Определение кадастровой стоимости земель города Тутаева Ярославской области

Город Тутаев насчитывает 28 детских садов и 28 общеобразовательных школ, в том числе школа-интернат, школа-лицей, школа-гимназия. В городе имеется одно высшее учебное заведение - это Тутаевский филиал Рыбинской государственной технологической академии. ВУЗ расположен по ул. Промышленной, 1.

Историческая ценность территории города Тутаева и всей Ярославской области неоспорима. При оценке земель необходимо данный факт иметь ввиду. Существует также историческая зона в черте города Тутаева. Она проходит на левом берегу по ул. Толбухина, а на правом - центр города, то есть это так называемый культурный слой города. Одним из наиболее выдающихся памятников истории и культуры является Воскресенский собор, возведенный в 1652-1678 гг. Собор расположен в центре города, на правом берегу (Борисоглебской стороне) города Тутаева (см. рис. 1-3, 5).

Расписывала основные помещения собора артель ярославских художников около 1680 года. Ступеньками сбегает к Волге по крутому откосу Преображенская-Казанская церковь, находящаяся на левом берегу (Романовской стороне) города Тутаева (см. рис. 4-5). Построена церковь в 1758 году. Немало в Тутаеве и других древних сооружений. Это остатки торговых рядов, старинные особняки, земляные валы - остатки крепости, среди которых высится древнейший в городе Крестовоздвиженский собор. В таблице 2 указаны исторические памятники города Тутаева.

Таблица 2

Исторические памятники города Тутаева Ярославской области

Наименование объекта	Дата сооружения	Местонахождение
Здание богадельни Беспаловых	XVIII - 1-я пол. XIX вв.	Волжская набережная, 49
Здание земского училища	1900 г.	Володарского, 71
Дом Бабушкина	2-я пол. XIX в.	Казанская, 12 Ушакова, 74
Усадьба	2-я четв. XIX в.	Кирова, 13
Пожарная каланча	1912 г.	пл. Ленина
Склады соляные Строгановых	кон. XVII - нач. XVIII вв.	пл. Ленина, 6а
Особняк	3-я четв. XIX в.	Ленина, 82
Дом Ярышева	2-я пол. XVIII в.	Ярославская, 73
Церковь Покрова с колокольней	XVII в.	Покровская
Церковь Казанская	1758 г.	Волжская набережная
Собор Крестовоздвиженский	1658 г.	Ушакова, 19
Церковь Спасо-Архангельская с колокольней	1746 г.	Архангельская, 6
Ансамбль Воскресенского собора: - собор - колокольня - ограда со святыми Воротами	1652-1678 гг. 1652-1678 гг. XVII в. 1840 г.	Соборная, 13а

2.4.4 Сеть торговли, общественного питания и сферы услуг

Торговая сеть города Тутаева Ярославской области развита достаточно хорошо и представлена магазинами, торговыми павильонами, киосками и другими объектами. На правом берегу города расположены 47 магазинов продовольственных и непродовольственных товаров, на левом - 26 магазинов. Торговые павильоны находятся также на правом берегу - их 47, а на левом - четыре. Торговых киосков также много: всего в городе их 24, в том числе 3 киоска "Союзпечать". Имеется также торговая лавка "Привет", два рынка, один из которых вещевой, МУП "Торговый центр", два универсама: "Фортуна" и "Волжский".

Сеть общественного питания также представлен широким кругом услуг: имеется павильон - закусочная на правом берегу города, 3 столовых, кафе-бистро "Аэлита", три бистро, 8 закусочных, 3 бара, гриль-бар, 8 кафе, 2 кафе-бара и ресторан "Русь".

Сферу услуг города Тутаева можно охарактеризовать как развитую: парикмахерские (их в городе 5), АО "Градь", специализирующееся на оказании услуг различного характера, мастерские "Электрон" и "Часы" и ателье "Волжанка".

2.4.5 Инженерное оборудование территории

Инженерные сети города Тутаева Ярославской области можно охарактеризовать как хорошие. Так, водоснабжение жилых массивов осуществляется с помощью водопроводов и водоразборных колонок. Забор воды осуществляется из реки Волга. Станция по очистке воды для коммунальных и иных нужд находится на правом берегу, набережной Волги, в квартале 172.

В городе имеются также очистные сооружения промышленных предприятий. Такой объект находится на территории Тутаевской птицефабрики, в квартале 171. Также еще одно очистное сооружение находится в квартале 51, на левом берегу города.

Система канализации бытовых сточных вод представлена коллектором по улицам Волжская набережная, Р. Люксембург, Чапаева. В городе расположены жилые массивы с централизованной канализацией и водоснабжением. К ним относятся кадастровые кварталы: 28, 40, 49, 55, часть 61, 101, 122 - 124, 141 - 147, 150 - 156 и 159 - 161.

Централизованное отопление имеют кварталы с многоэтажной застройкой - это 144, 147, 150, 151, 155 и 156.

Газоснабжение жилого фонда, промышленных предприятий осуществляется природным газом. Централизованное газоснабжение имеется только на правом берегу города Тутаев, исключая кварталы индивидуальной малоэтажной застройки вдоль набережной реки Волга.

2.4.6 Уличная сеть и благоустройство

Существующая сеть улиц обеспечивает транспортные и пешеходные связи в городе. В городе Тутаев на ул. 50-летия Победы расположен автовокзал. движение автобусов осуществляется до областного центра, количество рейсов - 70. Также на левом берегу на ул. Панина также находится автостанция. Автобусные маршруты сообщением "Тутаев - Ярославль" преодолевают расстояние в 42 км, всего - 30 рейсов. Городской транспорт представлен в виде маршрута № 1, следующего от больницы до переправы. Протяженность маршрута составляет четыре остановки, всего - 5 рейсов.

