Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

земельный кадастровый правоустанавливающий документ

Земельные ресурсы - это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса народа, но сложный социально-эколого-экономический объект управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

Оформление прав на земельные участки стало насущной проблемой современной жизни. В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформления права собственности на земельные участки.

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.

1. Малые земельные участки

1.1 Понятие «земли», «земельные ресурсы», «земельные участки»

Земля - один из компонентов окружающей среды, важнейший природный ресурс, на протяжении всей истории используемый для удовлетворения различных потребностей.

Издревле человек вел на земле сельское хозяйство, размещал жилые и производственные объекты, получал через нее доступ к другим природным объектам - лесам, недрам.

Следует отметить, что термин «земля» («земли») многогранен и имеет несколько значений.

Одно из них - это Земля как планета солнечной системы, космический объект. В ином значении употребляется слово «земля», когда говорят: «Земля является единственным местом обитания человека». Здесь речь идет об отношениях человека, которые складываются в сфере взаимоотношений всех компонентов природы, а также все совокупности материальных и культурно-бытовых объектов, составляющих среду обитания человека.

Широкое распространение имеет понятие «земля - поверхностный слой земной коры, расположенной над недрами, покрытый почвенным слоем». В этом случае почвенный покров понимается как природное образование, имеющий основополагающее значения для существования растительного и животного мира. Его роль в жизни общества определяется тем, что почва представляет собой основной источник продовольствия, обеспечивающий 95-97% продовольственных ресурсов для населения планеты.

В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, в последние годы появилось особое понимание ценности земель и земельных ресурсов как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для жизни человека экологического баланса.

Вместе с этим возникли опасения сохранения устойчивой способности земель отвечать общественным потребностям. Существует предположение, что в дальнейшем общество может не только не утратить потребности в использовании земель, но и в своем развитии создаст угрозу исчезновения земельных ресурсов.

Отсюда возникает необходимость обеспечить такой порядок, при котором хозяйственное использование земель, удовлетворение иных общественных интересов не будут приводить к потере полезных свойств земель, их деградации, сокращению площадей и, как следствие, вызывать опасные социальные и экономические последствия и угрозу устойчивому развитию общества.

В связи с этим появилась востребованность в правовом закреплении земельных отношений, поскольку право есть регулятор всех общественных отношений. Посредством правовых средств воздействия поддерживается такой режим деятельности общества, который гарантирует удовлетворение разнообразных потребностей людей, связанных с землями, имея в виду сохранение земель как основы дальнейшего развития общества.

Основной Закон России - Конституция Российской Федерации, в ст. 67 устанавливает, что территория России включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ним. Под территорией, прежде всего, понимается сухопутная часть, то есть земля. Таким образом, земельные ресурсы России - это земли, которые находятся в границах территории Российской Федерации, за исключением территориального моря.

В соответствии со ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения регулируются данным Кодексом, а также федеральными законами и иными актами, принимаемыми в соответствии с ними.

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Однако объектом правового регулирования земля выступает как почвенный слой земной коры, расположенной над недрами, покрытый почвенным слоем и используемый как основное (главное) средство производства в сельском, лесном хозяйстве и горном промысле. Другой аспект ее правового статуса - когда она предоставляется различным субъектам предпринимательской деятельности в качестве пространства для операционного бизнеса.

Земля как объект правового регулирования выполняет троякую роль:

- в экологическом понимании - это природный объект, составная часть природной среды, взаимодействующая с другими объектами природы - лесами, недрами, водами, а в широком смысле - охватывающая все природные ресурсы;

- с экономической стороны земля выступает как объект хозяйственной и иной деятельности - является материальной базой всякого производства. Она - источник (ресурс - для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека;

- в социальном отношении - это объект собственности. При капитализме решающее значение земли для регулирования земельных отношений имеет социальная функция земли. При социализме земля является в одних странах исключительной собственностью государства, в других - наряду с государственной, кооперативной, частной и личной собственностью.

