Інвентаризація земель як основний компонент плати за землю: український та зарубіжний досвід

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Інвентаризація земель як основний компонент плати за землю: український та зарубіжний досвід

Функціонування земельного ринку вимагає чіткого державного регулювання з метою забезпечення контролю держави у сфері використання землі та попередження спекуляції нею. Тому одним із першочергових заходів проведення земельної реформи є вдосконалення державного земельного кадастру та відповідної земельно-інформаційної бази даних, які можна сформувати лише за допомогою проведення суцільної інвентаризації земель.

Крім того, інтеграція України у світове співтовариство вимагає ретельного дослідження зарубіжного досвіду створення земельно-інформаційних систем землеустрою, земельного кадастру, оцінки земель та реєстрації земельних ділянок. Це необхідно також і в цілях подальшої систематизації національних наукових і практичних знань у сфері землеустрою, вироблення стандартного понятійного апарату, єдиної термінології, зрозумілих не тільки в нашій країні, але і за кордоном.

Питання інвентаризації земель набуло особливої актуальності в умовах реформування соціального, політичного й економічного устрою країни, відбулася значна кількісна зміна об'єктів і суб'єктів власності, які не в повному обсязі зазначені в державному земельному кадастрі України, що на сьогодні, на думку А. Мартина, характеризується невизначеністю правового статусу земельно-кадастрових відомостей та порядку ведення кадастру, недостатньою достовірністю та повнотою наявної земельно-кадастрової інформації, майже відсутністю необхідних реєстраційних даних щодо обмежень у використанні земель, недостатньою автоматизацією та інформатизацією кадастрово-облікових процедур [1].

Проблеми вдосконалення ведення державного земельного кадастру та інвентаризації земель в Україні досліджувалися у роботах вітчизняних науковців, таких як В. М. Горбатюк, Б. С. Гузар, В. Н. Дмитрусенко, В. М. Жук, А. С. Даниленко, Д. С. Добряк, Т О. Євсюков, Ю. О. Карпінський, В. В. Кулініч, М. Г Лихогруд, А. А. Лященко, А. М. Муховиков, А. М. Третяк, А. Д. Юрченко та інших. Незважаючи на це, сьогодні не існує одно- © Трубіна М. значного погляду на сутність інвентаризації земель як форми одержання (оновлення, коригування) інформації про стан землеволодіння і землекористування, яка заноситься до державного земельного кадастру України з метою її подальшої оцінки.

Метою даної статті є дослідження організаційно-теоретичних передумов проведення в Україні інвентаризації земель за чинної нормативної бази та, ураховуючи недосконалість ведення державного земельного кадастру України, аналіз досвіду зарубіжних країн ведення земельних кадастрів.

Одним із напрямів проведення земельної реформи на початку 1990-х років передбачалося здійснення інвентаризації земель в Україні, але у зв'язку з недостатнім бюджетним фінансуванням остання проведена так і не була. Тому об'єктами обліку в державному земельному кадастрі є не всі землі в межах України, а лише окремі земельні ділянки, відомості про які збиралися під час ведення державного реєстру земель. Таким чином, незважаючи на те, що за останні 20 років в Україні сформована нова система земельних відносин, яка базується на багатоманітності форм власності на землю, понад половина земельних ділянок залишається своєрідною „terra incognita” для державного земельного кадастру.

Необхідно зазначити, що станом на 01.10.2006 р. інвентаризація земель населених пунктів проведена на площі 7,477 тис. га, що становить 45,6 % від загальної їх площі. Повністю проінвентаризовані землі автомобільного і трубопровідного транспорту та землі запасу і резервного фонду. Низькими темпами проводиться інвентаризація земельних ділянок закладів, установ, організацій у межах населених пунктів та поза ними, земель лісогосподарських підприємств [2]. Станом на 24.10.2013 р. органи земельних ресурсів провели інвентаризацію 14,05 тис. земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 292,83 тис. гектарів.

Кардинальне покращання якості земельно-кадастрових даних, а також зменшення суперечливих правомоментів у земельних відносинах в Україні здатна забезпечити інвентаризація земель, яка дасть відповідь на нагальні питання, пов'язані з сучасним станом землекористування та землеволодіння.