Некоторую сложность в расположении города относительно транспортных связей составляет тот факт, что город делится на две равные части рекой Волгой. Но переправится через реку можно на лодках и пароме. По обоим берегам Волги имеются пристани. Существует связь с областным центром через сеть автомобильных дорог, а также железную дорогу, проходящую недалеко от города. Автомобильная дорога областного значения проходит через центр города, по его правой стороне и носит название 50-летия Победы.

Система улиц прямоугольная, лишь вблизи рек Волги и Рыкуши из-за наличия оврагов данная закономерность нарушается. Ширина улиц колеблется от 6 до 14 метров, ширина проезжей части 3-9 метров. Ориентация улиц, в основном, юго-западная при действующих ветрах с запада, юго-запада и юга.

Протяженность дорог города составляет 76,9 км. Большая часть улиц города имеет асфальтовое покрытие. Протяженность дорог с твердым покрытием составляет 65,9 км, что соответствует 86% от общей протяженности всех дорог города Тутаева. Протяженность дорог на 1 га селитебной зоны составляет 0,06 км.

Зеленые насаждения.

Зеленые насаждения общего пользования, расположенные на территории города, представлены парками культуры и отдыха. На правом берегу, в квартале 144, расположен один парк. На левом берегу - три парка, один из которых (квартал 48) граничит с Покровской церковью (XVII в.). В квартале 21 находится парк культуры и отдыха, севернее от него расположен еще один архитектурный памятник - Пожарная каланча (1912 г.). Собор Крестовоздвиженский (1658 г.) находится в самом центре четвертого парка, в кадастровом квартале 10.



2.5 Современное использование территории города Тутаева Ярославской области

Город Тутаев в пределах существующей черты занимает территорию общей площадью 2621 га. Всю территорию города можно разделить на две основные зоны: застроенную и незастроенную (см. табл. 3).

Таблица 3

Территории	Площадь
	га	%
Застроенные, всего в т.ч. застройка: жилая промышленная административно-деловая	1811 1364 430 17	69 75 24 1
Незастроенные, всего	810	31
Итого	2621	100

Таблица 4

Экспликация земель города Тутаева Ярославской области

Вид использования	Площадь
	га	%
Земли жилой застройки	1364	52
Земли общего пользования	77	3
Земли сельскохозяйственного использования, всего в т.ч. садовые массивы ИЖС, ЛПХ	583 15 188	22
Земли, занятые городскими лесами	120	5
Земли природоохранного, оздоровительного, историко-культурного назначения	47	2
Земли промышленности, транспорта, связи	430	16
Итого	2621	100

Численность населения города на 1.01.2000. составила 45 722 человека, в том числе на правом берегу проживает 41 539 человек, на левом - 4 183 человека. Плотность населения сильно колеблется и составляет от 1 до 369 человек на 1 га. Средняя плотность составляет 46 человек на 1 га. По данным Тутаевского городского отдела занятости уровень безработицы составляет 1,3%.

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА ТУТАЕВА ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Подготовительные работы

Вся работа по определению кадастровой стоимости земель поселений начинается со сбора информации.

Семантическая информация. Основным источником для расчетных действий является заполнение анкет. На каждый объект оценки заполняется десять анкет. По результатам обработки анкет получаем удельные веса оценочных показателей

Группа экспертов формируется на местах, из административных органов управления этого города.

Основной целью создания экспертной группы - анализ сложившейся среды в городе по иерархии факторов, составленной разработчиками, рассмотрение анкет и их последовательное заполнение.

При выборе экспертов важен срок проживания в черте данного города (не менее 5 лет), профессиональный опыт эксперта (стаж работы в последней должности не менее 2 лет)

Экспертом может быть специалист, который по роду своей деятельности имеет дело с факторами, оказывающими влияние на стоимость земельного участка. Экспертная группа должна состоять 10-12 человек.

В качестве экспертов нужно привлечь следующих специалистов:

Специалисты администрации (глава, зам. главы, другие специалисты) - не менее 2 человек

Специалисты Комитета по архитектуре и градостроительству - не менее 2 человек

Специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (областного и городского значения) - не менее чем по 2 человека

Специалисты Комитета по охране природы - не менее 1 человека

Специалисты СЭС - не менее 1 человека

Работники БТИ - не менее 1 человека

Риэлторы - не менее 2 человек.

Лица, знакомые с определенной проблемой, могут проанализировать иерархию факторов разными способами, однако если суждения людей схожи, то их результаты будут близки.

Конечно, подобрать группу равноценных экспертов очень непросто. Но чем эффективнее проведена работа по отбору экспертов, тем более высоким будет качество полученных в процессе экспертизы результатов.

Существует сформированный перечень оценочных показателей, используемых в экспертно-аналитической составляющей (см. приложение 1). Система показателей состоит из трех групп показателей, которые составляют определенную иерархию:

Интегральные показатели;

Промежуточные показатели;

Оценочные показатели.

Графическая информация. Графическая часть создается как на электронных, так и на бумажных носителях. Для более удобного проведения оценочных работ лучше всего использовать планово-картографический материал на электронных носителях, так как при этом условии весь процесс определения кадастровой стоимости земельных участков для будет полностью автоматизирован. Рассмотрим требования для бумажных носителей графической информации:

Генеральный план населенного пункта.

Карта города рекомендуемых масштабов (1:10000, 1:25000) с утвержденной чертой поселения. Один экземпляр используется как рабочий материал для нанесения необходимой информации, другой для дальнейшего размножения и предоставления в отчете.

