Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на примере г. Улан-Удэ

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов на примере г. Улан-Удэ

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время в России налогообложение недвижимости находится на стадии реформирования. Недвижимость облагается налогом не как единый объект, а как имущество и земельный участок, на котором находится здание, строение или сооружение. В целях повышения эффективности налогообложения планируется объединить земельные участки с находящимися на них постройками и исчислять налог на цельный объект недвижимости.

Ранее оценочная деятельность в Российской Федерации регулировалась Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. По нему решение о проведении государственной кадастровой оценки принимали региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые на конкурсной основе выбирали независимого оценщика и заключали с ним договор.

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. Главными нововведениями нового закона стали создание единой методики определения кадастровой стоимости на всей территории России и передача полномочий по государственной кадастровой оценке от независимых оценщиков в специальные бюджетные учреждения, создаваемые субъектом Российской Федерации. Отныне данные бюджетные учреждения устанавливают и кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошли какие-либо изменения. При этом субъект Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетных учреждений. Вводится Краевое Государственное Бюджетное Учреждение «Центр кадастровой оценки». Учреждение создано в соответствии с Распоряжением Правительства Красноярского края от 09.11.2017 г. № 767-р «О создании краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки».

Актуальность проблемы формирования системы оценки населенных пунктов в городах, необходимость поиска соответствующих принципам рыночных отношений подходов к практической реализации кадастровой оценки земель, в том числе и для объектов агропромышленного комплекса, расположенных на территориях городов, определяют выбор темы исследования.

Целью данной курсовой работы является проведение анализа результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов в г. Улан-Удэ.

Задачами данной работы являются:

- изучение теоретических аспектов кадастровой оценки;

- рассмотреть общую характеристику;

- анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов.

Объектом исследования являются земельные участки населенных пунктов находящиеся в г. Улан-Удэ.

РАЗДЕЛ 1. Теоретические аспекты кадастровой оценки

1.1 История государственной кадастровой оценки

Слово «кадастр» происходит от лат. «caput», что означает «податный предмет» и возникло во времена римского императора Августа (27 г. до н.э. - 14 г. до н.э.). В этот период была утверждена единица учета сбора дани за землю - «caputidum». В дальнейшем это слово трансформировалось в «catastrum», позднее - «cadastre» (франц.) дословно «книга-реестр». Исторически земельный кадастр возник по объективной необходимости получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и объекте налогообложения. Так, началу землеописания земель положил в VI в. до н.э. в Др. Риме Сервий Тулий. Землеописания имели не только значение для учета земель - они представляли собой определенное юридическое действие. Данные землеописаний (книги) подлежали длительному хранению, как правило, в государственных, судебных или храмовых архивах.

