Формирование земельно-имущественных комплексов объектов связи (на материалах Саратовской области)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Формирование земельно-имущественных комплексов объектов связи (на материалах Саратовской области)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

Растеряев Николай Николаевич

Москва 2013

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Земля занимает особо важное место в системе общественных отношений при различном общественном устройстве, так как она является объектом всеобщих интересов и основным фактором воспроизводства. В условиях рыночной экономики земля и прочно связанные с ней объекты недвижимости приобретают свойства товара и соответственно являются предметом имущественных отношений, основой развития инвестиционных процессов в экономике и основным природным ресурсом для развития всех отраслей народного хозяйства. В этой связи земельно-имущественные отношения непосредственно затрагивают интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. Поэтому важной задачей является создание четко функционирующей системы по формированию и управлению земельно-имущественными комплексами, так как требования к формированию и управлению земельно-имущественными комплексами должны отвечать интересам общества и проводиться с учетом правового, политического, экономического, экологического, социального принципов использования ресурсов. В связи с этим, совершенствование методики формирования и управления земельно-имущественными комплексами является объективной необходимостью.

Состояние изученности проблемы. Исследование проблем в области формирования земельно-имущественных комплексов, управления земельными ресурсами, совершенствования в этих целях кадастровой и землеустроительной деятельности нашли отражение в научных работах В.Р. Беленького, Н.Н. Болкуновой, Н.И. Бурмакиной, А.А. Варламова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, Т.А. Емельяновой, Б.В. Ерофеева, И.А. Иконицкой, Н.И. Калинина, В.Д. Кирюхина, В.В. Косинского, Н.В. Комова, B.C. Кислова, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, Б.И. Ломакина, В.В. Милосердова, А.Л. Оверчука, А.П. Огаркова, Т.В. Папаскири, В.В. Пименова, Н.В. Сазонова, А.Э. Сагайдака, Д.А. Серебряникова, А.А. Семенищенкова, В.Н. Семочкина, В.П. Троицкого, Э.К. Трутнева, Т.И. Хаметова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и ряда других ученых.

Несмотря на значительное количество работ в этой области, в настоящее время остаются открытыми вопросы, связанные с формированием земельно-имущественного комплекса на разных уровнях. По мнению автора, это связано с развитием земельных отношений, системы управления земельными ресурсами и быстрым изменением экономической обстановки в стране.

Недостаточно разработанные вопросы по теории и методике формирования земельно-имущественных комплексов на уровне хозяйствующего субъекта определили актуальность, выбор темы, формулировку цели и задач данного научного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является совершенствование теоретических и методических вопросов формирования и, как следствие, - будущего использования земельно-имущественных комплексов объектов связи на основе теоретических разработок и фактического положения работ на практике. Разработка теоретических и методических вопросов формирования и использования земельно-имущественных комплексов объектов связи должна привести к упрощению процедуры формирования и повышению эффективности их функционирования.

В соответствии с названной целью в диссертации были поставлены следующие задачи:

1. проанализировать опыт и определить порядок предоставления земель для формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи;

2. раскрыть экономическую сущность формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи;

3. усовершенствовать теоретические и методические положения в части разработки землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ на предмет учета элементов существующей организации территории с учетом оптимизации структуры, состава земель на уровне хозяйствующего субъекта;

4. установить экономические, экологические и социальные закономерности по формированию и использованию земельно-имущественных комплексов объектов связи, выявить объективные экономические законы и формы их проявления;

5. разработать методические положения по установлению сервитутов, позволяющие стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

6. на основании современных методологических подходов оценить эффективность землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Объект исследования. Объектом исследования являются существующие земельно-имущественные комплексы, закрепленные за хозяйствующими субъектами, эксплуатирующими объекты связи и территории, на которые распространяется влияние данных земельно-имущественных комплексов.

Предмет исследования. Предметом исследования являются экономические, экологические и социальные закономерности организации использования земель, предоставляемых для несельскохозяйственных нужд. Влияние законов экономики и социального развития общества на землеустроительные решения, принимаемые при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, формы их проявления.

Методология и методика исследований. Теоретической и методологической основой исследований послужили фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых, законодательная база федеральных и региональных органов государственной власти в сфере экономики, землеустройства, кадастра недвижимости.

В диссертационной работе применен широкий спектр методов сбора, обработки, изучения, анализа и оценки научной информации. К ним относятся: абстрактно-логический, монографический, аналитический, расчетно-конструктивный, экспериментальный и другие методы исследований. При этом использовались экономико-статистические методы (корреляционно-регрессионный, факторного анализа), позволяющие определить влияние формируемых несельскохозяйственных объектов на существующие сельскохозяйственные предприятия со сложившейся организацией территории. Широко применены аналитические группировки, методы сопоставления (или сравнения), балансовый и графический методы. При обработке аналитического и графического материала нами использованы современные программные средства: AutoCad 2010, MapInfo Professional 10.0, STATISTICA 10.