На рабочем экземпляре карты поселения должно быть нанесено:

а) границы кварталов, микрорайонов, избирательных участков

б) объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, парикмахерские, салоны красоты, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

в) памятники истории и архитектуры с охранными зонами;

г) территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием (водоснабжение (централизованное или колонки); канализация; теплоснабжение; газификация (централизованный или привозной); электроснабжение, телефонизация; благоустройство территории (твердое покрытие дорог, остановки общественного транспорта и т.п.); зоны планируемой и регулируемой застройки, данные о престижности микрорайонов города; территории промышленных предприятий, гаражей их санитарно-защитные зоны; территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории)

Материалы инженерно-геологических изысканий с нанесением на карту поселения.

3.2 Обработка анкетных данных

Обработка анкет начинается с анализа правильности заполнения данного бумажного носителя. Отбрасываются анкеты, в которых более 20 процентов заполнено не по требованиям.

Дальнейшая обработка проводится при помощи «экспертной составляющей». Метод используемый при обработке и составлении анкетного материала и называется «Метод анализа иерархии».

Иерархия - это система наслаиваемых уровней, каждый из которых состоит из многих элементов или факторов. Центральным вопросом на языке иерархии является следующий: насколько сильно влияют отдельные факторы самого низкого уровня иерархии на верхний уровень - общую цель. Неравномерность влияния по всем факторам приводит к необходимости определения интенсивности влияния, иначе - приоритетов факторов (удельных весов).

Определение приоритетов факторов низшего уровня относительно цели может быть сведено к последовательности задач определение приоритетов для каждого уровня, а каждая такая задача - к последовательности парных сравнений. В массовой кадастровой оценке рассмотрена трехуровневая иерархия:

1 уровень - интегральные факторы;

2 уровень - групповые факторы;

3 уровень - оценочные факторы (см. выше).

В анкете экспертам предлагается сравнивая все показатели попарно между собой определить их вклад (Вi) в стоимость относительно каждого вида использования указанного в классификаторе видов использования. Аналогично находим поправочный коэффициент (Кт), который используется в дальнейших расчетах, если при помощи совместной работы двух частей невозможно получить результаты оценки. Коэффициент Кт - коэффициент удельного веса видов функционального использования.

После проведения анализа города Тутаева Ярославской области, объект оценки был разбит на на 6 территориальных зон, которые включают в себя 13 видов функционального использования земли. В таблице 5 указаны 13 видов использования земель. Данный классификатор был разработан с использованием Системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от 22.11.99 за № 84.

Разработчиками установлено, что возможно объединить в одну группу нескольких видов функционального использования (например, УПКСЗ № 5,6,7 и т.д.) с целью установления для группы общего УПКСЗ. Такое объединение служит для эффективного использования трудовых и финансовых ресурсов, а также сокращение сроков выполнения работ.

Таблица 5

Перечень видов функционального использования

Вид функционального использования земель	№ УПКСЗ
Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки	1
Земли под домами индивидуальной жилой застройкой	2
Земли дачных и садоводческих объединений граждан	3
Земли гаражей и автостоянок	4
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса	5
Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	6
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи	7
Земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	8
Земли под военными объектами	9
Земли под зданиями (строениями) рекреации	10
Земли сельскохозяйственного использования	11
Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)	12
Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)	14

Примечание. Для города Тутаев не выделены земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности, имеют номер 13 Удельного Показателя Кадастровой Стоимости Земель (УПКСЗ)

На данном этапе определяется коэффициент территориальных зон для оцениваемого города. Необходимость введения величины коэффициент территориальной зоны (Кн.тз) объясняется следующими обстоятельствами. В условиях неразвитости земельного рынка, когда официально зарегистрированные цены сделок с землей далеки от действительных рыночных, и информация об этих сделках ненадежна, базовую стоимость земли вычисляют на основе данных квартирного рынка, когда стоимость земли определяется на основании техники остатка. Таким образом, базовая стоимость земли в территориальной зоне содержит в себе информацию о качестве соответствующей территории для целей жилищного строительства. Следовательно, для целевого использования отличного от жилья, необходимо определить значение базовой стоимости, которое затем нужно скорректировать на качество земельного участка расположенного в квартале для конкретной функциональной зоны. Тем самым вычисление Кн.тз определяет приведенное качество конкретной функциональной типологии, расположенной в данной территориальной зоне относительно градостроительной ценности данной территориальной зоны под жилищное строительство.

В таблице 6 приведены веса для объекта оценки - города Тутаева. Из таблицы видно, что эксперты на первое место поставили зону рекреации и особо охраняемых объектов с максимальным весом 0,293 , так как город представляет собой историческую ценность, имеет много памятников архитектуры и зодчества. Затем определяются веса оценочных показателей и их отбор для дальнейшего использования при оценке населенного пункта.

Таблица 6

Территориальные зоны	Вес
Зона жилой застройки	0.123
Зона общественно-деловой застройки	0.229
Зона производственной застройки инженерной и транспортной инфраструктуры, связи	0.167
Зона рекреационных объектов и особо охраняемых природных территории и природных объектов историко-культурного назначения	0.293
Зона сельскохозяйственного использования	0.045
Зона военных объектов и иные зоны режимных предприятий, а также зоны специального назначения	0.144



Исследования с компьютерной обработкой результатов анкетирования позволяют выделить наиболее значимые ценообразующие факторы для всех исследуемых видов целевого использования участков, а также получить количественные характеристики веса, вклада каждого из выделенных наиболее важных ценообразующих факторов в стоимость земельного участка.

Наиболее удобным и эффективным для анализа факторов ценообразования кадастровой стоимости земельного участка представляется применение иерархической системы критериев, когда при анализе объекта оценки выбирается ряд интегральных показателей:

I. Природно-геологические и экологические условия территории кадастрового квартала

II. Инженерно-технические условия эксплуатации территории кадастрового квартала

III. Транспортные условия расположения территории кадастрового квартала

IV. Социально-культурные условия территории кадастрового квартала

V. Градообразующее значение кадастрового квартала

VI. Правовые условия землепользования на территории кадастрового квартала

VII. Экономическое развитие территории кадастрового квартала

Каждый из этих показателей может характеризоваться рядом простых единичных показателей. Между уровнями единичных и интегральных показателей может находиться уровень промежуточных показателей. Один и тот же единичный показатель в иерархической системе критериев может влиять на различные интегральные и промежуточные показатели.

