Оцінка земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

Актуальність теми дослідження. Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на земельні ділянки та планового характеру використання землі потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого ж оцінка землі. Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно-організаційними методами управління розвитком територій, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціональних умов раціонального використання земель, забезпечити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю. А за для того, щоб знати чи правильно оцінили землю, якою володіє той чи інший суб'єкт господарювання треба знати нюанси нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Об'єктом дослідження є землі сільськогосподарського призначення.

Предмет дослідження нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Аналіз попередніх досліджень. Проблемами оцінки земель серед дослідників займаються Дехтяренко Ю.Ф., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М., які не тільки розробили теоретико-методичні основи земельно-оцінюючої діяльності, але і брали участь у розробці нормативно-правової бази в цій галузі. Нормативну та методологічну базу для здійснення оцінки земель забезпечує чинне законодавство України.

Мета цієї роботи навчитися розраховувати нормативно-грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Завдання курсової роботи є дослідити проблеми в правильному визначенні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення; розглянути методи і розібратися в нюансах нормативно-грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

При написанні курсової роботи використовувались такі методи:

- аналізу; грошовий сільськогосподарський земля оцінка

- логічний;

- порівняння;

- статистичний.

Практичне застосування роботи полягає в тому, що її результати можуть бути використані у ВНЗ на практичних заняттях та для підвищення особистих знать людини, щодо даної теми.

Структура дослідження: робота складається зі вступу, п'ятьох розділів, висновків, списку використаної літератури. Загальний об'єм роботи становить 35 сторінок, список використаних джерел нараховує - 9 найменувань.



Розділ 1. Земельне та аграрне право землі сільськогосподарського призначення

У структурі земельного фонду особливе місце посідають землі сільськогосподарського призначення, які пов'язані зі сферою сільськогосподарського виробництва, і які на сьогоднішній день є основною категорією земель, що забезпечують проведення земельної реформи. До земель сільськогосподарського призначення належать усі землі, основним цільовим призначенням яких є їх використан­ня в сільському господарстві. За ст. 22 ЗК землями сільськогоспо­дарського призначення є землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної ви­робничої інфраструктури або призначені для таких цілей. Виходячи з цього, можна визначити дні основні правові ознаки земель сільськогосподарського призначення -- падання для потреб сіль­ського господарства, а також використання у сфері сільськогосподарського виробництва.

Земля в сільськогосподарському виробництві є незамінним чин­ником завдяки особливостям, серед яких найчастіше вирізняються: обмеженість (незмінність кількості), непереміщуваність, невідтворюваність, незнищуваність, практична невичерпність її продуктивної сили. Поняття "земля" і "земельна ділянка" не збігаються. У власності й користуванні сільськогосподарських підприємств і громадян можуть перебувати тільки індивідуально визначені, виділені в натурі на місцевості земельні ділянки, що мають точні межі.

Землям сільськогосподарського призначення не випадково належить перше місце серед закріплених у законодавстві 9 категорій земельного фонду. На відміну від інших категорій земель, які використовуються головним чином як просторово-операційний базис, ці землі є основним засобом виробництва продуктів харчуван­ня, кормів для тварин і сировини для різних галузей промисловості. Для них встановлено особливий правовий режим, що характеризується таким використанням земель, за якого забезпечується охорона земель, недопущення виведення їх із сільськогосподарського обігу, підвищення родючості грунтів.

Однією з головних характеристик земель сільськогосподарсько­го призначення є ґрунтова. Земля як поверхневий шар функціонує за законами природного розвитку, взаємодіє з іншими природни­ми ресурсами. Значну частину земної поверхні займає грунт -- природне утворення, що складається з частино пов'язаних обрі­їв, які формуються внаслідок перетворення поверхневих шарів і ат­мосфери під впливом води, повітря й живих організмів; має родючість. У ньому значенні "земля" і "фунт" -- поняття ідентичні. Відмінність полягає в тому, що земля є більш загальним поняттям, а ґрунт пов'язаний Із конкретним уявленням про якість землі та здатністю її використання в сільському господарстві. Головне, щоб одержуючи максимальну кількість сільськогосподарської продукції, землекористування було раціональним.

Однак не всі автори згодні з такою позицією. Дехто вважає, що ідентичне застосування в юридичному аспекті термінів "земля" і "грунт" неправильне, оскільки вони мають істотні відмінності. Уявлення про ґрунти як про специфічні природні й господарські об'єкти не дістали свого відображення в Конституції України. В юридичній науці грунт визначається як самостійний об'єкт екологічних правовід­носин, якісною властивістю якого с родючість, та який є основним і незамінним засобом виробництва сільськогосподарської продукції".

Правове поняття земель сільськогосподарського призначення включає характеристику їх юридичної структури або складу. Традиційно прийнято вважати, що в сільському господарстві земля функціонує: як територіальна умова й як основний засіб виробництва. З огляду на це землі сільськогосподарського призначення згідно з юридичне усталеними способами їх використання поділяються на два головних види.

