Удосконалення системи використання рентоутворюючих факторів у нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

“ЛЬВІВСЬКА ПОЛІТЕХНІКА”

УДК 332.64

05.24.04 - кадастр та моніторинг земель

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Удосконалення системи використання рентоутворюючих факторів у нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів

Ніколайчук Катерина Миколаївна

Львів-2011



Дисертацією є рукопис

Робота виконана у Національному університеті водного господарства та природокористування, Міністерства освіти і науки, молоді та спорту України, м. Рівне.

Науковий керівник - доктор технічних наук, професор Черняга Петро Гервазійович, Національний університет “Львівська політехніка”, завідувач кафедри картографії та геопросторового моделювання.

Офіційні опоненти : доктор економічних наук, професор Ступень Михайло Григорович, Львівський національний аграрний університет, декан землевпорядного факультету, завідувач кафедри земельного кадастру;

кандидат технічних наук, доцент Губар Юрій Петрович, Національний університет “Львівська політехніка”, доцент кафедри кадастру територій.

Захист відбудеться “02” липня 2011 р. о 1300 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 35.052.12 у Національному університеті “Львівська політехніка” (79013, Львів-13, вул. С. Бандери,12, ауд. 502 ІІ навчальний корпус).

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Національного університету “Львівська політехніка” (79013, м. Львів, вул. Професорська, 1).

Автореферат розісланий „01” червня 2011р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, к.т.н., доцент Б. Б. Паляниця



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Актуальним питанням було і є проведення досліджень впливу рентоутворюючих факторів з визначенням значень локальних коефіцієнтів Км3, які використовуються у „Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, на оціночний механізм земель населених пунктів, тому що від достовірності нормативної грошової оцінки залежать платежі за земельні ресурси.

В установленні та розвитку кадастрового регулювання оціночного механізму земель населених пунктів важливу роль зіграли роботи вчених Ю. Білика, М. Володіна, Б. Волосецького, Ю. Губара, А. Даниленка, Ю. Дехтяренка, К. Еккерта, М. Лихогруда, Ю. Манцевича, О. Мельничука, Ю. Палехи, Л. Перовича, М. Ступеня. Однак ця проблема потребує подальшого вивчення та досліджень впливу різних факторів на оціночний механізм земель, які змінюються в часі та просторі.

Розробка теоретико-методичних основ дисертації базується на основних положеннях, викладених у наукових працях Ю. Білика, М. Володіна, Б. Волосецького, В. Горлачука, Ю. Губара, А. Даниленка, Ю. Дехтяренко, О. Драпіковського, К. Еккерта, І. Іванової, А. Качинського, М. Лихогруда, Т. Магазинщикова, Ю. Манцевича, О. Мельничука, Ю. Палехи, Л. Перовича, Т. Сааті, П. Черняги та інших дослідників і в узагальненому аналізі законодавчих і нормативних актів України.

На сьогодні існують проблеми створення законодавчої та нормативної бази для врегулювання земельних відносин, проведення кадастрової оцінки земель, гарантування прав на землю через реєстрацію земельних ділянок і прав на них, створення єдиної системи ведення державного земельного кадастру, запровадження єдиної кадастрово-реєстраційної системи і формування ринку землі.

Врегулювавши вищезазначені проблеми, можна забезпечити визначення достовірної вартості земельних ділянок у населених пунктах.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами.

Дослідження проведено відповідно до Законів України “Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. № 1378-IV, “Про іпотеку” від 05.06.2003 р. № 898-IV, “Про оренду землі” від 02.10.2003 р. № 1211-IV, “Про основи містобудування” від 16.11.1992 р. №2780-ХІІ, “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. №2658-ІІІ, Указів Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19.01.1999 р. №32/99, “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення” від 04.02.2000 р. №168/2000, Постанов Кабінету Міністрів України “Про порядок ведення державного земельного кадастру” від 12.01.1993 р. №15, “Про містобудівний кадастр населених пунктів” від 25.03.1993 р. №224, “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” від 11.10.2002 р. №1531 та Наказів Держкомзему України із земельно-оціночних питань “Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” від 27.01.2006р. №18/15/21/11 тощо.

Дисертаційна робота пов'язана з тематикою наукових досліджень галузевої науково-дослідної лабораторії геодинаміки та геоінформатики і планами роботи кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики Національного університету водного господарства та природокористування, а саме: „Прогнозування розвитку територій з врахуванням їх функціональних властивостей і впливу геодинамічних процесів” за державним реєстраційним № 0111U001505.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є вдосконалення методики грошової оцінки земель населених пунктів у частині уточнення значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів і розробці моделі оціночного механізму земель населених пунктів.

Для досягнення цієї мети у роботі було поставлено та розв'язано такі основні задачі:

Оцінити значення границь локальних факторів для топографічних планів різних масштабів при проведенні грошової оцінки земель населених пунктів. топографічний грошовий рентоутворюючий земля

Провести моделювання оціночних елементів у залежності від їх інформативності та ролі в регулюванні оціночного механізму земель.