В России первые описания земель появились в IX веке и касались монастырских и церковных земель, а первая оценка земли начала формироваться с конца XV века, когда появилось поместье как специфическая разновидность частно-феодальной условной земельной собственности (в то время земельная собственность определяла социальный статус человека и распределяла владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам исходя из оценки земель и ее точного учета). Для описания и оценки земель в XVI веке. было создано специальное центральное государственное учреждение - Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности в России, вплоть до середины XIX века, была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянством. Описание земель проводилось писцами, выполнявшими роль первых оценщиков. Сведенья о землях отражались в писцовых книгах, выполнявших функции первых земельных кадастров и имевших юридический и правовой характер. В XVII веке оценка частновладельческой земельной собственности имела элементы системного подхода и производилась по нескольким параметрам: во-первых, учитывался правовой статус земельных владений (вотчина или поместье, причем у вотчин родовая, выслуженная или купленная); во-вторых, подсчитывалось количество крестьянских дворов (жилых и пустых); в-третьих, анализировалась структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); в-четвертых, изучалось качество земель («лучшие», «средние», «худшие»). В XVIII веке на основании Указа Екатерины II проводилось межевание земель (система измерения территории). Межевание имело две формы: генеральное и специальное. Генеральное межевание это обязательное размежевание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания, то есть на территории вокруг данного селения исторически используемые его жителями. Специальное межевание это размежевание генеральной дачи на отдельные участки и владения. В начале XIX века произошли существенные изменения в земельном законодательстве. Вышел Указ от 12 декабря 1801г., который предоставлял право лицам всех свободных состояний (купцам, мещанам и казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные участки без крестьян. Во второй половине XIX века отмена крепостного права в России (Реформа 1861г.) освободила крестьян от крепостной зависимости и повлекла переход платежей с «крестьянских душ» на землю, что, в свою очередь, выявило необходимость в земельно-оценочных работах и определение доходности земли. Кадастровые работы проводились до 1917г. и включали в себя учет, изучение, описание и оценку земель как объекта налогообложения. Новым в оценке земель стало определение стоимости крестьянского землевладения по установленной цене выкупного платежа. С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение земской оценочной статистики, которая включает в себя статистические работы по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Земская статистика показывала плательщику налога конкретную цифру оценки земли, обосновывала правильность и объективность оценочных выводов. С точки зрения методологии и общей организации оценки Россия, в конце XIX - начале XX веков, была одной из передовых стран. В этот период были разработаны экономико-статистические методы сбора и обработки исходных данных необходимых для выработки основополагающих критериев и нормативов оценки для различных назначений, будь-то налогообложение или страхование, ипотека или купля-продажа. Как вид профессиональной деятельности оценка стояла на таком уровне, который Европа и Америка достигли только в 60-70 гг. XX века. Концептуальные положения оценки заложенные создателями русской оценочной статистики, повторяются в современных подходах к вопросам оценки культивируемых в развитых странах рыночной экономики. Данные исторические факты показывают, что стараниями своих выдающихся ученых Россия была одной из ведущих стран в области оценки. Тем не менее, при рассмотрении оценки, как системы действующей в интересах государства, можно сказать о ее недостатках, которые рассматриваются как функция историко-географических особенностей России. Основными причинами сдерживавшие успешное завершение работ по оценке недвижимости для целей налогообложения были причины систематического и несистематического характера. Причины систематического характера: отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования, а также специального государственного органа для руководства оценкой, неэффективная структура губернских и уездных оценочных комиссий и отсутствие единообразия в методических подходах к оценке, неэффективность распределения исполнителей оценки по видам работ и незаинтересованность земств в оценке недвижимости. Причинами несистематического характера явились общественно-политические события начала XX века, а именно крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902гг., русско-японская война 1904-1905гг., революционные события 1905-1906 гг. Сразу после Октябрьской революции земельные отношения в России коренным образом изменились в результате национализации земли, когда она стала всенародным достоянием и государственной собственностью и перестала быть объектом налогообложения. В первые годы советской власти было оценено огромное количество земель частного, государственного и общественного владения, а также других видов недвижимости. И если с конца 20-х гг. XX века. прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности, то оценка земель государственной и корпоративно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне.

С 1970-х годов получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения и др. природных ресурсов, но и городских территорий. К сожалению, за десятилетия социализма, эволюция рыночных методических приемов была прервана, свое продолжение она получила за рубежом. С началом развития рыночных отношений в России (90-е годы XX века) исследования связанные с оценкой земельных участков стали более актуальными. Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки применяемой в США. Однако, данный опыт не увенчался успехом, - привезенное американскими экспертами программное обеспечение не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов и оказалось не готовым к выполнению задачи.

25 августа 1999 года Правительство Российской Федерации принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление № 316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель». С этого момента в России начинается новый этап в экономической оценке земель.

В 2001г. введен в действие новый Земельный кодекс РФ и в том же году принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости. В качестве базы налогообложения была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. В период с 2001г. по 2003г. были согласованы и утверждены Методические указания по государственной оценке земель всех категорий. Данные документы, наряду с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 февраля 2002г. № 568-р до принятия ФСО № 4 (октябрь 2010г.), составляли методологическую основу оценки земель в Российской федерации. Процесс кадастровой оценки представлен на рисунке 1.

В 2011-2012гг. в стране впервые проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства - зданий, строений, сооружений, частей зданий - помещений, объектов незавершенного строительства.

Ранее оценочная деятельность в Российской Федерации регулировалась Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. По нему решение о проведении государственной кадастровой оценки принимали региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые на конкурсной основе выбирали независимого оценщика и заключали с ним договор.