По-перше, це -- сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги), які відповідно до природних властивостей, розташування і господарських потреб використовуються для посівів сільськогосподарських культур і є засобом виробництва в рослинництві.

По-друге, не несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім віднесених до земель лісового фоішу, землі під господар­ськими будівлями й дворами, землі тимчасової консервації тощо), які є тільки територіальним базисом, і потрібні для організації сільськогосподарського виробництва та пов'язаних з ним видів діяльності. У цьому разі йдеться про площі не рослинницького призначення, які є землями несільськогосподарського використання.

1.1 Землі сільськогосподарського призначення як об'єкт правового регулювання

Земля не є результатом людської праці. Вона -- продукт самої природи. Безпосереднім об'єктом правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення виступає певна визначена територія, що є просторовою сферою діяльності суб'єкта, де він може займатися виробництвом сільськогосподарської продукції і зведенням будинків, виробничих споруд та інших об'єктів, потрібних для обслуговування основної діяльності. Отже, для земель сільськогосподарського призначення характерне викорис­тання не тільки як засобу виробництва (вирощування сільськогос­подарської продукції), але й як просторово-операційного базису, що властиве всім категоріям земель.

ЗК вживає і термін "земля", і термін "земельна ділянка", хоча визначення дає лише останньому. Це пояснюється тим, що об'єк­том правовідносин з використання землі завжди є індивідуально визначена земельна ділянка, яка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (ст. 79 ЗК).

Специфічними ознаками земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення, які характеризують їх як об'єкт земельних від­носин, є: обмеженість площі, локалізованість за місцем розташування: вони є нерухомим об'єктом і основним способом виробниц­тва в сільському господарстві.

Земельні ділянки і права на них, а також міцно пов'язані із зе­мельними ділянками об'єкти (грунт, замкнені водойми, ліс, бага­торічні плодові насадження, будинки, будівлі, споруди тощо), переміщення яких без шкоди їх призначенню неможливе, перебува­ють в обігу неподільно, якщо Інше не передбачено законом.

Існує думка, що землі сільськогосподарського призначення як об'єкт правового регулювання мають потрійну правову характеристику:

загальний об'єкт (частина земельного фонду), на який поши­рюється загальний правовий режим використання землі;

родовий об'єкт (категорія земельного фонду), на який поширюються прави­ла особливого правового режиму, призначені для земель сільсько­господарського призначення;

безпосередній об'єкт (як сільськогосподарське угіддя), на який поширюється дія норм земельного, фінансового, господарського та інших галузей права.

Землі сільськогосподарського призначення регулюються зе­мельним законодавством як єдиний об'єкт, що означає:

сільсько­господарському використанню підлягають не будь-які, а лише придатні для цих цілей землі;

не всякі придатні для сільськогосподарських потреб землі можна використовувати як землі сільськогосподарського призначення.

Так, у заповідних зонах заборонено здійснювати товарну сільськогосподарську діяльність.

Мета використання земельної ділянки визначається органами місцевого державного управління й органами місцевого самоврядування під час надання конкретної земельної ділянки. Про це зазначається в документах, які засвідчують права на землю, а також у документах державного земельного кадастру і державної реєстрації. При цьому неприпустимою є самовільна зміна дозволеного використання земельної ділянки. Вимоги щодо дозволеного використання земельної ділянки є частиною інших галузей законодавства, у складі яких вони регламентуються докладніше.

Важливою характеристикою земельної ділянки як об'єкта пра­вового регулювання с площа. Визначаючи розміри земельних ділянок, наданих у власність і користування, органи влади враховують природно-економічні, екологічні та соціальні умови на основі рекомендацій науково-дослідних установ щодо природно-сільськогосподарського районування земель та їх нормування.

У ЗК робиться спроба обмежити площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у власності громадян, певними розмірами. Відповідно до ст., 121 ЗК громадяни України мають право на безкоштовне одержання земельних ді­лянок у власність за нормами: для ведення особистого селянського господарства в розмірі не більше 2 га; для ведення садівництва -- не більше 0,12 га; для ведення фермерського господарства -- у розмі­рі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, се­лищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано кілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району. Землі фермерського господарства можуть складатися із:

земельної ділянки, що належить на праві власності фермерському господарству як юридичній особі;

земельних ділянок, що належать громадянам -- членам фермерського господарства на праві приватної власності;

земельної ділянки, що використовується фермерським господарством на праві оренди.

Громадяни -- члени фермерського господарства мають право на одержання у власність із земель державної і комунальної власності земельних ділянок у розмірі земельної частки (паю). Громадянам -- членам фермерських господарств передаються безкоштовно в приватну власність надані їм у користування земельні ділянки в роз­мірі земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підпри­ємства, розташованої на території відповідної ради. Це право не поширюється па громадян, які раніше набули права на земельну частку (пай) (ст. 32 ЗК).