В соответствии с Конституций Российской Федерации вся земля в России находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а земельный фонд России в зависимости от основного целевого назначения делится на категории.

Экономическая стоимость земли - категория больше метафорическая, однако ее отсутствие не исключает денежной оценки земли в целях ее наиболее эффективного использования.

Земля - важнейший природный ресурс, главное средство производства в сельском, лесном хозяйстве и горном промысле, а также пространственный базис Применительно к земельным отношениям объектом правового регулирования является земля в целом, а объектом цели - ее рациональное, эффективное использование, охрана, создание условий для правильного формирования и развития земельного рынка, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды, охрана прав субъектов земельных правоотношений. Объектом правоотношения по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.

Земельный участок представляет собой часть земли, отделенную и обозначенную на местности при помощи границ.

Земельная доля - это часть земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Доля является самостоятельным объектом земельных прав, но при этом на местности не выделяется.

Под землей как объектом правового регулирования понимаются только те ее элементы, в отношении которых установлен правовой режим. В частности, не учитываются такие свойства, как ее рельеф, пересеченность объектами, типы почв и т.д.

Объекты земельных отношений - это земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Все земли в Российской Федерации разделены на категории, содержащие определенные группы свойств; они, в свою очередь, подразделяются на виды, обладающие определенным свойством. Так, среди категорий земель выделены земли поседений, а в этой категории имеются земли городских и сельских поселений.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ все земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Еще одной особенностей земель является их ограниченность, что требует экономного и нормированного их использования. Так, получение земельных участков возможно в пределах установленных норм; нормирование земельных участков осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности.

Такой признак как недвижимость земли порождает следующие формы земельных отношений: землеустройство, выражающееся в установлении на местности границ административно-территориальных объектов, образование новых и упорядочение существующих землевладений и землепользований, отвод участков в натуре на местности и т.д.

Особенности, свойственные земельным участкам, являющимся, как правило, непосредственным объектом земельных отношений, выражающихся в их местонахождении и размерах на местности. Если местонахождение участка указывает на то, в какой категории земель он находится, значит и какой режим на него распространяется, то размеры участка на местности указывают на то, с какими землепользованиями он граничит, какие ограничения возникают из данного соседства.

В зависимости от целевого использования земельного участка, значимость имеют и природные свойства земли: плодородие почв, эрозионные процессы, засоление и закисление и т.д. Например, при использовании земли под строительство сооружений данные свойства не имеют значения; при ведении же сельхозпроизводства эти свойства юридически значимы и влияют на земельные правоотношения: у землепользователей возникает дополнительная обязанность по повышению плодородия почв, по проведению известкования и др.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

1. Непосредственным объектом земельных ресурсов являются земельные участки, носящиеся к землям определенных категорий и видов.

2. Свойства и особенности земель оказывают влияние на правовое содержание этого отношения, внося специфику в правомочия субъектов. Однако это присуще не всем свойствам и особенностям земель, а лишь тем, которые учтены в законе и предусмотрены правовыми нормами.

3. Свойства и особенности земель можно подразделить на присущие всем землям (природный характер происхождения земли, единственное место обитания всех человеческих поколений, ограниченность, неподвижность); на присущие определенным категориям земель; на присущие определенным земельным участкам. Такое подразделение позволяет не упустить и систематизировать обстоятельства, оказывающие воздействие на формирование земельных правоотношений.

4. Земельные участки можно разделить на «исключительно земельные»; на имеющие на своей площади природные объекты; на не имеющие на своей площади недвижимых имущественных объектов; на имеющие на своей площади имущественные и природные объекты. Соответственно, земельные участки имеют следующие виды режимов: земельно-правовой; смешанный земельно-природноресурсный режим; смешанный земельно-имущественный режим.

