о бухгалтерском учете).

В отличие от сметы доходов и расходов ТСЖ, а также отчета о ее выполнении, которые являются в первую очередь внутренними документами финансового планирования и контроля, бухгалтерская отчетность отражает фактические результаты деятельности товарищества, его имущественное и финансовое положение и представляется внешним пользователям. В Законе о бухгалтерском учете (п. 1 ст. 15) названы две категории пользователей - учредители, участники организации и органы государственной статистики по месту регистрации организации. Таким образом, бухгалтерская отчетность должна быть представлена на обозрение членам ТСЖ (порядок представления может быть оговорен в уставе). Кроме того, в силу пп. 5 п. 1 ст. 23 НК РФ ТСЖ обязано направлять бухгалтерскую отчетность в налоговый орган по месту нахождения. Сроки представления отчетности следующие: квартальная отчетность - в течение 30 дней по окончании квартала, годовая - в течение 90 дней по окончании года.

Согласно ст. 13 Закона о бухгалтерском учете, п. 4 Указаний об объеме форм бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н, в состав отчетности некоммерческих организаций в обязательном порядке входят бухгалтерский баланс (форма N 1), отчет о прибылях и убытках (форма N 2), пояснительная записка. Рекомендуемая для заполнения форма - отчет о целевом использовании полученных средств (N 6). Товарищества не подлежат обязательному аудиту, поэтому они не обязаны включать аудиторское заключение в состав годовой отчетности. Согласно п. 49 ПБУ 4/99 "Бухгалтерская отчетность организации" промежуточная бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса и отчета о прибылях и убытках.

Организация вправе самостоятельно разработать формы отчетности с учетом требований бухгалтерского законодательства, включив в них лишь те показатели, которые необходимы для формирования достоверного и полного представления о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении (п. 1 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина России от 22.07.2003 N 67н). Но самый простой и распространенный вариант - воспользоваться типовыми формами, которые приведены в приложениях к названному документу, и поставить прочерки в тех статьях, по которым у ТСЖ отсутствуют показатели (п. 11 ПБУ 4/99).

Данные представляемой бухгалтерской отчетности приводятся в тысячах рублей без десятичных знаков (п. 7 Указаний о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности). Отчетность подписывается председателем правления и главным бухгалтером ТСЖ (п. 5 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

Рассмотрим формы отчетности подробнее, при этом воспользуемся размещенными на сайте Минфина Особенностями формирования бухгалтерской отчетности НКО (в Письмах от 30.06.2008 N 03-03-06/4/44, от 29.04.2008 N 03-11-04/2/78 финансисты сообщили, что организации вправе принимать их во внимание).

Бухгалтерский баланс

Бухгалтерский баланс характеризует финансовое положение ТСЖ на отчетную дату, в нем отражаются данные об активах и обязательствах. Заметим, что статьи бухгалтерской отчетности, составляемой за отчетный год, должны подтверждаться результатами инвентаризации активов и обязательств (п. 2 ст. 12 Закона о бухгалтерском учете, п. 38 ПБУ 4/99). Порядок проведения инвентаризации изложен в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49.

 Глава 3. Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья

Трудности, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья можно объединить в 3 группы: социально-экономические, правовые и организационные. Разумеется, есть и другие проблемы, может быть, и не менее важные, психологические, когда людям приходится пересматривать своё сознание, не рассчитывать на бесплатное обслуживание занимаемого или жилья, а принимать на себя всю меру ответственности за его содержание (и хотя эта проблема не правовая, обойти её в контексте данной темы невозможно, поскольку она является одной из самых сложных в процессе формирования и жизнедеятельности товариществ собственников жилья).

3.1 Отечественный и зарубежный опыт самоуправления в многоквартирных домах

Проводимые в России рыночные реформы затронули прежде всего отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. В результате огромное число людей, проживающих в городских квартирах превратились во владельцев недвижимости. Возникла проблема управления многоквартирными домами, перешедших в собственность нескольких домовладельцев и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. При разработке закона о товариществах собственников жилья был широко использован зарубежный опыт, прежде всего США.

В США государственное жильё составляет всего 5% всего жилого фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности. Это односемейные дома, которых очень много и в густонаселённых городах; многоквартирные жилые дома, владельцами которых, как правило, являются корпорации и частные компании, сдающие жильё внаём; кондоминиумы и кооперативы. Особой популярностью пользуются кондоминиумы в домах-новостройках.

В странах Западной Европы кондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья и в последние годы его предпочитают кооперативному.

Мировой опыт показывает, что кооперативное движение в жилищной сфере успешно развивается там, где существует мощная групповая инициатива. В отсутствии таковой для формирования кооперативов, в данном случае товариществ собственников жилья, необходимо движущее и организующее звено. На первоначальном этапе считается, что инициатива должна принадлежать органам власти.

В России инициатива создания товариществ собственников жилья исходила как «сверху» от местных городских органов власти, так и «снизу», непосредственно от жильцов. В первом случае работа начиналась с выпуска нормативных документов, регламентирующих создание товариществ собственников жилья в городе. В ряде городов жильцы узнавали через средства массовой информации о том, что такое товарищество собственников жилья, заявляли о своей готовности организовать общество и обращались в местные администрации с просьбой о его регистрации. Это принуждало органы власти принимать меры к созданию условий для образования и деятельности товариществ в городе.

Опыт первых товариществ по самостоятельному управлению жилыми домами учитывался при разработке городских актов, обеспечивающих решение постоянно возникающих проблем. Так в ноябре 1994 г. Государственной Думой был принят закон «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся имуществом собственников помещений», где определён порядок управления жилыми домами, находящихся в коллективной собственности.