Еколого-економічні передумови масової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Размещено на http://allbest.ru

Національний університет біоресурсів і природокористування України

УДК 332.628

Еколого-економічні передумови масової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні

Кошель А.О. кандидат економічних наук, докторант,

Вступ

Постановка проблеми. В умовах формування ринку земель в Україні, його непрозорості, недостатньої інформації щодо продажів земельних ділянок, найбільшу значимість набуває масова оцінка сільськогосподарських угідь. Масова оцінка представляє собою метод отримання оцінок ринкових вартісних показників однорідної групи земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями з використанням ринкової інформації. В умовах становлення ринку земель масова оцінка земель сільськогосподарського призначення є особливо актуальною, оскільки дозволяє сформувати підхід до аналізу всього комплексу доступної інформації, який може використовуватися в подальшому шляхом уточнень на основі індивідуальної оцінки. Побудова якісної системи оцінки земель в Україні, яка базуватиметься на сучасних ринкових принципах і відповідатиме критеріям достовірності та помірними затратами на її впровадження може виступати масова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Аналіз останніх наукових досліджень і публікацій. Питаннями оцінки земель та розрахунку її вартості, займалися такі вітчизняні і зарубіжні вчені як Р. Вессели, С.Н. Волков, Ю.Ф. Дехтяренко, О.І. Драпіковський Джозеф К. Еккерт, О.П. Канаш, М.Г. Лихогруд, А.Г. Мартин [3], Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, А.П. Ромм [6], А. Сміт [7], Г. Харісон та багато інших. В той же час, питання масової оцінки земель сільськогосподарського призначення є порівняно новим та малодослідженим вітчизняною наукою.

Метою статті є аналіз існуючого стану грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні та розробка теоретико-методологічних основ та алгоритму використання масової оцінки для визначення ринкової вартості земель сільськогосподарського призначення.

Виклад основного матеріалу дослідження

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 213 “Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” від 23 березня 1995 року [5].

Ця постанова містить відповідну Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, в якій йдеться про те, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

В свою чергу інформаційною базою для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель) та матеріали внутрігосподарського землевпорядкування.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташування і економічної оцінки земель. сільськогосподарський комунальний земельний власність

Головна ж економічна сутність нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення полягає у тому, що в основу її розрахунку кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Аналізуючи вище викладені позиції щодо методичних основ розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення варто зазначити недосконалість існуючого підходу для сучасних ринкових умов.

В процесі оцінки земель сільськогосподарського призначення виникла не відповідність її результатів до реальної вартості, оскільки розрахунок опирається на економічні показники 1988 року, які не мають відношення до фактичного стану ринку земель в Україні і базувались на іншому “радянському” територіальному розподілі.

Враховуючи те, що грошова оцінка є однією із голових складових Державного земельного кадастру, який відповідно до Закону України “Про державний земельний кадастр” від 07.07.2011 № 3613-VI [1] має відповідати головним принципам об'єктивності, достовірності та повноти відомостей.

Тому якість а головне об'єктивність та достовірність грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення задекларована на найвищому законодавчому рівні і має величезне значення для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Таким чином, проаналізувавши дані аспекти і з метою отримання об'єктивних даних при здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення автором пропонується використання методичних підходів, які вдало використовуються в провідних зарубіжних країнах і мають назву масова оцінка.

Масова оцінка - це одночасна оцінка великої групи об'єктів для оподаткування або для управління державним нерухомим майном [6].

Масова оцінка базується на тих же трьох основних методологічних підходах, що і індивідуальна оцінка, - затратному, доходному та ринковому. Масштабність робіт за обсягом кількості об'єктів нерухомості при їх масовій оцінці передбачає широке застосування засобів: апарату моделювання (в тому числі економіко-математичного) і комп'ютерних технологій.

Масова оцінка базується на стандартній методиці, яка б уніфікувала процедуру оцінки великої кількості об'єктів.

Розроблювані для масової оцінки моделі повинні відображати структуру попиту і пропозиції, характерну для групи об'єктів власності, а не для окремих об'єктів.

При масовій оцінці для визначення величин відхилень у всіх продажах використовуються статистичні методи.

Якщо велика частина отриманих результатів попадає в завчасно визначений діапазон середнього відхилення від реальних цін продажу, то якість проведеної оцінки визнається прийнятною. При цьому на окремих об'єктах нерухомості увага не концентрується.

Наприклад, в США у відповідності зі Стандартом аналізу відносних показників оцінки вартості об'єктів житлової нерухомості встановлено, що коефіцієнт дисперсії (відхилення) розрахункових значень вартості по країні (групі аналогічних об'єктів нерухомості) від медіанного (середнього) його значення не повинен перевищувати 15 %, а у випадку нових об'єктів - 10 %.

Однаковість результатів оцінки дохідної нерухомості в межах країни встановлено також коефіцієнтом дисперсії на рівні 15 % або менше для великих міст і 20 % - для інших населених пунктів.

Критичне значення коефіцієнту дисперсії для аналізу якісного рівня масової оцінки об'єктів нерухомості прийнято в межах 20 %.

Масова оцінка як і індивідуальна оцінка нерухомості, є прикладним економічним аналізом. В основі цього аналізу лежать систематичні методи збору, аналізу і обробки інформації для отримання обґрунтованих результатів.

На рисунку 1 показано п'ять основних етапів масової оцінки нерухомості.