В качестве исходной информации использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, нормативно-правовые документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), Законы, постановления Правительства, нормативные акты Саратовской области. В качестве исходной информации использовались многолетние статистические отчетные данные о деятельности крупных хозяйствующих субъектов в сфере телекоммуникаций, научные публикации, отчеты о научно-исследовательских работах, а также материалы, собранные автором в виде проектов строительства, землеустроительной, лесоустроительной документации по объектам связи на территории Саратовской области.

Научная новизна работы заключается в следующем:

дополнен порядок работ по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи блоком землеустроительных мероприятий, позволяющих принять обоснованное решение о выборе земельных участков, их предоставлении и последующем установлении охранных и санитарно-защитных зон;

усовершенствованы методические положения, позволяющие оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ, на предмет учета элементов существующей организации территории. Для оценки принятых землеустроительных решений предложено ввести понятие «коэффициент учета существующей организации территории»;

уточнены и дополнены методические положения по установлению сервитутов, охранных и санитарно-защитных зон при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи;

разработана методика по установлению сервитутов, позволяющая стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

усовершенствованы показатели оценки формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи и методы оценки эффективности принятых землеустроительных решений;

предложена методика оценки эффективности землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи по степени воздействия и видам их влияния. В связи с этим, рекомендовано рассматривать результаты принятых землеустроительных решений как составную часть инвестиционного проекта.

Практическая значимость работы. В диссертации сделаны выводы и предложения, которые рекомендуется применять при формировании земельно-имущественных комплексов, в том числе объектов связи, в целях повышения эффективности использования земель, сокращения материальных затрат, учета экологических и социальных факторов. Результаты исследований могут применяться сотрудниками проектно-изыскательских учреждений и организаций в области землеустройства, архитектуры и строительства, специалистами Росреестра и подведомственных ему организаций, сотрудниками органов государственной и муниципальной власти, в компетенции которых находится система управления земельными ресурсами, а также кадастровыми инженерами при проведении землеустроительных и кадастровых работ. Большое значение работа приобретает при использовании ее в учебных целях в вузах, проводящих обучение по специальностям, связанным с землеустройством, земельным кадастром, управлением государственным и муниципальным имуществом.

Апробация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано четыре работы, выполненные автором, объемом 1,34 п. л., в том числе три работы - в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации.

Положительная оценка полученных и внедренных автором в практическую деятельность результатов исследования дана Управлением методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра.

Основные положения исследований доложены на Международной научно-практической конференции «Роль и значение высшего землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны», посвященной 175-летию высшего землеустроительного образования в России, IV Международной научно-практической конференции «Формирование и проблемы развития государственного кадастра недвижимости», VI Международной конференции молодых ученых и специалистов «Землеустройство, кадастр и геопространственные технологии» и других межвузовских конференциях.

Достоверность исследований подтверждается широкой апробацией полученных результатов исследования; репрезентативностью выборочных наблюдений, рассматриваемых в ходе исследования; экспертными оценками ученых и специалистов, занимающихся этой сферой деятельности.

2. Основное содержание работы

Во введении обоснован выбор темы, ее актуальность, определены цель и задачи исследования, обоснована научная новизна, практическая значимость работы, сформулированы выносимые на защиту основные предложения диссертации, показаны основные направления реализации и апробации работы.

В первой главе «Теоретические основы формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи» раскрыто понятие земельно-имущественного комплекса. Определены задачи, принципы и методы, описаны составные части и этапы формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Во второй главе «Методика формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи» проведен анализ несельскохозяйственного землепользования Саратовской области, сформулирован ряд проблематичных вопросов, возникающих при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, предложены методические разработки, позволяющие их разрешить.

В третьей главе «Эффективность землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи» определена эффективность использования земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в условиях производственных отношений, отражены концептуальные подходы по оценке эффективности землеустроительных мероприятий и проведена оценка эффективности формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты исследования и даны предложения по их использованию.

Основные положения, выносимые на защиту

Усовершенствованные методические положения по разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ на предмет учета элементов существующей организации территории.

Процедура формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи продолжительная и затратная. Юридически она основана на точечном подходе к предоставлению отдельных земельных участков, что, учитывая действующее законодательство, ошибочно выводит данную деятельность из компетенции землеустройства. Полномочия органов власти относительно процедуры выбора и предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, ограничены. Отсутствует законодательно закрепленная процедура разработки землеустроительных решений (проекта землеустройства) в целях обоснования выбора лучшего варианта размещения землепользования, что не позволяет в полной мере учесть социальные, экологические и экономические последствия принимаемых решений.

При формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи землеустройство сегодня не является механизмом, способным укреплять и организовывать земельно-имущественные отношения, что, по мнению автора, является существенным недостатком. В связи с этим, автором предложено дополнить порядок выполнения работ по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи блоком землеустроительных мероприятий (рис. 1), из которого видно, что землеустроительные работы должны осуществляться комплексно и учитывать всю совокупность вопросов, возникающих при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи на основании принципов рационального использования земель, независимо от форм собственности на землю.