Земельный участок - это юридически и физически обособленная часть земель, на который распространяются права и обязанности конкретных субъектов. Так, если общим правилом установлено, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 78 ЗК РФ), то реализовать это право можно, лишь выделив земельный участок конкретному гражданину на местности с установлением межевых знаков, обозначающих границы такого участка. Соответственно возникшие в этом случае права и обязанности конкретного субъекта распространяются на индивидуально обособленную часть земель - земельный участок.

Земельные участки обособляются не только физически, то есть отграничиваются на местности, но и юридически, то есть права конкретных субъектов на данный земельный участок закрепляются в документах, имеющих юридическую силу.

Сегодня имеется два легальных определения земельного участка.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Федеральный Закон РФ от 2 января 2000 года «О государственном земельном кадастре» дает определение земельного участка как объекта государственного учета и регистрации: «Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Соответственно, государственному кадастровому учету подлежат не только площадь земель и характеристики почвенного слоя, но и произрастающий на нем лес, водные объекты, участки недр и т.п.

Все земельные участки в пределах территории России независимо от их целевого назначения и формы собственности выступают объектом государственного кадастрового учета. Учету подлежат земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде. Учитываются также земли городских и сельских поселений, земли и границы субъектов РФ, муниципальных образований, территориальные зоны.

1.2 Классификация и виды земельных участков

Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:

- сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.);

- населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.)

- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.

- особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);

- лесного фонда;

- водного фонда;

- запаса.

Земли сельскохозяйственных предприятий, организаций, а также граждан, т.е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. В последние годы стали также выделять земли в составе фермерских хозяйств и т.п. Под особым вниманием находятся здесь сельскохозяйственные земли, которые включают в себя: пахотные угодья, огороды, сады, виноградники, плантации, луга, пастбища.

Земли лесного фонда - территории, покрытые лесной растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления.

Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов.

Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций, территории, находящиеся в пределах границы населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.

Земли промышленности, транспорта и иного назначения - территории, предоставленные предприятиям, различным объединениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач (промышленного производства, транспорта, связи и т.п.).

Земли природоохранного назначения - территории с особо охраняемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Земли запаса - земли, не предоставляемые юридическим и физическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с действующим законодательством.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта.

Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под:

- сельскохозяйственное производство,

- личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок),

- садоводство или огородничество,

- дачное строительство,

- крестьянско-фермерское хозяйство,

- индивидуальное жилищное строительство.

На первый взгляд, некоторые виды разрешённого использования очень близки, однако каждый имеет принципиальные отличия. Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества так же можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жильё, но право регистрации в нём не предусмотрено.

Участки под индивидуальное жилищное строительство (предусматривающие регистрацию, прописку) обязательно должны быть застроены, нельзя просто развести там огород или организовать сад.

Личное подсобное хозяйство подразумевает, что на участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сады. Разрешение на строительство на такой земле не предусмотрено, хотя можно получить его, если земля относится к категории «земли населённых пунктов».

На земле крестьянско-фермерского хозяйства собственник обязан (в других видах пользования - это не обязанность, а право) вести сельскохозяйственную деятельность (сажать овощи, выращивать фрукты, разводить скот т. п.), он должен быть зарегистрированным частным предпринимателем и ежеквартально отчитываться о доходах в налоговых органах.

Имеющий в собственности землю, может изменить вид её разрешённого использования. Для этого требуется обратиться в местную администрацию с ходатайством, пояснить причину изменения целевого назначения земельного участка предоставить:

- документы, удостоверяющие личность;

- кадастровый план и правоустанавливающие документы на землю.

Далее вопрос изменения вида использования земли подлежит обсуждению на публичных слушаниях (не позднее месяца со дня обращения), по результатам которых местная администрация либо разрешает, либо отказывает в выборе данного вида целевого использования земли.

Разрешение главы местной администрации на выбор определенного вида использования земельного участка является основанием для внесения изменений в кадастровый план. Все расходы по организации этого процесса несёт собственник земли.