Створити структурну систему моделі зв'язків між кадастровою інформацією та рентоутворюючими (оціночними) факторами.

Побудувати ієрархічну модель оціночного механізму земель населених пунктів.

Застосувати моделі оціночного механізму земель населених пунктів для міста Рівне.

Об'єкт дослідження - удосконалення методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Предмет дослідження - побудова моделей удосконалення використання рентоутворюючих факторів та локальних коефіцієнтів Км3, а також зв'язку між рентоутворюючими факторами і кадастровою інформацією.

Методи дослідження ґрунтуються на застосуванні прикладних методів математичного моделювання за умов невизначеності, системному аналізі як прикладної наукової методології з організаційно-правовими аспектами кадастрового регулювання оціночного механізму земель населених пунктів і зв'язками між кадастровою інформацією, а також оціночними елементами. Також дослідження проводились за допомогою графічного методу з метою наочного відображення зон поширення рентоутворюючих факторів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що регулювання оціночного механізму земель населених пунктів представлене структурною багатофункціональною системою, яка відображає узагальнену оцінку зв'язків між підсистемами та її елементами, що дає змогу встановити вірогідну вартість земельної ділянки.

Найбільш суттєві теоретичні і практичні результати, що характеризують наукову новизну, є наступні:

вперше:

- розроблено структурну модель зв'язків між кадастровою інформацією та рентоутворюючими факторами;

- побудовано ієрархічну модель оціночного механізму земель населених пунктів;

удосконалено:

- методику визначення границь значень локальних коефіцієнтів залежно від масштабу наявного картографічного матеріалу;

- методику визначення значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів залежно від відстані між геопросторовим положенням земельної ділянки та зоною дії рентоутворюючого фактору.

Практичне значення одержаних результатів. Запровадження результатів досліджень у земельно-оціночну практику сприятиме досягненню більшої обґрунтованості та об'єктивності матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів.

Введення широкого масиву елементів кадастрової інформації в оціночний механізм земель населених пунктів сприятиме обґрунтованості визначення вартості земельної ділянки.

На основі досліджень та представленої методики системного моделювання оціночного механізму земель управління Держкомзему у місті Рівному провело порівняльну експертизу щодо нормативної оцінки різних кварталів міста і в даний час використовує дану методику. Запропоновану модель можна використовувати при визначенні нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Основні положення і результати дослідження впроваджено у навчальний процес Національного університету водного господарства та природокористування в м. Рівне.

Основні положення, що виносяться на захист.

- структурна модель зв'язків між кадастровою інформацією та рентоутворюючими факторами;

- модель системи оціночного механізму земель населених пунктів;

- методика визначення границь значень локальних коефіцієнтів у залежності від масштабу наявного картографічного матеріалу;

- методика визначення значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів у залежності від відстані між геопросторовим положенням земельної ділянки та зоною дії рентоутворюючого фактору.

Особистий внесок здобувача. Основні результати, викладені в дисертаційній роботі, отримані автором особисто [1-4]. У роботах, опублікованих у співавторстві, автору належать:

- визначення грошової нормативної оцінки земельних ділянок м. Рівне із застосуванням моделі оціночного механізму земель населених пунктів [5];

- аналіз зв'язності елементів у системі оціночного механізму земель населених пунктів [6];

- дослідження стану вивченості проблеми та рекомендації щодо можливих рішень, безпосередня участь в дослідженнях [7].

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертації апробовано на науково-технічних семінарах кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики (2004-2010) та міжрегіональних конференціях Національного університету водного господарства та природокористування, виробничих нарадах у Головному управлінні Держкомзему в Рівненській області (2008, 2009), на 15 Міжнародному ювілейному науково-технічному симпозіумі «Геоінформаційний моніторинг навколишнього середовища - GPS і GIS-технології» (Алушта, 2010).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 7 наукових робіт. Серед них шість праць у фахових наукових журналах і збірниках наукових праць, затверджених ВАК України, і тези конференції. Чотири праці опубліковано одноосібно.

Структура й обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, загальних висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг дисертації становить 185 сторінок, з них: 16 сторінок списку використаних джерел із 147 найменувань, 12 рисунків, 29 таблиць, 32 сторінки додатків. У додатках приведені допоміжні матеріали та акти впровадження науково-дослідних робіт за темою дисертації.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі розкрито актуальність теми дисертаційної роботи. Сформульовано мету, завдання і методи дослідження, наукову новизну та практичне значення отриманих результатів. Зазначено особистий внесок здобувача стосовно основних положень дисертації. Викладено відомості про апробацію роботи, повноту публікації результатів та їх впровадження.

У першому розділі „Сучасний стан кадастрового та геоінформаційного забезпечення оціночного механізму земель населених пунктів” визначено завдання кадастрового та геоінформаційного забезпечення оціночного механізму земель, а також проаналізовано стан і стуктуру оціночного механізму земель населених пунктів. Висвітлено проблемні питання, що досліджуються в роботі щодо структуризації оціночного механізму на основі кадастрової інформації.

