Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Развитие и сущность государственного земельного кадастра

1.1 История развития земельного кадастра в России

1.2 Понятие, значение и содержание земельного кадастра

2. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

2.1 Кадастровая оценка земель населенных пунктов

2.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

2.3 Кадастровая оценка лесных земель

Заключение

Список используемых источников



Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости. К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, неосвоенных земель, участки земель с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения. Основными средствами регулирования земель является кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости. Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведётся государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное назначение. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем ??ревода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

В своей работе мы поставили целью рассмотреть историю развития земельного кадастра и изучить кадастровую оценку земельных участков.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Раскрыть особенности развития земельного кадастра в России;

Дать определение земельному кадастру;

Рассмотреть кадастровую оценку земель различного целевого назначения.



1. Развитие и сущность государственного земельного кадастра

1.1 История развития земельного кадастра в России

Кадастр как общественное явление известен с давнего времени, когда человек начал обрабатывать землю. История развития земельного кадастра в России определяется, прежде всего, уровнем экономического развития и характером отношений собственности. А начинается эта история с образованием государства и развитием налогообложения. Исторически сложилось, что земельный кадастр в России включал такие составные части, как учет и регистрацию земель, естественноисторическое и экономическое описание земель, оценку земель.

Наиболее яркое и полное описание земельных владений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и возникновения централизованного государства. В описаниях приводились сведения о количестве земель во владениях, давалась оценка этих земель путем приведения их к определенным условным единицам. Раздача земель за службу и необходимость приведения вотчинных и поместных земель в соответствие с отправляемой службой стали одной из основных причин частых переписей земель в XV - XVI вв.

Развитие кадастра было обусловлено политикой Петра I, он уничтожил поместную систему, сравнял прежние поместья с вотчинами и ввел подушную подать. В результате качественный учет земель и их оценка утратили свое значение. Вместе с тем значительно повысилась точность полевых измерений, впервые основанная на геометрии и применении геодезических инструментов. Однако замыслы Петра I о производстве сплошного межевания выполнить не удалось, и первое генеральное межевание было начато в 1754г. Главная задача межевания 1765г. состояла в регистрации казенных и других земельных владений. На каждый уезд составлялись межевые книги и планы с указанием землевладельцев, местоположения и общего количества земель, их распределения по угодьям и составлением перечня угодий по провинциям и губерниям. К планам прилагались алфавитные реестры с характеристикой землевладений и отражением проведенных измерений.

В 1837 году министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра. Были проведены большие работы по съемке и определению размеров усадебных земель, пашни, сенокосов, пастбищ.

Дальнейшее развитие и совершенствование системы учета и оценки земельных ресурсов стимулировалось такими этапными реформами, как отмена крепостного права в 1861г., предусматривавшая выкуп земли крестьянами у помещиков, отмену взимания выкупных платежей в 1905г. и указ 1906г., дающий крестьянам право выделения или выхода из общин.

Основными тенденциями развития в области земельных отношений в России к началу ХХ века были значительное сокращение дворянской земельной собственности, некоторое уменьшение государственной и увеличение площадей крестьянского землевладения. Необходимые сведения о земле содержались в «Поземельной книге» и «Межевойкниге».

После 1917 года земельные отношения в России резко изменились. Одним из первых законодательных актов о земле был Декрет «О социализации земли» 1918 года. А положения «О социалистическом землеустройстве» и «О мерах перехода к социалистическому землепользованию» 1919 года закрепили две основные формы: государственную и коллективную. Одновременно с этим земля фактически перестала являться объектом налогообложения. В то же время государство нуждалось в сведениях о земле. Эта потребность определяла состав сведений земельного кадастра и порядок его ведения.

Кадастр представлял собой сведенные в единую книгу регистрационные сведения по землепользователям, а также количественные и качественные характеристики земель. Основой ведения кадастра являлась развернутая система регулярно проводившихся за счет государственных средств съемок и обследований земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.

Регистрацию проводили в государственных земельно-кадастровых книгах районов (городов) и именовали государственной регистрацией землепользований. Выполняли ее должностные лица районной землеустроительной службы, персонально отвечающие за достоверность регистрируемых сведений о землепользовании.

Начиная с 1955 года, был введен государственный учет наличия и распределения земли по угодьям и землепользователям, а также государственная регистрация всех землепользований по единой общесоюзной системе. В последствии в 1970 году Совет Министров СССР утвердил положение «О государственном контроле за использованием земель», возложив контроль на Советы народных депутатов и землеустроительные службы системы Министерства сельского хозяйства и продовольствия СССР.

