Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Реферат

Введение

Аналитический обзор литературы

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

1. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

1.1Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

1.2 Определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

1.3 Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

2. Определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных видов (угодий), групп земель

3. Определение кадастровой стоимости земельного участка

4. Анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка

Заключение

Список использованной литературы

Приложение Б Таблицы расчета показателей оценки земельного участка по рентообразующим факторам, земельной ренте и кадастровой стоимости

сельскохозяйственный земля кадастровый рента



Реферат

Государственная кадастровая оценка земель -- единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Необходимость оценки земли обусловлена ее исключительной ролью в обществе как пространственного базиса размещения всех отраслей промышленности, объектов непроизводственной сферы и естественной производительной силы сельского хозяйства. Земля ограничена в пространстве, различна как среда обитания и по производительной способности. Поэтому она всегда была объектом имущественных интересов людей, яблоком раздора между правообладателями землей, символом экономической свободы собственника земли и власти государства.

Основным в изучении кадастровый оценки земель является познание ее метода, который обосновывается исходя из свойств и функционирования земли как средства сельскохозяйственного производства. Отношения собственности на землю регулируются государством. Государство устанавливает формы собственности на землю, оформляет и гарантирует право владения землей, устанавливает размеры платы за ее использование. Это требует знания не только площадей земельных участков, но и их качества, видов использования и стоимости.[11]

В курсовой работе кадастровая оценка земельного участка включает:

-Определение кадастровой стоимости с/х угодий;

-Определение кадастровой стоимости не с/х угодий;

- Определение кадастровой стоимости земельного участка;



Введение

Актуальность темы заключается в том, что земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования.

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия неэффективность землепользования.

Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике.

В процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за последние годы выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.[10] Цель выполнения курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков по кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. При этом решаются учебные задачи:

1. овладеть в процессе выполнения курсовой работы познаниями территориальной структуры государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) сельскохозяйственного назначения, закрепить эти познания оценкой земельного участка - учебного объекта оценки в границах заданного земельно-оценочного района (ЗОР), субъекта Российской Федерации;

2. уяснить состав, содержание, природную и экономическую сущность базовых земельно-оценочных нормативов на конкретных примерах ЗОР субъекта РФ;

3. познать структуру кадастровой оценки земельных участков по видам сельскохозяйственного использования земель;

4. овладеть методикой и технологией оценки земельных участков по рентообразующим факторам, кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, других видов земель и земельного участка в целом;

5. научиться анализировать: объективно существующие взаимосвязи между свойствами, факторами продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий; зависимость кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка от рентообразующих факторов; результативность оценки и структуру кадастровой стоимости земельного участка по факторам стоимости и видам использования земель;

6. научиться оформлять текст пояснительной записки и таблицы расчетов кадастровой стоимости земельного участка.

Объектом курсовой работы служит земельный участок, включающий сельскохозяйственные угодья и другие виды использования земель. Для выполнения курсовой работы были предоставлены базовые земельно-оценочные норматвы по земельно-оценочному району. Индивидуальное задание IV-1.[12]

Материалы, положенные в основу разработки курсовой работы, служат учебная, учебно-методическая и научная литература по вопросам кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения; законодательные, другие нормативно-правовые и ведомственные источники по оценке земель и других объектов недвижимости, а также приложения с 1 по 11 в методических указаниях Махт В.А и Осиповой Н.В.

Аналитический обзор литературы

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.[1]

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на I-ом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на I-ом этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

- фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за годы. Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;

- рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам I-го этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

- базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ, на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Земельно-оценочная информация объектов государственной кадастровой оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.[2]

Первый тур государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения был проведен в Российской Федерации в 2006 году. Цель проведения данной работы - обновление показателей первого тура ГКОЗ (2001г.), приведение их к современному уровню кадастровой стоимости земельных участков. В российской земельно-оценочной практике уже многие десятилетия качество земель характеризуется свойствами, признаками разновидностей (групп) почв и обобщается в баллах бонитета. Одним их направлений совершенствования методики является установление по земельным участкам лучшего варианта структуры их использования под сельскохозяйственные культуры и угодья на основе классификации земель по природным признакам качества.