Необхідною умовою регулювання оціночного механізму є наявність кадастрової інформації на територію населеного пункту, що дає можливість встановити розташування зон поширення рентоутворюючих факторів і визначити дійсну вартість нормативної грошової оцінки земельної ділянки. При цьому необхідно ув'язати систему оціночного механізму земель із кадастровою інформацією та рентоутворюючими факторами, а також удосконалити модель оціночного механізму з врахуванням найбільшої інформативності.

Проведено аналіз вітчизняних методик грошової оцінки земель та оціночних факторів і кадастрової інформації, які впливають на оціночний механізм земель населених пунктів.

Визначення достовірної нормативної грошової оцінки земельної ділянки дасть змогу власникові сплачувати земельний податок за землю, який у дійсності відповідає якісним характеристикам земельної ділянки. Тому на сьогодні є актуальним додаткове вивчення та аналіз кадастрової інформації на земельну ділянку.

Оціночний механізм земель населених пунктів включає в себе великий обсяг інформації, яку необхідно проаналізувати та опрацювати за короткий термін. Це призвело до включення в механізм оцінки комп'ютерних технологій.

За результатами огляду досліджень зроблені такі висновки:

Здійснено аналіз сучасного стану кадастрового та геоінформаційного забезпечення оціночного механізму земель населених пунктів, який не дозволяє в повній мірі об'єктивно встановлювати вартість земель населених пунктів.

Показано, що реальна вартість землі може бути встановлена лише за наявності достовірної інформації про земельну ділянку та при правовому врегулюванні оціночного механізму.

Аргументовано, що однією з основних умов регулювання оціночного механізму земель населених пунктів є створення реєстраційної системи кадастрової інформації. При цьому необхідно вдосконалювати бази даних про земельні ділянки, що дасть змогу використати в повній мірі всю достовірну інформацію в процесі визначення вартості земельної ділянки.

Обґрунтовано необхідність удосконалення оціночного механізму земель населених пунктів.

Другий розділ „Методичні основи забезпечення регулювання оціночного механізму земель населених пунктів” присвячений необхідності та важливості врахування кадастрової інформації при оціночному механізмі земель населених пунктів.

Розглянуто та проведено оцінку вибору масштабу картографічних матеріалів, які використовують при оціночному механізмі земель населених пунктів. Встановлено границі значень локальних коефіцієнтів залежно від вибору масштабу картографічних матеріалів. Згідно з нормативними документами кадастрове знімання міст здійснють у масштабах 1:500 - 1:1000, а сільських населених пунктів - 1:2000. Тому, доцільно при визначенні зон поширення рентоутворюючих факторів використовувати топографічні плани масштабів 1:500, 1:1000 та 1:2000.

Урахування факторів зводиться до встановлення факту знаходження даних чинників у однакових межах картографічного матеріалу різних масштабів, а значення коефіцієнтів залежить від насичення інформації. Зауважимо, що ми розглядаємо не точність зображення об'єктів на картографічному матеріалі, а наявність на ньому кадастрової інформації.

Слід відмітити, що такі дослідження можуть використовуватись і при застосуванні геоінформаційного картографування населених пунктів. Однак, в даний час більшість населених пунктів не забезпечена достатньою кадастровою інформацією на основі комп'ютерних технологій.

При використанні картографічної основи крупнішого масштабу, що відображає детально кадастрові дані на оцінювану територію, вартість 1 м2 буде нижча від вартості оцінюваної території, на яку використовували картографічні матеріали дрібнішого масштабу, у випадку, коли до розрахунку враховують рентоутворюючі фактори, що мають понижуючий вплив на вартість, та вища - у протилежному. Причиною цьому є відображення на картографічних матеріалах крупнішого масштабу більшої інформатизації про зони рентоутворюючих факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, ніж на картографічних матеріалах дрібнішого масштабу.

Далі нами виконані дослідження взаємозв'язку елементів кадастрової інформації та рентоутворюючих факторів.

Представлено в системі оціночного механізму множини X елементів кадастрової інформації про земельну ділянку та Y рентоутворюючих факторів з відповідними зв'язками та відношенням л між ними. Дана система має скінчену кількість зв'язків і вони є найважливішими.

Відношення л представлено між множинами елементів системи оціночного механізму X та Y як підмножину декартового добутку Y Ч Х де л Х Ч Y.

Графічне представлення взаємозв'язків множини рентоутворюючих факторів Y з множиною кадастрової інформації про земельну ділянку Х показано на рис. 1.