В свою очередь, проект землеустройства при формировании землепользования земельно-имущественных комплексов, по мнению автора, должен иметь следующий состав:



Рис. 1. Общий порядок формирования земельно-имущественного комплекса.

1. анализ исходных данных для принятия проектных решений;

2. составление проекта образования землепользования земельно-имущественного комплекса;

2.1. размещение землепользования и проектирование его границ;

2.2. определение площади;

2.3. определение состава угодий;

2.4. определение и размещение режимообразующих объектов на территории образуемого землепользования и определение ограничения в использовании образуемого землепользования;

3. определение экологических, технико-экономических и социальных показателей;

3.1. установление размера ущерба;

3.2. установление платы за землю;

4. разработка схемы расположения формируемых земельных участков и землепользования в целом.

Проведение землеустроительных работ позволит реализовать следующие основные задачи: межотраслевое перераспределение земельных ресурсов; предоставление земель исключительно на основе научно обоснованных решений, принятых в процессе разработки проектов землеустройства; оптимизация внутренней структуры земельно-имущественных комплексов посредством учета достижений научно-технического прогресса в строительных технологиях в целях сокращения размеров использования земель; оптимизация структуры и состава земельных ресурсов с целью минимизации величины наносимого общего ущерба; охрана земель и максимальный учет существующей организации территории.

Разработанные в проекте землеустройства решения должны объективно указывать заказчику землеустроительных работ возможный путь формирования землепользования с учетом норм действующего законодательства, а также являться базисом для принятия решений органов государственных власти и позволять обеспечивать субъектам земельных отношений их права на владение и пользование землей в тех объемах, которые установлены законодательством.

Реализация предложений автора, связанных с обязательной проработкой и принятием обоснованных землеустроительных решений, приведет к увеличению затрат на землеустроительные и кадастровые работы. Такие затраты компенсируются за счет экономии ресурсов, учета экологических и социальных факторов и, как следствие, снижения количества земельных споров, сокращения размеров возмещения общего ущерба и уменьшения затрат на формирование земельно-имущественного комплекса в целом.

В ходе проведенного анализа выявлено, что за 2010 и 2011 гг. площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения в области увеличилась более чем на 2,2 тыс. га за счет других категорий земель. Данный факт определяет актуальность проведения работ, связанных с образованием несельскохозяйственных землепользований.

Следует отметить, что в области формирования земельно-имущественных комплексов существует ряд вопросов, решение которых позволит урегулировать отношения между хозяйствующими субъектами и снизить стоимость услуг и товаров:

- проявление основных недостатков несельскохозяйственного землепользования ввиду отсутствия юридически закрепленной необходимости в землеустроительной проработке решений, связанных с формированием земельно-имущественных комплексов;

- отсутствие исчерпывающих методических рекомендаций для расчета общего ущерба, наносимого собственнику (пользователю) земельного участка при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи;

- отсутствие достоверной информации о несельскохозяйственных объектах в государственном кадастре недвижимости и проведение государственной регистрации права на земельные участки без учета существующих ограничений и обременений;

- несовершенство сложившихся несельскохозяйственных землепользований в части накопленных излишков потенциально плодородных земель, которые не задействованы в сельскохозяйственном производстве и фактически выведены из приоритетного сельскохозяйственного использования;

- отсутствие инструментов, позволяющих регулировать размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц;

- низкая эффективность использования земель, находящихся в собственности органов государственной и муниципальной власти, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Землеустроительные решения при определении и обосновании площади предоставляемого участка могут осуществляться на основании норм отвода земель в зависимости от установленных целей, на основании показателей минимальной плотности застройки или с использованием аналогов. При формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи (подземной кабельной линии), в целях обоснования размера совокупной предоставляемой площади земельных участков, возможно применение следующей формулы, разработанной автором Pобщ - общая площадь земель, необходимых для землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи; L - протяженность проектируемой линии связи; W - нормативная ширина отвода согласно СН 461-74; n_i - количество площадных объектов всех видов; p_i - нормативная площадь, занимаемая объектом в соответствии с видом конкретной линии связи.

Применение формулы (1) позволит на основании технической документации по проектированию линий связи оперативно и с достаточной точностью рассчитать общую площадь земель, необходимых для землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи.

Строгое применение установленных норм может приводить к невозможности доступа к части земельных участков, что провоцирует обоснованный протест собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков по вопросам возмещения ущерба и установления размера арендных платежей. Пример размещения и проектирования земельных участков приведен на рис. 2, из которого видно, что на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения (см. рис. 2 а) сформирована часть землепользования земельно-имущественного комплекса, состоящего из нескольких технологических элементов, обеспечивающих бесперебойную работу систем телекоммуникаций.

Рис. 2. Пример проектирования границ земельных участков

Взаимное положение элементов определено на основании Строительных норм и правил, согласно которым объекты должны размещаться на определенном расстоянии друг от друга, а также сформированы полосы, необходимые для строительства данных объектов. При этом площадь изымаемого участка для строительства составляет 2,11 га.

