Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. РЫНОК ЗЕМЛИ: ОСОБЕННОСТИ СТРУКТУРЫ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

1.1 Роль и особенности земельных ресурсов

1.2 Особенности ценообразования на рынке земли: спрос и предложение на землю

1.3 Земельные отношения. Плата за землю

2. ПРОБЛЕМА СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

2.1 Становление рынка земли в Республике Беларусь

2.2 Кодекс Республики Беларусь о земле

2.3 Земельный кадастр

3. РЫНОК ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ: ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

3.1 Земельный фонд Республики Беларусь, земельные отношения

3.2 Рынок земли Республики Беларусь

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ



ВВЕДЕНИЕ

Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества. Земля является неотъемлемой частью экономики любого государства.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что земля - это важнейшее условие существования человеческого общества, незаменимое средство удовлетворения его разнообразных потребностей, а рынок земли, в свою очередь, является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.

Цель курсовой работы - рассмотреть землю как экономический ресурс, исследовать особенности рынка земли в Республике Беларусь. Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

* отразить понятие рынка земли и его становление в условиях рыночной экономики;

* выявить структуру рынка земли;

* описать особенности ценообразования на рынке земли;

* охарактеризовать особенности формирования рынка земли в Республике Беларусь.

Объектом исследования данной курсовой работы является земля как экономический ресурс, земельный рынок Республики Беларусь, а предметом - земля как экономический ресурс, организация земельного рынка в Республике Беларусь, его регулирование.

В ходе выполнения данной курсовой работы были рассмотренные основные понятия земельных ресурсов, цена земли, земельный кадастр, рынок земли в Республике Беларусь.

Структура работы: оглавление, введение, 3 главы, заключение, список литературы.

земля беларусь рыночный рента



ГЛАВА 1. РЫНОК ЗЕМЛИ: ОСОБЕННОСТИ СТРУКТУРЫ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

1.1 Роль и особенности земельных ресурсов

Лещиловский П. В. и Чеканов В. С. Определяют землю как важнейшим условие существования человеческого общества, незаменимое средство удовлетворения разносторонних потребностей человека - экономических, социально-бытовых, эстетических и др. Однако, говоря об использовании земли, прежде всего подразумевают ее функционирование в сфере общественного производства.

Роль земли неодинакова в различных отраслях народного хозяйства. В промышленности, транспорте и градоустройстве земля играет пассивную роль, функционируя как фундамент, как место, на котором совершаются процессы труда, как пространственный операционный базис для размещения производства. Особое значение земля приобретает в добывающей промышленности, где она служит источником сырья. В сельском хозяйстве земля является главным средством производства и функционирует одновременно и как предмет, и как средство труда. [17]

Предметы труда - все то, на что направлен труд человека. Обрабатывая землю, люди обеспечивают условия для роста и развития сельскохозяйственных культур. С помощью средств труда они воздействуют на предметы труда. Земля, обладая определенными механическими, физическими, химическими и биологическими свойствами, воздействует на растение. Следовательно, в первом случае земля выступает как предмет, во втором - как средство труда.

Земля как средство производства обладает рядом существенных особенностей:

· земля является продуктом природы, тогда как другие средства - результат труда человека. Она возникла намного раньше самого человека и не может быть продуктом его труда. Лишь плодородие верхнего слоя земли (почвы) зависит от результатов труда. Другими словами, земля искусственно не воспроизводима;

· территориальная ограниченность. В экономическом смысле это означает не столько ограниченность поверхности суши, сколько недостаточность территории, обладающей определенным сочетанием свойств и природных условий, благоприятных для сельскохозяйственного производства;

· земля не может быть заменена никакими другими средствами производства, без нее не может осуществляться производственный процесс в сельском хозяйстве, особенно в земледелии;

· земля неоднородна по качеству, при равных вложениях на единицу площади получают неодинаковое количество продукции и доходов;

· зависимость результатов сельскохозяйственного производства от местоположения, размеров и рельефа участков;

· земля обладает территориальной протяженностью и постоянным расположением участков, что вызывает широкое применение в сельском хозяйстве мобильных машин;

· многоплановый характер использования земли в сельскохозяйственном производстве. На ней возделывается большое количество различных видов сельскохозяйственных культур: зерновых, технических, кормовых, плодовых и др.;

· земля при правильном использовании не изнашивается, не ухудшается, а напротив, улучшает свои свойства, тогда как другие средства производства физически изнашиваются, устаревают морально и постепенно заменяются новыми. Эта особенность земли обусловлена ее ценнейшим свойством - плодородием почвы.

