Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«СИБАЙСКИЙ МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

на тему: «Оценка рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения»

Выполнила:

студентка группы ЗИМ-18

Утарбаева И.Я.

Сибай 2021

Содержание

Глава 1. Рыночная стоимость земель в РФ

1.1 Понятие, задачи и цели оценки недвижимости

1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка

1.3 Отличие кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

1.4 Оценка стоимости арендной платы земельного участка

1.5 Оценка стоимости участка при вступлении в наследство

Глава 2. Земли сельскохозяйственного назначения

2.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Объекты и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Особенности использования сельскохозяйственных угодий

2.4 Земельный налог

2.5 Фонд перераспределения земель

Введение

Актуальность тематики исследования оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в стране, заключается

Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем - почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции.

Целью исследования является

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения.

сельскохозяйственный земля стоимость

Глава 1. Рыночная стоимость земель в РФ

1.1 Понятие, задачи и цели оценки недвижимости

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности заказчика.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

В частности, оценка недвижимого имущества необходима в следующих ситуациях в:

- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

- ликвидации объектов недвижимости;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии оценки.

Стандарты оценочной деятельности, действующие в России, регулируют порядок осуществления оценочной деятельности, а также проведение самой процедуры оценки квартир, домов, прочих видов недвижимости, а также любого другого имущества, имеющего стоимость.

Федеральные стандарты оценки, приведенные ниже были разработаны на основе международных стандартов и утверждены Министерством Экономического Развития.

Стандарты оценки согласуются с законом об оценочной деятельности (135 ФЗ) и по факту определяются в данном законе как обязательные для субъектов оценочной деятельности.

Действующими нормативными актами предусмотрены тринадцать стандартов оценки недвижимости:

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки;

Цель оценки и виды стоимости;

Требования к отчету об оценке;

Определение кадастровой стоимости;

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения;

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков;

Оценка недвижимости;

Оценка базиса;

Оценка для целей залога;

Оценка стоимости машин и оборудования;

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

Определение ликвидационной стоимости;

Определение инвестиционной стоимости.

Согласно ФCO №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости -- это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки. Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ -- отче об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Рыночная стоимость -- та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости -- это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3-4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1-2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75-80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость -- та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФCO №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки -- это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль c объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость -- та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости -- это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, a если это невозможно -- индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости -- это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчёте учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка

Процедура проведения рыночной оценки участка земли определена Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и включает в себя следующие этапы:

1.Принятие решения о проведении оценки. Сторона потенциальной сделки может самостоятельно определить стоимость предмета договора, однако по ряду причин она может являться недостоверной и отличаться от средних рыночных цен;

2. Выбор оценщика. Каждый профессиональный оценщик, имеющий право определять рыночную стоимость земли, обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Выбор конкретно оценщика зависит от желания заказчика с учетом сложившейся репутации и качества ранее оказанных услуг;

3. Проведение работ по определению рыночной стоимости участка земли;

4. Составление итогового отчета об определении рыночной стоимости участка;

5. Подписание акта выполненных работ, сдача результата заказчику и оплата принятых работ.

Процедура оценки рыночной стоимости предусматривает единые правила для каждого оценщика.

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки.

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;

2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;

3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;

4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;

5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года «Об оценочной деятельности РФ».

Рыночная стоимость участка земли устанавливается профессиональным оценщиком, который по итогам оценки выдает заказчику отчет об оценке объекта. Рыночная оценка участка не используется для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Рыночная оценка земли необходима при проведении различного рода сделок:

- для оформления наследства, коим является данный земельный надел;

- для оформления договора купли-продажи;

- в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;

- для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;

- при процедуре дарения и прочее.

Оценщик может самостоятельно выбирать конкретный перечень методов исследования и оценки рынка оборота земли. Эти методы выбираются исходя из опыта работы оценщика, а также по итогам учета всех факторов, влияющих на оборот земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан отразить в итоговом отчете о рыночной стоимости с указанием причин такого выбора.

