Проблема классификации земельно-имущественных комплексов

Размещено на http: //www. allbest. ru/

Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет Москва, Россия

Проблема классификации земельно-имущественных комплексов

Калашникова Е.А.

Annotatіon

THE PROBLEM OF CLASSIFICATION OF LAND AND PROPERTY COMPLEXES

Kalashnikova E.A.

National research Moscow state University of civil engineering

Moscow, Russia

Земельно-имущественный комплекс - базовый элемент общественных и земельно-имущественных отношений. Он, по сути, является объектом всеобщих интересов и одним из факторов воспроизводственного процесса. Поэтому современные подходы к формированию и использованию ЗИК должны обеспечивать высокий уровень условий жизни, развитие предпринимательской и иной деятельности. Также подходы к управлению комплексами должны быть ориентированы, в первую очередь, на систему земельно-имущественных отношений, которая позволит получить максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местный бюджеты.[3] Эти отношения затрагивают непосредственно интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. Поэтому большое внимание следует уделять решению вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Необходимостью также является разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

Функционирование ЗИК затрагивает несколько уровней - культурный, экономический, правовой, социальный, политический и т.д. Поэтому процесс рационального и наиболее эффективного управления весьма сложен и зависит от факторов, влияющих на развитие комплекса. Например, таких как трансформация административных органов и механизмов хозяйствования, становление рынков недвижимости и инвестиций, деятельность многообразных частных обеспечивающих структур - инвестиционных, юридических и образовательных.[2]

Нынешние рыночные условия позволяют использовать земельно-имущественные комплексы в совершенно иных рамках. Например, как место удовлетворения потребности населения в развлечении и отдыхе; как место ведения некоммерческой деятельности; как место приложения человеком своего творческого, интеллектуального, инновационного потенциала.

Это подтверждает тот факт, что население, имеющее намерения поселиться в том или ином городе, прежде всего, ищет территорию, где сможет реализовать все вышеперечисленные требования. У населения есть выбор, и возможность сравнивать между собой альтернативы, конкурентные преимущества. [4]

Основной целью развития территорий является обеспечение привлекательности городской среды проживания, виды недвижимости должны обеспечивать комфортность для нахождения населения, благоприятную среду для состояния не только физического, но и психологического здоровья.[5] На основе учета этих факторов формируется развитие гармоничного общества.

Развивая гармоничные общества, необходимо обращать внимание не только на традиционные их потребности, но и на зачастую анализируемые в литературе аспекты (этнические, этические, культурные и прочие мотивы заинтересованных групп; социальное равновесие, социальную дифференциацию и различия экономического развития), вызывающие дестабилизацию городов. Следует подчеркнуть, что наилучшие результаты достигаются лишь в том случае, когда к ответственности за развитие застроенной среды привлекаются все заинтересованные группы. При этом необходимо соблюдать определенные границы, обуславливаемые факторами микро-, мезо- и макроуровней. При изменении этих факторов меняется также уровень эффективности застроенной среды. Это означает, что застроенная среда может эффективно функционировать лишь при определенном сочетании имеющихся факторов микро-, мезо- и макроуровней, приведенных на рисунке 1.

Рис. 1 Факторы микро-, мезо- и макроуровней, оказывающие влияние на эффективность застроенной территории

Наглядное взаимодействие факторов макроуровня с застроенной территорией можно наблюдать на рисунке 2. Факторы, лежащие за пределами эллипса, отрицательно влияют на эффективность территорий. Факторы, находящиеся внутри, напротив, имеют положительное воздействие. При совпадении внутренних частей эллипсов факторов макроуровня создаются более благоприятные условия жизненного цикла застроенной среды. Установление теоретически рационального пространства достигается лишь при совпадении пяти областей макроуровня. В них непосредственно входят политические, правовые, экономические, социальные, культурные, религиозные, технологические, природные и другие факторы. Чем больше общая совпадающая часть (с учетом важности факторов), тем выше будет уровень эффективности застроенной среды.