Однако данное размещение объектов приводит к отсутствию возможности использования собственником сельскохозяйственных угодий на площади 1,93 га., то есть Строительными нормами и правилами не обусловлено изъятие земельных участков, имеющее место при формировании земельно-имущественного комплекса.

На рис. 2 б отображена фактическая площадь используемых земель, которая соответствует 4,03 га. Формирование земельных участков без проработки соответствующих землеустроительных решений, основанное лишь на действующих нормах отвода земель для строительства, может привести к нарушению законных прав собственника земельного участка, что на данном примере выражено в виде отсутствия возмещения общего ущерба на площади 1,93 га.

В результате проведенного анализа сведений государственного кадастра недвижимости и рабочей документации по строительству в отношении объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» выявлены земельные участки, фактически используемые сверх нормы отвода при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи. Данные об используемых участках сверх норм отвода и, как следствие, размер невозмещенного ущерба в разрезе районов приведены в табл. 1.

Таблица 1 Размер невозмещенного ущерба при формировании земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» за 2008-2010 гг.

№ п/п	Наименование района	Площадь испрашиваемых земель, га	Площадь используемых участков сверх норм отвода, га	Средний размер убытков на 1 га, тыс. руб.	Стоимость невозмещенного ущерба, тыс. руб.
1	Духовницкий	4,94	0,14	57,6	8,0
2	Пугачевский	11,90	0,48	10,1	4,8
3	Балаковский	40,46	2,02	31,8	64,3
4	Марксовский	34,75	2,43	50,7	123,2
5	Энгельсский	44,32	2,67	99,7	266,4
6	Ровенский	2,86	0,15	22,0	3,3
7	Саратовский	45,51	3,03	21,8	66,1
8	Татищевский	5,99	0,17	4,5	0,7
9	Красноармейский	60,76	4,12	15,6	64,6
Итого	251,49	15,21	34,87	601,9

Из табл. 1 следует, что отсутствие должным образом разработанного землеустроительного проекта привело к нарушению законных прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в части возмещения ущерба, нанесенного строительством объекта. Размер невозмещенного ущерба равен 601,9 тыс. руб., т. е. более 6% от общей суммы выплаченных средств на возмещение ущерба, что подтверждает необходимость землеустроительной проработки принимаемых решений.

В целях обоснования необходимости землеустроительной проработки решений при выборе земельных участков для формирования землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи рассмотрено размещение части землепользования формируемого земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» (рис. 3).

Рис. 3. Пример размещения землепользования объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» (Красноармейский район Саратовской области)

Вариант размещения № 1 отличается от варианта № 2 общей протяженностью и площадью отводимых земель. Основным критерием при размещении землепользования по варианту № 1 выступает уменьшение протяженности объекта и, как следствие, сокращение материальных затрат на строительство и материалы. Автор считает, что вариант размещения № 1 не учитывает сложившееся устройство территории. В связи с этим, расходы на проведение строительно-монтажных работ и материалы по варианту № 1 меньше по сравнению с вариантом № 2, однако общие расходы на формирование земельно-имущественного комплекса по варианту № 1 будут больше.

Согласно варианту размещения № 2 (рис. 3) землепользование размещено с учетом сложившейся организации территории. Значительная часть трассы линии связи совмещена с полевыми дорогами, что позволило сократить размер изъятия ценных земель и укрепить элементы существующей организации территории.

Проведенные расчеты (табл. 2) доказывают преимущество размещения формируемого землепользования с учетом существующей организации территории. Затраты на возмещение ущерба при разработке предложений по размещению линии связи в увязке с существующей организацией территории, благодаря землеустроительной проработке, в данном примере снижены на 10,7%.

Таблица 2 Характеристика вариантов размещения объектов

№ п/п	Показатели	Вариант размещения
		№ 1	№ 2
1	Протяженность объекта, км	4,77	5,65
2	Отведено земель (всего), га	2,86	3,39
	в том числе:
	пашня	2,54	0,57
	пастбище	0,29	1,21
	под дорогами	0,01	1,6
	лес	0,02	0,01
3	Размер ущерба сельскохозяйственного производителя (всего), тыс. руб.	471,7	210,3
	в том числе:
	убытки незавершенного производства	47,9	20,1
	упущенная выгода	10,4	13,2
	стоимость биологической рекультивации	335,2	172,1
	ущерб по обязательствам перед третьими лицами	0,01	0,01
	ущерб от разрушения улучшений на земельном участке	-	-
	стоимость потерь на холостые заезды и повороты	78,2	4,9
4	Количество образуемых земельных участков	8	4
5	Количество затрагиваемых землепользователей	5	3
6	Средняя площадь формируемого земельного участка, га	0,02	0,56
7	Стоимость землеустроительных и кадастровых работ, тыс. руб.	223,2	154,2
8	Стоимость СМР, тыс. руб.	577,2	683,7
9	Стоимость материалов, тыс. руб.	300,5	355,9
10	Всего затрат, тыс. руб.	1572,6	1404,1

Полученные результаты убедительно доказывают необходимость землеустроительной проработки решений по осуществлению выбора земельных участков для формирования землепользования земельно-имущественного комплекса объектов связи. По мнению автора, использование данного подхода найдет положительный отклик у собственников, арендаторов земельных участков, так как в большей степени направлено на соблюдение их законных прав.