Рис. 1. Графічне представлення взаємозв'язків множин Х та Y

X - множина елементів кадастрової інформації про земельну ділянку:

Х = { х 1 , х2 , ..., х 7 }, (1)

де х1 - бонітування ґрунтів (шкали бонітетів); х7 - зонування населених пунктів (розподіл земель на зони відповідно до видів господарської діяльності із встановленням земельно-правового режиму здійснення землекористування) та наступні обстеження:

х2 - ґрунтові та геологічні (фізико-механічні властивості ґрунтів, мінералогічний склад, щільність, вологість, пористість, карбонатність, пластичність тощо);

х3 - геоботанічні (характеристика рослинного покриву, визначення меж геоботанічних контурів, відомості рослинних зразків);

х4 - радіологічні (вміст радіонуклідів у ґрунтах, рослинах, радіологічний стан водойм, лісових масивів, зовнішнього та внутрішнього опромінення населення);

х5 - лісотипологічні (визначення категорії захисності лісів, лісівничо-таксаційних параметрів тощо);

х6 - містобудівні (напрямок розвитку населених пунктів, виходячи з природних, інженерно-геологічних і техніко-екологічних умов та ін).

Y - рентоутворюючі фактори :

Y = { y1 , y2 , ..., y 6 } , (2)

де y1 - функціонально-планувальні;

y2 - інженерно-інфраструктурні;

y3 - інженерно-геологічні;

y4 - історико-культурні;

y5 - природно-ландшафтні;

y6 - санітарно-гігієнічні.

Величина л утворює симплеційний комплекс в системі регулювання оціночного механізму земель населених пунктів КY (Х;л) (табл. 1).

Таблиця 1 - Значення q-зв'язків симплексів комплексу КY (Х;л)

	y1	y2	y3	y4	y5	y6
y1	4	3	4	4	4	4
y2	3	4	4	3	4	4
y3	4	4	6	5	6	6
y4	4	3	5	5	5	5
y5	4	4	6	5	6	6
y6	4	4	6	5	6	6



Якщо в комплексі KY (X;л) елементи множини Y (рядки) є вершинами, елементи X (стовпці) розглядають як симплекси, то л-1 є зв'язаним комплексом, у якому Хk є симплексами. В результаті матимемо комплекс КХ (Y; л-1), наведений у табл.2.

Таблиця 2 - Значення q - зв'язків симплексів комплексу КХ(Y;л-1)

	х1	х2	х3	х4	х5	х6	х7
х1	1	1	1	1	1	1	1
х2	1	4	3	4	3	4	4
х3	1	3	4	4	4	4	4
х4	1	4	4	5	4	5	5
х5	1	3	4	4	4	4	4
х6	1	4	4	5	4	5	5
х7	1	4	4	5	4	5	5

Для проаналізованих відношень КY(Х;л) та КХ(Y;л-1) всі Qi, дорівнюють одиниці. Для кожного значення розмірності q = 0, 1, ..., dim К отримано число класів еквівалентності Qq. Структурний вектор комплексу КY (Х;л) має вигляд:

Q={0,0,1,1,1,1,1}, а для комплексу КХ(Y;л-1) - Q={0,1,0,1,1,1}.

На основі даних структурних векторів можна отримати і порівняти міру (числове значення) складності комплексів цих відношень. Для цього необхідно використати формулу (3):

, (3)

де Ф(К) - міра складності комплексів;

N = dimК - розмірність комплексу К;

Qi - і-та компонента структурного вектора Q, здобутого за допомогою q-аналізу.

Статичні показники Френтоутвор. факторів= 0,89 та Фкад.інформ.= 0,81 показують про дещо меншу складність вхідної кадастрової інформації при оціночному механізмі земель населених пунктів, ніж самих рентоутворюючих факторів.

У роботі для аналізу і оцінки факторів, що впливають на оціночний механізм земель населених пунктів, застосовано системний підхід, що дає можливість перейти до розгляду сукупності взаємозв'язаних елементів, які представляють цілісні структури. Для цього на основі експериментальних досліджень визначено параметри, які є домінуючими для їх впливу.

Для отримання експертних оцінок стосовно елементів, що впливають на регулювання оціночного механізму земель населених пунктів, були залучені провідні фахівці в галузі землевпорядкування, ґрунтознавства, геології, гідрології, містобудування та територіального планування.

За допомогою експертів було складено таблиці експертних оцінок елементів. Далі, враховуючи аксіоми, що лежать у основі методу аналізу ієрархій (МАІ), та оптимізуючи зв'язки між елементами системи, було побудовано ієрархічну модель оціночного механізму земель населених пунктів (рис. 2).

Інформація, що представлена на рис.2, наступна:

рівень 1. Мета. Оціночний механізм земель населених пунктів;

рівень 2. Категорії земель за функцією використання.

2.1 - житлової забудови; 2.2 - промисловості; 2.3 - гірничої промисловості і відкритих розробок; 2.4 - досліджень та розробок; 2.5 - комерційного використання; 2.6 - громадського призначення; 2.7 - транспорту і зв'язку; 2.8 - технічної інфраструктури; 2.9 - оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; 2.10 - лісового та водного фонду; 2.11 - запасу; 2.12 - сільськогосподарського призначення;

рівень 3. Кадастрова інформація.

