Кадастровая оценка объектов недвижимости

Размещено на Allbest.ru

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

РАЗДЕЛ 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ

РАЗДЕЛ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

2.1 Порядок проведения государственной кадастровой оценки

2.2 Порядок определения кадастровой стоимости

РАЗДЕЛ 3. ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

оценка объект недвижимость

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

Целью данной курсовой работы является ознакомление с организацией и проведением работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

Задачи:

- изучить понятие, особенности и цель проведения государственной кадастровой оценки;

- ознакомиться с организацией проведения работ по государственной кадастровой оценке;

- рассмотреть проведение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков.

Объектом исследования является земельные участки в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия.

РАЗДЕЛ 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА: ПОНЯТИЕ, ОСОБЕННОСТИ И ЦЕЛЬ ПРОВЕДЕНИЯ

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируется Федеральным законом от 03. 07. 2016 N 237-ФЗ (ред. от 29. 07. 2017) «О государственной кадастровой оценке».

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, осуществляет:

1) выработку государственной политики в сфере государственной кадастровой оценки;

2) нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки;

3) разработку и утверждение методических указаний о государственной кадастровой оценке, внесение изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке;

4) иные функции, предусмотренные Федеральным законом.

Кадастровая стоимость - рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость имущества по новым правилам определяется методом массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости.

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характеристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладающих уникальными характеристиками.

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

Знание кадастровой стоимости потребуется в следующих случаях:

- уплата налога на имущество;

- заключение сделок купли-продажи;

- раздел имущества;

- расчет платежей при наследовании;

- оформление ипотеки.

РАЗДЕЛ 2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ

2.1 Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 03. 07. 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и включает совокупность следующих действий:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в случае принятия соответствующего решения при условии соблюдения установленной периодичности проведения государственной кадастровой оценки.

Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя, в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки осуществляется до 1 января года определения кадастровой стоимости.

Сбор и обработка информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществляются бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации.

Росреестр формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки и предоставляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня поступления перечня направляет его в бюджетное учреждение.

В перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки на иную дату) обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По итогам определения кадастровой стоимости, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением в соответствии с требованиями к отчету составляются в форме электронного документа промежуточные отчетные документы, которые являются проектом отчета.

Бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов размещает их на своем официальном сайте и направляет их в Росреестр на электронном носителе в форме электронного документа.

Росреестр в течение десяти рабочих дней со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требованиям к отчету и в течение трех рабочих дней со дня окончания проверки направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации уведомление о соответствии или несоответствии промежуточных отчетных документов требованиям к отчету.

Бюджетное учреждение устраняет выявленное несоответствие в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления и представляет в Росреестр исправленные промежуточные отчетные документы для повторной проверки.

Если промежуточные отчетные документы соответствуют требованиям к отчету, Росреестр в течение трех рабочих дней со дня окончания их проверки размещает в фонде данных государственной кадастровой оценки сведения и материалы, содержащиеся в промежуточных отчетных документах, на шестьдесят дней для представления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости, и информацию о порядке и сроках представления замечаний к промежуточным отчетным документам.

Замечания представляются в течение пятидесяти дней со дня размещения указанных сведений и материалов любыми заинтересованными лицами в бюджетное учреждение или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Бюджетное учреждение не реже чем один раз в пять дней в течение срока размещения промежуточных отчетных документов размещает на своем официальном сайте:

- обновленные промежуточные отчетные документы;

- информацию о кадастровых номерах объектов недвижимости, пересчет кадастровой стоимости которых осуществлен;

- описание проведенного пересчета кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости с обоснованием учета замечания;

- информации о замечаниях, которые не были учтены, с соответствующим обоснованием отказа в их учете.

Бюджетное учреждение вносит изменения в промежуточные отчетные документы по итогам рассмотрения замечаний к ним не позднее окончания срока размещения сведений и материалов в фонде данных и в течение десяти дней после истечения указанного срока составляет отчет, включающий в себя справку с информацией об учтенных и неучтенных замечаниях к промежуточным отчетным документам с обоснованием их учета, отказа в учете или об отсутствии замечаний, а также об исправлении выявленных Росреестром нарушений требований к отчету.

В течение трех рабочих дней со дня составления отчета бюджетное учреждение направляет его на электронном носителе в форме электронного документа в Росреестр.

В течение двадцати рабочих дней Росреестр проводит проверку отчета на соответствие требованиям к отчету и направляет в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта Российской Федерации предписание об устранении выявленных нарушений или уведомление об отсутствии нарушений.

В случае выявления нарушений требований к отчету бюджетное учреждение в течение десяти рабочих дней со дня получения предписания осуществляет их устранение и в течение трех рабочих дней направляет в Росреестр отчет на электронном носителе в форме электронного документа для проведения повторной проверки.