Разработанная методика по установлению сервитутов, позволяющая стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения к их установлению.

В случае необходимости обслуживания и безопасной эксплуатации земельно-имущественных комплексов объектов связи, а также для разрешения возможных земельных споров возможно установление сервитутов. Установление сервитутов может происходить как при формировании вновь образованных земельно-имущественных комплексов, так и при использовании существующих ввиду возникшей необходимости в доступе к составным элементам земельно-имущественного комплекса объектов связи. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Следует отметить, что, по мнению автора, сервитут может быть платным, но при этом плата за него не должна превышать рыночного размера арендной платы. В противном случае использование инструмента ограниченного пользования частью чужого земельного участка (установление сервитута) теряет свой смысл. Базовая плата за сервитут в зависимости от целей его установления и целевого назначения земельных участков за единицу площади должна быть фиксирована.

Материальная компенсация неудобств, вызванных установлением сервитутов, должна служить рычагом для поддержки действительных сельскохозяйственных товаропроизводителей, особенно после вступления России во Всемирную торговую организацию. В целях компенсации неудобств, причиненных собственникам земельных участков наличием посторонних землепользований, развития сельскохозяйственного производства и создания равных условий хозяйствования целесообразно плату за сервитут представить в виде поддержки действительных товаропроизводителей в качестве выдаваемых государственных субсидий для покупки удобрений, горюче-смазочных материалов, электроэнергии.

Автор считает, что расчет объемов поддержки могут проводить территориальные отделы сельского хозяйства в муниципальных районах по утвержденной методике и на основании данных, представленных собственниками земельных участков, обремененных сервитутом. Материальные средства на покрытие субсидий должны аккумулироваться в федеральном бюджете за счет средств, перераспределяемых от владельцев земельно-имущественных комплексов связи по установленным нормативам. Схема взаимодействия собственников земельных участков, отделов управления сельского хозяйства и естественных монополий при установлении сервитутов приведена на рис. 4.



Рис. 4. Схема взаимодействия собственников земельных участков, отделов сельского хозяйства и естественных монополий при установлении сервитутов (1-4 - этапы процедуры установления сервитутов и получения субсидий).

На этапе 1 собственник земельного участка подготавливает и предоставляет в отдел сельского хозяйства муниципального района комплект документов, в том числе заявление, в котором он указывает вид субсидии (покупка минеральных удобрений, горюче-смазочных материалов, электроэнергии).

На этапе 2 и 3 отдел сельского хозяйства аккумулирует заявления на предоставление субсидий. По мнению автора, субсидии должны предоставляться один раз в год, так как это снизит бюрократическую нагрузку. Бюджет для выдачи субсидий должен формироваться за счет поступлений от собственников естественных монополий по установленным Правительством Российской Федерации нормативам, рассчитанным, например, как доля от текущих эксплуатационных затрат.

На этапе 4 отдел сельского хозяйства выполняет расчет размера субсидий согласно поданным заявкам собственниками земельных участков по формуле, предложенной автором:

С = П_огр Ц К₁ К₂ ,

где С - размер субсидии; П огр - площадь ограничения; Ц - базовая плата за сервитут на 1 га в рублях; К₁ - коэффициент вида обременения.

Данный коэффициент должен зависеть от вида и технической характеристики объекта, в отношении которого установлены ограничения (вид объекта - линии связи, трубопровод, линии электропередачи; техническая характеристика - подземный, наземный, надземный). Коэффициент выбирается из списка доступных согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости; К₂ - коэффициент, зависящий от размера части земельного участка, обремененного объектами, составляющими земельно-имущественный комплекс, количества обременений на земельном участке (например, от 1 до 15% от площади земельного участка - коэффициент равен 1, от 15 до 35% - коэффициент равен 1,1 и т. д.). Значения Ц и К₁, К₂ должны быть утверждены органами государственной власти.

Предложенная автором методика позволит стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и действительно занимающихся сельскохозяйственным производством, а также предотвратить неоправданное расходование средств.

Методика регулирования размера арендных платежей при временном занятии земельного участка в связи с формированием земельно-имущественных комплексов объектов связи.

Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, различных трубопроводов на основании действующего законодательства, должно осуществляться без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, тем самым предопределяя актуальность процедуры временного занятия земельных участков. Временное занятие земельных участков может осуществляться на основании заключения договоров аренды. Арендная плата выплачивается собственнику земельного участка в полном объеме.