3.1 - бонітування ґрунтів; 3.7 - зонування населених пунктів; обстеження: 3.2. -ґрунтові та геологічні; 3.3 - геоботанічні; 3.4- радіологічні; 3.5 - лісо-типологічні; 3.6 - містобудівні. Усі елементи даного рівня містять у собі як текстові, так і картографічні матеріали;

рівень 4. Рентоутворюючі фактори.

4.1 - функціонально-планувальні фактори; 4.2 - інженерно-інфраструктурні фактори; 4.3 - інженерно-геологічні фактори; 4.4 - історико-культурні фактори; 4.5 - природно-ландшафтні фактори; 4.6 - санітарно-гігієнічні фактори.

На першому рівні розміщено мету створення ієрархічної моделі, а саме: регулювання оціночного механізму земель населених пунктів. До другого рівня відносяться категорії земель за функцією використання як узагальнюючий рівень впливу на функціонування системи. На третьому рівні згруповано елементи за кадастровою інформацією, яка надходить у систему для оціночного механізму. Четвертий рівень сформовано за рентоутворюючими факторами, які найбільш впливають на перший рівень.

У створеній нами ієрархічній моделі елементи кожного рівня є незалежними, проте при цьому існують зв'язки між сусідніми рівнями від верхнього рівня до нижнього. При побудові ієрархії було враховано тільки прямі зв'язки.

Для оцінки правильності суджень попарних порівнянь використано відхилення величини максимального власного числа лmax від порядку матриці n.



Однорідність суджень оцінюють індексом узгодженості (ІУ), що показує степінь числової та транзитивної узгодженості. Судження особи, що проводить попарні порівняння, вважають задовільними, якщо ІУ?0.1.

З метою ефективного функціонування оціночного механізму земель населених пунктів виконано дослідження впливу окремих факторів нижчих рівнів ієрархії на вершину.

Вплив даних факторів, зазвичай, нерівномірний, а тому необхідно визначити їх пріоритетність і вагу впливу на головну мету.

На основі визначених власних векторів матриць парних порівнянь для всіх рівнів ієрархії було сформовано матриці власних векторів, які відображають множину локальних пріоритетів системи оціночного механізму земель населених пунктів. Це дозволило визначити глобальні пріоритети для функціонального використання елементів кадастрової інформації та рентоутворюючих факторів відносно вершини ієрархії - оціночного механізму земель населених пунктів (табл.3), які виражені ваговими коефіцієнтами в інтервалі [0, 1].

Таблиця 3 - Вектор глобальних пріоритетів

ІІ	Функціональне використання
2.1	Житлової забудови	0,10
2.2	Промисловості	0,10
2.3	Гірничої промисловості і відкритих розробок	0,04
2.4	Досліджень та розробок	0,04
2.5	Комерційного використання	0,10
2.6	Громадського призначення	0,11
2.7	Транспорту і зв'язку	0,16
2.8	Технічної інфраструктури	0,17
2.9	Оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення	0,07
2.10	Лісового та водного фонду	0,06
2.11	Запасу	0,02
2.12	Сільськогосподарського призначення	0,02
ІІІ	Кадастрова інформація
3.1	Бонітування ґрунтів	0,02
3.2	Ґрунтові та геологічні обстеження	0,16
3.3	Геоботанічні обстеження	0,05
3.4	Радіологічні обстеження	0,16
3.5	Лісотипологічні обстеження	0,04
3.6	Містобудівні обстеження	0,26
3.7	Зонування населених пунктів	0,32
IV	Рентоутворюючі фактори
4.1	Функціонально планувальні	0,26
4.2	Інженерно-інфраструктурні	0,12
4.3	Інженерно-геологічні	0,19
4.4	Історико-культурні	0,08
4.5	Природно-ландшафтні	0,12
4.6	Санітарно-гігієнічні	0,23

Після проведення аналізу ієрархії оціночного механізму земель населених пунктів нами створена модель оптимізації цього механізму (рис. 3). Така модель створюється на основі аналізу важливості елементів МАІ та кількості зв'язків між ними.

У третьому розділі „Використання рентоутворюючих факторів у нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів” виконано перевірку наших досліджень на території м. Рівне.

Картограма зон поширення рентоутворюючих факторів, складена на територію міста Рівне, відображає межі зон у місцях найбільшого прояву, а при визначенні рентоутворюючих факторів для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки необхідно більш конкретизувати, де саме поширюється той чи інший фактор.

Рис. 3. Модель оптимізації системи оціночного механізму земель населених пунктів

Залежно від рівнів ієрархії експертами встановлені суттєві критерії впливу факторів на оціночний механізм земель населених пунктів, що виражаються ваговими коефіцієнтами з такими величинами: для другого рівня ?0,10, для третього - ? 0,16, для четвертого - ? 0,12.

На основі даної моделі можна виконувати кадастрове регулювання оціночного механізму земель населених пунктів.