У зв'язку з цим основною метою проведення цієї інвентаризації є створення інформаційної основи для ведення державного земельного кадастру в населених пунктах, реєстрації земельних ділянок, видачі власникам землі (землекористувачам) документів, що засвідчують право власності на землю або право користування нею, забезпечення створення банку даних у паперовому вигляді та на електронних носіях, організації постійного контролю за використанням земель [3].

А. Мартин зазначає, що інвентаризація земель на початку земельної реформи розглядалася як спосіб одержання первинних відомостей для надання земельних ділянок громадянам, ведення обліку земель. Інакше кажучи, інвентаризація мала б забезпечувати створення «первинного земельного кадастру», на базі якого стало б можливим ведення чергових кадастрових планів (карт) із відображенням усіх об'єктів кадастрового обліку [4, с. 18].

О. Ярмолюк, у свою чергу, під інвентаризацією земель розуміє не лише метод державного спостереження та контролю за станом і рухом угідь, а й один із прийомів бухгалтерського обліку, за допомогою якого здійснюється внутрішня перевірка та документально підтверджується наявність, стан та оцінка майна підприємства з метою забезпечення достовірності даних обліку і звітності [5]. І ми, звичайно, не можемо не погодитися із цим твердженням.

Статтею 35 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. № 858-IV досить загально визначено, що інвентаризація земель проводиться з метою встановлення місця розташування об'єктів землеустрою, їхніх меж, розмірів, правового статусу, виявлення земель, що не використовуються, використовуються нераціонально або не за цільовим призначенням, виявлення і консервація дегра- дованих сільськогосподарських угідь і забруднених земель, встановлення кількісних та якісних характеристик земель, необхідних для ведення державного земельного кадастру, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель і прийняття на їх основі відповідних рішень органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Безперечно, що нормативно-правова основа проведення інвентаризації земель має бути предметом спеціального дослідження, однак навіть при першому розгляді звертає на себе увагу недосконалість правової й нормативно-методичної бази, що регламентує цей вид діяльності. Варто зауважити, що Кабінетом Міністрів України вносився на розгляд до Верховної Ради України законопроект «Про державну інвентаризацію земель» (реєстр. № 2765 від 14.07.2008 р.), але він був відхилений 18.03.2009 р. Складність і неоднозначність нормативно-правового забезпечення інвентаризації земель підтверджується фактом тривалих дискусій та розбіжностей у поглядах законодавців щодо питання ухвалення Закону «Про інвентаризацію земель».

Фактично основні вимоги до проведення інвентаризації земель під час здійснення землеустрою та складання за її результатами технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель на сьогодні визначені в Постанові Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку проведення інвентаризації земель» від 23.05.2012 р. № 513, але нині цю Постанову не можна вважати такою, що повною мірою відповідає вимогам сьогодення.

Як уже зазначалося, інформаційне наповнення бази Державного земельного кадастру дозволить Україні вже найближчим часом досягти рівня провідних європейських країн, де кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер, що стане одним із кроків до завершення земельної реформи та упорядкування земельних відносин.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV діяльність у сфері оцінки земель охоплює розробку документації з оцінки земель та внесення даних з оцінки земель до державного земельного кадастру. Пунктом 1 статі 271 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. № 2755-VI базою оподаткування землі є нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Таким чином, Державний земельний кадастр покликаний виконувати, крім регулювальної, правової, облікової і господарської функції, фіскальну - наповнення дохідної частини бюджету держави.

С. Н. Волков пропонує звернути увагу на те, що земельний кадастр у зарубіжних країнах охоплює не тільки технічні дії, а й певний земельно- кадастровий процес, пов'язаний з реєстрацією земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна та угод з ним [6].

Одним з основних позитивних аспектів розвитку сучасних автоматизованих земельних інформаційних систем у зарубіжних країнах стала більш тісна координація зусиль між організаціями, що безпосередньо відповідають за формування кадастрових даних у своїй сфері діяльності. Тому в ряді країн інформація, необхідна для різних цілей, сконцентрована в єдиній інформаційній системі або організований обмін інформацією між різними системами.