За годы советской власти были созданы три основные вида кадастров: сельскохозяйственных территорий, водный и лесной. Все основные учетные и отчетные кадастровые документы создавались в виде государственных актов на право пользования землей, списков землепользователей, земельно-кадастровых книг предприятий и организаций и др., а также в виде планово-картографических документов. Все вышеперечисленные документы создавались в рукописной форме, и имели достаточно низкую точность. Координаты точек на границах между коллективными хозяйствами определялись с точностью от 1 до 5метров, а на населенные пункты не всегда имелись карты и планы даже масштаба М 1: 5 000.

С 1989 года было принято большое количество нормативно-правовых документов, в той или иной степени связанных с содержанием и ведением государственного земельного кадастра. Они были направлены на осуществление земельной реформы.

В период с ноября 1989г. по март 1990г. Верховным советом СССР были приняты законы об аренде, о собственности и о земле. Эти законы разрешили гражданам арендовать земельные участки как внутри, так и вне колхозов и совхозов. Данные законы также предоставили право владения землей, включая наследуемое право работать на земле, но без прав купли-продажи и залога земли.

К началу земельных реформ 1990 гг. в России сформировался многоцелевой Государственный земельный кадастр как единая интегрированная система сведений о правовом, природном и экономическом положении земель, направленная на решение задач управления в различных сферах экономики.

С 11 октября 1991г. принят Закон «О плате за землю», который установил, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за временное пользование землей, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за приобретение права аренды земельных участков, компенсационные платежи за потери сельскохозяйственного производства, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута.

От 19 марта 1992г. Постановлением Правительства Российской Федерации были утверждены новые свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.

25 августа 1992г. Постановлением Правительства Российской Федерации «О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в Российской Федерации» было утверждено Положение о порядке ведения государственного кадастра, признана необходимость координации ведения земельного кадастра, обеспечения поэтапного перехода на автоматизированный метод получения, обработки, хранения и предоставления его данных. Кроме того, была указана необходимость проведения инвентаризации земель населенных пунктов.

Важными стали Указ Президента РФ от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Гражданский кодекс Российской Федерации, которые отнесли земельные участки и все, что прочно с ними связано, к недвижимости. Это повлекло за собой изменение многих положений земельного кадастра, касающихся научных и методических основ земельной регистрации, учета и оценки земель. Указом были введены новые формы свидетельства на право собственности на землю и других регистрационных документов. В декабре 1993г. были изданы указы Президента РФ: «О налогообложении продажи земельных участков и операций с землей»; «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»; Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации; Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке.

Принятие Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года разрешило главный спорный вопрос в сфере земельных отношений. Конституция закрепила право частной собственности на землю в Российской Федерации и свободу распоряжения землей как одно из основных неотъемлемых прав человека, охраняемых законом.

В 1997 году были продолжены работы по формированию автоматизированной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В субъектах РФ были разработаны и утверждены региональные программы создания систем государственного земельного кадастра. «Кадастр, экспертиза и оценка стоимости недвижимости» И.А.Литовченко, 2009.

В содержание земельного кадастра, в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000г., включено получение достоверных сведений о земельных участках и территориальных зонах как основных единиц кадастрового учета.

Современный Государственный земельный кадастр призван обеспечить государство и граждан следующей актуальной юридически значимой для развития государства и общества информацией: гарантия прав собственности и их надежная защита; поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собственности; гарантия ипотечных кредитов; развитие и контроль земельного оборота; проведение государственного контроля за охраной и использованием земель; рассмотрение земельных споров; проведение земельной реформы, включая приватизацию земли; развитие территорий, планирование и эффективное использование земельных ресурсов; рациональное использование окружающей среды.

1.2 Понятие, значение и содержание земельного кадастра

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Согласно статье № 1 ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности. Согласно статье № 4 ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.

Задача Государственного земельного кадастра уровня муниципального образования заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правового статуса, проведении оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования. «Экономика недвижимости» С.В.Гриненко, 2009.

Решение этой общей задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:

организация кадастрового деления подведомственной территории;

кадастровый учет земельных участков;

кадастровый учет территориальных зон;

кадастровая оценка земель;

хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации (информационно-аналитическая задача).

Процесс ведения Государственного земельного кадастра включает основные технологические действия:

подготовительные работы;

формирование и учет земельных участков;

формирование и учет территориальных зон;

оценка земель;

формирование отчетов об использовании земель и предоставление земельно-кадастровой информации.

Объектом земельного кадастра является земельный фонд Российской Федерации, независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования. Земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как составная часть единой глобальной экологической системы и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. «Оценка стоимости недвижимости» Е.Н.Иванова, 2009.

Широкие полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений на территории муниципального образования подтверждены Земельным кодексом. Более того, Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" четко определены основания для отнесения земельных участков к собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности.