Если нарушений не выявлено, бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней со дня получения уведомления об отсутствии нарушений направляет в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации три экземпляра отчета на электронном носителе в форме электронного документа и одну копию отчета на бумажном носителе.

3. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в течение тридцати рабочих дней со дня принятия такого акта обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии.

Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение трех рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию и экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.

2.2 Порядок определения кадастровой стоимости

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07. 06. 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную.

Кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

- налога на недвижимость;

- налога с продажи недвижимости;

- арендной ставки, если арендодатель - государство;

- штрафов (при нецелевом использовании участков (ст. 8. 8 КоАП) ;

- других пошлин и платежей.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя - два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

принятие решения о проведении оценки;

собственно оценка;

утверждение полученных результатов.

Задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

- регион расположения и экономическая ситуация;

- конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов.

- вид разрешенного использования (ВРИ) ;

- наличие коммуникаций; наличие построек или «недостроя».

Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

сравнительный - цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;

доходный - объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;

затратный - подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;

комбинированный - сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода (-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) - то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы. С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Если говорить, к примеру, о землях населенных пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу. Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земельё договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», то участок будет отнесен к группе № 7 - «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий». В случае, если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

РАЗДЕЛ 3. ПРОВЕДЕНИЕ РАБОТ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

В Республике Бурятия в отношении земельных участков было принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, в соответствии с Распоряжением Правительства Республики Бурятия от 14. 01. 2015 № 1-р. Номер отчета об определении кадастровой стоимости 150810.

Дата составления отчета об определении кадастровой стоимости 10. 08. 2015.

Дата размещения отчета об определении кадастровой стоимости 01. 10. 2015.

Дата окончания размещения отчета об определении кадастровой стоимости 28. 10. 2015.

Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия.

Наименование исполнителя работ по определению кадастровой стоимости Общество с ограниченной ответственностью «Сибирский научный центр «ЭКОПРОГНОЗ».

Объектами оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов на территории Республики Бурятия, сведения о которых содержатся в ЕГРН, по состоянию на 01. 01. 2015 г.

Перечень земельных участков, для которых определяется кадастровая стоимость, сформирован в установленном законодательством порядке, в соответствии со ст. 24. 13 Федерального закона от 29. 07. 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», представлен Заказчиком (Министерством имущественных и земельных отношений Республики Бурятия) в количестве 314213 земельных участка, в электронном виде в форме ХML-файлов.

Таким образом, общее количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке составляет - 314213 земельный участок.

После уточнения характеристик земельных участков и внесения соответствующих сведений в Перечень земельных участков Оценщик в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15. 02. 2007 г. № 39 (в ред. Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 11. 01. 2011 г. № 3) распределил земельные участки по группам видов разрешенного использования.

Группировка объектов оценки, определение номера вида разрешенного использования земельных участков выполнено в соответствии с Методическими указаниями и Техническим заданием к Государственному контракту:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества;

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные;

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Таким образом, общее количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке составляет - 314213 земельный участок.

После уточнения характеристик земельных участков и внесения соответствующих сведений в Перечень земельных участков Оценщик в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 15. 02. 2007 г. № 39 (в ред. Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 11. 01. 2011 г. № 3) распределил земельные участки по группам видов разрешенного использования.

Группировка объектов оценки, определение номера вида разрешенного использования земельных участков выполнено в соответствии с Методическими указаниями и Техническим заданием к Государственному контракту:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки;

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок;

4. Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества;

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц;

7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения;

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте;

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов;

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования;

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные;

17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Определение кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков в составе городских населенных пунктов и земельных участков в составе сельских населенных пунктов определено в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Таблица 1

Сравнительный анализ значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов оценки земель городских и сельских населенных пунктов

№ группы	Диапазон изменения удельного показателя кадастровой стоимости, руб. /кв. м
Городские населенные пункты
1	2349, 21 - 38765, 54
2	97, 81 -1169, 10
3	591, 00 - 6123, 29
4	49, 04 - 890, 34
5	610, 75 -19101, 48
6	494, 50 - 6220, 66
7	816, 92 - 10276, 69
8	21, 12 - 224, 99
9	90, 48 - 1554, 39
10	247, 62 - 1116, 33
11	110, 18 - 1511, 26
17	105, 16 - 3199, 76
Сельские населенные пункты
2	49, 21 - 446, 54

Как видно из таблицы 1, удельный показатель кадастровой стоимости земель сельских населенных пунктов значительно ниже от городских населенных пунктов.

Сравнение средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков с предыдущим туром оценки в разрезе муниципальных образований Республики Бурятия приведены в таблице 2.