Капитализированная земельная рента является предметом кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, формирующаяся в природных и объективных экономических условиях рынка продукции и материально-технических средств производства.[6]

При проведении второго тура оценки, методика дополнена оценкой других видов земель, кроме сельскохозяйственных угодий, в составе земельных участков. При оценке земель могут определяться различные виды стоимости. Первым этапом при оценке земель с/х угодий определяется базовая стоимость (потребительская или нормативная), зависящая от уровня плодородия технологических особенностей участка и его местонахождения, а так же от цели отвода земель сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные нужды. На основе базовой стоимости и рассчитывается рыночная стоимость путем корректировки на индекс спроса и предложения.

При оценке земель сельскохозяйственных угодий в зависимости от назначения оценки могут определяться потребительская, инвестиционная, страховая стоимости, а так же различные виды рыночной стоимости.

Далее рассматриваются некоторые методы стоимостной оценки земельных угодий с/х назначения, и при этом определяется рыночная стоимость как база оценки.[7]

Для совершенствования налогообложения земель и нормативного обеспечения сделок с земельными участками в 2000-2001 гг. проведена государственная кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий землевладений (землепользований), административных районов и субъектов РФ. Данная оценка проведена по методическим документам, утвержденным Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр) [4]. По состоянию на конец 2010 года на всей территории Российской Федерации было проведено два тура кадастровой оценки земель. С 2011 года начаты работы III тура. Работы очередного тура массовой оценки выполняются, начиная с земель сельскохозяйственного назначения.

Проведение нового тура земельно-оценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано тремя причинами.

Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет - максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации.

Во-вторых, приказом Министерства экономического развития (№445 от 20.09.2010) приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

И, наконец, в-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность.

Очередной тур земельно-оценочных работ должен быть проведен с соблюдением следующих, исторически сложившихся основных принципов:

* методическое единообразие;

* сопоставимость результатов. [5]

Земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные угодья: пашню, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и залежь, а также другие виды несельскохозяйственных угодий.[8]

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа -- сельскохозяйственные угодья;

II группа -- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа -- земли под замкнутыми водоемами;

IV группа -- земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа -- земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа -- земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественноисторическими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь -- земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.[8]

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап -- определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.[9]



1. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка заключается в выполнении следующих работ:

а) оценка земельного участка по рентообразующим факторам

б) определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

в) определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

1.1 Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

Земельный участок индивидуального задания оценивается по трем основным рентообразующим факторам - плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

1. Плодородие сельскохозяйственных угодий объекта оценки характеризуется средневзвешенным баллом бонитета почв, вычисляемым по примеру по примеру табл.1 согласно составу и площади разновидностей почв земельного участка индивидуального задания. Одновременно в данной таблице производится оценка энергоемкости почв - признака технологических свойств земельного участка.

Баллы бонитета и энергоемкости разновидностей почв земельного участка определяются по номеру почв в прил.6. В состав земельного участка Вариант IV-1 входят почвы:

· Указательный номер 0611 - Светлосерая лесная среднемощная среднесуглинистая. Площадь 55 га, балл бонитета 61, балл энергоемкости 100.

· Указательный номер 0643 Темносерая лесная среднемощная среднесуглинистая - Площадь 17 га, балл бонитета 81, балл энергоемкости 100.

· Указательный номер 2233 - Аллювиальная дерновая малогумусная тяжелосуглинистая. Площадь 28 га, балл бонитета 64, балл энергоемкости 125.