Західноєвропейські кадастрові системи в загальних рисах однакові: реєстр ділянок, кадастрові карти та ведення правових записів. Техніка обліку земельних ділянок існує в кожній зарубіжній країні та має свою специфіку, представлена у вигляді земельного реєстру (земельна книга) або його складовою. Кадастр (або сукупність результатів кадастрових зйомок) і земельний реєстр, як правило, веде єдина організаційна служба, рідше - ці служби різні, але кооперуються між собою в обміні даними для взаємного контролю та створення багатоцільового кадастру.

Загальна риса західноєвропейських кадастрових інформаційних систем полягає в тому, що вони забезпечують систематичне охоплення всієї території та безперервне оновлення даних. Для земельної інформаційної системи це єдина гарантія її ефективності. Також варто відзначити схожість техніки ведення інформації в реєстрах. Як правило, земельні ділянки характеризуються типом землекористування, площею, типом розміщених будівель, місцем розташування, інформацією про власника та посиланнями на інші реєстри та інформаційні системи, що містять додаткові відомості про територію і

правовласника. Ці дані в сукупності з іншими інформаційними системами дозволяють отримувати багатосторонню інформацію про власників та ділянки.

Становлення правових систем у зарубіжних країнах відбувалося кілька століть поспіль, протягом цього періоду формувалися, відпрацьовувалися численні правові механізми регулювання земельних відносин у ході їх природної еволюції - при переході від однієї суспільно-економічної формації до іншої. Унаслідок цього в зарубіжних країнах протягом тривалого часу накопичувався досвід правового регулювання ведення земельного кадастру. Його аналіз дозволяє зробити висновок про суттєві відмінності в розумінні земельного кадастру, його організаційної структури, способах ведення.

Для нас становить насамперед інтерес досвід окремих зарубіжних країн, які характеризуються високим рівнем економічного розвитку (Австрія, Німеччина, Іспанія, Франція), щодо використання систем обліку та ідентифікації земельних ділянок.

В Австрії розрізняють земельну книгу та кадастр з моменту впровадження (1980-1992 рр.) бази даних про земельні ділянки (GDB), які між собою взаємопов'язані. З 1992 року записи в земельній книзі зберігаються централізовано в електронній базі даних. Занесення інформації в базу даних вважається записом, що має правовий характер.

У базі даних земельних ділянок міститься інформація про фонд земельних ділянок Австрії. Правові дані про земельні ділянки вводяться нотаріальними конторами і враховуються судами, дані, необхідні для фінансових операцій, - фінансовими відділами, а дані кадастру - установами із землеустрою. Приватні землевпорядники також мають право збирати відомості для земельної інформаційної системи (GDB), однак, вони контролюються установами із землеустрою і тільки після цього вводяться в базу даних.

Крім того, в австрійському кадастрі показана вартість земельних ділянок сільськогосподарського та лісового призначення (як коефіцієнт біологічної продуктивності ґрунту). Відповідає за визначення вартості служба з таксації земель, що підпорядковується австрійському федеральному міністерству фінансів. Об'єднання карт оцінки землі з кадастром дозволяє розраховувати для земельних ділянок так звані критерії оцінки прибутковості, які слугують основою для розрахунку суми податку.

Ці показники використовуються для розробки спеціальної 100-бальної шкали з оцінки орних земель і природних кормових угідь. За цією шкалою оцінюють орні землі за сімома класами використання, а природних угідь - за п'ятьма. Оцінка земель має найбільше значення для обчислення ставки податку і розмірів плати за землю. При цьому за 100 балів прийняті землі, які дають 31,5 тис. австрійських шилінгів валового доходу з 1 га, а ставка земельного податку від цієї суми становить 1,6-2,0 % [7].

У Німеччині інформаційну систему становлять дві складові: земельна книга та кадастр нерухомості, які тісно взаємопов'язані. Поземельна книга в Німеччині призначена для:

- визначення прав на окремі земельні ділянки;

- надання встановлених законом гарантій прав власності;

- реєстрації власності (земельних ділянок).

Для кожного з цих прав відводиться окремий

лист земельної книги. Для різних земельних ділянок, що належать одній фізичній особі, створюється загальний персональний лист земельної книги.