Розмір земельних ділянок, які передаються безоплатно громадя­нину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної час­тки (паю) (ч. 2 ст. 121 ЗК). Громадяни мають право додатково одержувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення, але не більше 100 га (до 1 січня 2010 р.). При ньому зазначена площа може бути збільшена у разі спадкування земельних ділянок за законом (п. 13 Перехідних положень ЗК).



Розділ 2. Якісні характеристики грунтів

З погляду сучасної макроекономіки землі сільськогосподарського призначення розглядаються не тільки як просторовий базис, але й як і основний засіб виробництва, який характеризується продуктивністю сільськогосподарських культур, зумовленою родючістю ґрунту. За критерієм виробничої діяльності головним призначенням сільськогосподарських земель є виробництво продукції рослинництва з відповідними показниками врожайності сільськогосподарських культур.

Звичайно, показники врожайності залежать як від природних властивостей ґрунтів, так і від природно-кліматичних умов місцезнаходження земельної ділянки та інших факторів, притаманних сучасним агровиробничим технологіям. Існує логічний зв'язок між землею як економічною категорією, родючістю ґрунту, урожайністю сільськогосподарських культур і оцінкою земель. Якісні характеристики ґрунтів значною мірою впливають на оцінну вартість земельної ділянки, тому їх необхідно враховувати при здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Природні властивості ґрунтів поділяються на дві групи: основні та модифікаційні. До основних належать такі: вміст гумусу; потужність гумусових горизонтів; вміст фізичної глини (індекс фізичного стану), гранулометричний склад тощо. До модифікаційних властивостей відносять: засолення, солонцюватість, кислотність, оглеєння, еродованість, змитість, скелетність та ін. Найважливішим показником якості ґрунту є вміст гумусу. Кислотність ґрунту зумовлюють іони водню, які утворюються при дисоціації кислот і гідролітичних кислих солей, а також поглинуті найдрібнішими частками ґрунту -- колоїдами, що можуть переходити в ґрунтовий розчин.

Підвищення кислотності негативно впливає на ріст і розвиток більшості культурних рослин, перешкоджає сприятливим мікробіологічним процесам, які відбуваються у ґрунті. Особливо чутливі до підвищеної кислотності люцерна. пшениця, кукурудза та інші культури. Також серед хімічних явищ пов'язаних із ґрунтом, виділяють засолення, тобто підвищення вмісту легкорозчинних солей у ґрунті (понад 0,25%), що призводить до утворення солонцюватих і солончакових ґрунтів. Правильне регулювання хімічного складу ґрунту може підвищувати його родючість і. навпаки, невміле використання мінеральних добрив, неправильний обробіток ґрунту можуть негативно вплинути на його хімічний склад і стати причиною спустошення родючих земель. Природні властивості ґрунтів залежать як від умов навколишнього середовища, так і від господарської діяльності людини. До основних факторів навколишнього середовища, які впливають на процес ґрунтоутворення, належать: природнокліматичні умови, рельєф місцевості, материнські (ґрунтоутворювальні) породи, рослинний покрив, підгрунтові води та ін. Природні властивості ґрунтів змінюються також у результаті господарської діяльності людини. Здійснення заходів щодо окультурювання ґрунтів (зрошення, осушення, хімічна меліорація вапнуванням, гіпсуванням тощо) сприяє поліпшенню фізико-хімічних властивостей ґрунтів і підвищенню їхньої родючості. За даними якісного обліку земель на 1 листопада 1990 року (рис. ). найпоширенішими ґрунтами в Україні є чорноземи і близькі до них лучно-чорноземні ґрунти, які разом становлять 72.7 % орних земель.

Ці ґрунти у нас найродючіші. У контексті якісних характеристик слід також розглядати забрудненість ґрунтів. За даними Ради по вивченню продуктивних сил України, до забруднених належать ґрунти, в яких концентрація одного чи кількох інгредієнтів перевищує більш як у два рази їхній середній природний вміст [2]. За походженням виділяють два види забруднення: техногенне і агрогенне, які в свою чергу поділяються на хімічне, радіоактивне та біологічне.

Внаслідок надмірного застосування добрив і пестицидів та забруднення важкими металами розрізняють три ступені забруднення ґрунтів: слабкий, середній і сильний. До основних факторів зниження агрономічних властивостей ґрунту можна віднести: багаторазовий обробіток ґрунту (замість одноразового) різними знаряддями за допомогою потужних і важких колісних тракторів та комбайнів: водну й вітрову ерозії; виснаження гумусу споживацьким ставленням до землі (намагання якнайбільше від неї взяти і якнайменше їй повернути); перехід а індустріальні та інтенсивні технології вирощування сільськогосподарських культур, тобто внесення високих доз мінеральних добрив і застосування хімічних засобів захисту рослин, що супроводжується забрудненням ґрунту та нагромадженням пестицидів у підгрунтових водах. Ґрунти забруднюються також техногенними викидами промислових підприємств -- сульфатами, оксидами азоту, важкими металами, радіонуклідами. Великої шкоди завдає ґрунтам відведення сільськогосподарських земель, особливо ріллі, під будівництво фабрик, заводів, АЗС, транспортних комунікацій, проведення пошукових робіт із бурінням свердловин. Ситуація, що склалася, потребує невідкладних науково-обгрунтованих заходів, спрямованих на охорону земель та підвищення родючості ґрунтів й одержання екологічно чистих продуктів харчування. Не менш важливою проблемою є організація і дотримання польових, кормових та інших сівозмін на основі проектів внутрішньогосподарського землеустрою. Збереженню ґрунту сприятимуть і перехід на прогресивні технології обробітку землі, використання ефективних та легких машин і механізмів, уникнення повторного обробітку ґрунту, застосування безплужних технологій обробітку тощо.