2. Технологические свойства сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка индивидуального задания оцениваются обобщенным показателем влияния этих свойств на затраты на использование земель - индексом технологических свойств (И_ti) по формуле:

, (1)

где Б_эпi, Б_кi - балл, соответственно, энергоемкости почв и контурности сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки;

Д_зт, Д_зэ - доля базовых затрат, зависящих соответственно от всех технологических свойств сельскохозяйственных угодий и отдельно от энергоемкости почв по данным приложения 7;

К_рi, К_кi - оценка, соответственно, рельефа и каменистости сельскохозяйственных угодий i-го объекта, коэффициент;

З_т - базовые в субъекте РФ затраты на перевозку груза на 1 км, руб./т;

З_о - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Н_о - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (коэффициент окупаемости затрат), руб./руб. (1,07).

Так как, программой курсовой работы не предусмотрены измерения геометрических и физических свойств полей для определения балла контурности (Бкi), коэффициентов оценки рельефа (Крi) и каменистости (Ккi) угодий i-го земельного участка индивидуального задания. Характеристики признаков контурности и внутрихозяйственной удаленности полей, рельефа и каменистости угодий предоставляются студенту в приложении 3 по номеру индивидуального задания.

В границах земельного участка Вариант IV-1 условная ширина полей составляет в среднем 98 м/га, уклоны полей 2 градус, на 1 га приходится в среднем 30 м³ камней. По этим данным контурность полей оценивается по шкале контурности (прил.8) в 60 балла, рельеф оценивается в приложении 9 по коэффициенту 1,02, каменистость угодий по коэффициенту 1,15 (прил.10).

Расчет индекса технологических свойств земельного участка (И_ti) - объекта индивидуального задания по формуле (1) рекомендуется иллюстрировать в табличной форме по примеру табл.2 и сообразно размещению символов в формуле.

3. Местоположение земельного участка характеризуется расстоянием внехозяйственных грузоперевозок, состоянием (качеством) дорог, объемом и составом перевозимых грузов. Для оценки местоположения объекты индивидуальных заданий характеризуются в приложении 4 показателями объемов, видов (классов) продукции и расстоянием ее транспортировки по группам дорог. По этим условиям местоположения определяется средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок - удаленность i-го объекта кадастровой оценки (Э_рi, экв.км) по формуле:

, (2)

где Э_рi - средневзвешенное эквивалентное расстояние удаленности земельного участка;

Г_j - объем j-го вида реализованной хозяйством продукции, т;

К_j - коэффициент перевода j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса;

Р₁, Р₂, Р₃ - расстояние перевозки j-го вида продукции соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д₂, Д₃ - коэффициенты перевода 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные.

Расчет средневзвешенного эквивалентного расстояния удаленности земельного участка иллюстрируется в табл.3

1.2 Определение дифференциальной земельной ренты сельскохозяйственных угодий

Дифференциальная земельная рента определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

, (3)

где Д_рi - дифференциальная земельная рента i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i - затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель, руб./га;

- земельная рента, обусловленная соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

В табл.4 приводится пример расчета дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки по ее основным факторам.

1. Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется в формуле (3) как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о). Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

, (4)

где В_о - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б_о, Б_i - балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Согласно приводимым в таблице 4 исходным данным (пункты 1, 2) оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий объекта оценки составляет 1729 руб./га (). Оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки (З_i, руб./га) определяются путем дифференциации части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (5)

где З_о - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) по данным приложения 7.

Расчет оценочных затрат (Зi) в размере 1248 руб./га приведен в табл.4. Там же в п.10 таблицы дан расчет дифференциальной земельной ренты объекта кадастровой оценки, обусловленной плодородием сельскохозяйственных угодий.

2. Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий (ДР_тi, руб./га) определяется по формуле:

, (6)

где З_о - базовые затраты на использование земель, руб./га;

Д_зт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по приложения 7;

И_то, И_тi - индекс технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки.

Расчет дифференциальной земельной ренты по формуле (6) рассчитан в табл.4.

ДР_тi=1210*1,07*0,38*(1-1,93/1,23)= - 280

На данном земельном участке условия выполнения полевых механизированных работ и внутрихозяйственной транспортировки продукции благоприятнее, чем в среднем по земельно-оценочному району.

Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ДР_мi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

, (7)

где Э_ро, Э_рi - средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Г_о, Г_i - внехозяйственная нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, т/га;

Т_о - затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).

По данной формуле, по аналогии с табл.4 производится расчет земельной ренты объекта индивидуального задания (ДРмi).

ДР_мi =(38*0,55-56*0,67)*5*1,07= - 89

Земельный участок объекта расположен на 13 экв.км ближе к пунктам реализации сельскохозяйственной продукции, чем земельные участки в среднем по ЗОР. Одновременно при плодородии почв на 10 баллов выше базового показателя соответственно выше грузоемкость сельскохозяйственных угодий земельного участка (Го=0,55экв.т/га, Гi=0,67экв.т/га), повышаются затраты на перевозки грузов. В целом, интегрально по этим двум факторам рента по местоположению земельного участка равна 114 руб./га.

Суммарно по трем рентообразующим факторам дифференциальная земельная рента объекта (ДРi) составляет 25 руб./га (46-132-112).

1.3 Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка

Кадастровая стоимость определяется методом капитализации общей земельной ренты сельскохозяйственных угодий, равной дифференциальной ренте, увеличенной на 26 руб./га абсолютной земельной ренты. В случаях, когда дифференциальная рента отрицательна, она принимается равной нулю, а общая рента - уровню абсолютной ренты. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением показателя общей земельной ренты на срок капитализации, равный 33 годам. Дифференциальная земельная рента составляет 25 руб./га, общая рента 51 руб./га (25+26). Следовательно, кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка равна 1688 руб./га (51х33).



2. ??????????? ??????????? ????????? ?????????????????????? ????? (??????), ????? ??????

Несельскохозяйственные виды земель (угодья) оцениваются в составе пяти групп земель несельскохозяйственного назначения взаимосогласованного уровня кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость этих угодий - земли II-VI групп функционального назначения земель определяется относительно уровня кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка или по минимальной кадастровой стоимости. Группировка угодий и порядок определения кадастровой стоимости видов земель в составе земельных участков сельскохозяйственного назначения даны в приложении 11 (без VI группы земель, пригодных под оленьи пастбища).

В составе земельного участка - объекта кадастровой оценки 1 гектар земель находятся под застройкой зданиями, строениями и сооружениями, относимые ко второй группе. Итого 1 га земель II группы, оцениваемых по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка (1688руб./га).

Для оценки земель III группы в границах всех объектов оценки индивидуального задания при выполнении курсовой работы применяется единый удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципального района в размере 17700 руб./га.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, относимых к четвертой группе равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (858 руб./га). На земельном участке к землям четвертой группы относятся га под древесно-кустарниковой растительностью, болот 14 га и 12 га прочих земель, итого 33 га неиспользуемых в сельскохозяйственном производстве земель.

Под лесами на земельном участке занято 10 га земель V группы. Кадастровая стоимость этих земель определяется умножением показателя кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий объекта оценки на коэффициент соотношения среднего показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ к средней стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Например, норматив кадастровой стоимости земель лесного фонда субъекта РФ равен 910 руб./га. (Данный показатель применяется единым при ГКОЗ во всех ЗОР субъекта РФ). В среднем по субъекту РФ кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий составляет 17500 руб./га. Отсюда определяемый коэффициент равен 0,052 (910:17 500), а кадастровая стоимость лесных земель на земельном участке 86 руб./га (1688х0,052).



3. Определение кадастровой стоимости земельного участка

Земельный участок оценивается по суммарной кадастровой стоимости всех пяти групп земель и уровню их средней стоимости в расчете на 1 га этих земель. Кадастровая стоимость земельного участка в целом определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости групп земель и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка. В таком исчислении кадастровая стоимость земельного участка составляет 270300 рубля (1688*100+1688*3+17700*4+858*33+86*10)=270300, а удельный показатель кадастровой стоимости объекта оценки 1802 руб./га (270300: 150).