Под плодородием понимается способность почвы обеспечивать возделываемые растения необходимыми питательными веществами и производить урожай. Различают три вида плодородия: естественное, искусственное и экономическое.

Естественное (потенциальное) плодородие почвы рассматривается как результат длительного почвообразующего процесса. Оно определяется запасами питательных веществ, их доступностью для растения, физическими, механическими и другими свойствами почвенного слоя земли, сформировавшегося на исходных породах в условиях определенного климата.

Искусственное плодородие почвы - это результат многогранного воздействия человека на почву с помощью обработки, внесения минеральных и органических удобрений, осуществления мелиоративных и почвозащитных работ, других мероприятий.

Экономическое (эффективное) плодородие почвы представляет собой синтез естественного и искусственного плодородия. Оно образуется в результате использования природных ресурсов почвы и пополнения недостающих питательных веществ, улучшения ее физических и других свойств. Экономическое плодородие в значительной степени зависит от уровня развития научно-технического прогресса. Его объективным показателем является урожайность. Для сравнения экономического плодородия применяют такой критерий, как уровень плодородия, который выражает выход продукции земледелия в расчете на единицу площади (абсолютное плодородие) или выход той же продукции на единицу затрат с учетом ее качества (относительное плодородие). Эти показатели могут исчисляться как в натуральном, так и в стоимостном выражении.

Все отмеченные особенности земли как средства производства учитываются как при организации землеустройства, так и прежде всего в самом сельском хозяйстве. [16, с. 248-251]



1.2 Особенности ценообразования на рынке земли: спрос и предложение на землю

Рынок земли - сфера товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий, сооружений, объектов инфраструктуры. Следует иметь в виду, что под земельным рынком понимается оборот земли, включающий как непосредственную ее куплю-продажу, так и иные сделки с землей (аренда земельных участков).

На рынке земли действует тот же, что и на всех прочих рынках, механизм спроса и предложения. Однако, прежде чем его рассматривать, необходимо определить некоторые экономические категории, без понимания которых изучение данного рынка было бы затруднительно. Необходимо четко различать понятия аренды и ренты, землевладения и землепользования. Субъектами экономических отношений на рынке земли выступают два типа собственников - полный собственник и собственник по пользованию. Полный собственник (землевладелец) обладает всеми правами собственности на земельный участок и определяет его дальнейшее использование. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли - землепользователь. Землевладение - владение землей на правах собственности и отдача ее в пользование предпринимателям. Землепользование - пользование землей в установлен­ном законом порядке. Землевладелец может сам заниматься производительным использованием земли, тогда землевладелец и землепользователь едины в одном лице. Пользователь же земли не обязательно является ее собственником.

Так как земельные угодья можно использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных нужд (земля используется для строительства жилья, объектов инфраструктуры, производственных корпусов и пр.), совокупный спрос на землю складывается из сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: D_N = D₁ + D₂, где D_N - совокупный спрос на землю; D₁ - сельскохозяйственный спрос; D₂ - несельскохозяйственный спрос (рис. 1).

Рис. 1 - Совокупный спрос на землю

Поскольку количество совокупного предложения земли в каждый момент времени увеличить невозможно, то кривая предложения земли абсолютно неэластична. Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Необходимо, однако, иметь в виду, что в долгосрочном периоде предложение земли может измениться. Например, в результате нерационального природопользования может быть потеряна часть сельскохозяйственных земель. Вследствие эрозии из сельскохозяйственного оборота в мире ежегодно выводится 6 - 7 млн га, а заболачивание и засоление выводят из землепользования еще 1,5 млн га. В качестве обратного примера можно привести Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Это означает, что в краткосрочном периоде кривая предложения земли является вертикальной линией, а в долгосрочном - наклонной (рис. 2).

Рис. 2 - Предложение земли

Особенностью механизма ценообразования на рынке земли является необходимость различать земельный участок как таковой и производственную функцию земли. У землевладельца существует три варианта использования своей собственности: земельный участок можно продать, выручив за него соответствующую цену; на данном участке можно вести хозяйственную деятельность, получая при этом регулярный доход в виде прибыли; земля может быть сдана в аренду, что принесет ее владельцу регулярный доход в виде ренты.

1.3 Земельные отношения. Плата за землю

Земельные отношения - отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей, а также организацией ее эффективного использования и охраны.

Земельные отношения включают в себя отношения собственности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и использования платы на землю.

Землевладение и землепользование в Республике Беларусь является платным. Цель введения платы за землю - стимулирование рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на земле разного качества.

Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). На сельскохозяйственные угодья он устанавливается с учетом их состава, качества и местоположения. Средние размеры земельного налога с 1 га пашни установлены Законом Республики Беларусь «О платежах за землю». [20]

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду, ее размер устанавливается договором. Платеж может осуществляться как в денежной, так и в натуральной форме.

