Понятие затрат, цены и стоимости в оценке бизнеса

16

15

Содержание

Введение

1. Понятие затрат, цены и стоимости в оценке бизнеса

2. Характеристики объекта как ценообразующие факторы

3. Параметры среды функционирования объекта как ценообразующие факторы

Заключение

Задачи

Список использованной литературы

Введение

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным -- конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.

Основными ценообразующими факторами являются непосредственно потребительские качества объектов недвижимости, место расположения, полноценность передаваемых прав собственности, соотношение спроса и предложения, информационные факторы, факторы, связанные с тенденцией на рынке недвижимости, а также субъективные факторы. Для того чтобы объективно оценить влияние всего многообразия этих ценообразующих факторов привлекаются профессиональные оценщики, так как именно они обладают наибольшими знаниями, опытом и информацией, позволяющей с максимальной точностью определять стоимость объектов недвижимости.

Оценка стоимости предприятия отвечает на вопрос о том, сколько стоит или может стоить предприятие. При этом все заинтересованные лица могут иметь разные причины оценки стоимости предприятия с позиции соблюдения собственных интересов, поиска компромисса между доходом и риском.

1. Понятие затрат, цены и стоимости в оценке бизнеса

Стоимость носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Итак, стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена.

Стоимость (value) - это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) - это денежные средства, уплачиваемые за собственность.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

- рыночная стоимость (market value);

- ликвидационная стоимость (salvage value);

- страховая стоимость (insurance value);

- залоговая стоимость (mortgage value);

- арендная стоимость (rent value).

Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены: инвестиционная стоимость; балансовая стоимость; стоимость для целей налогообложения.

Остановимся на этих понятиях подробнее. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия», т. е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий: мотивация продавца и покупателя является типичной; обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса; имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение; платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом; компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость - представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения, которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

2. Характеристики объекта как ценообразующие факторы

Прибыль - это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых предприятиями любой формы собственности.

Как экономическая категория она характеризует финансовый результат предпринимательской деятельности предприятия.

Прибыль является показателем, наиболее полно отражающим эффективность производства, объем и качество произведенной продукции, состояние производительности труда, уровень себестоимости.

Вместе с тем прибыль оказывает стимулирующее воздействие на укрепление коммерческого расчета, интенсификацию производства при любой форме собственности.

Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования.

Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов.

Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Риск присущ любой сфере человеческой деятельности, что связано с множеством условий и факторов, влияющих на получение и размер прибыли получаемой от бизнеса.

Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, касается степени контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как:

- право назначать управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы;

- реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие;

- принимать решение о поглощении других предприятий;

- определять величину дивидендов и т.д.

В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в силу покупки неконтрольного пакета акций.

Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности.

Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

3. Параметры среды функционирования объекта как ценообразующие факторы

Под спросом следует понимать сумму товаров и услуг, которую потребители хотят приобрести в текущем периоде по действующим ценам.

Рынок реагирует только на спрос, подтвержденный деньгами, т.е. спрос должен быть платежеспособным.

В экономике действует закон спроса: чем цены выше, тем спрос ниже и наоборот, чем цены ниже, тем спрос выше. Таким образом, главным фактором, который оказывает влияние на спрос является цена.

На спрос также оказывают влияние неценовые факторы:

- доходы;

- наличие данного товара на рынке (дефицит);

- психология покупок и вкусы потребителей;

- эффекты ожидания: рост или снижение цен;

- наличие на рынке товаров-заменителей (субститутов).

Так как бизнес это товар, то закон спроса действует также на формирование рыночной стоимости предприятия как и на цену любого товара.

Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Суть теории спроса и предложения сводится к следующему - стоимость, или цена товара определяется не затраченным на его производство трудом, а исключительно спросом и предложением.

Согласно этой теории, если спрос превысит предложение, то стоимость товара повысится, а когда увеличится предложение при неизменном спросе, стоимость товара уменьшится.

Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок.

Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от его возраста. более молодые склонны идти на больший риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей инвестирования.

Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие, как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.

Цены предложения в первую очередь определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Количество выставленных на продажу объектов также влияет на доход.

Выбор решения и покупателя, и продавца зависит от перспективы развития данного бизнеса.

Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену.

Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием.

Особенно это характерно для отрасли, в которой предложение ограничено природными возможностями.

Отсюда следует, что в случае превышения спроса над предложением наиболее близки к максимальной границе цены на сырьевые предприятия.

В тоже время при превышении спроса над предложением возможно появление в некоторых отраслях новых предприятий. В долгосрочном плане цены на эти предприятия могут несколько упасть.

Если предложение превысит спрос, то цены диктует производитель. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.

Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.

Заключение

При оценки бизнеса используются различные виды стоимостей.

Инвестиционная стоимость - стоимость фирмы для конкретного или предполагаемого владельца. В отличие от обоснованной рыночной стоимости здесь предполагается участи в сделке конкретного покупателя.

Различают также восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизводство аналогичного предприятия или другого актива.

Стоимость замещения - есть выраженная в текущих ценах стоимость предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом.

Наконец, существует и оценка по данным баланса, то есть балансовая стоимость. Применительно к фирме - это разница между общей стоимостью активов и общей суммой обязательств в соответствии с данными балансового отчета.

В случае банкротства фирмы и прекращения ее деятельности все ее активы оцениваются, исходя из ликвидации стоимости. Ликвидационная стоимость показывает, сколько денежных средств останется после реализации активов и выплаты долгов.

Давление ценообразующих факторов или их удельный вес при определении рыночной стоимости зависят, в первую очередь, от категории оцениваемого объекта (квартиры, объекты загородной недвижимости, коммерческая недвижимость, объекты незавершенного строительства, складские помещения, промышленные объекты и др.), однако независимо от категории оцениваемого объекта существенную корректировку необходимо делать при анализе местоположения, технических характеристик объекта, совокупности передаваемых прав, состоянием рынка недвижимости на момент сделки, а также очень существенными субъективными факторами.

Задача 1

Оценщик нашел данные о недавней продаже дома, идентичного рассматриваему. Однако отличие состоит в том, что у проданного дома имелся бассейн, а у рассматриваемого - нет.

Оценщик узнал, что стоимость строительства бассейна 20 000, а дом был продан за 112 000 долл., но с бассейном. Все другие различия несущественны.

1. Определить стоимость оцениваемого дома.

2. Какой принцип оценки используется?

Решение:

Так как единственным существенным отличием оцениваемого объекта от аналогичного является отсутствие бассейна, то стоимость данного объекта составит 92 000 долл.

Принцип вклада: Включение дополнительных активов эффективно тогда, когда они повышают рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов.

Задача 2

Каким должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизирующемуся кредиту в 100 000 долл., предоставленному на 25 лет при номинальной годовой ставке 12 %?

Решение:

Сумма процентов, уплачиваемых ежемесячно составит:

100 000 * 0,12 / 12 = 1000 долл.

Сумма ежемесячно возвращаемого основного долга составляет:

100 000 / (25 * 12) = 333,33 долл.

Следовательно, ежемесячные выплаты по кредиту составят:

1000 + 333,33 = 1 333,33 долл.

Задача 3

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду составляет 2000 кв.м. Из них 600 м. занято арендодателем, остальная площадь сдается по 20 долл.м/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недогрузка помещения - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25% валового дохода. Определите величину, чистого эксплуатационного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Решение:

Рассчитаем площадь здания, сдаваемую в аренду:

2 000 * 0,95 - 600 = 1 300 кв. м.

Доход, получаемый арендодателем от сдачи в аренду здания:

1 300 * 20 = 26 000 долл.

Величина чистого эксплуатационного дохода составит:

26 000 * 0,75 = 19 500 долл.

Список использованной литературы

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 720 с.

2. Кукукина И.Г. Управление финансами. - М.: Юристъ, 2001. - 267 с.

3. Левчаев П.А. Финансовые ресурсы предприятия: теория и методология системного подхода. - Саранск: Изд-во Мордов. ун-та, 2002. - 104 с.

4. Оценка бизнеса / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 512 с.

5. Уткин Э.А., Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса. - М., 2000. - 352 с.

6. Фишмен Д., Пратт Ш., Гриффит К., Уилсон К.. Руководство по оценке стоимости бизнеса. - М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ, 2000. - 388 с.