Оценка земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ГОРОДА МОСКВЫ

Государственное бюджетное профессиональное

образовательное учреждение города Москвы

«Образовательный комплекс градостроительства «Столица»

Доклад

Оценка земельных участков

Выполнил

обучающийся группы 49012 очной формы обучения специальности

21.02.06 Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности

Д.А. Куружиу

Москва

2022 г.

Введение

экономическая оценка стоимость земельный участок

Земля, как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает свойствами, адекватная оценка которых представляет собой одно из важнейших условий эффективного функционирования и развития многоукладной экономики.

Оценка стоимости земельного участка проводится на основании анализа цен предложений на продажу и заключенных сделок на аналогичные земельные участки, а также прогнозируемых доходов от их использования в будущем.

Экономическая оценка земли -- это определение сравнительной ценности земли как средства производства в сельском хозяйстве в зависимости от ее естественного и искусственного плодородия, различий природно-климатических условий данного района и расположения земельных участков.

В теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точек зрения:

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Глава 1. Основное об оценке земельных участков

1.1 Факторы, влияющие на оценку земельного участка

Ряд факторов, которые влияют на конечную цену земельного участка:

· Правомочия арендаторов;

· Сроки действия права на собственность;

· Обременения, подписанные договором аренды;

· Целевое предназначение данного пространства.

На конечную стоимость может влиять вероятная сумма дохода, которую может получить владелец, заключив договор об аренде земли. Тогда применение данной площади будет максимально эффективным.

Во время оценивающих работ наши специалисты учитывают массу всевозможных факторов, ни одна деталь не останется без внимания:

· Место расположения данного участка, а также наличие и характер инженерных коммуникационных линий;

· Возможность присоединить имеющиеся коммуникации к другим, либо осуществление подключения с нуля, когда на площади запланировано строительство;

· Информация по инженерно-геологическим изысканиям;

· Сведения по инженерно-геодезическим исследованиям;

· Размер ожидаемой прибыли и сроки её получения - если участок планируется эксплуатировать максимально эффективно.

С течением времени цена каждого конкретного участка на рынке изменяется. Она может как увеличиваться, так и уменьшаться. Потому отчет по оценочным работам формируется на конкретную дату.

1.2Этапы проведения оценочных работ

Процесс оценки проходит в несколько этапов:

· Оформление договора с клиентом на оценивание земельного участка;

· Сбор необходимой объективной фактической информации о юридическом и о физическом состоянии на данный момент времени;

· Анализ этой информации;

· Отбор наиболее предпочтительного метода оценивания;

· Непосредственно определение рыночной стоимости данной площади земли;

· Формирование официального документационного отчёта обо всех проделанных процедурах.

Разумеется, перечисленные этапы могут и изменяться - в зависимости от каждой конкретной ситуации. В любом случае после того, как оценка будет завершена, на руки собственнику участка будет выдан подробно составленный в письменном виде отчет обо всех исполненных процедурах. Данный отчет обладает доказательной силой, к примеру, в случае судебного разбирательства.

1.3 Отрицательная стоимость оценки

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный неистощимый источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход. Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1. Земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ;

2. Арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

3. Владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

Глава 2. Кадастровая оценка и её категории земель

2.1 Кадастровая оценка земель

В свою очередь экономическая оценка земель подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков, в результате которой определяются группы территорий с примерно одинаковыми стоимостными показателями, нормативную, определяющую определенный тип почв и качество земель, и рыночную стоимость единичного земельного участка.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра - информационное обеспечение:

· Государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

· Государственного контроля за использованием и охраной земель;

· Мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

· Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

· Экономической оценки земель и учета их стоимости;

· Установления платы за землю;

· Иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:

1. Городской земли;

2. Сельскохозяйственного назначения по видам угодий;

3. Лесного фонда.

2.2Кадастровая оценка городской земли

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

2.3 Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель:

· На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ.

· Второй этап - кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

2.4 Кадастровая оценка земель лесного фонда

Данная оценка проводится для обоснования платы за землю.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).

Глава 3. Оценка рыночной стоимости земельного участка

3.1 Назначение оценки рыночной стоимости земли.

Рыночная стоимость земли - это денежная сумма, которую покупатель в обычных условиях готов уплатить за земельный участок, выставленный на продажу на свободном рынке, с указанием всех достоинств, недостатков и обременений, а продавец - принять за передачу прав покупателю.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

1. в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

2. при установлении кадастровой оценки земли;

3. при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

4. при определении начальной цены земельного участка на торгах;

5. при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;

6. при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

7. при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;

8. при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;

9. при оценке экологического ущерба;

10. при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);

3.2 Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

На стоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить в следующие основные группы:

* социальные и демографические особенности;

* общая экономическая ситуация;

* правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

* природные условия и окружающая среда;

* физические и качественные характеристики земельного участка;

* расположение земельного участка;

* доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

Заключение

Земельный участок выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Он считается сложным и своеобразным объектом оценки, что определено характеристиками земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также потребностью в учете при оценке многих иных факторов.

В данной работе были проанализированы различные подходы, применяемые для решения проблем, с которыми доводится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков.

Каждый из указанных выше методов оценки земельных участков базируется на первоначальных сведениях, собранных на рынке, но имеющих разнообразные источники для получения информации.

Размещено на Allbest.ru