Применение метода анализа иерархий Т.Саати позволяет определить приоритеты и роль (весовые значения) отдельных оценочных критериев (рентных факторов местоположения участка) в структуре более высокого в иерархическом плане уровня оценочных показателей. По объекту оценки определяются весовые значения отдельных оценочных показателей в промежуточных показателях, затем, поднимаясь на следующий уровень иерархии и, используя знания о весовых значениях промежуточных показателей в интегральных показателях, рассчитываются значения весовых коэффициентов отдельных рентных показателей в интегральных показателях.

Обработка данных в таком ключе проводится для каждой группы целевого использования. Полученные табличные формы явились исходными для дальнейших расчетов, в частности, для определения соответствующих “весовых” коэффициентов по этим группам показателей. Эта работа выполняется с применением стандартного “Excel”.

На основании представленных данных проводится отбор наиболее значимых показателей для оценки стоимости земли конкретного вида землепользования. На основании заполненных экспертами анкет, отбираются те промежуточные оценочные показатели, приоритеты которых близки к единице и объективно важны для соответствующего целевого использования участка.

После проведения предварительного отбора, промежуточные показатели подвергаются масштабированию (общая сумма вклада отобранных промежуточных показателей в кадастровую стоимость снова становилась равной 100%).

У отобранного промежуточного показателя проводится соответствующий отбор среди “его” простых оценочных показателей, вес которых в кадастровой стоимости равен 0,5% и более (см. приложение 2). Отобранные простые оценочные показатели также подвергаются перемасштабированию (общий вклад в отобранный промежуточный показатель равен 100%).

Далее был определен “вес” в “кадастровой стоимости” у каждого отобранного простого оценочного показателя. Эти операции выполняются для всех видов целевого использования земельного участка.



3.3 Определение относительной ценности отдельного кадастрового квартала

Относительная ценность кадастрового квартала определяется суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость данного кадастрового квартала с учетом его целевого использования.

Рентный показатель качества земельного участка конкретного целевого использования определяется матрицей - строкой весовых коэффициентов, учитывающих степень влияния рентных факторов местоположения в соответствии с формулой 3 (см. приложение 2). Необходимо отметить, что набор показателей местоположения и их весовые коэффициенты различны для различного целевого использования участков.

Роль факторов местоположения при различных функциях землепользования постоянная, разработчиками установлено, что вклад и роль факторов изменяется при изменении целевой функции использования участка. Кроме того, один и тот же фактор по-разному влияет на оценку территорий с точки зрения различных функций. Так, с точки зрения торговли наиболее выгодны земельные участки, выходящие непосредственно на улицу (перекресток улиц), причем тем в большей степени, чем оживленней улица (перекресток). С другой стороны, с точки зрения жилья предпочтительны территории расположенные в получасовой доступности от центра.

После определения наиболее важных для каждого вида использования показателей, происходит сбор информации по ним. После получения значений наиболее важных показателей необходимо произвести их нормировку и учет знака влияния (положительное «+» или отрицательное «-») для каждого вида использования.

Анализ перечней показателей показывает, что в расчет включаются некоторые оценочные (аналитические) показатели, не поддающиеся обычным методам измерений, но не учет которых существенно понижает точность исследования. Например, транспортную доступность невозможно оценить исходя из ее наличия, она может быть и пешеходной 5 или 10 минут, и автомобильной 10 или 30 минут и т.д.

Обычно в литературе по оценке применительно к таким ситуациям рекомендуется оценщику самому принимать решение о количественном выражении соответствующего показателя. Естественно, что при этом не выполняется два важных условия, предъявляемых к оценке собственности. Первое из этих условий - воспроизводимость результата: оценка какого-то показателя должна приблизительно оставаться одной и той же у разных оценщиков. Второе условие - доказательность результата: оценщик должен быть способен объяснить и доказать третьей стороне, почему он назначил данному показателю именно такую, а не иную оценку.

Выходом из описанной ситуации может служить применение научного инструментария квалиметрии. Квалиметрия позволяет во многих случаях точно количественно выражать те качественные показатели, которые ранее вообще не принимались во внимание или же хотя и учитывались, но учитывались слишком неточно, на основании мнения только одного оценщика.

Показатели, участвующие в расчетах условно можно разделить на четыре основные группы:

1.Оценочные показатели, которые влияют на итоговое рентное качество участка своим присутствием или отсутствием, например, наличие сервитутов, архитектурно-планировочных ограничений и т.п. В случае наличия исследуемого свойства показатель принимает значение 1, в противном случае - 0. Наличие показателя учитывается с соответствующим знаком, в зависимости от его влияния на стоимость участка при заданной функции землепользования. Отрицательное влияние - знак минус, положительное, соответственно, плюс.

2. Оценочные показатели, значения которых приведены в требованиях градостроительных СНиПов и ГОСТов, например геологические показатели. Для квантификации таких оценочных показателей использовался приведенный, относительный показатель, равный отношению фактического значения исследуемого показателя к его нормативному значению, определенному требованиями СНиПов и ГОСТов:

К_п = К_ф / К_снип , (1)

Где К_п - приведенный показатель;

К_ф - фактическое (измеренное) значение исследуемого показателя;

К_снип - нормативное значение показателя, определяемое требованиями СНиПов и ГОСТов.