Вместе с тем Лещиловский П. В., Тонкович В. С., Мозоль А. В. определяют земельную ренту как основу цены земельного участка. Собственник, продавая землю, хотел бы получать от вырученной суммы такой же ежегодный доход, что и ранее получаемая арендная плата. Таким образом, цена земли является капитализированной рентой и определяется по следующей формуле:

(1)

где V - текущая цена земельного участка;

R - ожидаемая арендная плата с этого участка;

g - индекс дополнительного по сравнению с общим уровнем инфляции роста земельной ренты;

r - норма капитализации.

Расчет рентного дохода (Р_д) и цены земли (Ц) производится по формулам 2 и 3.

(2)

где Ц - фактическая цена 1 т. кормовых единиц продукции, млн. руб.;

У - средняя продуктивность 1 га пашни, т. корм. ед.;

З - средние затраты на производство и реализацию продукции с 1 га, млн. руб.;

К - коэффициент нормы рентабельности (0,35).

Цена земли определяется по формуле 3.

(3)

где S - срок капитализации рентного дохода(33 года). [18, с. 105-127]

Большинство потенциальных покупателей и продавцов земли не имеют достаточно точной информации о ценах земельного рынка. Во-первых, распространению такой информации препятствует низкая активность рынка земельных участков. Во-вторых, на реальную цену земли влияют размер, местоположение участка, его плодородие, обеспеченность водой, т. е. большое количество факторов. В-третьих, на цену земли воздействует спрос на землю для несельскохозяйственного использования - в районах ажиотажного спроса цены на сельскохозяйственные земли выше, чем в регионах с меньшей плотностью населения.



2. ПРОБЛЕМА СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

2.1 Становление рынка земли в Республике Беларусь

В процессе формирования правовой базы проведения аграрной реформы с начала 1990-х годов в Республике Беларусь Сакович В. О. выделяет 3 этапа.

1-й этап создания правовой базы для обеспечения аграрной реформы - это начало 1990-х годов.

В 1990 г. была разработана первая Программа перехода агропромышленного комплекса Белорусской ССР к регулируемой рыночной экономике. В республике предлагалось создать равные условия хозяйствования, как для государственных, так и для кооперативных и личных подсобных хозяйств граждан; признать право собственности за сельскохозяйственными предприятиями на производимую продукцию и доходы, право выбора форм ее реализации, право частной собственности на землю; создать условия для становления и развития крестьянских (фермерских) хозяйств и др. Во многом положения вышеназванных программ нашли свое отражение в принятых в дальнейшем нормативно-правовых актах, которые в определенной мере раскрепостили крестьянство.

Кроме права на создание индивидуальных хозяйств, Земельный кодекс 1990 г. заложил правовую базу для внутреннего реформирования коллективных сельскохозяйственных предприятий. Он разрешил создавать внутри этих предприятий автономные производственные кооперативы, с предоставлением каждому кооперативу соответствующего участка земли из земель коллективного хозяйства.

Наиболее важное решение, которое привело к широкомасштабному распределению земли индивидуальным владельцам, - декабрьская 1990 г. Резолюция Верховного Совета Беларуси о земельной реформе, удвоившая максимально допустимую площадь приусадебного участка до 1 гектара. В соответствии с этой резолюцией был сформирован государственный резерв для распределения земли лицам, желающим увеличить площадь своих приусадебных участков и создать фермерское хозяйство (разрешенное Земельным кодексом). В результате доля сельскохозяйственных земель в пользовании подсобных крестьянских хозяйств увеличилась с 5 % в 1990 г. до 12% в 1997 г.

Постановлением Верховного Совета БССР от 18 февраля 1991 г. "О проведении земельной реформы в республике" была признана необходимость преобразования неэффективно работающих колхозов, совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств, кооперативы, а также предоставления их земель арендаторам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, промышленным и другим предприятиям. Одновременно закреплялся принцип недопустимости принудительного расформирования колхозов, совхозов и других сельхозпредприятий.

В 1993 г. закон «О праве собственности на землю» разрешил частную собственность на землю приусадебных участков и дачных кооперативов, но не давал такого права другим землепользователям - владельцам фермерских хозяйств и сельскохозяйственным предприятиям (колхозам и совхозам). Все сельскохозяйственные земли вне приусадебных участков, т.е. земли коммерческого назначения, оставались в государственной собственности. В соответствии с Кодексом о земле гражданам Республики была предоставлена возможность дополнительно арендовать землю для ведения сельского хозяйства.