Рис. 2 Установление теоретически оптимального, рационального и негативного пространства макросреды для застроенной среды

Опираясь на вышесказанное, можно сделать вывод, что земельно-имущественный комплекс, как основной природный ресурс и фактор воспроизводственного процесса, является эффективным рычагом управления по повышению привлекательности застроенной среды, уровня комфортности жизни населения и экономического состояния регионов. Являясь основой построения земельно-имущественных и социально- экономических отношений, ЗИК способен увеличить доходность в бюджетах всех уровней от налоговых и иных поступлений. [1]

Для наиболее эффективного управления земельно-имущественным комплексом нужно проработать следующие направления:

- прогнозирование поведения системы ЗИК с учетом дальнейшего взаимодействия всех отдельных объектов комплекса;

- прогнозирование использования земельных участков ЗИК;

- поддержание актуальной базы реестра прав на недвижимость в целях гарантии правового существования ЗИК;

- проведение мониторинга и анализа рациональности землепользования в структуре ЗИК; и т.д.

Для понимания механизма эффективного управления и получения необходимых данных следует классифицировать земельно-имущественные комплексы. [6,7] Классифицируем разные виды ЗИК следующим образом (таблица 1).

Таблица 1 Классификация ЗИК

земельный имущественный городской недвижимость

Данная классификация поможет в разработке модели эффективного управления и прогнозирования поведения системы земельно-имущественного комплекса. [12] В общем виде процесс создания модели для эффективной системы управления ЗИК условно можно разделить на следующие этапы:

--анализ рынка и перспективы развития территории. Исследование существующей территории, в т. ч. правовых аспектов землепользования;

--анализ и расчет эффективной схемы развития территории, в т. ч.

предварительный расчет экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках;

--обоснование инвестиций, в т. ч. расчет затрат, и финансовый анализ проекта, оценка рентабельности;

--оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий;

--привлечение инвестиций в управление ЗИК;

--градостроительное планирование земельного участка, в т. ч. согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения, выбор решений, оформление технических условий на ресурсы, согласование обременений, подготовка проекта планировки и концепции генерального плана развития территории;

--реализация проекта развития территории.[11]

Это позволит получать максимум экономического эффекта, а, следовательно, повысить условия и уровень жизни, предпринимательскую и иную деятельность. Так как земельно-имущественный комплекс на современном этапе развития является базовым элементом общественных и земельно-имущественных отношений, и при правильном его формировании и управлении, возможно получить умножение доходности в бюджетах всех уровней от налоговых и иных поступлений при использовании ЗИК.

Библиографический список

1. А. Каклаускас, Э. Завадскас, Р. Даргис. Гармоничное развитие недвижимого имущества. 2014. С.42-50

2. Черняев А.А., Нарежная Т.К. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ ГОРОДА// Экономика и предпринимательство. 2017. № 4-2 (81-2). С. 901-905.

3. Зайнашева Ю.В., Нарежная Т.К. ОСОБЕННОСТИ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ// Фундаментальные и прикладные науки сегодня. 2016. С. 1-3.

4. Калашникова Е.А. ФОРМИРОВАНИЕ КОМПЕНСАЦИОННОГО ФОНДА В СООТВЕТСВТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ № 372 - ФЗ// ИННОВАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ НАУКИ сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2017. С. 96-99.

5. Слепкова Т.И. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ (ПРОМЫШЛЕННЫХ) ПАРКОВ В РОССИИ// Экономика и предпринимательство. 2017. № 8-3 (85-3). С. 607-614.

6. Земельный кодекс Российской Федерации

7. Гербеева Л.Ю. МЕТОДОЛОГИЯ РАЗВИТИЯ, ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ РЕГИОНА// ВЕСТНИК ОГУ. 2010. №13 (119). С.12-18

8. Гальченко С.А., Ноздрачев Т.О. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

9. Бачуринская И.А., Васильева Н.В., Максимов С.Н. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ КРУПНОГО ГОРОДА

10. Будущее за КОТами //«Эксперт Северо-Запад» №10 (607) [Электронный ресурс]. -- Режим доступа: http://expert.ru/northwest/2013/10/buduschee-za-kotami/media/186093/ (дата обращения: 15.11.2014)

11. БОЛОТИН С.А., ГРАБОВЫЙ П.Г.1, ГУСАКОВА Е.А. СЕРВЕЙИНГ: ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА, УПРАВЛЕНИЕ. Часть I. Организационнотехнологический модуль системы сервейинга. 2015. Москва. С.560

12. Кулаков К.Ю. Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости : диссертация ... кандидата экономических наук. 2000. С.153-160

Размещено на Allbest.ru