Практическая часть

Задача 1. Принципы оценки недвижимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ)

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

физическая возможность;

экономическая осуществимость;

максимальная продуктивность, то есть обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для строительства большого супермаркета, гостиницы, театра. Ваши исследования открыли следующую информацию.

Таблица 1.

Данные к задаче 1

Варианты	0,1	2,3	4,5	6,7	8,9
Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений	$650000	700000	750000	700000	60000
Чистый операционный доход	$105000	100000	110000	120000	100000
Норма прибыли улучшений (коэффициент капитализации)	12%
для земли	10%
Гостиница:
Стоимость новых улучшений	$750000	800000	850000	900000	700000
Чистый операционный доход	$126000	130000	140000	150000	100000
Норма прибыли улучшений	16%
Коэффициент капитализации для земли	10%
Театр:
Стоимость новых улучшений	$950000	900000	950000	800000	900000
Чистый операционный доход	$130000	100000	110000	120000	100000
Норма прибыли улучшений	12%
Коэффициент капитализации для земли	10%

Определите наилучшее и наиболее эффективное использование данного земельного участка (НиНЭИ).

Доход _{общий (земля + здания)} = Стоимость _общая * R _общий=$324000+$39000=$363000

Доход _{(здания)} = Стоимость _здания * R _здания=$700000*12%+$800000*12%+$900000*16%=$324000

Доход _(земли) = Стоимость _земли * R _земли=$120000*10%+$150000*10%+$120000*10%=$39000

Где R-коэффициент капитализации

Задача 2. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спрос и предложение, замещение, вклад. С помощью этого подхода моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости.

В оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов приобретения недвижимости;

3) условия продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) месторасположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) наличие отклонений от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Последовательность и измерение корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи оцениваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать представленную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке. Допустимы как корректировки в процентах, так и в денежных суммах.

Корректируется цена продажи сравнимого объекта для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку: проданному за $60000

Таблица 2.

Данные к задаче 2

6,7 вариант. Характер корректировки	Величина корректировки
1) Местоположение	+10=66000
2) Льготное финансирование	+5=69300
3) Особые условия передачи прав собственности	+5=72765
4) Условия продажи	-5=69126,75
5) Физические характеристики	-1=68435,48

Задача 3. Затратный подход в оценке недвижимости. Износ объекта недвижимости

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже, чем затраты на приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, полезности и качеству объекта недвижимости за приемлемый срок.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных пользовательских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, географической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешним воздействием окружающей среды. Соответственно, каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта - функциональный;

2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации - физический;

3) дом без горячей воды- функциональный;

4) в доме протекает крыша - физический;

5) коммунальная квартира - функциональный;

6) жилой район расположен рядом с аэропортом - экономический;

7) у постройки нет удобного входа и выхода - функциональный;

8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность - физический;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает - экономический;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали - внешний.

Задача 4. Затратный подход в оценке недвижимости. Срок экономической жизни здания

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту государственной комиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Срок экономической жизни здания составляет

Таблица 3.

Данные к задаче 4

Варианты	Лет
0,1	120
2,3	130
4,5	140
6,7	150
8,9	160

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продаж $75000, стоимость участка $17000, а стоимость восстановления $74000.

75000+17000=92000

92000-74000=18000

18000*150/74000=36 лет

Задача 5. Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости, ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и доходами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход откорректированный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости и непосредственно связанные с производством действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из условно-постоянных, условно-переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических или финансовых или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), мы получаем стоимость объекта недвижимости или стоимость права собственности.

В здании общей площадью 10000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

ПВД= (общая площадь объекта) * (ставка аренды)=10000*12=120000

ДВД=(общая площадь объекта) - (потери от недоиспользования)* *(ставка аренды)=(10000-400)*12=115200

ЧОД= (действительный валовой доход) - (операционные расходы)=115200-120000*45%=61200



Задача 6. Определите рыночную стоимость объекта нежилой недвижимости общей площадью S = 155,7 м²

Подъезд к месту расположения объекта достаточно удобно связывает объект с различными районами города. Степень промышленной застройки низкая. Объект находится внутри жилой зоны, основные пути миграции потоков пешеходов проходят в стороне места расположения объекта. Все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении. Инженерное обеспечение объекта осуществлено с учетом их функциональных особенностей использования и содержат следующие сети: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, хозяйственно - бытовой канализации, слаботочные устройства (радио, телефон), пожарная сигнализация.

Оцените объект недвижимости сравнительным подходом с учетом имеющейся информации

Расчет рыночной стоимости выполните методом анализа вторичного рынка.

Список объектов-аналогов выставленных на продажу на рынок недвижимости г. Волгограда приведен в таблице 4.

Таблица 4.