Таким образом, была ликвидирована государственная монополия на землю и разрушена монополия колхозно-совхозной системы ведения сельскохозяйственного производства, появилась возможность развития аграрного предпринимательства, создания крестьянских (фермерских) хозяйств, коллективных предприятий и других организационно-правовых форм. Гражданам для ведения фермерского хозяйства, а также для удовлетворения личных потребностей было предусмотрено предоставление земельных участков не на праве постоянного пользования, а на праве пожизненного наследуемого владения. Однако это не означало права собственности на землю. Доступ сельскохозяйственных товаропроизводителей к земле по-прежнему регулировался административно-правовыми, а не гражданско-правовыми (рыночными) средствами. К тому же гражданам для ведения фермерских хозяйств зачастую предоставлялись земли худшего качества. В связи с этим фермерский сектор аграрной экономики занимал всего 1-1,5% в общем объеме производства сельскохозяйственной продукции в стране.

2-й этап создания правовой базы аграрной реформы связан с принятием в 1996 г. новой редакции Конституции Республики Беларусь, закрепившей две формы собственности в республике: государственную и частную; право государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения; положения о равных возможностях свободного использования способностей и имущества для предпринимательской и иной экономической деятельности, не запрещенной законом; о гарантировании со стороны государства равной защиты и равных условий для развития всех форм собственности.

Началом 3-го этапа создания правовой базы для обеспечения аграрной реформы стало принятие нового Гражданского кодекса Республики Беларусь в декабре 1998 г., в котором был установлен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций. В связи с этим в республике возникла необходимость приведения учредительных документов сельхозпредприятий в соответствие с требованиями нового законодательства. На повестку дня снова встал вопрос о реформировании сельскохозяйственных предприятий, так как в Гражданском кодексе не предусматривались такие организационно-правовые формы, как колхоз, совхоз, межхозяйственное предприятие, агропромышленное объединение. Кроме этого требовалось разрешить проблему неплатежеспособных сельскохозяйственных предприятий. Поэтому процесс реформирования аграрных отношений существенно активизировался.

Новый Гражданский кодекс положительно повлиял на развитие рынка земли, сняв некоторые ограничения на аренду и залог земли (так, арендаторам земли разрешили сдавать землю, которую они использовали, в субаренду).

Принятый 11 декабря 1990 года и действующий с 1 января 1991 года Кодекс о земле с изменениями и дополнениями пересмотрен и одобрен Палатой представителей Национального собрания Республики Беларусь 25 ноября 1998 года и введен в действие в 1999 году. Данный документ регулирует земельные отношения и направлен на создание условий для рационального использования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, сохранения и улучшения природной среды, для равноправного развития всех форм хозяйствования. Он состоит из 16 разделов, 17 глав и 141 статьи.

Кодекс о земле 1999 г. закрепил только две формы собственности на землю - государственную и частную. Однако все сельскохозяйственные земли в Республике Беларусь находятся исключительно в собственности государства и передаются в пользование сельскохозяйственным производителям на правах пользования. Но это общее правило имеет два исключения:

1. в частной собственности может находиться до 1 га сельскохозяйственной земли на приусадебном участке;

2. в частной собственности может нахбдиться и до 0,25 га сельскохозяйственной земли, выделенной под строительство частного дома и вокруг него.

Землю, находящуюся в частной собственности, можно продавать, покупать, отдавать под залог, сдавать в аренду и завещать наследникам.

Кроме частной собственности Кодекс о земле 1999 г. признал и три типа прав пользования землей: право временного пользования, пожизненного наследования (для физических лиц) и постоянного пользования (для предприятий). Земля, переданная в пользование, не может быть переуступленной и являться предметом каких-либо сделок. Землю, переданную в пожизненное наследование, фактически разрешено завещать наследникам лишь в случае отсутствия на ней зданий или прочих сооружений.

Земельный кодекс 1999 г. закрепил право выхода физического лица из коллективного хозяйства с паем земли для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. Такое же право выхода с земельным паем было предоставлено и группе физических лиц, решивших выйти из колхоза или совхоза и создать новое коллективное или кооперативное хозяйство вне действующего сельскохозяйственного предприятия.

Кодекс о земле (1999 г.) снял некоторые прежние ограничения и на индивидуальное землепользование:

* владельцы приусадебных участков получили право арендовать до двух гектаров земли для целей подсобного производства; в результате этого приусадебный участок крестьянина может расшириться до 3 га;

* владельцы крестьянских (фермерских) хозяйств получили право иметь до 100 га сельскохозяйственных земель, переданных в пожизненное наследуемое владение, которые не являются частной собственностью (это выше предела 50 га, установленного Земельным кодексом 1990 г.);

* крестьянские (фермерские) хозяйства получили право арендовать любое количество земли для ведения сельскохозяйственного производства.