Вплив забрудненості на оцінну вартість земельної ділянки слід враховувати при здійсненні грошової оцінки. Показники забрудненості ґрунтів відображають у базах даних державного земельного кадастру і встановлюють проведенням фунтових, геоботанічних, радіологічних та інших обстежень і розвідувань. Забрудненість ґрунтів картографують складанням тематичних карт з визначенням видів забруднення та меж зон забруднених земель у розрізі окремих господарств і регіонів.



2.1 Природно-сільськогосподарське районування України

З метою виділення в межах України природно-сільськогосподарських районів із сталими природно-кліматичними показниками здійснюється структуризація території України на зони та гірські області, провінції, природно-сільськогосподарські округи та райони. При цьому враховується однорідність властивостей ґрунтів та природно-кліматичних умов, особливості сільськогосподарського виробництва, а також адмініністративно-територіальний поділ України.

Адмініністративно-територіальний поділ України відображено на рис.2.1.

Рис.2.1 Схема адміністративно-територіального поділу земель України.

Територія Україні поділена на 5 природно-сільськогосподарських зон (лісова -- Полісся, лісостепова -- Лісостеп, степові - Степ, Степ посушливий, Степ сухий) і дві гірські області (Карпатська і Кримська). Зони виділяються за ознаками зональних особливостей генезису ґрунтів і зонального типу сільськогосподарського виробництва. Гірські природно-сільськогосподарські області характеризуються подібними поясними типами висотної зональності і схожими типами сільськогосподарського використання земель. Зони і області поділяються на природно-сільськогосподарські провінції, які в межах зони розташовуються зі сходу на захід і відрізняються за кількістю опадів та кліматичними умовами. Кожна з провінцій характеризується певним набором сільськогосподарських культур і типом агротехніки. В Поліссі виділяють Західну, Правобережну і Лівобережну провінції; в Лісостепу -- теж Західну, Правобережну і Лівобережну; в Степу посушливому -- Придунайську, Правобережну, Лівобережну та Північно-Кримську. Степ сухий не поділяється на провінції. Карпатська область поділяється на три провінції: Передкарпаття, Карпати і Закарпаття. Кримська область поділяється на дві провінції: Кримську гірську і передгір'я та Південний берег Криму. Всього на території України нараховується 19 природно-сільськогосподарських провінцій.

В межах природно-сільськогосподарських провінцій виділяються природно-сільськогосподарські округи, які характеризуються сталими геоморфологічними особливостями території і ґрунтового покриву, кліматичними характеристиками та складом ґрунтоутворюючих порід. Округи виділяються за узагальненими типами рельєфу і характером ґрунтоутворюючих умов з урахуванням однорідності ґрунтового покриву і агрокліматичних показників. Всього в 19 провінціях виділено 32 природно-сільськогосподарських округи. Кожен округ характеризується певними особливостями рельєфу та типом ґрунтового покриву.

Кінцевою метою природно-сільськогосподарського районування території України є встановлення меж природно-сільськогосподарських районів, які виділяються в межах кожного з округів. При цьому враховуються наступні критерії: близькість кліматичних показників; схожість рельєфу; близькість структури та властивостей ґрунтового покриву; однакова тривалість вегетативного періоду; статистична репрезентативність (тобто райони мають бути досить великими і близькими за площею, а показники відповідних критеріїв по них були б найбільш достовірними з точки зору вимог статистичного аналізу).

Природно-сільськогосподарські райони виділяються в межах адміністративних областей, але їх межі не завжди співпадають з межами адміністративних районів. В межах області може бути від 5 до 12 природно-сільськогосподарських районів і кожний з них має сталий номер і назву. Так, наприклад: у Вінницькій області 9 природно-сільськогосподарських районів, у Закарпатській -- 4. Загальна кількість природно-сільськогосподарських районів в Україні становить 222 найменування.