3.Оценочные показатели, которые требуют сопоставления сравнимых показателей со средними статистическими показателями по городу, административному району и так далее, например, экологические, криминогенность и т.п. Для квантификации таких оценочных показателей используются их приведенные к среднестатистическим городским значения:

К_r = К_ф / К_стат, (2)

Где К_r - отнесенный к среднему показатель;

К_ф - фактическое (измеренное) значение исследуемого оценочного показателя;

К_стат. - статистическое среднее значение данного показателя по городу.

4. Оценочные показатели, которые требуют квантификации на основании мнения экспертов, например, уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала.

На основании вышеприведенного анализа формулу определения рентного показателя качества участка можно записать следующим образом:



_{M N P L}

Q =b_iK_i, + b_jK_nj, + b_qK_rq + b_sK_эs, (3)

^{i=1 j=1 q=1 s=1}

где Q - рентный показатель качества участка для конкретного целевого использования;

К_i - оценочные показатели присутствия;

K_nj - оценочные показатели, приведенные к нормативным показателям СНИПов;

K_rq - оценочные показатели, нормализованные по среднестатистическим значениям;

K_эs - оценочные показатели, нормализованные по экспертным определениям их оптимальных значений;

b_i, b_j, b_q, b_s - коэффициенты влияния показателей, определенные в ходе экспертного исследования.

Анализ формулы (3), а также методов расчета оценочных показателей, показывает, что все применяемые для расчета показатели нормализованы к единице. Следовательно, коэффициенты влияния показателей имеют экономическую размерность стоимости, и в дальнейшем можно говорить о “цене” того или иного нормализованного показателя в кадастровой стоимости участка. Если мы при построении модели правильно определили значимость ценообразующих факторов (например, наличие дорог с твердым покрытием, наличие теплосети, озеленения, школы и т.п.), то разумно соответствующие суммы в той же пропорции направить на поддержание тех или иных качеств территории, возмещение затрат общества на их создание.

В результате получается аналитическое выражение для показателя Q_i,ц для всех видов разрешенного использования земель. Общий вид формулы (3).



_N

Q_i,ц = B_i K_i , (3.1)

ⁱ⁼¹

где: Q_i,ц - рентный показатель качества (относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, то есть параметр, характеризующий стоимость единицы площади участка городской земли (стоимость 1 кв.м.);

К_i - нормализованный i-ый показатель влияния;

В_i - коэффициент влияния, вклад i-го показателя в стоимость, определенный в ходе экспертного исследования.

N - общее число показателей.

Как отмечено выше набор показателей К_i, а также весовые коэффициенты влияния этих показателей B_i определяются экспертным путем для каждого конкретного квартала. Таким образом, показатель качества кадастрового квартала, для каждого вида функционального использования определяется произведением матрицы-строки нормализованных весовых коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец наиболее влиятельных показателей. Иными словами получаем столько показателей качества (Q_n,ц), сколько кадастровых кварталов в поселении, причем по всем видам использования земли. Для более удобного использования в дальнейшем Q - коэффициент относительной ценности квартала.

Рассмотрим полученные коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев на примере функциональной зоны «Многоэтажная застройка» по кварталам № 8 и 151.В ходе расчетов получен коэффициент относительной ценности квартала № 8 равный 0,26. Как отмечалось выше, данный коэффициент определяется произведением матрицы-столбца нормализованных коэффициентов влияния показателей на матрицу-столбец весов наиболее значимых показателей (веса оценочных показателей представлены в приложении 2). На значение коэффициента относительной ценности квартала № 8 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели:

Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Кварталу был присвоен коэффициент влияния «1», так как он вошел в зону высокой доступности (5642 м). Буферные зоны были получены экспертно-аналитическим путем. Далее коэффициент влияния, определенный в ходе экспертного исследования был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0209), полученный в ходе обработки анкет экспертов (веса оценочных показателей представлены в приложении 2).

Расположение КК внутри охраняемой исторической зоны города. Так как квартал полностью входит в охраняемую историческую зону города, ему был присвоен коэффициент влияния «1». Затем коэффициент влияния был умножен на вес данного оценочного показателя (0,0163).

Наличие на территории КК мест, с глубиной залегания грунтовых вод от поверхности земли менее 2 м. Кварталу присвоено значение «-1». Вес показателя составил 0,0244.

Плотность населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение «0,06». Данные по количеству населения и площади квартала получены аналитическим путем (см. приложение ). Вес оценочного показателя составил 0,1509.

Наличие дорог с твердым покрытием на территории КК. Показатель учтен со значением «1». Вес оценочного показателя 0,0203.

Уровень уличной преступности в пределах отделения милиции, на котором расположен КК. Кварталу присвоено коэффициент влияния «0,2», так как уровень уличной преступности в пределах квартала ниже среднего по городу (см. приложение 2). Вес оценочного показателя 0,0080.

Наличие на территории КК общеобразовательной школы. Показатель учтен со значением «1» в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес оценочного показателя составил 0,0197.

Уровень занятости трудоспособного населения, проживающего на территории микрорайона, в котором расположен КК. Данный показатель учтен со значением «1». Вес оценочного показателя 0,0751.

Наличие централизованных сетей энергоснабжения на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния «1». Вес оценочного показателя составил 0,0453.

Наличие централизованных сетей и инженерных сооружений водоснабжения на территории КК. Показатель учтен со значением «0,5» в виду того, что территория КК обеспечена лишь водозаборными колонками. Вес оценочного показателя составил 0,0441.

Наличие ливневой канализации на территории КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния «1». Вес оценочного показателя составил 0,0120.

Наличие на территории КК учреждений культуры, спортивных сооружений городского значения. Кварталу присвоено значение «0,7» в соответствии со СНиП 2.07.01-89. Вес данного показателя равен 0,0093.

Наличие работающего уличного освещения на территории КК. Показатель учтен со значением «0,5». Вес оценочного показателя составил 0,0078.