Список объектов-аналогов

Местоположение объекта- аналога	Площадь, м2	Состояние помещения	Текущее использование (назначение)	Стоимость предложения к продаже (продажи), руб.
г. Волгоград, Краснооктябрьский район ул. Еременко	134,0	В хорошем состоянии	Блок квартир (2+3) переведен в нежилой фонд, отдельный вход	3 500 000,0 Предложение к продаже
г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул.Титова	80,0	Хороший ремонт, хорошее состояние	Офисное помещение	2 400 000,0 Фактическая продажа
г. Волгоград, Краснооктябрьский район , ул. Триумфальная	78,0	Встроенное помещение на 1 этаже 4-х этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, евроотделка	Офисное помещение	2 340 000,0 Фактическая продажа
г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Еланская	123,5	Встроенное помещение в цокольном этаже 5-ти этажного жилого здания со всеми инженерными сетями, простая отделка, вход со двора	офисное помещение	2 700 000,0 Фактическая продажа

За единицу сравнения примите стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м² площадей нескольких аналогичных объектов, используйте в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср = х_i / n,

где Х_ср - средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n - стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n - число наблюдений.

Корректировки по объектам внесите экспертным путем

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку объект - аналог № 1 предлагается к продаже путем публичной оферты, а объекты - аналоги № 2, 3, 4 по сведениям оценщика проданы в результате коммерческой сделки. Корректировка отсутствует.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объектам. Корректировка отсутствует. 

4. Динамика сделок. Объекты-аналоги предлагаются к продаже или проданы в одно и тоже время. Рынок коммерческой недвижимости стабилизирован, роста цен не наблюдается за последние несколько месяцев. Учитывая все это, корректировку не вводим.

5. Место расположения. Объекты-аналоги № 1,2,3 расположены в том же районе, что и оцениваемый объект, но в жилых массивах. Объект - аналог № 4 расположен в некотором удалении от центра по ул. Еременко. Арендная ставка, как правило, уменьшается пропорционально удалению объекта от центра деловой активности, следовательно, это отражается и на стоимости объекта. Поэтому корректировку к объектам - аналогам № 1,2,3 не вносим, а к объекту-аналогу № 4 необходимо внести.

6. Внутреннее состояние помещений. Объекты-аналоги № 2 и 3 находятся в хорошем состоянии и не требуют ремонта (сделан ремонт типа «евро»), поэтому корректировка по ним не требуется. Объекты № 1, 4 имеют простую отделку в отличие от оцениваемого объекта по мнению экспертов, затраты на приведение объектов - аналогов к состоянию оцениваемого объекта составляют 7 500 рублей за 1 м²

7. Конструктивные отличия. Все помещения являются встроенными. Корректировок нет.

8. Транспортная доступность. Объекты-аналоги № 1,2,3 расположены в том же районе, что и оцениваемый объект. Подъездные пути к ним по мнению оценщика аналогично удобны, корректировку не вносим. Объект-аналог № 4 расположен на улице с односторонним движением, что в какой-то степени ограничивает доступ потенциальных посетителей, поэтому снижает спрос потенциальных покупателей и арендаторов.

9. Различие в площади. Объекты с меньшей площадью пользуются большим спросом, т.к. требуют меньших затрат на приобретение и благоустройство, а также снижается риск потери ожидаемых прибылей от недозагрузки помещений. Объекты-аналоги № 2, 3 имеют площадь до 100 м². Объект № 1, 4 незначительно уступает в площади оцениваемому объекту, корректировка не вносится.

10. Типичная скидка при продаже. При продаже аналогов предполагалась типичная скидка, что уменьшает их стоимость по сравнению с оцениваемым объектом в среднем на 5%.

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж выполните в таблице 5.

Таблица 5.

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения сопоставимых продаж

Расположение	Оцениваемый объект Краснооктябрьский район, ул. Богунская	Объект-аналог №1, г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог №2 г.Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог № 3, г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Еременко	Объект-аналог № 4 г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. Еременко
Описание	встроенные помещения на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома со всеми инженерными сетями	-	-	-	-
Площадь объекта, м2	155,7	134,0	80,0	78,0	123,5
Описание состояния	Евроремонт.
Цена продажи (предложения к продаже), тыс. руб.		3 500 000,0	2 400 000,0	2 340 000,0	2 700 000,0
Цена продажи 1 м2 общей площади, руб.
Переданное право собственности на недвижимость	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)	Ограниченное право собственности (без учета права собственности на землю)
Корректировка
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка
Условия продажи (чистота сделки)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	.	Декабрь2009 г.	Ноябрь 2009 г.	Декабрь 2009 г.	Ноябрь 2009г.
Корректировка
Итого(сумма) корректировок
стоимость 1 м2 общей площади после корректировки, руб.
Корректировка на расположение					2000
Корректировка на внутреннее состояние помещения		7500			7500
Корректировка на конструктивные отличия
Корректировка на транспортную доступность					1000
Корректировка на типичную скидку при продаже		1305,97	1500,00	1500,00	1093,12
Корректировка на различие в площади
Сумма корректировок		8505,97	1500,00	1500,00	11593,12
Цена предложения 1 м2 общей	21145,67	17313,43	28500,00	28500,00	10269,23
площади после корректировок, руб.	3292380,18	2320000,00	2280000,00	223000,00	1268250,00

Оцените объект недвижимости затратным подходом с учетом имеющейся информации

Проанализировав структуру оцениваемого имущества, можно выделить следующие составляющие: право аренды земельного участка, встроенное помещение в многоэтажном жилом доме. Наиболее применим для оценки застроенных земельных участков - метод выделения.