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации. Главными нововведениями нового закона стали создание единой методики определения кадастровой стоимости на всей территории России и передача полномочий по государственной кадастровой оценке от независимых оценщиков в специальные бюджетные учреждения, создаваемые субъектом Российской Федерации. Отныне данные бюджетные учреждения устанавливают и кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошли какие-либо изменения. При этом субъект Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетных учреждений. Вводится Краевое Государственное Бюджетное Учреждение «Центр кадастровой оценки». Учреждение создано в соответствии с Распоряжением Правительства Красноярского края от 09.11.2017 г. № 767-р «О создании краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки».

Рисунок 1 - Процесс кадастровой оценки недвижимости

В настоящее время в России налогообложение недвижимости находится на стадии реформирования. Недвижимость облагается налогом не как единый объект, а как имущество и земельный участок, на котором находится здание, строение или сооружение. В целях повышения эффективности налогообложения планируется объединить земельные участки с находящимися на них постройками и исчислять налог на цельный объект недвижимости. В условиях, когда на местный уровень передается все больше и больше полномочий и обязанностей, в первую очередь, в социальной сфере, необходимость налоговых поступлений именно от налогов, полностью зачисляемы в бюджеты поселений, приобретает все большую актуальность. Данный налог планируется ввести повсеместно на всей территории страны планово и закончить его модернизацию к 2020г.

1.2 Основные понятия государственной кадастровой оценки и ее объектов

Государственная кадастровая оценка - совокупность установленных процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке;

Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Объекты недвижимости, подлежащие кадастровой оценке: земельный участок, здания, сооружения, помещения, обьект незавершенного строительства, машино-место.

Земельный участок - как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объект незавершенного строительства - любые объекты капитального строительства: здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»; - «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

1.3 Нормативно-правовая база кадастровой оценки

Нормативно правовая база кадастровой оценки претерпевала изменения в ее формировании. До 2017 года кадастровая оценка проводилась в соответствии со следующими нормативными актами:

· Земельный кодекс «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 136-ФЗ;

· Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ;

· Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

· Постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999г. № 945;

· Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000г. № 316;

· Постановление Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» от 11.04.2006г. № 206.

Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития:

§ Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1);

§ Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2);

§ Требования к отчету об оценке (ФСО № 3);

§ Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4);

§ Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5);

§ Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости».

С 2017 года кадастровая оценка проводится, регламентируясь следующими нормативными документами:

· Земельный кодекс «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018г.) (с изменениями и дополнениями, вступил в силу с 01.01.2019г.);

· Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. № 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018г.) (с изменениями и дополнениями, вступил в силу с 25.01.2019г.);

· Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;

· Постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999г. № 945.

Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития:

§ Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1);

§ Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2);

§ Требования к отчету об оценке (ФСО № 3);

§ Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4);

Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости.

1.4 Методика проведения государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки ранее был установлен ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ и включал совокупность следующих действий:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Согласно новому закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлен порядок проведения государственной кадастровой оценки:

1. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

2. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

3. Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (далее - отчет);

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

4. Для определения кадастровой стоимости осуществляется подготовка, включающая в себя в том числе сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

РАЗДЕЛ 2. Общая ХАРАКТЕРИСТИКА г. УЛАН-УДЭ

2.1 Природно-экономические условия

Республика Бурятия расположена в Восточной Сибири, её площадь составляет 351,4 тыс. кв. км. и граничит с Читинской, Иркутской областями, Республикой Тыва, Монголией.

В Республике Бурятия проживает 974,2 тыс. человек, плотность населения составляет 2,8 человек на 1 км2. Наиболее заселены южные районы республики, 46% всего населения проживает в 6 городах республики.

В Республике Бурятия - 23 административных образования, 6 городов, 25 поселков городского типа и 615 сельских населенных пунктов.

Земельный фонд республики составляет 35,1 млн. га. Наибольшее производственное значение имеют каштановые, серые лесные и черноземные почвы, занимающие 56,4% площади всех сельскохозяйственных угодий и 76,5% площади пахотных земель. Республика Бурятия относится к зоне рискованного земледелия.