На практике, наибольший объем работ по установлению рыночной стоимости земли связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют наиболее распространенный оборот сделок и представляют практическую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для определения рыночной стоимости участков из земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и учитывать нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Сочетание этих способов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Наличие договора с оценщиком дает заказчику возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Такая ответственность наступает в рамках страхования его деятельности.

Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.

Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

доходная;

затратная;

метод сравнения продаж.

Доходный способ. Является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.

Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

Затратный метод. Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

Земельный вариант применим в том случае, если земельное владение рассчитано для дальнейшей застройки жилыми многоквартирными домами и распределения квартир между гражданами.

На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

Для этого расчета применяется формула:

ПД - Р = ПРД,

где ПД - планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке; Р - расходы; ПРД - потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Метод сравнения продаж. В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

Этот метод актуален для тех случаев, когда речь идет об оценке рыночной стоимости типичных объектов недвижимости.

При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ,

где УРС - удельная рыночная стоимость - это стоимость за 1 мІ земли в массиве; ЦЗУ - цена земельного участка; 1, 2, 3 - порядковый номер, присеваемый ЗУ; ОПУ - общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании.

Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж). Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка. Это документ, который формируется по итогам проведенной процедуры оценивания в строгом соответствии с Законом об оценочной деятельности и является юридически достоверным. Составляется и подтверждается он только специалистами-оценщиками, с которыми владелец земельной собственности составил договор на оказание услуг.

В отчете прописаны все результаты проведенной оценки земли, а также фиксируется ее рыночная стоимость. Оригинал передается собственнику, а копия остается у оценщика.

Отчет может потребоваться при разрешения неоднозначных ситуаций, когда требуется пересмотреть установленную кадастровую стоимость. Также отчет необходим, чтобы оценить реальную на сегодняшний день стоимость недвижимости.

1.3 Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

Кадастровая стоимость земли является отправной точкой для определения размера налога на землю, который обязан ежегодно вносить землевладелец. Также при помощи кадастровой цены определяется размер аренды за данную землю.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо - стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

1.4 Оценка арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

Кадастровая стоимость земли -- денежное значение, определяемое в ходе государственной оценки земельного участка по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной. Она определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных без организации торгов.

Земли сельскохозяйственного назначения арендуются с платой в 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством РФ. К землям сельхозназначения также относятся земли в составе зон, используемых для сельскохозяйственных целей.

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

0,01% от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину либо организации, которые вправе освободиться от уплаты налога на землю либо имеют другие налоговые привилегии. Такой процент арендной платы также применим к землям, изъятым из оборота (включая земельные наделы, подвергшиеся загрязнению, деградации и заражению), которые по законодательству можно передавать в аренду;

0,6% от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка гражданину или организации в целях ведения личного подсобного хозяйства либо для применения по сельскохозяйственному назначению (включая организацию крестьянско-фермерского хозяйства);

1% от кадастровой стоимости земли: В случае предоставления земельного участка в целях реализации положений концессионного соглашения;

1,5% от кадастровой стоимости земли: В случаях предоставления земельного участка по заключенному договору аренды на основании пункта 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации;

2% от кадастровой стоимости земли: При предоставлении земли недропользователю в целях осуществления работ, касающихся пользования недрами.

Размер арендной платы за земли государственной собственности определяется формулой:

А = КСт * k,

где А сумма арендной платы, которую необходимо вносить землепользователю; КСт кадастровая стоимость земли (ее можно выяснить в кадастровой службе по месторасположению земельного надела); kкорректирующий коэффициент, изменяющийся в зависимости от землепользователя и назначения сдачи в аренду. Размеры корректирующего коэффициента были перечислены выше.

Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

А = С * Р,

где А размер платы за аренду; С рыночная цена надела, которую определяет независимая экспертиза, проводимая не раньше, чем за полгода до дня вступления нанимателя в арендные права; Р ставка рефинансирования Центробанка РФ, устанавливаемая в начале года, в ходе которого заключается договор найма земельного участка.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Рыночная стоимость - цена, за которую можно реально купить-продать определенный объект и является его рыночной стоимостью. К такой экспертизе владельцы прибегают чаще всего, поскольку она позволяет учесть параметры с учетом эксплуатационных характеристик, полезности, назначения объекта и влияния рыночной среды.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Стоимость арендного права на землю определяют на основании следующих данных:

- кадастровой стоимости участка;

- результатов торгов (аукциона);

- ставок арендной платы, которые утверждены МЭР РФ.

После оформления земли в аренду без проведения аукциона оценку арендного права этого объекта проводят по установленной кадастровой стоимости.

При официальной оценке аренды земли используют положения раздела 3 Методических рекомендаций, которые указаны в распоряжении Министерства имущества РФ № 568-р от 6 марта 2002 года, данный документ на 2021 год не утратил своей актуальности. (далее - Методические рекомендации).

Методы оценки арендной рыночной стоимости земли. В теории существует несколько методов оценки, позволяющих определить сумму данного участка. Особенностью оценки земельного участка является тот факт, что земля в каждом случае рассматривается как потенциально пустая территория, свободная от застроек.

При установлении стоимости арендного права земли применяют нижеприведенные методы:

1.Метод сравнения продаж. Для оценки незастроенных и различных застроенных земельных участков применяют метод сравнения продаж (п. 1 разд. 4 Методических рекомендаций).

При подобном оценивании арендных прав учитывают нижеприведенные факторы:

период, который остается до завершения срока аренды по договору;

сумма, условия и точные сроки внесения текущей арендной платы;

возможность официального выкупа объекта арендатором;

возможность продления срока действия (пролонгации) текущего арендного договора;

местоположение участка;

физические различные характеристики (рельеф, площадь и др.);

инфраструктура и др.

При применении метода сравнения продаж:

1. Сначала собирают сведения об аналогичных оцениваемой земле объектах недвижимости, а потом изучают продажные цены и условия оформления арендных прав.

2. Затем, находят определенные различия между основным имуществом и его аналогами и проводят корректировку цен.

3. После обобщения последнего показателя устанавливают рыночную стоимость арендного права.

2.Метод распределения. Во время оценки права аренды застроенной земли применяют и метод распределения (п. 3 разд. 4 Методических рекомендаций).

Такое оценивание объекта недвижимости проводят при наличии достоверной информации о текущих ценах сделок с аналогичными различными объектами. В случае отсутствия подобных сведений используют цены предложения (спроса).

Также, метод распределения применяют при наличии конкретных улучшений объекта (внесение удобрений в почву, изменение рельефа и др.).

3.Метод капитализации. При оценке арендных прав незастроенной и застроенной земли применяют и метод капитализации (п. 4 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время подобного оценивания выполняют такие действия:

1. Рассчитывают земельную ренту.

2. Определяют величину коэффициента капитализации.

3. Рассчитывают рыночную стоимость аренды -- проводят капитализацию земельной ренты.

При применении подобного метода земельной рентой считают доход от сдачи земельного участка в аренду.

Под капитализацией понимают определение первого показателя за равные интервалы времени.

Рыночная стоимость по методу капитализации = Размер земельной ренты за 1 период после оценки / Коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации находят 1 из 2 способов:

делят размер земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

безрисковую ставку отдачи на капитал увеличивают на размер премиальной выплаты за риски при инвестировании денежных средств в земельный участок.

4. Метод остатка. При нахождении стоимости арендных прав незастроенных и незастроенной земли применяют и метод остатка (п. 5 разд. 4 Методических рекомендаций). Подобный способ оценки используют после осуществления различных улучшений на земельном участке, по итогам которых был получен доход.

Во время применения метода остатка выполняют нижеприведенные действия:

1) Определяют затраты на эксплуатацию различных улучшений объекта.

2) Рассчитывают чистый операционный доход (ЧОД) -- из размера валового дохода вычитают операционные различные расходы.