Виконано аналіз запропонованої методики визначення значення локальних коефіцієнтів залежно від відстані між оцінюваною земельною ділянкою та зоною дії локального фактора. Відповідно до державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів встановлено гранично допустимий рівень пішохідної доступності, а на прикладі функціонально-планувальних факторів була встановлена відповідність відстані пішохідної доступності від земельної ділянки до зони дії рентоутворюючого фактору та часу на подолання цієї відстані для найкрупніших, крупних і великих міст.

Використовуючи державні будівельні норми планування і забудови сільських поселень, селищ і сіл, аналогічно було визначено відповідність відстані пішохідної доступності від земельної ділянки до зони дії рентоутворюючого фактора та часу на подолання цієї відстані. Дану залежність приведено у табл. 4.

Таблиця 4 - Критерії відповідності відстані пішохідної доступності до зони дії рентоутворюючого фактора та часу

Для великих, крупних та найкрупніших міст	Для селищ та сіл, м
відстань	час, хв.	відстань, м	час, хв.
фактор знаходиться в межах ділянки	0	фактор знаходиться в межах ділянки	0
ділянка розташована на відстані до 49 м від дії фактора	1	ділянка розташована на відстані до 19 м від дії фактора	0,5
ділянка розташована на відстані 50 - 99 м від дії фактора	2	ділянка розташована на відстані 20 - 39 м від дії фактора	1
ділянка розташована на відстані 100 - 149 м від дії фактора	3	ділянка розташована на відстані 40 - 59 м від дії фактора	1,5
ділянка розташована на відстані 150 - 199 м від дії фактора	4	ділянка розташована на відстані 60 - 79 м від дії фактора	2
ділянка розташована на відстані 200 - 249 м від дії фактора	5	ділянка розташована на відстані 80 - 99 м від дії фактора	2,5
ділянка розташована на відстані 250 - 299 м від дії фактора	6	ділянка розташована на відстані 100 - 119 м від дії фактора	3
ділянка розташована на відстані 300 - 349м від дії фактора	7	ділянка розташована на відстані 120 - 139 м від дії фактора	3,5
ділянка розташована на відстані 50 - 399 м від дії фактора	8	ділянка розташована на відстані 140 - 159 м від дії фактора	4
ділянка розташована на відстані 400 - 449 м від дії фактора	9	ділянка розташована на відстані 160 - 179 м від дії фактора	4,5
ділянка розташована на відстані 450 - 499 м від дії фактора	10	ділянка розташована на відстані 180 - 199 м від дії фактора	5
ділянка розташована на відстані 500 - 549 м від дії фактора	11	ділянка розташована на відстані 200 - 219 м від дії фактора	5,5
ділянка розташована на відстані 550 - 599 м від дії фактора	12	ділянка розташована на відстані 220 - 239 м від дії фактора	6
ділянка розташована на відстані 600 - 649 м від дії фактора	13	ділянка розташована на відстані 240 - 259 м від дії фактора	6,5
ділянка розташована на відстані 650 - 699 м від дії фактора	14	ділянка розташована на відстані 260 - 279 м від дії фактора	7
ділянка розташована на відстані 700 - 749 м від дії фактора	15	ділянка розташована на відстані 280 - 299 м від дії фактора	7,5
ділянка розташована на відстані більше 750 м від дії фактора	> 15	ділянка розташована на відстані більше 300 м від дії фактора	> 7,5

Запропоновану методику визначення значень локальних коефіцієнтів апробовано при визначенні вартості нормативної грошової оцінки земельних ділянок на прикладі земель м. Рівне.

Проаналізувавши інформацію про населений пункт, нами визначено об'єкти для порівняння вартості нормативної грошової оцінки, виконані управлінням Держкомзему в місті Рівному та проведений розрахунок нормативної грошової оцінки даних ділянок згідно з нашою методикою. Важливими критеріями для вибору об'єктів порівняння є врахування найбільшої кількості локальних коефіцієнтів при розрахунку вартості ділянки, різне функціональне використання земельних ділянок та розташування в різних зонах населеного пункту.

Проведено розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок із урахуванням графічної та семантичної інформації про об'єкти порівняння. Про об'єкти порівняння зібрано кадастрову інформацію, а саме: дані геологічних розвідок, зони розташування земельних ділянок у населеному пункті, розташування відносно транспортних потоків, громадських центрів, зон відпочинку населення тощо. До розрахунку слід включити значення локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів, які розташовані не лише в тій економіко-планувальній зоні, де знаходиться об'єкт оцінки, але й значення локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів - в інших економіко-планувальних зонах, що мають вплив на характеристичні властивості земельної ділянки.

При розрахунку нормативної грошової оцінки, виконаної управлінням Держкомзему у місті Рівному, не було в повній мірі враховано значення локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів, тому що виявити наявність цих факторів можливо при обстеженні земельної ділянки та при наявності геологічної розвідки даної земельної ділянки.

Динаміку зміни значення сукупного локального коефіцієнта Км3 приведено на рис. 4.