Стоимость права аренды земельного участка составляет 2 561 000 руб.

В расчетах стоимости улучшений земельного участка принимаются во внимание следующие виды износа: функциональный, внешний и физический.

Внешний износ определяют следующие причины: нахождение объекта в глубине жилого массива в стороне от центральной улицы; не достаточно высокая престижность района расположения объекта.

Эти факторы оказывают влияние на стоимость объекта за счет уменьшения арендной платы.

Известны факты сдачи в аренду подобных помещений с аналогичным уровнем отделки как у оцениваемого объекта по 600 руб. за 1 м².

Арендная ставка оцениваемого объекта по договору аренды составляет 550 руб. за 1 м².

Восстановительная стоимость рассматриваемого объекта в ценах 1969 года принята по сборнику № 28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий, зданий и сооружений коммунально - бытового назначения для переоценки основных фондов».

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом выполните в таблице 6.

Таблица 6.

Расчет рыночной стоимости объекта с точки зрения затрат

Наименование показателя	Ед. изм	Объект
Восстановительная стоимость объекта в ценах 1969 г.	руб.	16 005,96
Коэффициент пересчета к ценам 1984 г.		1,20
территориальный коэффициент		1,01
Коэффициент пересчета к ценам 1991 г.		1,59
территориальный коэффициент		1,02
Коэффициент пересчета к текущим ценам		21,395
Восстановительная стоимость объекта в текущих ценах	руб.	673122,23
стоимость ремонтных работ	руб.	1 200 000,00
Восстановительная стоимость объекта с учетом ремонта	руб.	1873122,23
предпринимательский доход 25 %	руб.	468280,55
Восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательского дохода	руб.	2341402,79
Внешний износ объекта	%
Функциональный износ объекта по данным экспертизы	%	0,00%
Физический износ объекта по данным экспертизы	%	12,25%
Общий процент износа объекта	%	286821,84
Рыночная стоимость объекта	руб.	2054580,95

Для расчетов были приняты объекты - аналоги, встроенные помещения на арендованных земельных участках.



Оцените объект недвижимости доходным подходом с учетом имеющейся информации

Для упрощения расчетов примите постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опустите влияние изменения цен, инфляции, национальной валюты и т.п.

Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.

Примите общую ставку капитализации равной 21 %. Для расчетов принимается общая площадь объекта. Арендную ставку примите по существующему договору аренды нежилого помещения. Расчеты денежных потоков по объекту необходимо выполнить в таблице.

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости с точки зрения дохода

Определяемый параметр	Ед.изм.	объект
Общая площадь объекта	м2	155,7
Средняя стоимость аренды 1 м2 основного помещения	руб./мес.	550,00
Общая стоимость аренды торгового помещения	руб./мес.	85635,08
Потенциальный валовый доход (ПВД)	руб./мес.	85 635,0
Заполняемость (посещаемость) объекта	%	0,95
Эффективный валовый доход (ЭВД)	руб./мес.	81353,25
То же	руб./год	976239
Балансовая стоимость	руб.	371 046,61
Земельный налог	руб./год
Налог на имущество	руб./год
Страхование имущества	руб./год
Оплата коммунальных услуг	руб./год	60 000,0
Резервы	руб./год	5 000,0
Суммарные операционные издержки	Сумма: п.9-п.12	65000
Чистый операционный доход (ЧОД)	п.7 - п.14	911239
Ставка капитализации		1102599,19
Итого стоимость объекта	п.15 / п.16	2013838,19

Согласование результатов оценки и заключение о рыночной стоимости

Таблица 8.

Расчет итоговой стоимости объекта оценки

	Подход	Предварительная стоимость, руб.	Удельный вес, %	Компонент итоговой стоимости, руб.
Объект оценки	подход с точки зрения затрат	2054580,95	40	821832,4
	подход с точки зрения сопоставимых продаж	3292380,18	20	658476,0
	подход с точки зрения дохода	2013838,19	40	805535,3
Итого		100	2285843,7



Заключение

Необходимость аудиторской проверки предприятия:

1. Для анализа финансово-экономического состояния и оценки деятельности руководства нео6ходима достоверная информация;

2. Без аудиторской проверки специалисту достаточно трудно объективно оценить ситуацию на предприятии.

Значение аудиторской проверки предприятия:

1. Позволяет оценить качество и достоверность бухгалтерской отчетности;

2. Позволяет выявить наиболее уязвимые места в управлении финансово-экономической и юридической деятельности;

3. Позволяет на основе проведенного анализа отражения всех операций, произведенных предприятием, подготовить план оздоровления (реструктуризации, изменения экономической, учетной, финансовой, налоговой политики и т.д.)