3) Находят стоимость аренды всего участка -- делят размер ЧОД на коэффициент капитализации.

4) Из полученной цены вычитают затраты на эксплуатацию улучшений.

При расчете валового дохода из потенциального вычитают потери от неуплаты арендных платежей. Величину операционных расходов определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду земли с 1 или несколькими постройками.

5. Метод предполагаемого использования. При нахождении рыночной стоимости аренды застроенной и незастроенной земли применяют и метод предполагаемого использования (п. 6 разд. 4 Методических рекомендаций). Такой способ оценки используют только после получения различных доходов с конкретного земельного участка.

При использовании подобного метода оценки выполняют нижеприведенные действия:

1) Определяют доходы, операционные и иные расходы (например, затраты на создание различных улучшений земельного участка, арендная плата).

2) Находят ставку дисконтирования.

3) Определяют стоимость аренды -- проводят дисконтирование.

Дисконтированием считают приведение потенциальных различных расходов и доходов к конкретной дате оценки по ставке, которую устанавливает оценщик. В подобной ситуации источником доходов, например, считают сдачу земли в аренду по текущей рыночной стоимости.

6.Метод выделения. При установлении рыночной стоимости застроенной земли используют и метод выделения (п. 2 разд. 4 Методических рекомендаций). Во время проведения такой оценки выполняют нижеприведенные действия:

1) Определяют элементы, по которым сравнивают единый объект недвижимости (постройки + земельный участок) с его аналогами.

2) После обобщения цен объектов-аналогов устанавливают размер затрат на воспроизводство улучшений участка.

3) Находят рыночную стоимость объекта.

Формула. Оценку арендного права земли проводят в зависимости от того, кто является собственником.

Если землевладельцем является частное лицо, то рассчитывается по формуле:

Арендная сумма за год = Рыночная стоимость участка * Ставка рефинансирования ЦБ.

Если землевладелец-государственный орган, то в этом случае платят только земельный налог, который рассчитывают по такой формуле:

Земельный налог = Кадастровая стоимость * Налоговая ставка.

Налоговая ставка равна 1 из 4 значений:

0,01% -- для лиц, которые освобождены от уплаты налогов или имеют льготы;

0,6% -- сельскохозяйственные участки;

1,5% -- для возведения жилых зданий, заводов, магазинов и др.;

2% -- для добычи различных полезных ископаемых.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная -- отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

1.5 Оценка стоимости участка при вступлении в наследство

Наследование -- переход имущества, прав и связанных с ними обязанностей умершего лица (наследодателя) к иным лицам (наследникам).

Комплекс имущества, прав и обязанностей, получаемых при наследовании, называют наследственным имуществом, наследственной массой, наследством. Наследство умершего переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Получение недвижимого наследства требует проведения процедуры оценки его стоимости. Это важно по двум причинам:

Определение размера государственной пошлины при оформлении права на наследство;

Раздел этой недвижимости между наследниками с выплатой одними из них компенсации остальным.

Государственная пошлина зависит от степени родства наследников и наследодателя. Наследники первой категории (дети, родители, братья и супруги) платят 0,3% от стоимости земельного участка (но не более 100 000 рублей). Остальные - 0,6% (но не более 1 000 000 рублей). Освобождаются от выплаты госпошлины несовершеннолетние наследники, инвалиды и недееспособные, которые находятся под опекой.

Любая недвижимость, в том числе и земельный участок, можно оценить по кадастровой или по рыночной стоимости. Существует несколько критериев для такой оценки:

- Назначение земли;

- Форма владения и использования;

- Расстояние от трасс и иных транспортных путей;

- Наличие инфраструктуры;

- Наличие коммуникаций;

- Какие объекты находятся рядом.

От некоторых из этих факторов зависит не только стоимость самого объекта, но и стоимость процедуры оценки. Так за оценку коммерческой недвижимости компания-оценщик возьмёт больше, чем за оценку жилой.

Кадастровая стоимость оценивается специалистами Бюро технической инвентаризации (БТИ), в заключении специалистов указывается, сколько стоит квартира по кадастру. Эти сведения нужны для расчета налогов при сделках с этим объектом недвижимости.