В связи с этим было бы логично представить содержание Государственного земельного кадастра отдельно для различных уровней следующими разделами:

для субъекта Федерации:

кадастровое деление кадастрового округа;

установление (восстановление) границ муниципальных образований;

кадастровый учет земельных участков;

кадастровый учет территориальных зон;

кадастровая оценка земель;

для муниципального образования:

кадастровое деление кадастрового района;

кадастровый учет земельных участков;

кадастровый учет территориальных зон;

кадастровая оценка земель.

Важнейшее значение земельного кадастра заключается в том, что он необходим для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства и т.д. «Экономика недвижимости» А.Н.Асаул, 2009.



2. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

2.1 Кадастровая оценка земель населенных пунктов

земельный кадастр населенный сельскохозяйственный

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Статья № 83 ЗК РФ «Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам. Статья № 85 ЗК РФ «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. «Земельное право» Маркин С.В.,2009.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I . Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

классификация земель по функциональному использованию;

классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, утвержденным Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73, выделяются следующие основные зоны:

жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

улицы, площади, проезды;

границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона - часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

территориальное единство расположения микрозон;

общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

состояние окружающей среды, санитарные условия;

инженерно-геологические условия строительства;

рекреационная ценность территории;

престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный кадастр недвижимости значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года. «Оценка стоимости земельных участков» Петров В.И., 2010.

2.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество -- как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно_кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

природно_климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясо_молочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово_огородный участок и т.д.);

структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

плотность занятость населения, различные социально_демографические особенности;

цены на горюче_смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

2.3 Кадастровая оценка лесных земель

В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен. Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию. В связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лесными землями. При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения дохода, а также стоимость запасов лесных ресурсов.

Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье_промысловых животных и т.д.

Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стоимости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вырубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сельскохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фонда.

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.

Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую очередь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель оказывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются:

наличие транспортных путей и иной инфраструктуры, обеспечивающей процесс лесозаготовки;

рынки сбыта лесной продукции;

обеспеченность рабочей силой;

средний эксплуатационный запас древесины на гектаре лесных земель;

породная структура насаждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе леса;

средний объем хлыста;

характер рельефа местности и состояние грунтов;

расстояние доставки заготавливаемых лесоматериалов (хлыстов, сортаментов) до пункта конечного потребления или нижнего склада);

соотношение объемов летней и зимней заготовки;

рыночная цена единицы конечной продукции франко_поставщик, вырабатываемой из заготовленной древесины (круглых материалов);

рыночная цена кубометра древесины франко_поставщик в структуре сортиментов, обусловленной породными и качественными характеристиками лесного фонда на участке, переданном в пользование.

Данные факторы могут использоваться как элементы сравнения в случае появления возможности применения метода сравнения продаж к лесным землям, предназначенным для лесозаготовки, то есть в случае возникновения оборота лесных земель или прав на их использование.

В виду возможности многоцелевого использования лесных земель целесообразно их оценку проводить с учетом специфики образования дохода по каждому виду лесопользования. Для целей оценки лесные земли можно разделить на три основные категории:

земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины;

земли, предназначенные для видов лесопользования, не связанных с заготовкой древесины и исключающих ее в промышленных масштабах;

земли с взаимодополняющими видами лесопользования. «Оценка стоимости земельных участков» О.М.Ванданимаева, 2010.



Заключение

Наибольшей ценностью, которой обладает государство, является земля. Земля занимает уникальное и ключевое положение в экономической жизни общества, являясь одним из основных факторов производства, составляет основу национального богатства России, корректная оценка стоимости которого будет в существенной степени определять как экономическое позиционирование России в ряду других стран, так и обеспечивать условия для стабильного развития национальной экономики.

В этой связи земля обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах кадастровой оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

В настоящее время в Российской Федерации действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является также наличие большого количества неучтенных объектов, в том числе, объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Проект федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - законопроект) направлен на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.



Список используемых источников

Конституция РФ;

Земельный кодекс:

Статья № 83 «Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Статья № 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Федеральные законы:

Статья № 1 «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.

Статья № 4 «О разгроничении государственной собственности на землю» от 2.01.2000 N 28-ФЗ.

Градостроительный кодекс

II. Специальная и учебная литература:

Е.Н.Иванова «Оценка стоимости недвижимости», 2009.

«Экономика недвижимости» под ред. проф. О.С.Белокрыловой, 2009.

«Кадастр, экспертиза и оценка стоимости недвижимости» И.Х.Наназашвили, И.А.Литовченко, В.И.Наназашвили, 2009.

«Экономика недвижимости» А.Н.Асаул, С.Н.Иванов, М.К.Старовойтов,2009.

«Экономика недвижимости» С.В.Гриненко, 2009.

«Земельно право» Маркин. С.В. ,2009.

«Оценка стоимости земельных участков» Петров В.И., 2010.

«Оценка стоимости земельных участков» О.М.Ванданимаева, 2010.

Размещено на Allbest.ru