Анализ рынка земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ рынка земельных участков



Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время значительно возрастет количество площадей, у которых поменяется собственник или арендатор. Одной из причин этого называют неспособность многих аграрных холдингов в должной мере осваивать ранее взятые под контроль участки. Анализ земельного рынка показывает, что передел в первую очередь должен коснуться межрегиональных и федеральных компаний.

В числе наиболее активных покупателей, скорее всего, окажутся крупные холдинги, обладающие достаточным резервом свободных средств. Также вполне вероятен приход организаций, занимающихся переработкой и желающих решить вопрос обеспечения себя сырьем. Многие компании, желающие продать землю, не могут сделать этого ввиду взятых кредитных обязательств. Если банки будут готовы давать серьезные дисконты на ссуды аграриев, то процесс купли-продажи значительно ускорится.

На основании анализа рынка земельных участков можно также отметить, что именно проблемы с кредитованием реального сектора являются одной из основных причин ускорения процесса передела. За последние несколько лет процентная ставка выросла до 14%, что естественно никоим образом не способствует развитию интереса к отрасли со стороны малых и средних организаций.

2014 год уже ознаменовался несколькими достаточно громкими сделками. В частности, немалую активность проявил кубанский «Агрокомплекс» (фирма, которую многие связывают с семьей Александра Ткачева, губернатора Краснодарского края) сумевший получить разрешение ФАС на приобретение сразу двух крупных хозяйств, расположенных в этом же регионе.

Эксперты, занимающиеся анализом земельного рынка, считают, что в ближайшее время серьезное повышение цен ему вряд - ли грозит. Главной причиной подобной убежденности является тот факт, что подавляющее большинство отечественных частных земель находятся в общей собственности пайщиков. Это снижает как текущую стоимость участков, так и рост капитализации.

Еще один момент, тормозящий цены, это отсутствие перспектив реальной прибыли. Сегодня российское сельское хозяйство держится в основном нагосударственных субсидиях. Естественно, что в такой ситуации инвесторы не видят особого смысла вкладываться. Если нет никаких предпосылок для увеличения спроса на землю, следовательно, нет и оснований для повышения ее стоимости. В общем, в перспективе потенциал роста цен достаточно большой, но не в 2014-м.

Насущные проблемы

Анализ земельного рынка отчетливо показывает, что этой отрасли требуются масштабные преобразования. Прежде всего, необходима выверенная и последовательная концепция развития, принятая на государственном уровне. Жизненно важно усовершенствовать системы законодательства и управления; пересмотреть принципы взимания арендной платы и налогообложения недвижимости; завершить, наконец, разграничение земель, находящихся в государственной собственности.

Хватит даже элементарного анализа земельного рынка, чтобы увидеть провал большинства проводимых ранее в аграрном секторе преобразований. Во-первых, не была решена главная задача - увеличить продуктивность земель и их безопасность. Экономический потенциал загородной недвижимости, как источника привлечения инвестиций, практически не задействован.

Кроме того, отсутствует эффективная система ипотечного кредитования под залог участка. Землеустроительные работы если и ведутся, то явно не в достаточном объеме. Доступ юридических и физических лиц к информации об объектах недвижимости ограничен. Пока этими и другими животрепещущими проблемами не займутся серьезно, говорить о реальном улучшении ситуации на рынке земли не приходится.

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица).

Во-вторых, продавцы недвижимости - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, банки.

Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.

Сегодня ситуация на рынке изменилась. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости - агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Рассмотрим деятельность некоторых из них. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риелторской деятельности были включены следующие операции: продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц; заключение договоров купли-продажи жилых помещении с пожизненным содержанием;

деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью в случае, если он:

дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет; зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие организации могут заниматься любым видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документа

Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь он не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное - при продаже недвижимости.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

Девелопер - это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости - банки.

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимости собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: - на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

- на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации: - необходимо приобрести свободный земельный участок;

- пользователь ищет определенный вид земли;

- инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

- предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.

Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения. Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

При этом рассматриваются:

- инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

- демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

- возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом" участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта - один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

4) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

По сопоставимым продажам.

Метод соотнесения (переноса).

Капитализация земельной ренты.

Техника остатка для земли.

Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).

Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и 'другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:

3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

- цена за 1 м2 общей или чистой площади;

- цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться

следующим образом:

Цр = Ц" х К, Х К2 Х Кз х ... х Кт

где Цр - рыночная цена; Ц" - нормативная цена земли; К, ... KII, - коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL _ оценка стоимости земельного участка; NOI - чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB - стоимость улучшений; RL _ коэффициент капитализации земли; RB - коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. .

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка - используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2.Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

Определение ставки дисконта.

Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток). В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли - метод капитализациидохода.

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход В будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

где Sz - рыночная стоимость земли; Dz - чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R - коэффициент капитализации земельных доходов. R должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может применяться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий - норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков - от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Общие принципы и цели формирования портфеля недвижимости

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод рентного мультипликатора. Метод переноса. Метод распределения.

Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 23).

Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. руб.	Фактический или потенциальный валовой доход, тыс. руб.	Валовой рентный мультипликатор
1	54,0	12,0	4,5 =(54 : 12)
2	72,0	18,0	4 =(72 : 12)
3	40,0	8,0	5 = (40 : 8)
Оцениваемый	67,5 =(15-4,5)	15	4,5 =(5 + 4 + 4,5) : 3

ВРМ не корректирует на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками

так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только

более точно подобрать аналоги для сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Метод переноса или соотнесения - реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения базового участка для данного района (табл. 24).

Таблица 2. Расчеты коэффициента по методу переноса

№ района	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Отношение стоимости земли к общей стоимости участка
1	80,0	16,0	0,200
2	90,0	20,0	0,222
3	120,0	30,0	0,250

Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли будет: 200,0 Ч 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

где 0,224 - среднее значение коэффициента в табл. 24.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение

для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

.Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250 тыс. р.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж:

№ продажи	Цена продажи земельного участка с постройками, тыс. р.	Стоимость построек, тыс. р.	Доля улучшений в стоимости объекта
1	1200	900	0, 9 / 1, 2 = 0, 75
2	900	650	0, 72
3	1100	800	0, 73
Итого типичная для рынка доля улучшений в стоимости объекта	0,73

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит: 27 % : 1,0- 0,73 = 0,27.

Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250 х 0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с объектом оценки определяется стоимость оцениваемого земельного участка. недвижимость стоимость земельный мультипликатор

Задача 13. Предприниматель полагает, что сможет купить через три года дом за 1500 тыс. д. е.

Какая стартовая цена, оплаченная сегодня, позволит ему накопить сумму, необходимую для покупки дома, исходя из 15% ставки банка.

Задача 36. Ипотечный кредит в 800 тыс. д. е. предусматривает периодическую выплату только процентов за его использование. Вместе с тем, по условиям договора основная сумма кредита погашается единовременно через 8 лет с момента его оформления. Заемщик, физическое лицо, открывает в коммерческом банке специальный счет для накопления средств с целью погашения размера кредита через 8 лет. На средства, накапливаемые в банке, т. е. на денежные остатки фонда ежегодно отчисляются кредиты из расчета 10% годовых.

Требуется рассчитать, какую сумму должен ежегодно вносить заемщик в фонд погашения основной части кредита.



Список использованной литературы

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. «Экономика недвижимости» Санкт - Петербург, 2001 г.

Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости» М, 2003 г.

Асаул А.Н. «Экономика недвижимости» Санкт - Петербург, 2004 г.

Щербакова Н.А. «Экономика недвижимости» Новосибирск 2002 г.

Размещено на Allbest.ru