Земельный кодекс 1999 г. предусмотрел и создание новых институтов для надлежащего функционирования рынка земли (в т. ч. создание Земельного кадастра).



2.2 Кодекс Республики Беларусь о земле

1 января 2009 года вступает в силу Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 года (далее - КоЗ 2008 г. или новый кодекс). Это шестой кодекс в истории белорусского государства, регулирующий земельные отношения (первый был принят в 1923 году). Новый кодекс воспринял ряд положений Кодекса Республики Беларусь о земле от 4 января 1999 года (далее - КоЗ 1999 г.), а также Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2008 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667). С принятием КоЗ 2008 г. сделан существенный шаг вперед по закреплению более эффективных организационно-правовых и экономических механизмов использования земли, устранены пробелы, несоответствия и противоречия в законодательстве об охране и использовании земель. Новый кодекс содержит большое количество новелл, направленных на существенное расширение и защиту прав землепользователей.

По сравнению с КоЗ 1999 г. структура нового кодекса подверглась существенной трансформации. КоЗ 2008 г. состоит из преамбулы, включает 12 глав и 100 статей. В новом кодексе определены основные термины и понятия, закреплены принципы земельных отношений, уточнен вопрос о применении норм гражданского законодательства к регулированию земельных отношений, уточнены вопросы, связанные с категориями земель, определены виды земель, уточнены объекты и субъекты земельных отношений, четко разграничена компетенция государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также перехода (прекращения) прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки, урегулированы вопросы землеустройства, мониторинга земель, ведения Государственного земельного кадастра, определены основные мероприятия по охране земель.

Правовые формы использования земель не претерпели существенных изменений. По-прежнему основными правами, на которых могут использоваться земельные участки, являются: право собственности; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право временного пользования и право аренды. В то же время скорректированы условия предоставления земельных участков.

Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь. Причем исключено требование о необходимости постоянного проживания граждан на территории Республики Беларусь для получения земельного участка в собственность.

Важно отметить, что впервые предусмотрена возможность нахождения земельных участков в частной собственности (пожизненном наследуемом владении) иностранных граждан и лиц без гражданства, при условии, что они являются родственниками наследодателя.

В соответствии с КоЗ 2008 г. земельные участки предоставляются в частную собственность гражданам Республики Беларусь для:

· строительства и (или) обслуживания жилого дома;

· обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме;

· ведения личного подсобного хозяйства;

· коллективного садоводства;

· дачного строительства.

Еще одна новелла закреплена частью пятой ст. 12 КоЗ 2008 г., которая предусматривает предоставление земельных участков в частную собственность негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь по результатам аукциона. Напомним, что в соответствии с КоЗ 1999 г. юридические лица Республики Беларусь могли приобретать право собственности на земельные участки лишь в случае приватизации объектов государственной собственности и осуществления инвестиционных проектов.

Кроме того, новый кодекс предусматривает возможность предоставления негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельных участков без проведения аукциона, в частности, для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.

Весьма важной новацией КоЗ 2008 г. является введение института приобретательной давности в отношении земельных участков, что, в первую очередь, направлено на защиту интересов граждан. В частности, предусмотрено, что граждане Республики Беларусь, у которых отсутствуют документ о предоставлении земельного участка либо документ, удостоверяющий право на земельный участок, или которые используют земельный участок, граница и (или) размер которого не совпадают с границей и (или) размером, указанными в документе о предоставлении земельного участка либо документе, удостоверяющем право на земельный участок, но которые добросовестно, открыто и непрерывно владеют земельным участком как своим собственным в течение пятнадцати и более лет, имеют право в соответствии с законодательством приобрести этот земельный участок в частную собственность или получить его в пожизненное наследуемое владение, аренду в сложившейся границе и (или) размере, не превышающем размера, установленного законодательством Республики Беларусь. Добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком подтверждаются сведениями, внесенными в земельно-кадастровую документацию, либо строительным паспортом и (или) паспортом домовладения и (или) документами об уплате земельного налога.

Согласно нормам КоЗ 2008 г. на праве пожизненного наследуемого владения могут находиться земельные участки, которые были предоставлены гражданам Республики Беларусь до 1 января 2009 года. Кроме того, предусматривается предоставление земельных участков в пожизненное наследуемое владение гражданам Республики Беларусь:

· для строительства и обслуживания жилого дома, в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;

· для обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме;

· для ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа, зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;

· для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

· для коллективного садоводства;

· для дачного строительства;

· для традиционных народных промыслов (ремесел);

· в случае наследования земельного участка, ранее предоставленного наследодателю в пожизненное наследуемое владение.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные случаи предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение.