Рис. 4. Динаміка зміни сукупного локального коефіцієнта залежно від наявної кадастрової інформації

При встановленні наявності рентоутворюючих факторів на земельній ділянці найбільший вплив мають кадастрові дані, а саме картографічні матеріали та польові обстеження.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, проведена управлінням Держкомзему у місті Рівному станом на 01.01.2010 року, має максимальне значення, тому що при розрахунку були використані максимальні значення локальних коефіцієнтів, а це сприяє завищеній нормативній грошовій оцінці земельної ділянки.

З отриманих результатів визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок можна зробити такі висновки:

- вартість земельних ділянок, визначена управлінням Держкомзему у місті Рівному, є найвищою. Причиною цьому є врахування максимальних значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів, які знаходяться в границях, згідно з „Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, а також не враховано всі рентоутворюючі фактори, які мають вплив на вартість земельної ділянки;

- якщо до розрахунку вартості земельних ділянок взяти лише ті фактори, які враховувались управлінням Держкомзему у місті Рівному та здійснити перерахунок значень локальних коефіцієнтів згідно із запропонованою методикою, то вартість буде менша, але більш достовірна;

- достовірним методом буде визначення вартості земельної ділянки при детальному вивченні кадастрової інформації щодо конкретної земельної ділянки. В цьому випадку можна врахувати максимально можливу кількість факторів, що дасть змогу встановити реальну нормативну грошову оцінку земельної ділянки;

- значення локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів Км3, розраховані згідно з запропонованою методикою, можуть знаходитись у „границях”, які приведені в „Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”.



ВИСНОВКИ

1. Встановлено і обґрунтовано необхідність врахування більш широкого переліку кадастрової інформації як картографічної, так і семантичної, яка використовується при нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів на основі аналізу існуючої нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, а також вивчення вітчизняного та зарубіжного досвіду з цих питань.

2. Проведено оцінку вибору масштабу картографічних матеріалів при проведенні грошової оцінки земель населених пунктів та встановлено значення границь локальних коефіцієнтів для рентоутворюючих факторів при використанні топографічних планів різних масштабів.

3. Доведено на основі системного аналізу, що найбільш зв'язаними рентоутворюючими факторами при регулюванні оціночного механізму земель населених пунктів є санітарно-гігієнічні та інженерно-геологічні, а найбільш впливовою кадастровою інформацією для цього є зонування населених пунктів, містобудівні та радіологічні обстеження.

4. Розроблено ієрархічну модель та модель оптимізації оціночного механізму земель населених пунктів.

5. Обґрунтовано динаміку зміни локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів грошової оцінки земель населених пунктів, виходячи з просторово-часових змін та умов населених пунктів.

6. Проведено моделювання оціночних елементів в залежності від їх інформативності та ролі в регулюванні оціночного механізму земель. Запропоновано методику визначення значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів в залежності від відстані до зони поширення даних факторів.

7. Модель оціночного механізму земель населених пунктів застосовано при визначенні грошової нормативної оцінки земельних ділянок населених пунктів на прикладі нормативної грошової оцінки земель м. Рівне.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях:

1. Ніколайчук К. М. Геоінформаційне забезпечення оціночного механізму земель населених пунктів із врахуванням ієрархічної моделі оціночних елементі / К. М. Ніколайчук // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування: Зб. наук. пр. - Рівне, 2010. - № 1 (49). - С. 223-230.

2. Ніколайчук К. М. Ієрархічна модель системи оціночних елементів земель населених пунктів / К. М. Ніколайчук // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування: Зб. наук. пр. - Рівне, 2008. - № 2 (42), ч.1 - С. 409-416.

3. Ніколайчук К. М. Порівняльна характеристика оцінки земель з врахуванням кадастрового її регулювання / К. М. Ніколайчук // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування: Зб. наук. пр. - Рівне, 2009. - №1 (45). - С. 243-250.

4. Ніколайчук К. М. Суть та проблеми кадастрового регулювання ціноутворення землі населених пунктів / К. М. Ніколайчук // Вісник Національного університету водного господарства та природокористування: Зб. наук. пр. - Рівне, 2008. - № 1 (41). - С. 367-372.

5. Черняга П. Г. Кадастрове регулювання ціноутворення землі в населених пунктах / П. Г. Черняга, К. М. Ніколайчук // Землевпорядний вісник. - 2004. - № 4 - С. 77-81.

6. Черняга П. Г. Системний підхід щодо структури елементів кадастрового регулювання ціноутворення земель населених пунктів / П. Г. Черняга, К. М. Ніколайчук, Т. В. Бухальська // Інженерна геодезія. - 2010. - № 55. - С. 187-194.

Тези доповідей, матеріали наукових конференцій:

7. Ніколайчук К. Аналіз та проблеми оцінки земель населених пунктів в Україні / К. Ніколайчук, П. Черняга // Зб. матеріалів XV Міжнар. ювілейного наук.-техн. симп., ["Геоінформаційний моніторинг навколишнього середовища: GPS i GIS-технології"], (Алушта, 13-18 верес. 2010 р.). - Львів, 2010. - С. 238-241.