Текущее использование земельного участка - режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода:

Земельный участок в обороте - режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных - предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

1.3 Малые земельные участки (определение и особенности)

Малый земельный участок (до 600 м²).

Предельный минимальный размер земельного участка, при предоставлении застройщикам для индивидуального жилищного строительства - 600м².

Плюсы:

Небольшие расходы на обустройство и озеленение, простота в содержании и не очень нетрудоемкий уход.

Небольшая стоимость установки ограждения.

Минусы:

Очень тесно, в большинстве случаев на таком участке очень трудно разместить требующиеся хозяйственные постройки, например, для хранения древесины, хозяйственных инструментов и прочих нужных вещей.

Не всякий проект можно реализовать на такой площади.

Внушительный психологический дискомфорт, так как соседние участки располагаются очень близко.

Положительные черты:

Индивидуальный проект может удачно вписаться в форму участка с различными пристройками (гаражом, терассой и хозяйственными постройками).

Благодаря зонированию, малым архитектурным формам и различной растительности можно рационально организовать пространство, чтобы обеспечить максимальную приватность и комфорт.

2. Межевание и кадастровые работы

2.1 Понятия «межевание» и «кадастровые работы»

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности (как в нашем случае).

Работы по межеванию объектов землеустройства включают в себя:

- определение границ объекта землеустройства на местности и согласование с лицами, права которых могут быть затронуты;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- составление проекта территориального землеустройства;

Образование новых и упорядочивание существующих объектов землеустройства проводится с учетом таких характеристик, как принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению, разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства Российской Федерации, площадь, местоположение границ, ограничения в использовании земель, обременения правами других лиц.

Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

Межевание земель выполняют проектно - изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Межевание земель включает:

- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

- полевое обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

- полевое обследование границ размежевываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

- составление технического проекта (задания) межевания земель;

- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;

- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

- определение площади земельного участка;

- составление чертежа границ земельного участка;

- контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

- формирование межевого дела;

- сдачу материалов в архив.

Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой.

Геодезической основой межевания земель служат:

- пункты ГГС (триангуляция и полигонометрия);

- пункты ОМС (опорные межевые знаки - ОМЗ).

Пункты ОМС (ОМЗ) служат в качестве исходных для:

- закрепления на местности выбранной местной или условной системы координат и последующей ее привязки к общегосударственной системе координат;

- оперативного восстановления утраченных межевых знаков;

- решения других задач государственного земельного кадастра и землеустройства.

Средние квадратические погрешности взаимного положения пунктов ОМС (ОМЗ) и положения межевых знаков не должны превышать величин, приведенных в таблице.

Предельная погрешность положения точки не должна превышать удвоенной средней квадратической погрешности. Количество погрешностей, превышающих предельные, должно быть не более 5% от общего числа контрольных измерений.

Расположение и плотность (густота) пунктов ОМС должны обеспечивать быстрое и надежное восстановление на местности положения всех межевых знаков.

В городах и поселках комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могут устанавливать более высокую точность и плотность опорной межевой сети и межевых знаков, что обосновывается в технических проектах на производство работ.

Само слово «кадастр» означает список, реестр землепользователей, к примеру, которые обязаны выплачивать налог по земле.

Кадастровые работы - это работы по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений об объектах недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости с целью образования, изменения или прекращения объектов недвижимости.

Результатом кадастровых работ служит межевой план, который является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них.

Согласно действующему законодательству земельный участок считается образованным с момента государственной регистрации права собственности или иных вещных прав на вновь образованные земельные участки

Проведение кадастровых работ включает в себя

- анализ имеющихся у Заказчика документов;

- кадастровая съёмка земельного участка и прилегающей территории;

- обработка геодезических и спутниковых измерений;

- подготовка и согласование с Заказчиком проекта межевания;

- получение недостающих исходных документов;

- подписание акта согласования с заинтересованными лицами;

- формирование межевого плана (пакета документов для подачи в ФГУ «Кадастровая палата»);

- получение кадастрового паспорта (выписки) на земельный участок.

