Арендные отношения в землепользовании

Размещено на http://allbest.ru

Арендные отношения в землепользовании

1) предмет договора;

2) срок договора;

3) арендная плата.

Предметом договора аренды земельного участка являются земельные участки не изъятые из оборота. Земельный участок, который предается в аренду, должен быть четко индивидуализирован, т.е. указаны его площадь и местоположение. План земельного участка прикладывается к договору аренды.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока. В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации.

Законом могут быть установлены максимальные и минимальные сроки договора аренды. Так, земельный участок предоставляется аренду на срок не более чем 49 лет собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности. Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель). Максимальный срок договора аренды государственного или муниципального лесного участка составляет 49 лет (ст. 72ЛК).

На срок 49 лет предоставляются земельные участки, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании «Российские автомобильные дороги», а также земельные участки, являющиеся федеральной собственностью, - ОАО «Российские железные дороги».

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Кроме того, Законом Самарской области «О земле» устанавливаются минимальные сроки аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий: аренда землепользование сельскохозяйственный

- минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для сенокошения,- 3 месяца;

- минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для овощеводства,- 11 месяцев;

- минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции,- 3 года.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным. Размер арендной платы за частные земли определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы за государственные и муниципальные земли применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы).

Формы арендной платы за земельные участки:

1) Твердая сумма, может вноситься единовременно или периодически.

2) Доля продукции, плодов или доходов полученных арендатором в процессе использования земельного участка.

3) Определенные услуги арендатора.

4) Передача арендодателю в собственность или в аренду, обусловленной договором вещи.

5) Возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного земельного участка (например, расчистка, осушение земельного участка).

Договором могут быть предусмотрены иные формы арендной платы или сочетание нескольких форм. Изменение размера арендной платы может производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшилось.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка

Обязанности арендодателя:

1) Предоставить земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.

2) Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Права арендодателя:

1) При прекращении договора аренды и несвоевременной сдаче земельного участка арендатором арендодатель вправе требовать арендную плату за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки - то их возмещения.

2) Вправе досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

Права арендатора:

1) Преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если арендатор надлежащим образом исполнят свои обязанности и отсутствуют основания для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, если иное не установлено законом или договором.

2) Передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

3) Передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то юридическая судьба договора субаренды зависит от судьбы договора аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК).

4) Преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка.

5) По истечению срока аренды или до его истечения земельный участок может перейти в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Обязанности арендатора:

1) Обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначение и условиями договора аренды.

2) Обязан поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, если иное не установлено договором или законом.

3) Своевременно уплачивать арендную плату.

4) По прекращении договора аренды обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Дополнительные обязанности возлагаются на арендаторов, использующих земельный участок для государственных или муниципальных нужд, для проведения изыскательских работ. По требованию арендодателя они обязаны:

1) Привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

2) Возместить убытки, причиненные при проведении работ.

3) Выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка.

4) Исполнить иные обязанности, установленные законом или договором аренды земельного участка.

Литература

1.Андреев, Ю. Н. Судебная защита земельных прав граждан России : учебное пособие / Ю. Н. Андреев, Н. Д. Амаглобели, В. Н. Данилкин ; под ред. Ю. Н. Андреева. - М. ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 375 с.

2.Боголюбов, С. А. Аграрное право: учебник /С.А.Боголюбов, М.М. Бринчук, Н.О.Ведышева. - М.: Проспект, 2010. - 432 с.

3.Боголюбов, С. А. Земельное право в вопросах и ответах : учебное пособие / С. А. Боголюбов [и др.] ; под ред. С. А. Боголю¬бова. - 2-е изд. перераб. и доп. - М. : Проспект, 2011. - 208 с.

4.Балашов, А. И. Правоведение : учебник для вузов / А. И. Ба¬лашов, Г. П. Рудаков. - 5-е изд., доп. и перераб. - СПб. : Питер, 2013. - 464 с.

5.Ерофеев, Б. В. Земельное право России : учебник / под ред. Л. Б. Братковской. - 12-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2012. - 679 с.

6.Земельное право :практикум / под ред. К. Г. Пандакова. - Са¬ратов : Ай Пи Эр Медиа ; М., 2009. - 152 с.

7.Земельное право : рабочая тетрадь / сост. С. В. Заварзин. - Институт законоведения и управления Всероссийской полицей¬ской ассоциации. - 2012 [Электронный ресурс] : электронная биб¬лиотека Руконт. - URL: http://rucont.ru/

8.Кадыкова, О. Ф. Аграрное право : учебное пособие / О. Ф. Ка- дыкова, Н. В. Колчаганова, С. А. Ивушкин. - Пенза : РИО ПГСХА, 2010. - 212 с.

9.Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Рос¬сийской Федерации. Государственные символы России. - Новоси¬бирск: Норматика, 2013. - 48 с.

10.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон : [принят Гос. Ду¬мой 25.10.2001№136-ФЗ].-URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=166104&re q=doc

11.Российская Федерация. Законы. О земле [Электронный ре¬сурс] : Закон Самарской области [принят Самарской Губернской Думой 22.02.2005 № 94-ГД]. - URL: http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW25 6;n=62776

12.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Россий¬ской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс] :федер. закон : [принят Гос. Думой 21.10.1994 № 51-ФЗ]. - URL: http://base. garant. ru/10164072/1/# block_10000

13.Российская Федерация. Законы. О мелиорации земель [Элек¬тронный ресурс] :федер. закон : [принят Гос. Думой 8.12.1995 № 4-ФЗ]. - URL: http://base.garant.ru/10108787/1/#block_100

14.Российская Федерация. Законы. О землеустройстве [Элек¬тронный ресурс] :федер. закон : [принят Гос. Думой 24.05.2001 № 78-ФЗ]. - URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base= LAW&n=117090&req=doc

15.Российская Федерация. Законы. О переводе земель или зе¬мельных участков из одной категории в другую [Электронный ре¬сурс] :федер. закон : [принят Гос. Думой 3.12.2004 № 172-ФЗ]. - URL: http://www.rg.ru/2004/12/30/zemli-perevod.html

16.Российская Федерация. Законы. О государственном регули¬ровании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс] :федер. закон : [принят Г ос. Ду¬мой 3.07.1998 № 101-ФЗ]. - URL: http://base.garant.ru/12112328/ 1/#block_100

17.Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельско¬хозяйственного назначения [Электронный ресурс] :федер. закон : [принят Гос. Думой 26.06.2002 № 101-ФЗ]. - URL: http://base. garant. ru/12127542/1/#block_100

18.Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд РФ. О не¬которых вопросах, связанных с применением земельного законода¬тельства [Электронный ресурс] : постановление : [от 24.03.2001 г. № 11]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 52891/

19.Сыродоев, Н. А. Земельное право : учебное пособие. - М. : Проспект, 2011. - 368 с.

20.Чубуков, Г. В. Земельное право : учебное пособие / Г. В. Чу¬буков, Н. А. Волкова, В. В. Курочкина. - 5-е изд., перераб. и доп. - М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 351 с.

Размещено на Allbest.ru