2.2 Бонітування ґрунтів

Інтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету (добротність) ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів. Бонітування ґрунтів -- це порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природнокліматичних умовах. Бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру, а значення балів бонітету заносяться в базу даних державного земельного кадастру. Термін бонітування походить від латинського "bonitas" -- доброякісність. Засновником бонітування ґрунтів є вчений-ґрунтознавець В. Докучаєв (1854 -- 1934 р.р.), який в 80-ті роки XIX століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Під бонітуванням ґрунтів слід розглядати оцінку ступеня відповідності їхніх властивостей вимогам вирощування сільськогосподарських культур, тобто оцінку ґрунтів як засобів праці в сільськогосподарському виробництві. Але нерідко ґрунти, які мають сприятливі для рослин властивості, знаходяться не в кращих природно-кліматичних умовах, що не дає змоги реалізувати їхній потенціал. Тому необхідно комплексно враховувати всі природні фактори, які впливають на врожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування. Для цього потрібно здійснювати бонітування земель як типу сільськогосподарського ландшафту. Недоліком такого підходу є практична неможливість оцінки природної родючості ґрунтів, оскільки вона тісно пов'язана зі штучною родючістю. У процесі сільськогосподарського освоєння угідь ґрунти неминуче еволюціонують і при цьому питома вага штучної родючості часто перевищує природну. Слід зазначити, що основні фактори продуктивності землі поряд із якістю ґрунтів -- це кількість внесених добрив, забезпеченість робочою силою та сільськогосподарською технікою, технологічні умови обробітку полів, рівень інтенсивності землеробства тощо.

Роботи з бонітування ґрунтів виконують згідно з Методичними рекомендаціями по проведенню бонітування ґрунтів. Цією методикою передбачаються наступні етапи робіт:

Уточнення природно-сільськогосподарського районування земельного фонду;

складання списків агровиробничих груп ґрунтів; агроекономічне обґрунтування розміщення посівів сільськогосподарських культур;

збирання та опрацювання даних про якість ґрунтів;

вибір еталонів ґрунту для бонітування; розрахунок балів бонітету ґрунтів.

У методиці розроблено також підходи до бонітування ґрунтів під багаторічними насадженнями, кормовими угіддями та до бонітування ґрунтів селянських господарств. Об'єктом бонітування є агровиробничі групи ґрунтів у межах природно-сільськогосподарських районів. У 1963 році в Україні було здійснено суцільне обстеження ґрунтів і складено карту їхніх агровиробничих груп у масштабі 1:250000. Усього на території нашої держави фахівці розрізняють понад 5000 різновидів ґрунтів, але з метою уніфікації та спрощення процедури опрацювання їхніх показників було прийнято 222 агровиробничі групи ґрунтів. Агровиробниче групування останніх здійснюють за наступними показниками: походженням ґрунтів; їхнім гранулометричним складом; рівнем родючості та іншими властивостями. Агровиробничі групи ґрунтів пронумеровані в певному порядку і кожна з них має сталий код (позначення) і назву. Наприклад кодом «53г» позначено чорноземи типові малогумусні та чорноземи сильно реградовані легкосуглинкові. З метою визначення балів бонітету агрогруп для кожного природно-сільськогосподарського району складають картосхеми зон вирощування найпоширеніших у країні товарних сільськогосподарських культур. Для орних земель це такі, як пшениця озима, жито озиме, ячмінь, овес, кукурудза на зерно, соняшник, цукрові буряки, картопля, льон. Для кожної із зернових культур бали бонітету визначають окремо. Картосхеми складають і уточнюють на основі аналізу біологічних потреб окремих сільськогосподарських культур щодо тепла, світла, вологи, властивостей ґрунту на різних фазах розвитку та співставлення мінімальних і максимальних значень цих даних із багаторічними природними показниками всієї території України. При цьому використовують багаторічні дані спостережень метеостанцій, матеріали геоморфологічних, гідрологічних, ґрунтових та інших обстежень. Наступним етапом є розробка шкал бонітетів ґрунтів опрацюванням даних про властивості ґрунтів у межах природно-сільськогосподарських районів. Бонітет -- інтегрований показник якості (родючості) ґрунту стосовно конкретної сільськогосподарської культури. Виражений у балах бонітет є відносною величиною, яка інтегрує різнобічні ознаки і властивості ґрунту. У кожному природно-сільськогосподарському районі для кожної культури визначають еталонний ґрунт (зональний), тобто найрепрезентативніший у межах району за площею, властивостями та родючістю. Це дає змогу визначати родючість інших агровиробничих груп порівнянням їхніх властивостей із властивостями еталонного ґрунту. Бали бонітету встановлюють за об'єктивними, найбільш природними властивостями ґрунтів, які корелюють з урожайністю культур. У різних природно-сільськогосподарських районах кореляційні зв'язки між властивостями ґрунтів і врожайністю культур неоднакові, тому необхідно визначити, які саме властивості ґрунтів корелюють з урожайністю певних культур. Якщо значення коефіцієнтів кореляції знаходяться в інтервалі від 0,7 до 1 то це свідчить про тісний зв'язок показників урожайності та властивостей ґрунту. В процесі бонітування ґрунтів встановлюють ступінь відповідності їхніх властивостей вимогам сільськогосподарських культур. При цьому враховують ті властивості ґрунтів, динаміка яких найменша і вони добре корелюють з урожайністю сільськогосподарських культур. До таких властивостей ґрунтів належать:

вміст гумусу в орному шарі й по генетичних горизонтах;

потужність гумусових горизонтів; кількість фізичної глини;

індекс фізичного стану;

ступінь засоленості; скелетність ґрунтів;

кислотність (рН сольової витяжки);

оглеєність;

еродованість;

наявність рухомих поживних речовин (фосфор і калій);

змитість;

ін.