Кадастровый паспорт необходим при кадастровых рабтах и представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, в котором имеются необходимые права на недвижимость и информация о сделках с объектами недвижимости. Другими словами, кадастровый паспорт - это документ, который содержит полное описание всей сведений о недвижимом имуществе.

Если правообладатель отмежевал участок, паспорт будет состоять из нескольких листов по форме с КВ.1 по КВ.6, в которых дополнительно отображается план земельного участка в масштабе, дирекционные углы и горизонтальные положения, координаты поворотных точек границ земельного участка и другие характеристики.

Кадастровый паспорт заверяется печатью и подписью ФГУ «Кадастровая палата» и является действительным на дату выдачи, т.е. не имеет «срока годности». Акт выбора земельного участка представляет собой графический и текстовый документ, который описывает и изображает месторасположение земельного участка, его площадь и границы, отведенные под проектно-изыскательные работы. Акт выбора необходим при строительстве сооружений и зданий, для прокладки коммуникаций или трасс.

2.2 Виды межевания и кадастровых работ

Постановка земельного участка на кадастровый учёт

Постановка земельного участка на кадастровый учёт является одним из самых важных юридических действий, необходимых при оформлении земельного участка. Данная процедура имеет свои тонкости и нюансы, которые не так-то просто понять. И так, что же такое Государственный кадастровый учёт земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учёт земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Проведение государственного кадастрового учёта земельных участков включает в себя:

· Проверку первичных документов на землю;

· Присвоение кадастровых номеров земельному участку;

· Формирование межевого плана;

· Изготовление кадастрового паспорта земельного участка.

В результате проведения государственного кадастрового учёта земельного участка Вы получаете, удостоверенные в установленном порядке:

· Кадастровый паспорт (ранее кадастровый план);

· Кадастровую выписку.

Пункт 1 ст. 17 Федерального закона 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит требование, согласно которому в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый паспорт земельного участка с указанием кадастрового номера.

Вынос в натуру границ земельного участка

Экспертно-консультационный центр «НОЭКС» гарантирует качественное исполнение данного вида услуг в кратчайшие сроки.

Топографические работы

Топографические работы - обеспечивают получение топографо-геодезических материалов необходимых для отображение на топографических планах всех элементов местности (контуры рек, озёр, лесов, садов, построек, населённых пунктов, линий дорог и т.д. и т.п.), существующие застройки, подземные и надземные коммуникации, рельеф местности.

Инженерно-геодезические изыскания

Инженерно-геодезические изыскания выполняются на стадии предпроектного проектирования и необходимы для получения информации о характере природной структуры территории площадки, на которой планируется возводить объект.

· Контроль геометрии трасс инженерных сетей;

· Инструментальная геодезическая съемка трасс инженерных сетей;

· Вынос в натуру трасс инженерных сетей;

· Геодезическая съёмка фасадов зданий, обмерные работы;

· Разбивка (вынос в натуру) свайных полей, фундаментов, колонн;

· Отслеживание деформаций зданий и сооружений;

· Наблюдение за деформациями зданий и сооружений, мониторинг застройки вокруг стройплощадки;

· Проверка вертикальности, горизонтальности сооружений;

· Подсчёт объёмов земляных работ, определение объёмов земляных масс, проверка (исполнительная съёмка и перерасчёт);

Оформление земельных участков

Оформление земли в собственность, в долгосрочную аренду, либо в иное право землевладения - сложный процесс, связанный в первую очередь с формированием земленьного участка как объекта недвижимости с приданием ему уникального кадастрового номера.