Законодавчою основою для ведення кадастру є Закон землі Гессен «Про кадастр нерухомості та геодезичної зйомки» від 02.10.1992 р. Кадастр нерухомості утворює базисну систему для всіх даних, які пов'язані із земельною ділянкою:

1) громадський реєстр земельних ділянок для юридичних відносин (земельна книга);

2) свідоцтво результатів якості землекористування для сільсько- і лісогосподарських площ (родючість землі, якість ріллі і т. д.) та дані про забудовані території (міські території, території громад, площі житлової забудови, транспортні площі, зелені насадження тощо);

3) надає дані фінансовому управлінню для оподаткування;

4) видає громадянинові довідки та документи про його землеволодіння, наприклад плани розташування, дані про кордони.

Кадастр нерухомості складається з трьох частин: книги кадастру нерухомості (описової частини), кадастрової карти (графічного відображення земельних ділянок) і результатів геодезичних обчислень. Поряд з традиційним призначенням державного реєстру дані кадастру нерухомості є основою для земельних інформаційних систем, що є значимими для територіального планування, адміністративного управління та економіки. Важливим є зворотний зв'язок поземельної книги з даними кадастру нерухомості та необхідність у внесенні кадастрових даних у поземельну книгу. Збереження відповідності двох реєстрів гарантується загальним розпорядженням міністра юстиції «Про збереження відповідності між поземельною книгою і кадастром нерухомості».

Матеріали кадастру нерухомості щодо якості сільськогосподарських земель є вихідним матеріалом для створення господарського земельного кадастру. Головне завдання господарського земельного кадастру полягає в державному обліку усіх сільськогосподарських, лісогосподарських і рибогосподарських земель. Основою для зарахування земельних ділянок до того чи іншого виду користування у разі ведення господарського кадастру є юридично закріплене фактичне використання земель [7].

В Іспанії під кадастром розуміють сукупність даних про нерухомість у містах і сільській місцевості, із зазначенням площі, меж, вирощуваних культур чи іншого використання землі, оцінки вартості, а також інших фізичних, економічних і юридичних відомостей.

Кадастр містить інформацію, що характеризує нерухомість за такими ознаками:

- відомості про власника, що становлять дані про випадки передачі нерухомості, що відбуваються внаслідок різних дій, вчинених власником з нерухомістю: продажу, дарування, успадкування, вилучення і т. д.;

- дані про кожну окрему земельну ділянку, у тому числі фізичні та економічні характеристики, ураховуючи оцінку земель та цільове використан

ня;

- дані про оподаткування нерухомості, зокрема ціну, ставку податку, розмір і зміну податку.

Кадастр як система інформації складається з таких підсистем:

- підсистеми базової інформації, що являє собою сукупність інформації, пов'язаної з фізичними характеристиками нерухомого майна (парцели як одиниці оподаткування), ураховуючи земельні ділянки під забудову, споруди, а також характеристики ґрунтів і вирощуваних культур;

- підсистеми географічної кадастрової інформації, що є основною для цифрової картографії. Містить банк географічних даних, з'єднаних з семан- тико-цифровим банком даних, на якому базуються інші підсистеми;

- підсистеми оцінки, що містить вартісні показники, які визначаються згідно з діючими правилами про технічні нормативи кадастрової оцінки, і постійно поновлювані розрахункові таблиці вартостей;

- підсистеми оподаткування, яка обробляє інформацію, що отримується з підсистем оцінки і базової інформації, або використовує дані фізичних та економічних характеристик майна, встановлює співвідношення між кадастровою вартістю і об'єктами оподаткування та платниками податків.

В Іспанії найбільш тісні зв'язки між кадастровими та реєстраційними службами спостерігаються у Наваррі, де в 1982-1992 рр. була проведена робота з перетворення фіскального кадастру нерухомості території Наварри в базу даних регіону, яка отримала назву «Нові кадастри». Унаслідок перетворень «Нові кадастри» стають основою Податкового реєстру територіальної нерухомості Наварри, призначеного для універсального використання.