Республика Бурятия - один из перспективных регионов России по туристско-рекреационному потенциалу. Развитию туризма способствуют удобное географическое положение, богатейшие историко-культурные и природные ресурсы, сложившаяся транспортная система, связывающая республику с регионами России и с зарубежными странами, стабильная экологическая ситуация, мирное сосуществование религий, растущая популярность Байкала.

Административно-хозяйственным и культурным центром республики является г. Улан-Удэ. Расстояние по железной дороге от г. Улан-Удэ до г. Москвы - 5519 км, а до Тихого океана - 3500 км. На 1 января 2016 года население города составило 430,5 тысяч человек. Площадь города составляет 365 кв.км, плотность населения - 1179 человек на 1 кв. км.

Для этой территории характерен резко континентальный климат с большими годовыми и суточными колебаниями температуры воздуха и с неравномерным распределением атмосферных осадков по сезонам года. Средняя годовая температура воздуха ?0,1 °C. Средняя температура воздуха в январе 20-30°C ниже нуля, а ее абсолютный минимум составляет -45 -55°C. Средняя температура самого теплого месяца июля - достигает 15-20°C, а ее абсолютный максимум-30-38°C. Характерна холодная зима и жаркое лето. Низкие зимние температуры довольно легко переносятся благодаря сухому воздуху. Летняя жара ощущается только в полуденные часы.

Преобладает малооблачная, маловетреная или штилевая погода с минимальным количеством осадков. В этот период существенных осадков не выпадает и поэтому мощность снегового покрова невелика. Существенной чертой климата является большая продолжительность солнечного сияния 1900-2200 часов.

В целом климат формируется под влиянием трех контрастных компонентов: сухого и холодного климата северных областей, жаркого и сухого монгольских пустынь и влажного тихоокеанского.

Административно г. Улан-Удэ разделен на три района: Советский, Октябрьский и Железнодорожный.

Рисунок 2 - Схема расположения районов города Улан-Удэ

По температурному режиму, обусловленному формой рельефа на территории города Улан-Удэ выделены пять мезоклиматических районов.

Район I - центральная и северо- западная возвышенная часть города (район Стеклозавода, Шишковка, Лысая гора, Аршан, жилой район ЛВРЗ);

Район II - северо - восточная часть города (Загорск, Матросово, Восточный);

Район III - более пониженная восточная часть города (районы Мелькомбината, Мясокомбината, Южный, Зерногородка);

Район IV - южная часть города расположенная на левом берегу Уды (Октябрьский, район п. Горького);

Район V - пониженная часть города, прилегающая к рекам Селенга, Уда, Верхняя Березовка и падям Воровская, Ключи, Прямая (Новая Комушка, Кумыска, Никольский, Сосновый, Лазо, жилой массив Советского района, Верхняя Березовка).

Рассматриваемый объект расположен в центральной части (Район I) города в жилом районе - Шишковка. На карте градостроительного зонирования объект попадает в зону Ж-4 - Многоэтажные жилые застройки.

Численность населения - 186,6 тыс. чел. Жилищный фонд - 2 170,8 тыс.мІ.

2.2 Социально-экономическая характеристика

Индекс промышленного производства по полному кругу производителей в январе-марте 2017 года по сравнению с январем-мартом 2016 года равнялся 60,4 %, в том числе: добыча полезных ископаемых- 78,0 %, обрабатывающие производства - 53,4 %, обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха - 96,2 %, водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизация отходов, деятельность по ликвидации загрязнений - 84,5 %.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (по полному кругу предприятий), составил 928,0 млн. рублей и уменьшился на 67,2 % по сравнению с январем-мартом 2016 года. В республике построено жилых домов общей площадью 21,9 тыс. кв. метров, что на 33,1 % меньше по сравнению с январем-мартом 2016 года.

В марте 2017 года в хозяйствах всех категорий, по расчетам, произведено скота и птицы на убой (в живом весе) 7,9 тыс. тонн, молока- 20,3 тыс. тонн, яиц- 19,7 млн. штук.

Оборот розничной торговли составил 37248,2 млн. рублей и уменьшился на 7,6 % по сравнению с январем-мартом 2016 года.

Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги населению в марте 2017 года к декабрю 2016 года достиг 100,8 %. Продовольственные товары в марте 2017 года (к декабрю 2016 года) подорожали на 0,6 %, непродовольственные товары- на 0,7 %, стоимость услуг населению увеличилась на 1,2%. Среднемесячная начисленная заработная плата, начисленная в феврале 2017 года, в организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, средняя численность работников которых превышает 15 человек, включая средние предприятия, микро и малые предприятия (с учетом дорасчета), по предварительным данным, составила 27570,9 рублей. Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, к уровню февраля 2016 года равнялась 98,2 %.

Просроченная задолженность по выплате средств на оплату труда по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности по состоянию на 1 апреля 2017 года составила 73,6 млн. рублей и уменьшилась по сравнению с 1 апреля 2016 года на 14,7 %.

В государственных учреждениях службы занятости населения на конец марта 2017 года было зарегистрировано в качестве безработных 6470 человек. В январе - феврале 2017 года отмечалось снижение числа родившихся и умерших. В целом по республике родилось 2208 человек, умерло- 1779, естественный прирост составил 429 человек.

Данные взяты из комплексного доклада «Социально-экономические показатели Республики Бурятии», Бурятстат.

РАЗДЕЛ 3. Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов

3.1 Проведение работ по государственной кадастровой оценке г. Улан-Удэ

Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли поселений представляют многофункциональный объект недвижимости. Результаты оценки земель поселений могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования поселений, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов. Результаты оценки земель населенных пунктов помогут выбрать наиболее лучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается высокая стоимость земель. Результаты оценки земель поселений позволят проводить более правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

Цель и задачи государственной кадастровой оценки земельных участков населенных пунктов состоят в обеспечении:

-фискальных целей для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

-рыночной стоимости земельного участка;

-информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;

-определения эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана поселения и в планировании других мероприятий на территории поселений;

-информацией заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Государственная кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов осуществляется в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

При определении величины кадастровой стоимости земельных участков учитывается:

· площадь земельного участка;

· целевое использование земельного участка;

· расположение участка в соответствующей территориальной оценочной зоне;

· местоположение земельного участка относительно объектов, снижающих или повышающих его стоимость;

· сервитут, ограничения (обременения) прав в использовании земельного участка;

· величина дохода (убытка), получаемого с оцениваемого участка.

Оценочные работы по г. Улан-Удэ проводились в соответствии с утвержденной Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, которая утверждена Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337, по первой технологической линии (I ТЛ).

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселения по видам функционального использования земли.

Виды функционального использования земель населенных пунктов:

- земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки

- земли под домами индивидуальной жилой застройки;

- земли садоводческих объединений граждан;

- земли гаражей и автостоянок;

- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

- земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;

- земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

- земли под военными объектами;

- земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья;

- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

- земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

Государственная кадастровая оценка земель населенного пункта проводится в следующей последовательности:

I этап. Анализ факторов, влияющих на потребительную стоимость земельных участков: - местоположение и доступность к центрам тяготения (мест приложения труда и культурно-бытового обслуживания):

- обеспеченность объектами социальной, производственной, транспортной и инженерной инфраструктуры;

- наличие памятников истории, культуры, архитектуры, ландшафта, рекреационных ценностей территории;

- определение ценности территории по условиям различного вида строительства;

- экологическая ценность территории.

II этап. Выделение однородных групп земель (кластеров) по общности признаков: - поселений на территории субъекта РФ или района;

- кадастровых кварталов;

- земельных участков;

- характерных точек на территории поселения с отнесением их к определенной группе.

III этап. Выделение типичных объектов для каждой группы (кластера) земель: - определение тесноты и формы между рыночными ценами и по факторной оценкой соответствующих объектов (земельных участков);

- расчет по объектам (участкам) удельных показателей потребительной стоимости объектов (земельных участков).

IV этап. Присвоение группам (кластерам) земель удельных показателей потребительной стоимости:

- с учетом ранее выделенных групп земель по общности признаков;

- с учетом полученных зависимостей удельных показателей потребительной стоимости типичных объектов.