В отличие от КоЗ 1999 г. новый кодекс устанавливает перечень субъектов, имеющих право использовать земельные участки на праве постоянного пользования. К ним, в частности, относятся: государственные органы, иные государственные организации; негосударственные юридические лица Республики Беларусь; сельскохозяйственные организации, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства; научные организации, учреждения образования; государственные лесохозяйственные учреждения; религиозные организации; гаражные (гаражно-строительные) кооперативы и кооперативы, осуществляющие эксплуатацию автомобильных стоянок; организации граждан-застройщиков; садоводческие товарищества и дачные кооперативы.

Необходимо подчеркнуть, что в КоЗ 2008 г. предусмотрена также возможность предоставления земельных участков указанным субъектам во временное пользование на срок до 10 лет.

Земельные участки для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, а также для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей в населенных пунктах могут предоставляться гражданам Республики Беларусь во временное пользование на срок до десяти лет.

В новом кодексе впервые закрепляется возможность предоставления земельных участков во временное пользование национальным и иностранным инвесторам на основании концессионных договоров на срок до 99 лет.

КоЗ 2008 г. не предусматривает предоставление земельных участков под служебный надел. Вместе с тем, право на служебный земельный надел, предоставленный до 1 января 2009 года, сохраняется за работником, вышедшим на пенсию по возрасту или инвалидности, пожизненно; за членами семьи работника, перешедшего на выборную должность, проходящего военную службу по призыву, обучающегося в учреждениях образования, обеспечивающих получение высшего, среднего специального и профессионально-технического образования, - на время соответственно работы на выборной должности, военной службы, обучения; за членами семьи умершего работника - в течение 10 лет со дня смерти работника. После истечения указанного срока право пользования служебным земельным наделом прекращается. Работник, прекративший трудовые отношения с юридическим лицом, предоставившим ему служебный земельный надел, за исключением указанных случаев, имеет право использовать этот надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для уборки выращенного урожая. После истечения срока, необходимого для уборки урожая, право пользования служебным земельным наделом прекращается.

Наиболее существенные изменения претерпело правовое регулирование аренды земель. Развитие института аренды земель является наиболее перспективным способом вовлечения в гражданский оборот земель, которые не подлежат передаче в частную собственность. В частности, к таким землям относятся:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями;

· земли общего пользования.

Кроме того, не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:

· на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

· на землях, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

· на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых;

· которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются местные исполнительные и распорядительные органы в соответствии с их компетенцией, а также администрации свободных экономических зон, если право на заключение договоров аренды делегировано им соответствующими исполнительными комитетами. Граждане и негосударственные юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями этих земельных участков при условии соблюдения их целевого назначения.

Арендаторами земельных участков могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.

В КоЗ 2008 г. нашел отражение принцип возмездной передачи права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Новый кодекс, также как и Указ № 667, устанавливает, что плата за право заключения договоров аренды земельных участков определяется по кадастровой стоимости данных участков либо по результатам аукциона. Предусмотрена возможность предоставления местным исполнительным комитетом рассрочки внесения платы (ее части) за право заключения договоров аренды земельных участков по обоснованной просьбе граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в том числе по результатам аукциона.

Новый кодекс предусматривает освобождение от внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, ряда субъектов (государственные организации; религиозные организации; сельскохозяйственные организации, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства, которым земельные участки предоставляются для ведения сельского хозяйства; научные организации, учреждения образования, использующие землю для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства; граждане Республики Беларусь - для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и др.). Причем, если указанные субъекты намерены предоставить арендуемые земельные участки в субаренду либо передать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам, они обязаны будут внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, а также получить согласие арендодателя.

КоЗ 2008 г. существенно расширяет круг прав арендаторов земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата. В частности, такие арендаторы имеют право:

· предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

· передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

· использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды.

Кроме того, арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение используемого земельного участка в частную собственность.

В отличие от КоЗ 1999 г. в новом кодексе предусмотрена возможность строительства арендаторами капитальных строений (зданий, сооружений) или размещения иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, в случаях, когда строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

В КоЗ 2008 г. усилены гарантии защиты прав арендатора. В частности, срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений). Предоставление земельного участка на более короткий срок может осуществляться только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок. Увеличен срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства - он не может быть менее 10 лет.