АНОТАЦІЯ

Ніколайчук К. М. Удосконалення системи використання рентоутворюючих факторів у нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 - кадастр та моніторинг земель. - Національний університет водного господарства та природокористування, Рівне, 2011.

Дисертаційну роботу присвячено теоретичним дослідженням застосування та порядоку визначення значень локальних коефіцієнтів рентоутворюючих факторів грошової нормативної оцінки земель населених пунктів. Встановлено, що суттєвий вплив на регулювання оціночного механізму земель населених пунктів має вибір картографічного матеріалу.

На основі системного аналізу визначено взаємозв'язки між елементами кадастрової інформації та рентоутворюючими факторами.

Створено ієрархічну модель оціночного механізму земель населених пунктів, на основі якої розглянуто землі за функцією використання, визначено основні елементи кадастрової інформації та безпосередньо рентоутворюючі фактори, які впливають на вартість земельної ділянки.

Запропоновано новий системний підхід до удосконалення системи використання рентоутворюючих факторів у нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів.

Ключові слова: оціночний механізм земель, земельний кадастр, містобудівний кадастр, грошова нормативна оцінка землі, рентоутворюючі фактори, кадастрова інформація, ієрархічна модель, Q-аналіз.



АННОТАЦИЯ

Николайчук К. М. Усовершенствование системы использования рентоформирующих факторов в нормативной денежной оценке земель населенных пунктов. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 - кадастр и мониторинг земель. - Национальный университет "Львовская политехника", Львов, 2011.

В диссертационной работе выполнены теоретические исследования применения и порядок определения значений локальных коэффициентов рентоформирующих факторов нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

Предложен новый системный подход к решению задачи усовершенствования системы использования рентоформирующих факторов в нормативной денежной оценке земель населенных пунктов с учетом кадастровой информации.

Установлено, что существенное влияние на регулирование оценочного механизма земель населенных пунктов имеет выбор картографических материалов. Предложена методика определения границ значений локальных коэффициентов в зависимости от масштаба картографических материалов, которые используются при определении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов. При этом рассматривается не точность изображаемой информации на картографическом материале, а наличие кадастровой информации.

Обоснованно, что необходимым условием при определении значений локальных коэффициентов рентоформирующих факторов является наличие достоверной кадастровой информации, которая дает возможность определить истинную стоимость нормативной денежной оценки земельного участка. Установлено, какие элементы кадастровой информации используются при определении влияния или наличия рентоформирующих факторов на земельном участке.

Процесс оценочного механизма является сложной задачей, что представлен как многофункциональная система с реальными элементами и взаимосвязями между ними. Для решения таких задач применена теория системного анализа.

На основе системного анализа изучена детальная связь между элементами кадастровой информации и рентоформирующими факторами. Определенно, что отношение q-связей множества рентоформирующих факторов имеет высшую связность с аналогичным отношением множества элементов кадастровой информации.

Создана иерархическая модель оценочного механизма земель населенных пунктов, на основе которой рассмотрены земли за функцией использования, определены основные элементы кадастровой информации и непосредственно рентоформирующие факторы, которые влияют на стоимость земельного участка. Учитывая аксиомы, которые лежат в основе метода анализа иерархий и оптимизируя связи между элементами системы построена оптимизационная модель оценочного механизма земель населенных пунктов.

Используя методы анализа, предложена методика определения значений локальных коэффициентов в зависимости от расстояния от земельного участка к зоне распространения рентоформирующих факторов. Данная методика применена при определении стоимости нормативной денежной оценки земельного участка на примере земель г. Ровно.

Ключевые слова: оценочный механизм земель, земельний кадастр, градостроительный кадастр, денежная нормативная оценка земли, рентоформирующие факторы, кадастрова информация, иєрархическая модель, Q-анализ.



ANNOTATION

Nikolaychuk К. M. Improvement of the rent-formation factors use system in normative monetary estimation of settlements areas. - Manuscript.

Thesis for academic degree of candidate of technical sciences in speciality 05.24.04 - Land cadastre and monitoring. - National University “Lvivska Politekhnika”, Lviv, 2011.

Theoretical research on application and the order of determination of rent-formation factors local coefficients values in normative monetary estimation of settlement lands has been carried out. It has been found out that the choice of cartographic material has a substantial influence on the contral of evaluation mechanism for settlement lands.

On the basis of system analysis, the interrelations among the elements of cadastre information and rent-formation factors have been established.

The hierarchical model of evaluation mechanism for settlement lands has been created. On the basis of this model, the lаnd is considered accoding to the function of its use, the basic elements of cadastre information and directly rent-formation factors influencing the cost of land lot are determined.

A new approach to the improvement of the system of rent-formation factors use in the normative monetary estimation of settlements lands has been suggested.

Key words: evaluation mechanism of land, land cadastre, urban cadastre, monetary normative land estimation, rent-formation factors, cadastre information, hierarchical model, Q- analysis.

Размещено на Allbest.ru