4. Анализ земельной ренты и кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка - объекта индивидуального задания курсовой работы анализируется по функциональному назначению и использованию групп земель в сельскохозяйственном производстве, их роли в формировании дохода (ренты) и кадастровой стоимости земель, по структуре кадастровой стоимости земельного участка.

Сельскохозяйственные угодья (I группа земель) функционируют как главное средство производства. Земли II группы тоже непосредственно используются в сельскохозяйственном производстве. Под строениями заняты дренированные изначально продуктивные участки. Протяженные по всему земельному участку дороги, проезды, прогоны для скота и другие коммуникации занимают почвы, близкие к их среднему качеству по хозяйству. К тому же земли I и II групп взаимозаменяемы по виду использования. Поэтому логично оценивать земли II группы по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

В Методических рекомендациях [7] нет обоснования оценки земель под замкнутыми водоемами в составе земельных участков сельскохозяйственного назначения по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в муниципальном районе. В других официальных и литературных источниках также нет разъяснений уровня оценки кадастровой стоимости земель под замкнутыми водоемами.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земельные участки, состоящие из водоемов, на которых основаны предприятия промышленного рыбоводства. Кадастровая стоимость этих земель устанавливается на основе их оценки по рыночной стоимости.

В абсолютном большинстве случаев замкнутые водоемы (обычно озера) находятся в составе других видов использования земель сельскохозяйственных предприятий на праве постоянного (бессрочного) пользования. Некоторые их них могут использоваться для полива посевов или водопоя скота. Большинство озер, особенно соленые, трудно доступные не используются в сельскохозяйственном производстве, не участвуют в формировании земельной ренты. Поэтому нельзя оценивать все земли, занятые замкнутыми водоемами, одинаково, независимо от их возможного или фактического использования/неиспользования. При этом могут быть также случаи, когда, например, сельскохозяйственные угодья земельного участка оценены по предельно низкой кадастровой стоимости, а земля под неиспользуемыми в хозяйстве водоемами оценена многократно выше по уровню кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в муниципальном районе. Следовательно, когда замкнутые водоемы практически не используются или реальная польза от частичного использования ниже земельного налога с кадастровой стоимости водоемов, то владельцу земельного участка целесообразно отказаться от постоянного (бессрочного) пользования землей под этими водоемами.

Совершенно не используются в хозяйственной практике земли IVгруппы - под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенными и прочими землями. Поэтому они оцениваются по минимальной кадастровой стоимости. Однако, когда в составе земельного участка эти земли значительны по площади, плата земельного налога за них может быть ощутимой.

Лесопокрытые площади лесных земель тоже непосредственно не используются в сельскохозяйственном производстве. Исключение могут составить продуктивные лесные поляны в составе лесных земель для сенокошения и пастьбы скота. Использование некоторых лесных земель для сбора населением ягод, грибов и других продуктов леса, не относится к производственной деятельности сельскохозяйственного предприятия. Поэтому сохранение этих земель в долгосрочном (бессрочном) пользовании во всех случаях следует оценивать взвешиванием реальной пользы от их использования с уплачиваемым за них ежегодным земельным налогом.

В завершении анализа кадастровой стоимости земель объекта индивидуального задания курсовой работы определяется структура кадастровой стоимости видов использования земель земельного участка, разрабатываются предложения по ее улучшению, снижению общей кадастровой стоимости как налоговой базы.

По данным расчета кадастровой стоимости объекта Задания №IV-1 (п.6.6.3) кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка (первая группа земель) составляет 168800 руб., стоимость второй группы 5064 руб., третьей группы - 70800 руб., четвертой группы 28314 руб., пятой группы - 860 руб., земельного участка в целом 270300 рубля.

При этом складывается следующая структура кадастровой стоимости групп земель: I группа занимает 62,4%, II группа - 1,9%, III группа - 26,2%, IV группа - 10,5%, V группа- 0,3%.