Рыночную стоимость оценивают специализированные частные организации экспертов, они дают заключение о реальной стоимости недвижимости на рынке.

Именно рыночная оценка нужна для нотариального оформления наследства.

Право проводить оценку недвижимости имеют только профессиональные оценщики, которые состоят в той или иной саморегулируемой организации.

Если у оценщика нет документа о членстве в СРО, его заключение не будет иметь силы у нотариуса или в суде, вне зависимости от его квалификации и профессиональных компетенций.

Организации для проведения оценки должны иметь соответствующие лицензии. Перед назначением экспертизы заключается договор с клиентом, в документе оговариваются сроки и стоимость услуг. Процедура предполагает соблюдение таких мероприятий:

осмотр объекта;

выявление качественных, количественных, эксплуатационных характеристик объекта; анализ положения на рынке;

выбор оценочного способа; вынесение вердикта;

составление отчетности для клиента.

Документ, выданный оценщиком, вы можете предъявлять нотариусу для оформления права собственности на движимое, недвижимое имущество.

Процедура оценки имущества при вступлении в наследство. Оценка наследства происходит в несколько этапов:

Консультация с объяснением условий оценки;

Определение цели оценки;

Заключение договора;

Сама оценка;

Выдача официального документа оценки.

Некоторые виды имущества могут быть оценены только некоторыми специализированными учреждениями, а не любым оценочным бюро.

В любом случае нужна оценка недвижимости при оформлении наследства, так как без неё не удастся ни получить наследство, ни оформить долевой раздел по соглашению или по решению суда.

Глава 2. Земли сельскохозяйственного назначения.

2.1 Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Согласно статье 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Таким образом, земли в черте поселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенных пунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и, следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В состав земель сельскохозяйственного назначения могут входить различные земельные участки:

· земли, сельскохозяйственными угодьями;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

· древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

· земли, занятые замкнутыми водоемами;

· земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

2.2 Объекты и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости), в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:

- природно-климатические условия, определяющие тип и, основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

- тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

- виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

- плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

- урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

- улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

- плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;

- цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

- инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

Документы, необходимые для оценки земельного участка. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В случае если сведения об объекте оценки в ЕГРН отсутствуют, необходимо предоставление следующих документов:

1. Правоустанавливающие, либо документы, подтверждающие право на земельный участок.

2. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта земельного участка (в случае непредоставления выписки из ЕГРН).

3. Сведения о наличии ограничений и обременений прав на земельный участок, не отраженные в правоустанавливающей документации и документах кадастрового учета.

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление соответствующих систем севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.д.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

- высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

- большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

- сложившаяся в стране нестабильность цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

- невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

2.3 Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Регулированию использования этих земель посвящена ст. 79 ЗК РФ. Сельскохозяйственные угодья пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Этот приоритет выражается в том, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

Земельный кодекс РФ содержит перечень исключительных случаев, когда допускается изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше средне районного уровня для несельскохозяйственного использования. К ним, в частности, относятся случаи, связанные с:

· выполнением международных обязательств Российской Федерации;

· обеспечением обороны и безопасности государства;

· разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых);

· содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации;

· строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Земельный кодекс специально не выделяет мелиорированные земли в составе земель сельскохозяйственного назначения, однако использование этих земель имеет свои особенности, определяемые Федеральным законом "О мелиорации земель". Например, строительство на мелиорированных землях объектов и проведение других работ, не предназначенных для мелиорации земель, не должны ухудшать водного, воздушного и питательного режимов почв на этих землях, а также препятствовать эксплуатации мелиоративных систем, отдельно расположенных гидротехнических сооружений и защитных лесных насаждений. Любая деятельность на мелиорированных землях должна осуществляться в соответствии с требованиями специально уполномоченных государственных органов в области мелиорации земель (ст. 30).