Автором проанализированы данные о фактических затратах на выплату арендной платы на период строительства при формировании земельно-имущественного комплекса «ВОЛС Самара - Тихорецк - Новороссийск». В результате анализа установлено, что отсутствие государственного регулирования по вопросу определения размера арендных платежей и специфики формирования земельно-имущественных комплексов на условиях предоставления земельных участков с предварительным согласованием создает благоприятную обстановку для злоупотребления исключительным положением таких участков со стороны их собственников. По мнению автора, целесообразно законодательно закрепить использование регулятора, применение которого возможно для определения обоснованного размера арендной платы за период временного занятия земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, из земель сельскохозяйственного назначения. Автор считает, что для определения обоснованного размера арендной платы необходимо разработать и применять корректирующий коэффициент во взаимосвязи со средней кадастровой стоимостью по району. Данные об усредненном размере арендной платы приведены в табл. 3.

Таблица 3 Показатели арендной платы по объекту ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск»

Наименование района	Размер арендной платы за 1 га, тыс. руб. в год	Кадастровая ст-ть 1 га, тыс. руб.	Поправочный коэффициент для расчета арендной платы от кадастровой стоимости Кi
Пугачевский	38,79	20,13	1,927
Балаковский	50,64	19,01	2,664
Марксовский	32,12	16,8	1,912
Энгельсский	48,12	11,9	4,044
Саратовский	49,82	13,4	3,718
Татищевский	17,77	11,3	1,573
Красноармейский	45,41	7,4	6,136

На основании поправочного коэффициента К_i можно определить объективный размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности физических и юридических лиц, в целях формирования землепользования земельно-имущественных комплексов по формуле, предложенной автором:

А_рi = S K_c K_i

где А_рi - арендная плата по i-му муниципальному району; S - площадь земельного участка, передаваемого в аренду; К_с - кадастровая стоимость земельного участка; К_i - поправочный коэффициент, рассчитанный для каждого района.

В результате выявлено, что использование коэффициента (К_i), при условии его утверждения органами государственной и муниципальной власти, позволит исключить злоупотребление собственников местоположением участка, возместить честным собственникам рыночную стоимость аренды земельного участка и в целом сократить размеры затрат на формирование земельно-имущественного комплекса. Регулирование размера арендных платежей при временном занятии земельного участка с целью формирования земельно-имущественного комплекса позволит значительно уменьшить сроки проведения согласований и получения необходимых разрешений. Расчет эффекта от введения ограничивающих коэффициентов представлен в табл. 4, из которой следует, что при формировании земельно-имущественного комплекса в Марксовском, Татищевском и особенно в Саратовском районе Саратовской области выявлено, что в адрес собственников (пользователей) земельных участков излишне выплачено 1886,6 тыс. руб., что составляет 17,3% от фактических выплат. Эти средства должны были быть распределены между всеми собственниками земельных участков в зависимости от условий, в которых их земельные участки расположены.

Таблица 4 Размер эффекта от введения ограничивающих коэффициентов

Наименование района	Площадь испрашиваемых земель сельскохозяйственного назначения, га	Размер арендной платы. за 1 га в год, тыс. руб.	Размер арендной платы с применением ограничивающего коэффициента, тыс. руб.	Размер арендной платы, фактически уплаченной, тыс. руб.	Результат от введения ограничивающего коэффициента, тыс. руб.
					Переплачено	Недоплачено
Пугачевский	11,9	38,79	461,60	161,10	-	300,50
Балаковский	40,46	50,64	2048,89	1140,15	-	908,74
Марксовский	34,75	32,12	1116,17	1576,83	-460,66	-
Энгельсский	44,32	48,12	2132,68	1651,81	-	480,87
Саратовский	45,51	49,82	2267,31	3565,79	-1298,48	-
Татищевский	5,99	17,77	106,44	233,90	-127,46	-
Красноармейский	60,76	45,41	2759,11	2571,36	-	187,75
Итого	-	-	10 892,21	10 900,94	-8,73	-

Сложившаяся ситуация привела к ущемлению прав собственников, возникновению споров, и как следствие - к годовой задержке реализации проекта. Результат применения поправочного коэффициента для расчета обоснованного размера арендных платежей показан на рис. 5.

По мнению автора, применение регулятора, ограничивающего размер арендных платежей за использование земельных участков при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, приведет к стабилизации земельного рынка и предупреждению конфликтных ситуаций при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В Саратовской области размер арендной платы установлен в пределах 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте для формирования земельно-имущественного комплекса из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Рис. 5. Результат применения поправочного коэффициента для расчета обоснованного размера арендных платежей.

Автор считает, что следует увеличить размер арендной платы при временном занятии таких земельных участков, так как в настоящее время размер взимаемых арендных платежей значительно ниже сложившегося земельного рынка.

Для обоснования этого утверждения автором определены резервы поступления арендных платежей (Хрi) для каждого муниципального образования по следующей формуле:

R_aрi = А_рi - 0,015S K_c ,

где R_aрi - резерв поступления арендных платежей в i-м административном районе области; Арi - арендная плата по i-му муниципальному району согласно поправочному коэффициенту K_i; S - площадь земельного участка, передаваемого в аренду; К_с - кадастровая стоимость земельного участка.