Соответственно кадастровой стоимости - налоговой базы распределяется земельный налог по группам земель. На долю неиспользуемых или только частично используемых земель III-Vгрупп приходится 99974 руб., 37% общей кадастровой стоимости земельного участка. При ставке налога 0,3% от кадастровой стоимости это составит 300 руб. ежегодного земельного налога (158532х0,3:100).

Исходя из состава и правового режима видов земель (угодий) земельного участка, уровня и структуры их кадастровой стоимости разрабатываются предложения по снижению уровня налоговой базы и налога с земельного участка.



Заключение

В ходе курсовой работы закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки по кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения.

При этом решились следующие учебные задачи:

1. овладение в процессе выполнения курсовой работы познаниями территориальной структуры государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ) сельскохозяйственного назначения, закрепить эти познания оценкой земельного участка - учебного объекта оценки в границах заданного земельно-оценочного района (ЗОР), субъекта Российской Федерации;

2. уяснение состава, содержания, природную и экономическую сущность базовых земельно-оценочных нормативов на конкретных примерах ЗОР субъекта РФ;

3. познание структуры кадастровой оценки земельных участков по видам сельскохозяйственного использования земель;

4. овладение методикой и технологией оценки земельных участков по рентообразующим факторам, кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, других видов земель и земельного участка в целом;

5. научиться анализировать: объективно существующие взаимосвязи между свойствами, факторами продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий; зависимость кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка от рентообразующих факторов; результативность оценки и структуру кадастровой стоимости земельного участка по факторам стоимости и видам использования земель;

6. научиться оформлять текст пояснительной записки и таблицы расчетов кадастровой стоимости земельного участка.

Определены следующие показатели:

- кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий земельного участка;

- оценка земельного участка по рентообразующим факторам;

- средний балл плодородия и энергоемкости почв сельскохозяйственных угодий земельного участка - объекта оценки;

- индекс технологических свойств земельного участка (И_Ti) - объекта оценки;

- дифференциальная земельная рента сельскохозяйственных угодий;

- кадастровая стоимость несельскохозяйственных видов земель;

- проведен анализ кадастровой стоимости земельного участка.



Список рекомендуемой литературы

1. Земельный кодекс РФ, ст.66.

2.«Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации»: Утверждены Госкомземом России 15.05.2000 г.

3. Махт, В. А. Внутрихозяйственная оценка земель и ее практическое применение в условиях Западной Сибири Текст.: учебное пособие / В.А. Махт, Е.С. Пученко; ОмС-ХИ.- Омск, 1990. 104 с.

4. Махт, В.А. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Текст.: учебное пособие / В.А. Махт, В.А. Руди. Омск: Русинко, 2003. 169 с.

5. Махт, В.А. Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст. 4.1 Оценка качества и классификации сельскохозяйственных угодий / В.А. Махт, В.А. Руди, Н.В. Осипова. Омск: Омское книжное изд-во, 2007. 112 с.

6. «Технические указания по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации»: Утверждены Госкомземом России 15.05.2010 г.

7. «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, 2005г.»: Утверждены приказом Минэкономразвития России № 145 от 04.07.2005 г.

8. Махт В.А. Классификация сельскохозяйственных угодий: Проект методики / В.А. Махт, В.А. Руди, Н.В. Осинцева. Омск, 2003. 44 с.

9/ В.И. Петров. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: Учебное пособие / РГАУ-МСХА им. К.А. Тимирязева. М. 2010. 275 с.

10. http://economy-lib.com.

11. В.И. Савич, A.M. Гатаулин, В.Г. Сычев Оценка земель Текст. / В.И. Савич, A.M. Гатаулин, В.Г. Сычев и др.; Всероссийский НИИ агрохимии им. Д.Н. Прянишникова; РГАУ-МСХА им. К.А. Тимирязева. М. 2010. 452 с.

12. Методическое указание Махт В.А, Осипова Н.В.

Размещено на Allbest.ru