По кварталу № 151 получен коэффициент относительной ценности равный 0,61. Разницу между полученными значениями коэффициентов относительной ценности кварталов № 8 и 151 следует объяснить тем, что одни и те же оценочные показатели по-разному влияют на стоимость в различных кварталах. Также следует отметить, что в рассматриваемых кварталах различное фактическое функциональное использование, так квартал № 8 застроен малоэтажными домами, не оборудованными инженерными системами и коммуникациями (водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, канализация и т.д.), а квартал № 151 застроен многоэтажными домами, следовательно, оборудован инженерными системами и коммуникациями и обладает более развитой сетью социального и культурно-бытового обслуживания населения. В то же время, разницу коэффициентов относительной ценности следует объяснить и тем, что квартал № 151 находится в центре города, в отличие от квартала № 8, а значит при учете таких оценочных показателей как «престижность расположения КК», «престижность характера окружающей застройки близлежащих территорий КК» и т.д. к кварталу № 151 были применены наиболее высокие коэффициенты влияния (вклад показателя в стоимость). На коэффициент относительной ценности квартала № 151 наиболее сильно повлияли следующие оценочные показатели.

Уровень доступности общественным транспортом доминирующего городского фокуса (сити) с территории КК. Показатель учтен со значением «1». Вес оценочного показателя составил 0,0209.

Присутствие вблизи КК магистралей ведущих городских транспортных направлений, включая внутригородской общественный транспорт. Показатель учтен со значением «1». Вес оценочного показателя составил 0,0143.

Плотность населения, проживающая на территории микрорайона, в котором расположен КК. Кварталу присвоено значение «0,89» (см.приложение 2). Вес данного показателя составил 0,1509.

Наличие на территории КК объектов здравоохранения городского значения. Кварталу присвоен коэффициент влияния «1» в соответствии со СНиП 2.07.01-89*. Вес оценочного показателя составил 0,0226.

Престижность расположения КК. Показатель учтен со значением «1». Вес данного показателя составил 0,0147.

Наличие нового строительства на землях, окружающих территорию КК. Кварталу присвоен коэффициент влияния «1». Вес оценочного показателя составил 0,0069.

Более подробная информация по анализу коэффициентов относительной ценности кадастровых кварталов города Тутаев Ярославской области представлена в приложении 2.

3.4 Оценка земель с учетом исторического фактора

Одним из факторов, влияющих на градостроительную ценность территории, является ее историческая, эстетическая и ландшафтная ценность, а также застройка, которую необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земли. Но до данного времени в экономических науках не определено, каким образом осуществлять количественную оценку архитектурным и художественным, эстетическим и ландшафтным ценностям, которыми располагают города, входящие в историческую область России, в виде памятников архитектуры, живописных рельефов и тому подобное. В отношении к данному фактору пока преобладает субъективный подход., основанный на эмоциональном восприятии ценности земель.

Приоритетность территории, в зависимости от исторического наследия, определяется экспертным путем в тесной связи с престижностью земельных участков. Разнообразие ландшафтных особенностей размещения города, рельеф, наличие природных осей раскрытия панорам, точек дальнего и ближнего обзора создают картину большого разнообразия архитектурно-художественных характеристик планировки и застройки городов.

В последние годы, годы массового индустриального домостроения и развития городов Московской, Ярославской и других исторических областей России, стали годами резкого падения архитектурно-художественных критериев. Сформировался комплекс проблем, требующих решения, наиболее сложная из них - сохранение исторических районов городов, обладающих ценным историко-культурным наследием (см. пп. 2.1., 2.4.3.).

Ряд городов Российской Федерации имеют ценные памятники истории и культуры, а также градостроительные ансамбли. Высокоценная историческая среда городов нуждается в сохранении градостроительных ансамблей, исторического образа русского города, организации туризма, рекреации. Решению этой задачи должно способствовать определение денежной цены земли по фактору исторического наследия.

Расчет денежной ценности земель города Тутаева проведен по двум оценочным зонам. Определение данных зон произведено на основе функционального зонирования и планировочной организации территории города с учетом историко-культурного наследия.

Первая зона - это комплексная охранная зона памятников, историческая зона города, определена в границах зоны охраны памятников и включает историческую зону города. В ее границах сосредоточены все основные памятники архитектуры и зодчества, прежде всего, - это Воскресенский собор (1652 - 1678), элементы малоэтажной застройки. В границы первой зоны входят полностью и частично следующие кадастровые кварталы: 1 - 13, 18 - 30, 33 - 42, 45 - 48, 57, 58, 101, 103 - 107, 114 - 122 и 125 - 131.

Вторая зона - это зона регулирования застройки. Определена как оставшаяся часть города, не включенная в историческую зону. В ее границах расположены: административный центр города, элементы малоэтажной и многоэтажной застройки, элементы рекреации.

Организация указанных зон рассматривается как оптимальное средство сохранения отдельных памятников и ценных архитектурных ансамблей, определяющее направление и характер развития города в целом и районов, примыкающих к историческому ядру, обеспечивающее включение исторической городской среды в новую пространственную структуру развивающегося города при сохранении его историко-архитектурных ценностей, создающее оптимальные возможности для организованного показа историко-архитектурных и археологических ценностей исторической части города и эффективного восприятия этих ценностей зрителем.