Результаты расчета резервов поступления арендных платежей при временном занятии земельных участков на основании поправочных коэффициентов, предложенных автором, приведены в табл. 5.

Таблица 5 Резервы поступления арендных платежей

Наименование района	Площадь предоставленных земель, государственная собственность на которые не разграничена, га	Кадастровая стоимость за 1 га, тыс. руб.	Коэффициентов для определения арендной платы	Объективный размер арендной платы, тыс. руб.	Фактически выплаченный размер арендной платы, тыс. руб.	Резерв поступления арендных платежей, тыс. руб.
Пугачевский	2,25	20,13	1,927	87,20	0,68	86,52
Балаковский	4,07	19,01	2,664	206,05	1,16	204,89
Марксовский	2,65	16,80	1,912	85,16	0,67	84,49
Энгельсский	5,29	11,90	4,044	254,71	0,94	253,77
Саратовский	12,74	13,40	3,718	634,60	2,56	632,04
Татищевский	4,61	11,30	1,573	81,91	0,78	81,13
Красноармейский	14,08	7,40	6,136	639,51	1,56	637,95
Итого:	45,69	-	-	1989,13	8,36	1980,78

Из данных табл. 5 следует, что при временном занятии земельных участков площадью 45,69 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата составила 8,36 тыс. руб. При условии применения предложений автора с использованием поправочных коэффициентов арендная плата может составить не более 1989,13 тыс. руб. В этом случае эффект от применения поправочного коэффициента составит не более 1980,78 тыс. руб.

Проведенные расчеты убедительно доказывают, что существует значительный, неиспользуемый сегодня резерв поступления средств в местные и региональные бюджеты в виде арендной платы при формировании земельно-имущественного комплекса объектов связи.

Усовершенствованные показатели оценки формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи и методы оценки эффективности принятых землеустроительных решений.

Оценка эффективности землеустроительных решений должна быть основана на технико-экономических показателях, которые отражают результаты принимаемых решений в увязке с существующей организацией территории.

В связи с этим автор предлагает ввести дополнительный показатель - коэффициент учета существующей организации территории, позволяющий оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием границ земельно-имущественного комплекса объектов связи, на предмет учета элементов существующей организации территории, и выразить его следующей формулой:

,

где x1, x2,… xn - протяженность частей объекта, совмещенных с существующими элементами организации территории; L - общая протяженность формируемого объекта.

В случае если К стремится к 1, то землепользование будущего объекта сформировано с учетом существующей организации территории. При этом размер наносимого ущерба минимален.

С целью обоснования применения указанного коэффициента произведен его расчет по двум вариантам размещения на примере части объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» в Красноармейском районе Саратовской области (рис.3). В табл. 6 приведены полученные в результате расчета значения коэффициентов учета существующей организации территории по каждому варианту размещения объекта, а также данные, характеризующие общую протяженность, размер общего ущерба и общих затрат.

Таблица 6 Расчет коэффициентов учета существующей организации территории

Вариант размещения	Протяженность, км	Протяженность объекта, совмещенного с элементами существующей организации территории, км	Коэффициент учета существующей организации территории	Общий ущерб с/х производ. тыс. руб.	Общие затраты по формированию объекта тыс. руб.
Вариант № 1	4,77	0,23	0,04	471,7	1572,6
Вариант № 2	5,65	2,89	0,51	210,3	1404,1

Данные приведенные в табл. 6 убедительно доказывают, что коэффициент учета существующей организации территории является ярким индикатором, позволяющим оценить разработанные землеустроительные решения, связанные с размещением землепользования линейных объектов, на основании которых в дальнейшем будут осуществлены выбор земельных участков и их последующее предоставление.

Методологические подходы по оценке эффективности землеустроительных решений при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи.

В современных условиях рыночной экономики экономическую, социальную и экологическую эффективность землеустроительных мероприятий следует выражать в стоимостном виде. Применение дисконтного метода оценки эффективности принятых землеустроительных решений позволяет учесть результаты и затраты, связанные с их реализацией, входящие в финансовые интересы как непосредственных участников, так и лиц, чьи интересы могут быть затронуты.

Учитывая бесспорную необходимость землеустроительной проработки вариантов размещения объектов при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи, а также как прямое, так косвенное влияние реализованных землеустроительных решений на инвестиционный проект в целом, нужно рассматривать землеустроительные решения как составную часть инвестиционного проекта, направленную на повышение эффективности функционирования объектов связи в условиях рынка.

На основании совокупности данных реализованного инвестиционного проекта составлены две динамические модели, учитывающие стоимость денег во времени. Во второй модели использованы предложения автора, разработанные в ходе исследования. Сравнение основных показателей эффективности проекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» на основании разработанных моделей отражено в табл. 7

Таблица 7 Основные показателей эффективности проекта

Показатели	Без учета предложений	С учетом предложений
Чистый дисконтированный доход ЧДД (NPV), млн руб.	10 551,7	11 484,1
Индекс доходности ИД (PI)	5,25	5,63
Внутренняя норма доходности ВНД (IRR), %	27%	37%
Простой срок окупаемости (PP), мес.	11,3	23,2
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), мес.	12,8	26,4

Анализ экономических показателей, представленных в табл. 7, свидетельствует о том, что в обоих случаях проект можно считать эффективным, так как чистый дисконтированный доход, являющийся основным критерием эффективности инвестиционных проектов, положителен. В связи с этим, процесс формирования земельно-имущественного комплекса связи ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» экономически оправдан.