Постановка земельного участка на кадастровый учет (учтенный земельный участок) подразумевает однозначную трактовку координат поворотных точек (углов) земельного участка и, соответственно, внесенным на кадастровую карту земельного участка (посредством проведения кадастровых работ по составлению межевого плана) дает право землевладельцу проводить любые юридические действия с учтенным (поставленым на кадастровый учет) земельным участком, такие как: составление и регистрация договора купли-продажи земельного участка, дарение, сдача в аренду, оформление наследства и иные юридические действия, не противоречащие действующему законодательству.

Скорость и полнота проводимых кадастровых работ по оформлению земли в собственность зависит от полноты предоставленных заказчиком предварительных сведений о земельном

Определяющим фактом для проведения земельного межевания с целью постановки на кадастровый учет является то, что при постановке земельного участка на кадастровый учет с однозначной трактовкой границ на основании межевого плана, сформированного при проведении межевания земельного участка, землеползователь страхует себя от возможных самозахватов и споров с правообладателями смежных земельных участков, так как границы определены с нормативной точностью и даже при утере межевых знаков (перекос забора или его полное отсутствие) по предоставленным из органа кадастрового учета сведениям учтенного земельного участка, либо строения всегда можно вынести в натуру, определить на местности, где именно проходит граница того или иного земельного участка. Более того, Закон «О дачной амнистии» позволяет бесплатно оформить в собственность дополнительную площадь по факту пользования к той, что определена в правоустанавливающем или правоутверждающем документе на земельный участок.

Кадастровые сведения открытого характера могут предоставляться любому лицу на основании поданного заявления и оплаты госпошлины по предоставлению кадастровых услуг. Любые кадастровые действия кадастрового инженера (лиц приравниваемых к кадастровому инженеру) юридически не легитимны без предварительного запроса кадастровых сведений по объекту недвижимости в отношении которого проводятся кадастровые действия. Кадастровые сведения, в том числе, представляются и для согласования границ земельного участка, по которому проводятся кадастровые работы.

Геодезическая составляющая носит регламентировано технический характер проведения кадастра: замеры, точность измерения объектов недвижимости, проведения контрольных поверок геодезического оборудования и т.д.

Юридической же составляющей кадастра придается особое, пристальное внимание государственными органами кадастра: изучению правоустанавливающих и правоутверждающих документов, правомочности проведения кадастровых работ кадастровым инженером либо лицом приравненным к кадастровому инженеру, правильность согласования границ объектов недвижимости и т.д.

Законодательство в сфере кадастра и проведения кадастровых работ стремительно меняется и наши специалисты ежедневно отслеживают все федеральные и региональные нововведения. Это позволяет гарантировать нам высокое качество проводимых нами кадастровых работ.

Кадастровые работы с целью оформления земельного участка проводятся кадастровым инженером на основании заключенного между заказчиком и исполнителем договора подряда выполнения кадастровых работ. Подготовка межевого плана кадастровым инженером может осуществляться так же и на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, заказчик сам определяет кадастровому инженеру объем кадастровых работ согласно подписанному договору подряда кадастровых работ. При этом кадастровый инженер должен обеспечить подготовку межевого плана, иных документов требующихся для подачи заказчиком в орган кадастрового учета.

Межевой план - это сформированный должным образом итог выполнения кадастровым инженером кадастровых работ на основании заключенного с заказчиком договора подряда кадастровых работ.

Кадастровые работы, а следовательно и формирование межевого плана проводятся с целью обеспечения заказчика межевым планом, как одним из необходимым документом для представления в орган кадастрового учета вместе с заявлением.

Кадастровые работы по формированию межевого плана проводятся:

1. При постановке на кадастровый учет объекта (объектов) недвижимости. (Земельный участок, участки, строения и т.д.)

2. При кадастровом учете изменений объекта (объектов) недвижимости.

3. При кадастровом учете части объекта (объектов) недвижимости.

4. При снятии с кадастрового учета объекта (объектов) недвижимости.