Однією з найважливіших проблем бонітування ґрунтів є встановлення еталонних значень оцінних властивостей і виявлення залежності врожайності сільськогосподарських культур від властивостей ґрунтів у різних інтервалах їхніх значень. Для бонітування на кожний природно-сільськогосподарський район необхідно скласти шкалу на 100 -- бальній основі. В межах природно-сільськогосподарського району вибирають еталонний ґрунт, стосовно якого розраховують бали бонітету інших ґрунтів за формулою:

Б = (П/Пе)*100, (1.1)

де Б - бал бонітету;

П - показник властивості ґрунту, для якого визначається бал бонітету (наприклад, вміст гумусу);

Пе - показник властивості ґрунту, прийнятого за еталон.

Формулу 1 використовують для розрахунку балів бонітету здебільшого, оцінюючи якість ґрунтів як за показниками природних властивостей, так і за врожайністю сільськогосподарських культур. Із формули видно, що якість еталонного ґрунту оцінюється в 100 балів, ця оцінка -- найпоширеніша умовна ціна якості ґрунтів, прийнятих за еталон. За визначеними балами бонітету ґрунтів складають дві оцінювальні шкали: першу, основну, -- за об'єктивними, тобто природними й набутими властивостями ґрунту, другу ~ за врожайністю сільськогосподарських культур для орних земель або за продуктивністю кормової маси на сіножатях і пасовищах. Оцінювальні шкали можуть бути замкненими чи розімкненими. Якщо еталоном є ґрунти, які за природними властивостями належать до найродючіших, або за такий же еталон приймають показник максимальної врожайності, одержують замкнену шкалу; якщо за еталон приймають природні властивості й показники врожайності домінуючого типу ґрунтів, побудовану оцінювальну шкалу називають розімкненою. Бонітування здійснюють як за показником окремої властивості ґрунту, наприклад за вмістом гумусу, так і з урахуванням сукупності природних властивостей ґрунту. Оскільки властивості ґрунту по-різному впливають на врожайність, для зваженого врахування цього впливу використовують так звані показники детермінації Д.

Д = r2, (1.2)

де r-- коефіцієнт кореляції між урожайністю і показником окремої властивості ґрунту.

Коефіцієнт кореляції визначають у результаті кореляційного аналізу за формулою:

rП.у =(? (П і - Li)(Yi- Ly))/(v? (Пі - Lп)2 * ? (Yi- Ly)2) (1.3)



де Пі,Yi-- показники природних властивостей ґрунту і врожайності на ньому в межах окремого угруповання ґрунтів;

LП, Ly-- середнє арифметичне значення показників природних властивостей і урожайності відповідно в межах природно-сільськогосподарського району.

Значення коефіцієнта кореляції свідчить про тісноту зв'язку між урожайністю і показником окремої властивості ґрунту. Якщо коефіцієнт кореляції знаходиться в інтервалі 0,51-0,70, констатують наявність зв'язку між обома факторами; в інтервалі від 0,71 до 0,90 вказують на тісний зв'язок; більше 0,90 -- дуже тісний зв'язок. Узагальнений бал бонітету ґрунту з урахуванням внеску кожного фактора обчислюють як середньозважений щодо показників детермінації за формулою:

Б=(Б1Д1+Б2Д2+… + БnДn)/(Д1+Д2+…+Дn) (1.4)

де Бr-- узагальнений бал бонітету ґрунту;

Б1, Б2, Б п-- бали ґрунту за окремими властивостями;

Д1, Д2, Д п-- показники детермінації між окремими властивостями та врожайністю.

Бали бонітування зводять в оцінювальні шкали, які після перевірки використовують для оцінки ґрунтів у сільськогосподарських підприємствах на території природно-сільськогосподарського району. Якість складеної бонітувальної шкали перевіряють через вірогідність її основної оцінювальної одиниці -- одного бала. Для цього, користуючись даними про середню багаторічну врожайність окремої провідної культури, наприклад озимої пшениці, з території, яку займає чітко визначене за якістю ґрунтове угруповання, обчислюють ціну одного бала шкали:

Цб= Пу/БТ (1.5)



де Пy-- показник середньої багаторічної врожайності;

БТ-- бал бонітету ґрунтів даної території.

В іншому сільгосппідприємстві даного землеоціночного району обчислюють розрахункову врожайність для тих земель, де вирощували аналогічну культуру, за формулою:

(Пу)р=ЦбхБр (1.6)

де Бр -- бал бонітету території, для якої визначають урожайність.