Особенности оборота сельскохозяйственных земель устанавливаются специальным законом.

2.4 Земельный налог

Земельный налог-- это прямой налог, уплачиваемый в местный бюджет владельцами земельных участков. Цель введения платы за землю заключается в стимулировании рационального использования охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивании социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечении развития инфраструктуры в населенных пунктах, формировании специальных фондов финансирования этих мероприятий. Величина земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей.

Земельный налог уплачивают собственники участков и те, у кого земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследовании.

В следующих случаях налог платить не нужно:

-пользование землей оформлено безвозмездно, на определенный срок;

-участок арендуется по договору;

-участок освобожден от налогообложения (в соответствии с п. 2 ст. 389 НК РФ).

Для налогоплательщиков предусмотрены льготы:

1. Федеральные. Перечень организаций, освобожденных от налога, приводится в ст. 395 НК РФ. Также налог не платят коренные малочисленные народы. А для граждан, перечисленных в ст. 391 НК РФ, предусмотрено снижение налоговой базы.

2. Местные. Устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления и законами городов федерального значения -- Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

В других регионах от налога могут быть освобождены как физические, так и юридические лица. Кроме того, наблюдается снижение налогооблагаемой базы.

Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год. Отчетными периодами являются первый, второй и третий кварталы.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3% для сельскохозяйственных земель, участков личного подсобного хозяйства, дачных участков; земель для нужд государства, жилищного фонда и инфраструктуры; участков, используемых для обороны страны, безопасности и таможни;

1,5% для остальных земель.

Субъекты вправе устанавливать свои ставки, но не выше принятых на федеральном уровне.

Расчет земельного налога. Для расчета земельного налога применяется формула:

Земельный налог = Налоговая база Ч Ставка налога

Когда у земельного участка несколько собственников и в отчетном году совершена покупка или продажа земли, формула будет выглядеть следующим образом:

Земельный налог = Кст Ч Ст Ч Д Ч Кв,

где Кст -- кадастровая стоимость; Ст -- ставка налога; Д -- доля в собственности на землю; Кв -- коэффициент владения участком в месяцах.

Налогоплательщики организации и индивидуальные предприниматели исчисляют сумму земельного налога самостоятельно, и представляют налоговую декларацию в налоговые органы по месту нахождения земельных участков.

Налогоплательщики физические лица уплачивают земельный налог на основании налогового уведомления, направляемого им налоговым органом.

2.5 Фонд перераспределения земель

В составе земель сельскохозяйственного назначения формируется фонд перераспределения земель, предназначенный для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.

Фонд перераспределения земель - это государственная структура, которая представляет собой определенную базу, в которой указываются точные регистрационные и кадастровые данные территорий. Для изъятия участков в активы соответствующего фонда существуют определенные основания, предусмотренные законодательством. Основная задача деятельности фонда по перераспределению - сохранение и реорганизация территорий сельскохозяйственного предназначения.

Государственный фонд перераспределения земель был создан с целью рационального распределения, а также грамотного разделения между гражданами и юридическими лицами всех земельных активов соответствующего фонда. Ключевым фактором в процессе учреждения такого фонда являлся показатель целевого назначения земель. Главной задачей распределительного фонда является такое распоряжение сельскохозяйственными территориями, которое будет гарантировать соблюдение правил целевого использования.

Фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.

Перераспределение важно для последующего осуществления хозяйственной деятельности, проведения любых фермерских работ, а также расширения сельскохозяйственной деятельности, для организации подсобных личных хозяйств, садоводства и огородничества.

Законодательством определены те случаи, которые являются основаниями для включения территорий в специальный фонд с целью дальнейшего распоряжения и перераспределения участков среди частных пользователей (физических и юридических лиц), а также государственных и муниципальных органов и предприятий. Основаниями для включения земельных участков в государственный фонд перераспределения земель являются следующие территории:

участки, которые не стали объектом наследования, так как в силу обстоятельств не оказалось наследников, которые претендуют на территорию на любых основаниях (в законном порядке, при наличии завещания);