Результатом кадастровых работ являются:

1. межевой план (при кадастровых работ, для обеспечения подготовки документов, представленных в орган кадастрового учета заявления о постановке на кадастровый учет земельного участка);

2. акт обследования (при осуществлении кадастровых работ и подготовке документов для подачи в орган кадастрового учета заявления о прекращении)

3. технический план (при осуществлении кадастровых работ, для подготовки документов с целью постановкИ на учет здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства

Кадастровый паспорт земельного участка

Кадастровый паспорт земельного участка - это ничто иное, как выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все необходимые сведения об объекте недвижимости, требующиеся для государственной регистрации прав объекта недвижимости. Законом 221-ФЗ от 24.07.2007 г. определено само понятие кадастрового паспорта и порядок его получения заинтересованными лицами. В настоящее время кадастровые паспорта Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г. №32 г. утверждены в трёх формах.

1. Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

2. Форма кадастрового паспорта помещения.

3. Форма кадастрового паспорта земельного участка.

Кадастровый паспорт

Объекты недвижимости, которые подлежат обязательному кадастровому учету определены Федеральным законом №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 24.07.2007, статья 1 (Закон о кадастре). Согласно Закону о кадастре земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также помещения, собственниками, либо пользователями этих объектов на основании иного права (например, на праве аренды от пяти лет и выше), должны быть поставлены на кадастровый учет. При запросе сведений в органе Росреестра (для совершения сделок либо иных юридических действий с объектом недвижимости) собственнику, иному заинтересованному лицу должны быть предоставлены кадастровые сведения в виде кадастрового паспорта.

Межевой план

Законом о кадастре недвижимости в РФ 221-Фз от 24.07.2007 г. определено понятие межевого плана.

Межевой план - это документ, составленный на основе кадастрового плана и который соответствует территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке. В межевом плане должны быть воспроизведены имеющиеся в государственном кадастре недвижимости сведения, указаны сведения об образуемых земельном участке или участках, о части или частях земельного участка, в том числе и новые сведения, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости. Если в соответствии с 221-ФЗ «О кадастре недвижимости в РФ» границы межуемого земельного участка подлежат обязательному согласованию, то межевой план обязательно должен содержать и сведения о проведенном таком согласовании.

Межевой план, сложный технический документ состоящий как из текстовой, так и из графической его частей. Согласно Закону о кадастре недвижимости, а именно п. 2 части 1 ст. 22 221 - ФЗ Межевой план является обязательным и необходимым документом в общем составе документов, необходимых для кадастрового учета документов.

Так Межевой план обязательно прилагается с заявлением

1. Учета части земельного участка

2. Учета изменений земельного участка

3. Учета земельного участка, либо учета частей земельного участка.

Межевой план формируется так же при объединении ранее учтенных земельных участков и при выделении земельного участка из ранее учтенных земельных участков.

Результатом согласования границ земельного участка является - Акт согласования границ земельного участка.

Кадастровые работы по формированию межевого плана осуществляются кадастровым инженером в следующих случаях:

1. В связи с образованием ЗУ (земельного участка) при объединении земельных; участков.

2. В связи с образованием ЗУ (земельных участков) при разделе земельного участка;

3. В связи с образованием ЗУ (земельных участков) при перераспределения земельных;

4. В связи с образованием ЗУ (указывается необходимое количество земельных участков) при перераспределении ЗУ, из земель, находящихся в гос. собственности или муниципальной собственности;

5. В связи с образованием ЗУ (земельного участка, участков) при выделе в счет земельной доли или долей;

6. В связи с образованием ЗУ (земельного участка, участков) из состава единого землепользования;

7. В связи с образованием ЗУ (земельного участка) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

8. В связи с образованием части (частей) ЗУ (земельного участка);

9. В связи с уточнением местоположения границы ЗУ (земельного участка) и (или) его площади.