Потім розраховану врожайність (Пу)р порівнюють із фактичною (Пу)ф. Якщо виконується умова

(Пу)р=(Пу)ф±0,05(Пу)р

то шкалу вважають вірогідною і затверджують для використання.

Для оцінки сільськогосподарських угідь, розташованих у межах населених пунктів, на які, як правило, відсутні матеріали ґрунтових обстежень, складають так звані екстраполяційні карти ґрунтів. З цією метою залучають ґрунтові карти прилеглих територій, а також матеріали аерофотознімання інших обстежень, які дають змогу зіставити діагностичні ознаки обстежених і необстежених земель. Виділені на екстраполяційній карті ґрунтові відміни об'єднують в агровиробничі групи ґрунтів із відповідними балами бонітету. Шкали бонітетів ґрунтів визначених у межах природно-сільськогосподарських районів дають можливість провести ранжирування ґрунтів за родючістю в межах одного району. Для переведення регіональних шкал бонітування ґрунтів у єдину загальнодержавну систему з єдиною ціною бала (тобто по зоні вирощування кожної культури) застосовують так звані екологічні коефіцієнти, які розраховують через співвідношення багаторічної врожайності певної сільськогосподарської культури на еталонному ґрунті в природно-сільськогосподарському районі й урожайності тієї ж культури на еталонному ґрунті у зоні її вирощування.

При здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення використовують дані бонітування ґрунтів, проведеного в 1993 році Інститутом землеустрою УААН (нині ДП „Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою при Держкомземі України"). На початку 90-х років були також розроблені карти ґрунтів сільськогосподарських підприємств, на яких виділені контури агровиробничих груп і наведені шкали бонітету ґрунтів підприємств. Карти складені в масштабі 1:10 000.



Розділ 3. Нормативно-грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

З метою створення умов регулювання економічних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, а також визначення ставок земельного податку та розмірів внеску до статутних фондів селянських спілок, акціонерних об'єднань та інших господарських підприємств, формування ціноутворення при купівлі-продажу земельних ділянок проводять грошову оцінку земель. Грошова оцінка стає основою при вирішенні багатьох питань у ринковій економіці. Вона дозволяє встановлювати стартові ціни при продаж)' певних об'єктів на аукціонах.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (далі - земель) провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташування і економічної оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка земель здійснюється послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, кадастрових і адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Для врахування змін у рентному доході, який створюється при виробництві зернових культур, до показників нормативної грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1 липня 1995 р. (з урахуванням індексації), застосовується коефіцієнт 1,756.



3.1 Нормативна грошова оцінка земель по Україні

Для визначення нормативної грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = (У х Ц - 3 - 3 х Кнр) : Ц

де Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний доход.

Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів.

Диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

Рд (б) (с) (п)- диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Рд - диференціальний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

Гоз = Рздн х Ц х Тк,

де Гоз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у гривнях);

Рздн - загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у центнерах);

Ц - ціна центнера зерна (у гривнях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Нормативна грошова оцінка земель по Автономній Республіці Крим, областях та їх кадастрових і адміністративних районах

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в Автономній Республіці Крим, областях та їх кадастрових і адміністративних районах обчислюється за формулою:

де Рдн (р)- диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по відповідному регіону р) (у центнерах);

Рдн(у) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у) (у центнерах);

Рд (р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по відповідному регіону (р) (у гривнях);

Рд(у) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по Україні (у) (у гривнях).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 4, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1,6 центнера).

Нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається за формулою 3 і вихідними даними регіонів.

3.2 Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарських підприємств обчислюється за формулою 3.

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарських підприємствах обчислюється за формулою:

де Рдн (п) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському підприємстві (п) (у центнерах);

Рдн (р) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у центнерах);

Рд (п) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічної оцінки багаторічних насаджень у цілому по земельно-оціночному району), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у сільськогосподарському підприємстві (п) (у гривнях);

Рд (р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у гривнях).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в сільськогосподарських підприємствах, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1,6 центнера).

Загальна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського підприємства обчислюється виходячи з нормативної грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування.

3.3 Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території сільськогосподарських угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в тому числі земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агровиробничих груп грунтів.

Шкали нормативної грошової оцінки агровиробничих груп грунтів розраховуються за формулою:

де Гагр - нормативна грошова оцінка агровиробничої групи грунтів (у гривнях);

Багр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству;

Г - нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству (у гривнях).

Показники нормативної грошової оцінки гектара ріллі окремої земельної ділянки, проведеної станом на 1 липня 1995 р., застосовуються із коефіцієнтом, що визначений абзацом другим пункту 5 цієї Методики.

Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агровиробничих груп грунтів на їх нормативні грошові оцінки.



Розділ 4. Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів визначається за формулою:

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6%);

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість - як первісну вартість, що змінюється після проведення переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у тому числі зовнішнього освітлення) слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення оцінки.

Коефіцієнт, який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, зокрема:

а) чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;

б) розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

в) розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.