Еще одной важной новеллой нового кодекса является регулирование вопросов предоставления земельных участков в субаренду. Арендатор земельного участка, за право заключения договора аренды которого взималась плата, вправе с согласия арендодателя предоставить арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии сохранения его целевого назначения, а также при наличии документов, удостоверяющих права на этот участок. КоЗ 2008 г. также предусматривает право субарендаторов земельных участков, надлежащим образом исполнявших условия договора субаренды земельного участка, в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка заключить договор аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.



2.3 Земельный кадастр

Важную роль в эффективности использования природных ресурсов отводится кадастру. П. В. Лещиловский, В. С. Тонкович, А. В. Мозоль определяют кадастр как систему показателей, характеризующих земельные, водные, лесные и другие ресурсы.

Различают следующие кадастры: земельные, водные, лесной и т. д. Среди них особое место занимает земельный кадастр. Это определяется спецификой его объекта - земли.

Под земельным кадастром следует понимать совокупность достоверных и обоснованных сведений о земле как средстве производства в сельском хозяйстве, о природных свойствах земель, их хозяйственном и правовом положении.

Согласно Кодексу Республики 4Беларусь о земле (ст. 142) государственный земельный кадастр предназначен для реализации земельного

законодательства, регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, проведения землеустройства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевладельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с использованием и охраной земли. Данные государственного земельного кадастра используются при установлении прав на земельные участки, совершении сделок с ними, определении стоимости и размеров платежей за землю.

Государственный земельный кадастр включает 4 четыре раздела.

Первый раздел содержит перечень землепользователей, документы, удостоверяющие юридические права на пользование землей, акты и порядок ведения земельных книг.

Второй раздел включает данные о количестве и качестве земель. Количественный учет ведется по видам угодий и землепользователей. На основании этих данных ежегодно составляется баланс земель. Учет качества земель осуществляется по признакам, определяющим их хозяйственную ценность как природного ресурса и средства производства.

В третьем разделе содержится информация о бонитировке - качественной оценке почв по их естественному плодородию. Бонитировка является по сути агроэкономической характеристикой почв. Ее основное назначение - это определение нормальной урожайности, которую обеспечивают почвы разного качества при условии применения на них одинаковой агротехники.

Бонитировка почв проводится по 100-бальной системе.

Четвертый раздел содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель.

Государственный земельный кадастр ведется землеустроительными органами (Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь и его предприятия и региональные структуры) за счет средств государственного бюджета. Порядок его ведения устанавливается Правительством Республики Беларусь.

Общегосударственное значение земельного кадастра в современных условиях, считает ХХ состоит в организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны; размещения и специализации сельскохозяйственного производства; мелиорации и химизации сельского хозяйства. В условиях развития рыночных отношений роль земельного кадастра существенно возрастает и его информация предназначается для решения следующего круга задач:

· регулирование земельных отношений и использования земли;

· формирование налоговой и инвестиционной политики;

· государственный контроль и охрана земельных ресурсов;

· проведение землеустройства и мониторинга земель;

· оценка хозяйственной деятельности;

· развитие рынка земли;

· совершение сделок с землей;

· предоставление и изъятие земельных участков;

· разрешение земельных споров;

· установление и дифференциация платежей за землю;

· установление размеров компенсационных выплат;

· государственная регистрация прав на недвижимость;

· защита прав собственников земли, владельцев, пользователей, в том числе арендаторов;

· установление системы обременений прав на земельные участки;

· поддержка залоговой и ипотечной системы. [Земельный кадастр: учебное пособие / Н.В. Клебанович: - Минск: БГУ, 2006., с. 5-15]

Можно отметить, что кадастр - это важный инструмент развития как сельских, так и городских территорий. Он обеспечивает рациональное управление земельными ресурсами, защиту прав на землю, справедливое налогообложение, контроль за использованием и охраной земель.

Несмотря на снятие на рубеже XX столетия некоторых ограничений на пользование землей и права собственности, по-прежнему не только не разрешена частная собственность на землю сельскохозяйственного назначения, но и жестко ограничена передача земли на уровне сельхозпроизводителей. Нерешенные вопросы собственности на землю и ее передачи оставались и остаются главным препятствием на пути реформирования аграрного сектора экономики Республики Беларусь. [14, с. 108-124]

Таким образом, современный этап развития рынка земли в Республике Беларусь характеризуется, прежде всего, переходом от административно-командной к рыночной системе хозяйствования, основанной на учете реального спроса и предложения, развитии конкуренции. Рыночные отношения призваны активизировать производственную и коммерческо-предпринимательскую деятельность в АПК в целях удовлетворения потребностей потребителей в продукции и услугах, повышения эффективности производства, экономии материально-технических ресурсов, финансов и труда, усиления восприимчивости к достижениям научно-технического прогресса, повышения конкурентоспособности и качества продукции.