Рис. 1. П'ять основних етапів проведення масової оцінки земель

Четвертий етап процедури оцінки передбачає не тільки формування структури моделі вартості земель, але і калібрування цієї моделі. Остання може інтерпретуватися як корегування, доведення або поправка структури моделі за допомогою введення в неї відповідних коефіцієнтів, які відображають вартісні і якісні характеристики вкладу того або іншого фактору у вартість земельної ділянки.

Наприклад, калібрування моделі при використанні витратного і доходного підходів оцінки земель передбачає визначення витрат, ставок, доходів та інших показників на основі аналізу ринкової інформації.

Для практичної реалізації масової оцінки земель сільськогосподарського призначення необхідно провести наукові дослідження та ряд експериментальних розрахунків.

Зокрема, ці дослідження за допомогою розробленого модельного забезпечення масової оцінки земель можуть дозволити визначити розміри фіскальних параметрів майнового оподаткування в загальній системі оподаткування в територіальному розрізі і обґрунтувати диференціювання податкових ставок на земельні ділянки в залежності від цільового її використання і рівня благополуччя платників податку.

Особливе місце в цих дослідженнях повинна зайняти "ресурсна" нерухомість (сільськогосподарські та лісові угіддя, рекреаційні ресурси, родовища корисних копалин тощо), що дозволить сформулювати пропозиції щодо встановлення ефективних (з позиції власника і користувача природних ресурсів) ставок рентного оподаткування.

Алгоритм проведення масової оцінки для визначення ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення автором передбачається проводити в наступній послідовності:

1. Збір та аналіз інформації, з метою групування земельних ділянок, виділення найбільш типових ділянок за типом ґрунтів (агровиробничими групами ґрунтів), кліматичних умов;

2. Проведення оцінки агрокліматичного потенціалу;

3. Визначення характеристик ґрунту з метою визначення найбільш типового набору сільськогосподарських культур за класами придатності їх вирощування;

4. Розрахунок показника земельної ренти для кожної сільськогосподарської культури;

5. Визначення найбільш ефективного набору сільськогосподарських культур, тобто такого набору сільськогосподарських культур при просторовому чергуванні яких (сівозміні), досягається максимізація питомого показника земельної ренти при збереженні родючості ґрунтового шару;

6. Розрахунок показника земельної ренти як середньоарифметичного значення показників земельної ренти, розрахованих по кожній з сільськогосподарських культур, що увійшла в найбільш ефективний набір сільськогосподарських культур;

7. Визначення максимального значення показника земельної ренти;

8. Визначення величини коефіцієнта капіталізації;

9. Розрахунок показника ринкової вартості шляхом капіталізації максимального значення показника земельної ренти.

Висновки та перспективи подальших досліджень

Таким чином, існуюча методика грошової оцінки земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями не відповідає вимогам несформованого ринку земельних ділянок, так як відсутні чіткі алгоритми реалізації можливих підходів при оцінці.

Запропонований комплексний алгоритм методики масової оцінки земель сільськогосподарського призначення, що дозволяє сформувати якісну, ринково орієнтовану систему оцінки земельних ділянок, передбачає оцінку агрокліматичного потенціалу та розрахунок ринкової вартості земельної ділянки під сільськогосподарськими угіддями.

Список використаної літератури

1. Закон України “Про державний земельний кадастр” від 07.07.2011 № 3613-VI // Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2012, № 8, стор. 348, ст. 61

2. Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV // Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, № 15, ст. 229.

3. Мартин А.Г. Оціночне зонування земель сільськогосподарського призначення: наук-практ. аспекти / А.Г. Мартин, Т.О. Євсюков // Землеустрій та кадастр. -- 2005. -- № 1. -- С. 69-77.

4. Международные стандарты оценки 2011. International Valuation Standarts 2011. [Электронный ресурс]. Режим доступу: http://smao.ru/files/dok_novosti/2013/perevod_mco.pdf

5. Постанова Кабінету Міністрів України “Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” від 23 березня 1995 року № 213 [Электронный ресурс]. Режим доступу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/213-95-%D0%BF

6. РоммА.П. Массовая оценка и наилучшее использование недвижимости [Текст] /А.П. Ромм // Вопросы оценки.-1999.-№2.-с.49-57.

7. Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов [Текст] /А. Смит //. - М.: Наука, 1993.- 570 с.

Анотація

УДК 332.628

Еколого-економічні передумови масової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні. Кошель А.О. кандидат економічних наук, докторант, Національний університет біоресурсів і природокористування України

Проаналізовано проблеми оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні. Запропоновано теоретико-методологічні основи та алгоритм використання масової оцінки для визначення ринкової вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Висвітлені основні напрями розвитку системи масової оцінки земель.

Ключові слова: масова оцінка, земельна ділянка, сільськогосподарські угіддя, вартість, ринок земель

Аннотация

Эколого-экономические предпосылки массовой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Кошель А.А.

Проанализированы проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Предложены теоретико-методологические основы и алгоритм использования массовой оценки для определения рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Освещены основные направления развития системы массовой оценки земель.

Ключевые слова: массовая оценка, земельный участок, сельскохозяйственные угодья, стоимость, рынок земель

Resume

Ecological and economic prerequisites for mass appraisal of agricultural land in Ukraine. Koshel A.O.

The problems of evaluation of agricultural land in Ukraine are analyzed. Theoretical and methodological framework and algorithm for using mass appraisal to determine the market value of agricultural land are offered. The development of the system of mass valuation of land are presented.

Keywords: mass appraisal, land, agricultural land, cost, land market

Размещено на Allbest.ru