Км2 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

а) відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

б) розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.

Км3 - коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерногеологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.



Розділ 5. Нормативна грошова оцінка земель у 2013 році

Станом на 01.01.2013 року нормативну грошову оцінку земель за 2012 рік необхідно індексувати на коефіцієнт 1,0. Такий коефіцієнт розраховано виходячи з індексуспоживчих цін за 2012 рік - 99,8 % (п. 289.2 статті 289 Податкового кодексу України).

Водночас, у 2013 році підлягає індексації на коефіцієнт 3,2 нормативна грошова оцінка:

земель населених пунктів, яка проведена за вихідними даними станом на 01.04.1996 р.

земель сільськогосподарського призначення, яка проведена станом на 01.07.1995 р.

земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів (крім земель під торфовищами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель підводою, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та лісових земель), проведена станом на 01.01.1997 р.

Таблиця 5.1 - Нормативна грошова оцінка земель у 2013 році

Групи населених пунктів з чисельністю населення (тис. осіб)	Ставка податку (гривень за1 кв. метр)	Коефіцієнт, що застосовується у містах Києві, Сімферополі, Севастополі та містах обласного значення
До 3	0,28	-
Від 3 до 10	0,56	-
Від 10 до 20	0,90	-
Від 20 до 50	1,40	1,20
Від 50 до 100	1,69	1,40
Від 100 до 250	1,97	1,60
Від 250 до 500	2,26	2,00
Від 500 до 1000	2,82	2,50
Від 1000 і більше	3,95	3,00

Крім того станом на 01.01.2013 р. на коефіцієнт 1,879 індексується нормативна грошова оцінка земель під торфовищами, наданими підприємствам торфовидобувної промисловості, земель під водою, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення та лісових земель за межами населених пунктів, проведена станом на 01.01.1997 р.

Також нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення, проведена у 2006 році станом на 01.01.2013 р. підлягає індексації на коефіцієнт 1,254.

Зауважимо, що нормативна грошова оцінка земель за 2002, 2003, 2004 та 2006 роки не індексувалась.

Додатково повідомляємо, що ставки податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких не проведено, встановлюються у таких розмірах:

Відповідні зміни до пункту 275.1 статті 275 Податкового кодексу України внесено згідно з Законом України від 20.11.2012 р. N 5503-VI „Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо перегляду ставок деяких податків і зборів” (за матеріалами Департаменту взаємодії із засобами масової інформації та громадськістю).



Висновок

Отже, проаналізувавши дані роботи, можна зробити наступні висновки:

Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Нормативна грошова оцінка земель -- одна з основ ефективного використання земельних ресурсів. Це база для встановлення обґрунтованих платежів за землю, зокрема розрахунку орендної плати та визначення земельного податку.

Норматива грошова оцінка є основою для визначення плати за оренду земельних ділянок, розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні ділянок тощо. Її проводять на землях усіх категорій та форм власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи на підставі договору.

Для земельних ділянок у межах населених пунктів (незалежно від їх призначення) та ділянок сільгосппризначення за межами населених пунктів оцінку проводять не рідше як раз на 5--7 років. А для ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів -- раз на 7--10 років.

можна самому обчислити нормативну грошову оцінку своєї земельної частки (паю)

Людині кожного разу, щоб сплатити податок, треба отримувати витяг з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки. Чинне законодавство передбачає саме такий порядок. Утім, наразі реалізується пілотний проект обміну базами суб'єктів та об'єктів між Державним земельним агентством та Державною податковою службою. Сенс проекту саме в тому, аби людям не треба було щоразу ходити по довідки. Автоматизована система сама формуватиме податок.

нормативну грошову оцінку конкретної ділянки можна дізнатись подавши заяву на отримання такої інформації до територіального органу Держземагентства. Результатом має бути витяг із технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земель. Також інформацію про нормативну грошову оцінку можна знайти на сайті Держземагентства у розділі «Ринок земель». Згодом ця інформація буде на публічній кадастровій карті. Утім, офіційним документом, що підтверджуватиме оцінку ділянки, лишатиметься витяг із технічної документації.



Список використаної літератури

1. Возняк Р.П., Магазинщиков Т.П Земельний кадастр в городах. Львів, 1989,92 с.

2. Волосецький Б. Аналіз впливу технологічних і економічних параметрів на особливості геодезичного забезпечення кадастрових робіт. Геодезш. картографія і аерофотознімання, 58. Міжвідомчий наук-техн. зб. Львів. 1997, с. 55-57.

3. Волосецький Б. Оцінка впливу економічних параметрів на точність геодезичних вимірювань при кадастрових роботах, зб. Geodezja inzynieryjna і katastr w gospodarce narodowej. Lvvow -Rzeszow, 1998, c.19-22.

4. Волосецький Б. Про точність кадастрових планів, зб, Геомошторинг - 99, Львів, 1999, с. 89-92.

5. Гладкий В М, Спиридонов В.А., Городской кадастр и его картографо-