V этап. Расчет кадастровой стоимости земельных участков:

- на основе удельных показателей потребительной стоимости земель по группе, в которой находится земельный участок;

- на основе площади земельного участка;

- на основе других характеристик земельного участка или объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Таблица 1. Первая технологическая линия (ТЛ I) включает следующие этапы работ:

Этап 1.	Сбор и анализ показателей
Этап 2.	Стандартизация показателей в разрезе административных районов и их группировка по факторам
Этап 3.	Выделение тестовых районов и выделение на них тестовых поселений
Этап 4.	Определение зависимостей для каждой полученной группы поселений, расчет коэффициентов регрессии по значениям факторов
Этап 5.	Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру конкретного поселения. Сбор данных по сделкам и их обработке
Этап 6.	Расчет коэффициентов, характеризующих параметры объектов сделок
Этап 7.	Определение факторов для характерных точек
Этап 8.	Определение коэффициентов регрессии для характерных точек. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение стоимости земельного участка
Этап 9.	Определение кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах
Этап 10.	Проверки полученных результатов, определение корректности расчетов, проведение перерасчета по новым данным
Этап 11.	Определение вклада различных факторов в стоимость земель, выделение наиболее значимых из них
Этап 12.	Сбор информации об инфраструктуре каждого поселения
Этап 13.	Определение для точек зависимостей с учетом факторов через коэффициент регрессии
Этап 14.	Расчеты кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков для всего массива точек, расчет кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений
Этап 15.	Составление таблиц удельной кадастровой стоимости земель по кварталам, определение территориальных коэффициентов, базовых стоимостей различных типов строений, коэффициентов приведения к строениям

Таким образом, при расчете кадастровой стоимости земельного участка используется корреляционный анализ, позволяющий выявить зависимость величины стоимости проданных земельных участков и других объектов недвижимости с учетом данных о сделках на рынке и информации о конкретном поселении, кадастровом квартале и земельном участке.

Вторая технологическая линия (ТЛ II) государственной кадастровой оценки земель поселений включает следующие виды работ:

1. Выделение на территории административного района тестовых поселений с наибольшим количеством сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости;

2. Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях с развитым рынком;

3. Анализ факторов, влияющих на цену земельных участков с учетом выделения корреляционной зависимости через коэффициенты (административный район, сельская администрация населенных пунктов);

4. Определение кадастровой стоимости по каждому поселению административного района;

5. Составление итоговых таблиц удельных кадастровых стоимостей земель по поселениям и кварталам.

3.2 Кадастровая оценка земель в составе земель населенных пунктов г. Улан-Удэ

Земли сельскохозяйственного назначения государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Бурятия проведена в 2018 году в соответствии с «Методическими указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.09.2010 г. № 445. Предыдущие работы по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Бурятия были проведены в 2012 году.

В результате выполнения работ по актуализации Государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Бурятия оценено 36653 земельных участка. При выполнении ГКО земель сельскохозяйственного назначения республики обобщены и использованы материалы почвенного обследования, информация о посевной площади и валовых сборах сельскохозяйственных культур за последние годы, данные о материальных затратах сельскохозяйственных предприятий.

Приказ Минэкономразвития России от 29.09.2010г. №445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения".

Земли населенных пунктов

Первый тур работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категории земель - земель населенных пунктов - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2011-2012 годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земельных участков в населенном пункте.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов по видам функционального использования.

Второй тур работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, начался на территории Российской Федерации в 2013 году.

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Бурятия в 2013 году проводились в соответствии с новыми Методическими указаниями по государственной оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. Новая технология работ предусматривает проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволяет более точно определять их кадастровую стоимость.

В ходе работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Бурятия было оценено 277728 земельных участка с общей площадью 116384.38 га.

Наибольшие удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков получены в г. Улан-Удэ. Это обусловлено объективными причинами развитости рынка недвижимости в столице субъекта РФ и ближайших к г. Улан-Удэ населенных пунктах. Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, как правило, в удаленных от г. Улан-Удэ рабочих поселках.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 № 618 (ред. 05.05.2012). Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений была проведена на территории Республики Бурятия в 2012 году согласно Методике государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялись на основании статистического анализа рыночных цен и характеристик земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому объединению собирались информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра площади земельных участков при совершении сделок по их купле-продаж. Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.