Создание опорной межевой сети (ОМС)

Создание ОМС представляет собой целый комплекс разнообразных работ:

· Работы, связанные с планированием, межеванием и оценкой ситуации непосредственно на самой местности, а также подробная разработка проектов;

· Поиск необходимого места для ОМС и установка межевых знаков для внешних обозначений, а также определение геодезических параметров, требующихся для изготовления кадастрового плана земельного участка.

· Осуществление правильного расчета и контроля, чтобы результаты соответствовали необходимым параметрам;

· Проводятся определенные расчеты полученных результатов;

· Перечень мест для ОМС собирается в большую единую базу данных, для составления всех необходимых технических отчетов.

Геодезическая экспертиза

Геодезическая экспертиза представляет собой совокупность работ, направленных на оформление земли, межевание, установку границ земельного участка, а также сбор всей необходимой информации о состоянии земельного участка, а также установка графика проводимых кадастровых работ.

Геодезическая экспертиза

Главное направление в этой деятельности - это осуществление различных мероприятий (межевание, землеустройство, кадастровые работы) направленных на контролирование хода выполнения работ на данном земельном участке.

Во время геодезической экспертизы устанавливается область проводимых землеустроительных работ, а также уточняются все вопросы, требующие какого-либо разъяснения по кадастровому плану.

Землеустроительная экспертиза при землеустроительных работах

Возникают случаи, когда собственнику требуется землеустроительная экспертиза. Это, как правило, требуется при спорных вопросах, возникающих между правообладателями смежных земельных участков. Без проведения землеустроительной экспертизы практически невозможно разрешить земельный спор, рассматриваемый в судебном порядке. Земельная экспертиза может проводиться и в не судебном порядке, на основании составленного договора с экспертным учреждением.

Основными задачами при проведении экспертного заключения кадастровых работ, как правило, являются следующие вопросы:

1. Каковы координаты поворотных точек земельного участка?

2. Накладываются ли границы смежных участков друг на друга?

3. Определение координат углов строения, расположенного на земельном участке.

4. Определение площади земельного участка свободного от застройки и наоборот.

5. Возможно ли проведение застройки, ели да то с какой площадью?

6. Нарушено ли законодательство и специальные правила застройки при проведении землеустройства?

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: от 30.11.1994 г. №51 ФЗ (в ред. от 11.02. 2013 г. №8 - ФЗ) // Собр. законодательства РФ. - 1994. - №32. - ст. 3301.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10. 2001 г. №136 - ФЗ (в ред. от 05.04. 2013 г. №55 - ФЗ) // Собр. законодательства РФ. - 2001. - №44. - ст. 4147.

3. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07. 2007 г. №221 - ФЗ (в ред. от 05.04. 2013 г. №43 - ФЗ) // Собр. законодательства РФ. - 2007. - №31. - ст. 4017.

4. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии: Указ Президента от 25.12.2008 №1847 // Собр. законодательства РФ. - 2008. - №20. - ст. 2290.

5. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (вместе с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии): Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 г. №457 // Собр. законодательства РФ. - 2009. - №25. - ст. 3052.

6. Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости: Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12. 2009 г. №534 // Вестник Росреестра. - 2010. - №1.

7. Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости: Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02. 2010 г. №42 // Российская газета. - 2010. - №75.

8. Бурмакина, Н.И. Новая кадастровая и регистрационная политика в России: проблемы и перспективы /Н.И. Бурмакина // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012. - №12. - С. 59 - 70.

9. Варламов, А.А. Развитие российской системы кадастров в сфере управления земельно-имущественным комплексом /А.А. Варламов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2012. - №3. - С. 53 - 57.

10. Ващенко, Ю.С. Юридическая конструкция кадастрового учета и организация кадастровой деятельности /Ю.С. Ващенко // Журнал российского права. - 2011. - №7. - С. 31 - 37.

11. Епифанов, О.Д. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в системе реализации государственных функций и государственных услуг в сфере государственной регистрации, кадастрового учета и картографии /О.Д. Епифанов // Новый юридический журнал. - 2012. - №1. - С. 145 - 157.