3. РЫНОК ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ: ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

3.1 Земельный фонд Республики Беларусь, земельные отношения

В соответствии с основным целевым назначением в составе земельного фонда выделяются согласно Кодексу Республики Беларусь о земле следующие семь категорий земель:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства;

3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

4) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

По данным Государственного земельного кадастра земельный фонд Республики Беларусь остается неизменным и на начало 2014 года составляет 20760 тыс. га (Приложение А).

Сельскохозяйственные земли занимают 42% (8726,4 тыс. га), пашня - 27 % общей площади. На душу населения приходится 0,9 га сельскохозяйственных земель, в том числе 0,6 га пашни. Неиспользуемые и слабо используемые земли в народном хозяйстве (пески, кустарники, болота и т.д.) составляют 15 % общей площади. За последние 20 лет из сельскохозяйственного оборота выбыло 488 тыс. га.

Большая часть земель сельскохозяйственного назначения находятся в пользовании сельскохозяйственных организаций - 88, %, в пользовании граждан находятся 10 %, а на долю крестьянских (фермерских) хозяйств только 2 %. Всего за хозяйствами, производящими сельскохозяйственную продукцию закреплено 7715,5 га сельскохозяйственных угодий, в том числе площадь пахотных земель составляет 4888,1 га (Приложение Б).

Важнейший вопрос земельных отношений на современном этапе - развитие многообразия форм собственности и хозяйствования. В республике в последние годы сложились различные мнения по этому вопросу. Одни выступают за полное отрицание частной собственности на землю и ее рыночного оборота, кроме участков в личных подсобных хозяйствах, садово-огородных кооперативов, для дачного и жилищного строительства. Другие, наоборот, выступают за законодательное признание купли-продажи земли и соответственно частной собственности на землю. Практически из-за этих крайних позиций сдерживается принятие перспективных правовых механизмов, остается низкой заинтересованность товаропроизводителей и финансово-кредитных структур в налаживании стратегического взаимодействия.

В условиях, когда в предприятиях нет достаточных внутренних резервов для экономического подъема, необходимы внешние кардинальные государственные меры. Формы их осуществления могут быть самыми разными - присоединение к крепкому и жизнеспособному сельхозпредприятию, птицефабрике, комплексу или к сравнительно близко расположенному промышленному предприятию. Может быть применен вариант продажи имущества (включая землю по выкупной цене) состоятельным коммерческим структурам (отечественным и иностранным), способным вкладывать капитал в развитие сельскохозяйственного производства, в том числе в землю, осваивать новые высокоинтенсивные технологии и повышать плодородие почв.

В настоящее время становится актуальной проблема агропромышленной интеграции, которая, с одной стороны, отражает объективную закономерность и требования развития смежных сфер агропромышленного комплекса для достижения более высокого конечного результата в самом сельском хозяйстве (и безусловно, на земле). С другой стороны, ее можно рассматривать как механизм подъема сельскохозяйственных предприятий, прежде всего, недостаточно эффективных. Включение этих предприятий в общую интеграционную цепочку позволит им не только сохраниться, но и преобразоваться, как уже отмечалось, на новой технико-технологической основе с адаптацией к рыночным "условиям". Сейчас важно обосновать наиболее рациональные пути становления агропромышленной интеграции применительно к особенностям современного этапа развития АПК, используя для этого научные разработки, как недавнего прошлого, так и последнего времени.

Какая форма земельных отношений и рыночного оборота земли наиболее приемлема в конкретных условиях? Если выбор делается в пользу регулируемой государством купли-продажи имущества, то дополнительно надо учитывать, насколько сельские товаропроизводители подготовлены к правовому введению цивилизованного рынка земли. Имеются в виду, в частности, узаконенная кадастровая оценка земли, наличие соответствующей инфраструктуры земельного рынка, кадровое обеспечение земельных преобразований и т.п. В противном случае, без должной подготовки, непродуманные земельные изменения неизбежно приведут к разрушительным последствиям, дискредитирующим сами по себе нужные и востребованные меры.

Следует хорошо осознавать, что абсолютно свободного рынка земли в мире не существует. В различных странах он свободен относительно, поскольку регулируется как системой правовых регуляторов, так и экономических, строго сообразуясь с законами и закономерностями рыночного хозяйства.

Земельное законодательство должно предусматривать действенные механизмы развития многообразия земельных отношений, то есть права и обязанности владельцев и собственников земельных участков, землепользователей (в частности, арендаторов), а также экономический инструментарий регулирования сделок земельного оборота.