Таблица 2

Показатели динамики удельной кадастровой стоимости земельных участков под объектами среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки

№ пп	Муниципальное образование, город	УПКСЗ, 2010г, руб/м2	УПКСЗ, 2015г, руб/м2	Изменение, раз
1	Баргузинский	862	3328	3. 86
2	Баунтовский Эвенкийский	457	-
3	Бичурский	832	3947	4. 74
4	Джидинский	800	3830	4. 79
5	Еравнинский	-	-
6	Заиграевский	555	3442	6. 20
7	Закаменский	1247	5076	4. 07
8	Иволгинский	818	3966	4. 85
9	Кабанский	906	3414	3. 77
10	Кижингинский	911	3486	3. 83
11	Курумканский	856	3444	4. 02
12	Кяхтинский	638	5383	8. 44
13	Муйский	689	3321	4. 82
14	Мухоршибирский	807	3452	4. 28
15	Окинский	-	2593
16	Прибайкальский	818	3570	4. 36
17	Северо-Байкальский	620	2670	4. 31
18	Селенгинский	416	5987	14. 39
19	Тарбагатайский	789	3442	4. 36
20	Тункинский	492	3312	6. 73
21	Хоринский	811	4011	4. 95
22	г. Улан-Удэ	2017	15598	7. 73
23	г. Северобайкальск	1295	5632	4. 35
24	г. Гусиноозерск	423	6485	15. 33
25	г. Кяхта	657	6098	9. 28
26	г. Закаменск	1247	5114	4. 10
27	г. Бабушкин	1569	3183	2. 03
28	Итого по Республике Бурятия	2441	14685	6. 02

При анализе результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов самые высокие показатели отмечаются в г. Улан-Удэ. Это объясняется, прежде всего, тем, что г. Улан-Удэ является центром Республики Бурятия. По городу Улан-Удэ, в среднем, кадастровая стоимость земельных участков по всем видам использования по актуализации 2015 г. выросла более чем в два раза.

Таблица 3

Средние взвешенные значения УПКСЗ 2010 и 2015 годов, руб. /кв. м, по видам разрешенного использования

Виды разрешенного использования	УПКС руб. м2
	2010 г.	2015 г.
1	2016, 8	15755, 66
2	555, 18	505, 56
3	4129, 7	3572, 08
4	344, 27	340, 20
5	2714, 26	10865, 16
6	3159, 66	3540, 20
7	2619, 48	7179, 07
8	139, 19	223, 15
9	1018, 32	690, 32
10	390, 21	496, 28
11	345, 39	125, 40
12	-	-
13	651, 88	114, 90
14	0, 21	0, 21
15	0, 55	1, 88
16	-	-
17	-	1571, 45

В г. Улан-Удэ удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (ВРИ-1) увеличился в 7, 8 раз, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ-5) - произошло увеличение в 4 раза, а так же земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (ВРИ-7) - увеличилось в 2, 8 раза. По земельным участкам, предназначенным для размещения гостиниц (ВРИ-6), предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (ВРИ-8), и предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (ВРИ-10) произошло небольшое увеличение удельного показателя кадастровой стоимости, в среднем в 1, 5 раза. По земельным участкам, предназначенным для размещения домов индивидуальной жилой застройки (ВРИ-2), находящимся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (ВРИ-4), а так же, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (ВРИ-14) и предназначенные для сельскохозяйственного использования (ВРИ-15) удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков остался на уровне прошлой оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

После проведения государственной кадастровой оценки, оценщиком составляется отчет об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение результатов в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта результаты кадастровой оценки земли вступают в силу и могут использовать для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

В процессе данной работы было рассмотрено понятие государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, изучены организация и порядок работ по определению кадастровой стоимости, а также была проанализирована государственная кадастровая оценка земель Республики Бурятия по видам разрешенного использования. Анализ показателей динамики удельной кадастровой стоимости земель показало что, земли сельских населенных пунктов значительно ниже городских населенных пунктов. Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков с предыдущим туром оценки в разрезе муниципальных образований Республики Бурятия за 5 лет изменилась в 5, 83 раз.

В результате проведения государственной кадастровой оценки получается реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Таким образом, государственное регулирование кадастровой оценки позволит повысить ответственность, обеспечить высокую прозрачность и эффективность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождения ее результатов, что является условием развития рынка недвижимости, участниками которого выступают государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25. 10. 2001 N 136-ФЗ (ред. от 25. 12. 2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 01. 2019) ;

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03. 07. 2016 N 237-ФЗ;

Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) «;

Приказ Минэкономразвития России от 20. 05. 2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) «;

Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3) «;

Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков [Текст] / О. М. Ванданимаева. - М. : МФПА, 2015;

В. Г. Лутикова, «Кадастровая стоимость: определяем, оспариваем, снижаем». - М. : - 2016;

С. Худолеева, «Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов». - М. : - 2012;

Размещено на Allbest.ru