При определении границ охранных зон учитывались факторы:

Характер каждого конкретного памятника либо района городской застройки

Характер отдельных исторических ансамблей города и ближайших окрестностей

Особенности исторического города в целом

Композиционные связи основных памятников архитектуры

Визуальные связи и зоны оптимального восприятия отдельных памятников истории и культуры, исторического города в целом, районов исторического ландшафта

Эмоциональная подготовка при движении по туристическим трассам к восприятию исторического ядра в целом, отдельных комплексов и памятников истории и культуры

Своеобразие исторической застройки города, городского типа и природного ландшафта, необходимость раскрытия исторического города с основных трасс

Объективные положения физического и морального (композиционно-художественного) сохранение объекта

Количественная (денежная) оценка земель города Тутаева с учетом фактора историко-культурного наследия определена путем введения повышающего коэффициента, равного 1,1 для исторической (первой) зоны (1,05 - для кадастровых кварталов частично входящих в историческую зону города) и коэффициента, равного 1,0 для кадастровых кварталов, входящих во вторую зону - зону регулирования городской застройки. Расчет кадастровой стоимости земель с учетом исторического фактора приведен в пп. 3.5.3. и 3.6., таблицах 9, 10 и 12 данного дипломного проекта.

3.5 Определение кадастровой стоимости земли

3.5.1 Расчет базовой постоянной величины

Базовая постоянная величина или цена балла определяется на основе стоимости земли в квартале и его коэффициенту относительной ценности.

Статистическая составляющая включает в себя обширный анализ рынка земли, если нет возможности получить исходной информации в объеме - пять сделок на квартал, то расчет базовой величины ведется по имеющемуся количеству сделок:

БПВ = Р_цз / Q, (4)

Где БПВ - базовая постоянная величина по кварталу;

Р_цз - рыночная цена земли кадастрового квартала;

Q - коэффициент относительной ценности земли квартала.

При определении рыночной цены земли на территории города Тутаев Ярославской области анализу подвергается рынок квартир по кадастровым кварталам 150, 155, 156 и 160. Число сделок купли-продажи не велик - их 12. Как сообщает Тутаевский филиал учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о сделках купли-продажи земельных участков и иной недвижимости не может быть предоставлена, так как регистрация данных сделок началась с 8 сентября 2000 года. Поэтому все 12 сделок были совершены в 2000 году.

Таблица 7

Расчет базовой постоянной величины

№ сделки	Рыночная цена	Площадь, м2	Рыночная цена, руб./ м2	Цена земли, руб./ м2
	долларов	рублей
1	3200	89600	33,0	2715,1515	654,7515	654,7515
2	3500	98000	36,0	2722,2222	661,8222	661,8222
3	2500	70000	30,1	2325,5814	265,1814	265,1814
4	4800	134400	50,8	2645,6693	585,2693	585,2693
5	3500	98000	32,4	3024,6914	964,2914	964,2914
6	2000	56000	30,0	1866,6667	-193,7333	-
7	3571	100000	50,0	2000,0000	-60,4000	-
8	4600	128800	53,0	2430,1886	369,7887	369,7887
9	4300	120400	55,0	2189,0909	128,6909	128,6909
10	2500	70000	32,0	2187,5000	127,1000	127,1000
11	4643	130000	51,0	2549,0196	488,6196	488,6196
12	5000	140000	64,0	2187,5000	127,1000	127,1000
Сумма	44114	1235200	517,3	28843,2816	4148,4816	4372,6150
Средн.	3676,1904	102933,3333	43,1083	2403,6068	343,2068	437,2615

При определении базовой постоянной величины необходимо иметь информацию о восстановительной стоимости зданий и процент их износа. Процент износа составляет 0,85 , а восстановительная стоимость найдена как среднее из имеющихся данных (1100+4450+1722)/3=2424 рублей, следовательно, стоимость зданий с учетом износа равна: 2424*0,85=2060,40 рублей. Отсюда, цена земли равна разности стоимости зданий с учетом износа и рыночной цены земли по сделкам.

Чтобы найти средневзвешенную рыночную цену земли, сначала необходимо найти цену методом медианы. Для этого разместим цены в порядке возрастания - от минимальной к максимальной (отрицательные значения отбрасываем):

127,1000

127,1000

128,6909

265,1814

369,7887

488,6196

585,2693

654,7515

661,8222

964,2914

Посередине этого ряда находятся два числа, поэтому найдем среднее из них: (369,7887+488,6196)/2=429,2041. Отсюда средневзвешенная цена земли будет равна : (429,2041+437,2615)/2=433,2328=433,23 рублей.

Относительная ценность кварталов 150, 155, 156 и 160 равна соответственно 0,52; 0,61; 0,57 и 0,56. Следовательно, средний коэффициент относительной ценности равен 0,56. Отсюда базовая постоянная величина равна:

БПВ=433,23 / 0,56=773,62.

3.5.2 Расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования

Расчет коэффициента проводится в несколько этапов.

Первый этап. Нахождение удельных весов видов функционального использования, методом парных сравнений. После проведения анкетирования и обработки анкет экспертов было выявлено, что наиболее ценным видом использования в городе Тутаеве является земли рекреации. В таблице 8 указаны веса по 13 видам функционального использования, а также расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Второй этап. Выбор наиболее информативного вида функционального использования (по количеству сделок). Наиболее информативный вид использования - земли многоэтажной застройки. Вес данного вида функционального использования равен 0,1065.

Третий этап. Нормирование коэффициента Кц.

Вычисления проводятся по формуле:

К_ц = К_т / К_тн (5)

К_ц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок (коэффициент территориальной зоны);

К_т - коэффициент искомого функционального использования;

К_тн - коэффициент нормирующей функционального использования.