Французький земельний кадастр вирішує завдання, пов'язані з оподаткуванням (оцінкою земель та обґрунтуванням розміру земельного податку), обліком земель, ідентифікацією та описом земельних ділянок - парцел, встановленням землевласників і землекористувачів, складанням кадастрових планів. Для ведення земельно-кадастрових робіт у країні діє Генеральна дирекція податкових служб, податкових та земельних операцій (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), а в кожному департаменті є окремі дирекції податкових служб. Їх підрозділами є податкові центри, кадастрові інспекції, земельні відділи, служби оподаткування, існують також регіональні земельно-кадастрові інформаційні центри.

Функції кадастру у Франції полягають у визначенні місця розташування та ідентифікації земельних ділянок; описі їх меж, типу вирощуваних культур, характеристиці будівель; розрахунку бази для оподаткування земельних ділянок і будов; оновленні кадастрового плану та супутньої текстової інформації.

Кадастр містить дані, одержувані з:

- витягів зі складених нотаріусами актів, супроводжуваних за необхідності документами про межування, зданими в Іпотечне сховище (Conservations des Hypotheques);

- декларацій, що подаються власниками і стосуються змін, проведених з ділянками та будівлями;

- податкових матеріалів, одержуваних при щорічній інспекції комун (Commune - дрібна одиниця адміністративного поділу, муніципалітет).

У кадастровому бюро комун документація комп'ютеризована і постійно оновлюється на 1 січня поточного року. Комп'ютерне управління кадастровими планами здійснюється на єдиній платформі за допомогою програми «PCI Vecteur» або «PCI Image».

Таким чином, в економічно розвинених державах прагнення забезпечити максимальну співпрацю між різними користувачами інформації про землю призвело до утворення серед численних інформаційних систем особливої групи кадастрових земельно-інформаційних систем, в основі якої лежить кадастр, що містить як інформацію про права володіння, так і фіскальну інформацію про земельні ділянки, що стосується оцінки та оподаткування землі. Поєднання правової та фіскальної інформації в одній системі досить логічне, оскільки кадастрова ділянка може слугувати просторовою основою інформаційного наповнення обох інформаційних баз.

Ми не можемо заперечувати той факт, що інвентаризація земель є одним із головних елементів системи управління земельними ресурсами, що забезпечує інформаційну базу прийняття адекватних управлінських рішень у сфері регулювання земельних відносин. Тому для подальшого розвитку земельної реформи та вдосконалення земельних відносин пріоритетними напрямами є вдосконалення порядку та системи ведення Державного земельного кадастру з урахуванням зарубіжного досвіду та моніторингу земель, забезпечення землевласників і землекористувачів інформацією про правовий статус земельних ділянок з метою використання цієї інформації у процесі здійснення господарської діяльності, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель і виконання фіскальної функції держави.

Список використаної літератури

1. Мартин А. Інвентаризація земель: як її здійснювати у сучасних умовах? [Електронний ресурс] / Мартин А. - Режим доступу : http://gua.convdocs.org/docs/759/index-145912.html

2. Нестеренко Г Інвентаризація земель як основний компонент у земельному кадастрі та системі управління земельними ресурсами (на прикладі Ківерцівського району Волинської області) [Електронний ресурс] / Г Нестеренко, І. Бідун // Вісник Львівського національного аграрного університету. - 2013. - № 20. - С. 153-158.

3. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру в Україні [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http:// www.dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/article/157431-97 k.

4. Мартин А. Г Правові проблеми інвентаризації земель в Україні / А. Г Мартин // Землеустрій і кадастр. - 2007. - № 3. - С. 17-21.

5. Ярмолюк О. Ф. Інвентаризація земель сільськогосподарського призначення в ринкових умовах [Електронний ресурс] / Ярмолюк О. Ф. - Режим доступу : http://www.znau.edu.ua/ visnik/2011_2_2/18.pdf

6. Волков С. Н. Землеустройство за рубежом. - М. : КОЛОСС, 2005. - Т 7 [Электронный ресурс] / Волков С. Н. - Режим доступа: http://www.twirpx.com/file/1285813/

7. Панас Р. Порівняльна оцінка земельних кадастрів зарубіжних країн і України / Р. Панас, М. Маланчук // Геодезія, картографія і аерофотознімання. - 2008. - № 70. - С. 68-75

Размещено на Allbest.ru