Формирование землепользования на основании детальной землеустроительной проработки и учета предложений автора на примере объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» позволило добиться положительных результатов. А именно чистый дисконтированный доход увеличился на 932,8 млн. руб., индекс доходности вырос с 5,25 до 5,63, внутренняя норма доходности увеличилась на 10%. Разработка землеустроительных решений и их комплексное применение позволяют добиться своевременного выполнения запланированных мероприятий посредством исключения земельных споров, рационального использования земельных ресурсов, минимизации негативного воздействия при строительстве на окружающую среду.

земля имущественный несельскохозяйственный связь

Выводы и предложения

Проведенные автором исследования позволили сделать следующие выводы:

1. Процедура формирования земельно-имущественных комплексов объектов связи многоэтапная, продолжительная и затратная. Юридически она основана на точечном подходе к предоставлению отдельных земельных участков, что, учитывая действующее законодательство, ошибочно выводит данную деятельность из компетенции землеустройства.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, связи, различных трубопроводов, на основании действующего законодательства, должно осуществляется без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий, тем самым предопределяя актуальность процедуры временного занятия земельных участков.

3. Разработанные и оформленные землеустроительные решения по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи должны быть альтернативой дорогостоящей процедуре подготовки документов для внесения временных сведений о земельных участках в государственный кадастр недвижимости, так как дают достаточные сведения, необходимые для расчета общего ущерба, наносимого собственникам, и заключения краткосрочных договоров аренды земельных участков на период строительства, при условии отсутствия необходимости в их государственной регистрации (если строительство проводится в срок до одного года).

4. На основании действующего законодательства автором составлен классификатор государственных служб, ведомств и подконтрольных им организаций, обладающих необходимыми для формирования земельно-имущественных комплексов материалами. Систематизация совокупности полученных материалов, документов, технических условий и разрешений позволит корректно провести намечаемые работы по формированию земельно-имущественных комплексов объектов связи.

5. Усовершенствована методика образования несельскохозяйственных объектов в части формирования землепользования, а именно определения и обоснования площади намечаемых для предоставления земельных участков. Применение предложений автора позволит на основании технической документации оперативно и с достаточной точностью рассчитать общую площадь земель, необходимых для формирования земельно-имущественного комплекса объектов связи.

6. Обоснование ущерба при формировании земельно-имущественных комплексов на землях сельскохозяйственного назначения именно в форме упущенной выгоды составляет особую сложность. Автор предлагает применять метод оценки предполагаемого использования земельного участка при решении спорных вопросов об определении размера упущенной выгоды.

7. Предложенная автором методика установления сервитутов позволит стимулировать собственников, обладающих земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, действительно занимающихся сельскохозяйственным производством, посредством представления им государственных субсидий, что позволит предотвратить неоправданное расходование средств.

8. Проведен анализ объемов поступлений в бюджет муниципального уровня в виде арендных платежей за предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, для формирования земельно-имущественного комплекса ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск». Проведенные расчеты убедительно доказывают, что эффективность использования земель для данного вида деятельности крайне низкая. На примере объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» в границах Саратовской области недополучено в местный бюджет около 1980,78 тыс. руб.

9. Дополнены показатели, позволяющие оценить результаты проектирования при разработке землеустроительных решений, связанных с размещением землепользования и проектированием его границ, на предмет учета элементов существующей организации территории. Для оценки принятых землеустроительных решений предложено ввести понятие «коэффициент учета существующей организации территории».

10. Рассмотрены содержание и принципы оценки эффективности землеустроительных мероприятий при формировании земельно-имущественных комплексов объектов связи по степени воздействия и видам их влияния. В связи с этим, предложено рассматривать результаты принятых землеустроительных решений как составную часть инвестиционного проекта, что позволит учесть как прямое, так и косвенное влияние землеустроительной проработки вариантов размещения объекта на инвестиционный проект в целом.

11. Учет предложений автора на примере объекта ВОЛС «Самара - Тихорецк - Новороссийск» позволил добиться положительных результатов. А именно чистый дисконтированный доход увеличился на 932,8 млн. руб., индекс доходности вырос с 5,25 до 5,63, внутренняя норма доходности увеличилась на 10%. Следует отметить, что в рассмотренном случае рост показателей инвестиционного проекта в большей степени зависит от своевременного выполнения запланированных мероприятий. Разработка и комплексное применение землеустроительных решений позволяют добиться их своевременного выполнения в результате исключения земельных споров, рационального использования земельных ресурсов, минимизации негативного воздействия при строительстве на окружающую среду.