Таблица 8

Расчет коэффициента перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования

Вид функционального использования земель	Вес, Кт	Кц
Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки	0,1065	1,00
Земли под домами индивидуальной жилой застройкой	0,0783	0,74
Земли дачных и садоводческих объединений граждан	0,0435	0,41
Земли гаражей и автостоянок	0,0581	0,55
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса	0,1189	1,12
Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	0,0524	0,49
Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи	0,0921	0,86
Земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	0,1314	1,23
Земли под военными объектами	0,0363	0,34
Земли под зданиями (строениями) рекреации	0,1555	1,46
Земли сельскохозяйственного использования я	0,0408	0,38
Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)	0,0541	0,51
Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)	0,0321	0,30

3.5.3 Расчет стоимости кадастровых кварталов

Стоимость отдельного кадастрового квартала определяется по формуле:

КС_i = БПВ * К_ц * Q, (6)

где: КС_i - кадастровая стоимость;

БПВ - базовая постоянная величина;

К_ц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (коэффициент территориальной зоны);

Q - коэффициент относительной ценности кадастрового квартала.

Расчет кадастровой стоимости кварталов по 13 видам функционального использования приведен в приложении 3.

Расчет стоимости кадастровых кварталов по фактическому виду функционального использования с учетом исторического фактора приведен в таблице 9. В графах 2 и 7 данной таблицы указан коэффициент относительной ценности кадастровых кварталов, графах 3 и 8 - цена земли, найденная по формуле (6), 4 и 9 - коэффициент, учитывающий историческую ценность территории, 5 и 10 - кадастровая стоимость земель города.

Таблица 9

Расчет кадастровой стоимости земель по фактическому виду функционального использования с учетом исторического фактора

Квартал	Q	КСнач.	Кист.	КСкон.	Квартал	Q	КСнач.	Кист.	КСкон.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	0,19	111,13	1,05	116,69	104	0,16	93,53	1,10	102,88
2	0,20	116,66	1,05	122,49	105	0,19	106,29	1,10	116,92
3	0,27	156,25	1,05	164,06	106	0,22	124,44	1,10	136,88
4	0,29	163,96	1,05	172,16	107	0,19	107,26	1,10	117,98
5	0,22	125,72	1,05	132,01	110	0,14	79,52	1,00	79,52
7	0,23	133,32	1,05	139,99	111	0,13	75,70	1,00	75,70
8	0,25	142,12	1,10	156,33	112	0,18	102,94	1,00	102,94
9	0,25	142,21	1,10	156,43	113	0,18	102,03	1,00	102,03
9а	0,23	259,78	1,10	285,76	114	0,17	99,07	1,10	108,97
11	0,25	145,77	1,10	160,35	115	0,22	123,87	1,10	136,25
12	0,25	144,88	1,10	159,37	116	0,22	124,23	1,10	136,65
13	0,26	151,20	1,05	158,76	117	0,19	108,76	1,10	119,64
14	0,26	146,52	1,00	146,52	118	0,20	112,20	1,10	123,43
16	0,20	111,72	1,00	111,72	119	0,17	97,80	1,10	107,58
17	0,21	118,54	1,00	118,54	120	0,17	99,37	1,10	109,31
18	0,27	151,92	1,10	167,11	121	0,20	116,64	1,10	128,31
19	0,27	153,83	1,10	169,21	122	0,20	113,70	1,10	125,07
20	0,30	170,48	1,10	187,52	123	0,18	104,45	1,00	104,45
21	0,21	237,19	1,10	260,91	124	0,23	130,36	1,00	130,36
22	0,27	157,10	1,10	172,81	125	0,24	136,92	1,10	150,61
23	0,29	165,10	1,10	181,61	126	0,20	115,87	1,10	127,46
24	0,27	155,05	1,10	170,56	127	0,19	111,10	1,10	122,21
25	0,27	153,76	1,10	169,14	128	0,22	128,02	1,10	140,82
26	0,25	143,87	1,10	158,26	129	0,24	139,78	1,10	153,76
27	0,26	147,13	1,10	161,85	130	0,24	137,39	1,10	151,12
28	0,23	133,72	1,10	147,09	131	0,17	99,71	1,10	109,68
29	0,19	108,72	1,10	119,59	132	0,18	102,93	1,00	102,93
30	0,19	111,23	1,05	116,79	133	0,14	78,05	1,00	78,05
31	0,27	155,39	1,00	155,39	134	0,15	84,75	1,00	84,75
32	0,24	139,03	1,00	139,03	135	0,15	83,45	1,00	83,45
33	0,20	117,36	1,05	123,23	136	0,19	108,03	1,00	108,03
34	0,17	99,05	1,10	108,95	137	0,19	108,03	1,00	108,03
35	0,18	104,53	1,10	114,98	140	0,24	135,03	1,00	135,03
36	0,18	105,70	1,10	116,27	141	0,28	161,03	1,00	161,03
37	0,19	111,04	1,10	122,14	142	0,26	146,77	1,00	146,77
38	0,18	102,62	1,10	112,88	143	0,27	154,37	1,00	154,37
39	0,18	104,67	1,10	115,13	144	0,33	317,87	1,00	317,87
40	0,18	103,54	1,10	113,89	145	0,51	394,55	1,00	394,55
41	0,18	103,01	1,10	113,31	147	0,47	363,60	1,00	363,60
42	0,19	109,65	1,05	115,13	150	0,52	402,28	1,00	402,28
44	0,22	123,78	1,00	123,78	151	0,61	471,91	1,00	471,91
45	0,21	117,92	1,05	123,82	152	0,59	456,44	1,00	456,44
46	0,23	130,33	1,10	143,36	154	0,41	317,18	1,00	317,18
47	0,19	110,00	1,05	116,00	155	0,61	471,91	1,00	471,91
57	0,19	106,89	1,10	117,58	156	0,57	440,96	1,00	440,96
58	0,05	11,65	1,10	12,82	159	0,29	224,35	1,00	224,35
98	0,04	11,76	1,00	11,76	160	0,56	433,23	1,00	433,23
101	0,2	133,06	1,10	146,37	161	0,23	259,78	1,00	259,78

Примечание. В данной таблице не отражены кадастровые кварталы, имеющие два и более вида использования. Для таких кварталов расчет цены земли показан в таблицах 10 и 12.