В результате выполнения работ по актуализации Государственной кадастровой оценки определены показатели кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Бурятия. Оценено 182 объединения на общей площади 8 253,54 га, в т.ч. садоводческих и огороднических - 165, дачных - 17, общее количество земельных участков 9 564, из них: СОТ - 9438, ДНТ - 126.

Удельный показатель кадастровой стоимости в зависимости от факторов и рынка варьирует в садоводческих, огороднических объединениях в переделах от 7,24 руб./кв. м. до 74,24 руб./кв. м., в дачных объединениях от 85 руб./кв. м. до 198,06 руб./кв. м.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 30.12.2008 № 604 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Республике Бурятия».

Земли промышленности и иного специального назначения Работы по актуализации земель промышленности и иного специального назначения осуществлялись в соответствии с методическими рекомендациями, и техническими рекомендациями которыми предусмотрено объединение всех земельных участков промышленности и иного специального назначения в шесть групп в зависимости от применяемых методических подходов к определению их кадастровой стоимости.

В ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения было оценено 121719 земельных участка с общей площадью 775 128,55 га.

Результаты работ утверждены постановлением Правительства Республики от 08.09.2010 № 393 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Республике Бурятия».Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49 Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Работы по актуализации земель особо охраняемых территорий и объектов осуществлялись в соответствии с Временной методикой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов. Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденные приказом Минэкономразвития от 23.06.2005г. №138, Техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов.

В результате выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов в Республики Бурятия была рассчитана кадастровая стоимость 457 земельных участков с общей площадью 2 087 010,72 га.

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 08.09.2010 № 394 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Бурятия».Приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138 «Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов»

Земли водного фонда

На территории Республики Бурятия государственная кадастровая оценка земель водного фонда проводилась по состоянию на 1 января 2013 г. в соответствии с Временной методикой государственной кадастровой оценки земель водного фонда. Указанная методика применяется для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

В результате ГКОЗ водного фонда на территории Республики Бурятия оценено 26 земельных участка с общей площадью 53 771, 01га.

Приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99 Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда.

Земли лесного фонда

Оценка земель лесного фонда на территории Республики Бурятия проведена в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методикой государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации. В настоящее время данная методика не подлежит применению в соответствии с приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.03.2010 № 96.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изучение нормативно-правовой и методической базы в сфере государственной кадастровой оценки, стало известно что Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ,утратил свою силу, и на место его с января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В результате проведенного анализа структуры земельного фонда в разрезе категорий земель города за 2013-2014 гг. выявлены изменения площадей по всем категориям земель, за исключением земель особо охраняемых территорий и объектов.

Государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения-оценено 36653 земельных участка, земель населенных пунктов - оценено 277728 земельных участка с общей площадью 116384.38 га., земель садоводческих, огороднических и дачных объединений - оценено 182 объединения на общей площади 8 253,54 га, в т.ч. садоводческих и огороднических - 165, дачных - 17, общее количество земельных участков 9 564, из них: СОТ-9438, ДНТ-126, земли промышленности и иного специального назначения было оценено 121719 земельных участка с общей площадью 775 128,55 га., земли особо охраняемых территорий и объектов была рассчитана кадастровая стоимость 457 земельных участков с общей площадью 2 087 010,72 га.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

кадастровый оценка правовой земельный

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019).

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

3. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 № 237-ФЗ (последняя редакция).

4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

5. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999г. № 945;

6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 08.04.2000г. № 316;

7. Постановление Правительства Российской Федерации «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» от 11.04.2006г. № 206.

8. Захаров В.А., Лобанова Л.П. Возникновение и развитие земельного кадастра. Кадастровый вестник № 2 - 2006 г. С.49-53.

9. Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости: уч. Пособие Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2014г. 140с.

10. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография. Н. Новгород: ННГАСУ.

11. Становление оценочной деятельности в России - М.: Институт оценки природных ресурсов, - 446с.

Размещено на Allbest.ru