Размещено на http://www.allbest.ru

ДЕРЖАВНЕ ПІДПРИЄМСТВО “ГОЛОВНИЙ НАУКОВО-ДОСЛІДНИЙ ТА ПРОЕКТНИЙ ІНСТИТУТ ЗЕМЛЕУСТРОЮ”

Кілочко Валентин Михайлович

УДК 332.63; 332.64; 332.37

НАУКОВО-МЕТОДИЧНІ ЗАСАДИ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Спеціальність 08.08.01 - Економіка природокористування і охорони навколишнього середовища

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

Київ - 2004

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор,

чл.-кор. УААН Третяк Антон Миколайович,

Українська академія аграрних наук, віце-президент

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор, Горлачук Валерій Васильович, Миколаївський державний гуманітарний університет ім. П. Могили, завідувач кафедри економіки та менеджменту;

кандидат економічних наук Шворак Анатолій Максимович, ДП “Волинський інститут землеустрою”, директор.

Провідна установа:

Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, відділ проблем використання і охорони земельних ресурсів, м. Київ

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” за адресою: 03151, м. Київ, вул. Народного ополчення, 3.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат економічних наук Ш.І. Ібатуллін

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

грошовий оцінка сільськогосподарський угіддя

Актуальність теми. В умовах економічних перетворень, запровадження інституту приватної власності на землю та плати за неї, формування ринку землі, земельно-іпотечного кредитування потреба в грошовій оцінці земель стала нагальною.

Починаючи з 1995 р., в Україні здійснюється грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель в межах населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Грошова оцінка земель виконує основні функції регулювання земельних відносин: визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, визначення розмірів відшкодування втрат і збитків при відводах землі, судових претензіях, економічного обґрунтування раціонального і ефективного використання земель, вартості земель при створенні статутних фондів суб'єктів підприємницької діяльності тощо.

Грошова оцінка земель є також важливим джерелом наповнення бюджетів різних рівнів, консолідації бюджетних коштів для фінансування заходів щодо збереження родючості ґрунтів та охорони земель, виконання робіт по землеустрою і земельному кадастру.

За останні 10 - 15 років проблемі оцінки земель присвячено значну кількість наукових праць вітчизняних вчених. Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили П.В. Веденічев, Д.І. Гнаткович, В.В. Горлачук, Г.О. Гуцуляк, Б.М. Данилишин, Д.С. Добряк, С.І. Дорогунцов, І.І. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, В.М. Месель-Веселяк, І.Р. Михасюк, Л.Я. Новаковський, П.Ф. Пасхавер, І.А. Розумний, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, Б.З. Харченко та інші.

За ці роки опубліковано наукові роботи, в яких висвітлено важливі науково-методичні підходи до оцінки земель в умовах трансформації форм власності на землю, формування ринку земель.

Так, широко відомі наукові праці з цих проблем Ю.Ф. Дехтяренко, О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової, О.П. Канаша, О.О. Кучера, М.Г. Лихогруда, Ю.М. Манцевича, Ю.М. Палехи, О.Я. Панчука, Б.А. Семененка, Д.І. Солярчука, А.Я. Сохнича, М.О. Соколова, М.Г. Ступеня, О.М. Теліженко та інших. Але багато аспектів досліджуваної проблеми залишаються дискусійними і потребують здійснення більш глибоких наукових досліджень і обґрунтувань.

Зміни, що відбулися у сільськогосподарському виробництві, в соціально-економічних умовах жителів населених пунктів, фінансових виробничих показниках різних галузей економіки, особливо аграрної, потребують удосконалення методики здійснення грошової оцінки на новій інформаційній базі. Удосконалення методичних підходів до грошової оцінки земель є необхідною умовою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин з питань оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування, ринку та раціонального використання і охорони земель.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертації тісно пов'язана з науково-дослідними роботами, що проводяться в Інституті землеустрою: “Земельна реформа в Україні” (номер державної реєстрації 0196U022555) та “Удосконалення земельних відносин на селі” (номер державної реєстрації 010U007175). Роль дисертанта в цих розробках полягала у визначенні напрямів удосконалення методологічних та методичних підходів до нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель в межах сільських населених пунктів в умовах ринкової економіки.

Проведені дослідження також тісно пов'язані з науковою програмою Інституту землеустрою: “Розробити і науково обґрунтувати нормативи консервації деградованих земель та методичні підходи запровадження екологічно-економічних нормативів по охороні і використанню земельних ресурсів” (номер державної реєстрації 0196U018638). Роль дисертанта в цій роботі полягає у визначенні впливу на показники нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь заходів щодо консервації деградованих і малопродуктивних земель як одного із нових напрямів їх екологобезпечного використання.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є вдосконалення методичних підходів щодо грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель сільських населених пунктів. Відповідно до цього ставились такі завдання:

обґрунтувати на підставі аналізу методологічних і методичних основ оцінки земель необхідність запровадження постійно діючої системи збирання вихідної інформації для грошової оцінки, її розширення і удосконалення методичних підходів щодо оцінки у зв'язку з трансформацією земельних відносин;

здійснити типізацію ландшафтів території Черкаської області як необхідної складової земельно-оціночного районування для грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

обґрунтувати методологічні підходи щодо визначення регіональних коефіцієнтів корегування показників економічної оцінки земель у період до проведення нового туру економічної оцінки земель та уточнення оціночних шкал нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь відповідно до існуючих умов економіки землекористування;

розробити методичні підходи щодо створення шкал грошової оцінки в межах земельно-оціночних районів для проведення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

обґрунтувати ефективність консервації малопродуктивних і деградованих земель як одного із основних напрямів екологобезпечного їх використання;

розробити модель Схеми доступності сільських населених пунктів до адміністративних центрів та магістральних шляхів сполучення, яка враховує регіональний рентоутворюючий фактор диференціації населених пунктів за їх місцеположенням;

розробити методичні підходи щодо удосконалення показників нормативної грошової оцінки в межах сільських населених пунктів.

Об'єктом дослідження є процес здійснення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель сільських населених пунктів в умовах трансформації земельних відносин.

Предметом дослідження є методологія і методика нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель сільських населених пунктів.

Методи дослідження. Методологічною основою досліджень є діалектичний метод пізнання, що розглядає процеси, які відбуваються в природі та суспільстві. В роботі використані відомі методи досліджень: історичний (при визначенні етапів розвитку і становлення оцінки земель); монографічний (для виявлення основних тенденцій та закономірностей здійснення грошової оцінки земель); статистично-економічний і економічного аналізу (для аналізу сукупності факторів, що впливають на рівень дохідності земельних ділянок); розрахунково-конструктивний (при визначенні показників диференціального доходу та грошової оцінки 1 га сільськогосподарських угідь земельно-оціночних районів і області в цілому, зонуванні території населених пунктів тощо); абстрактно-логічний (для виявлення рентоутворюючих факторів, які найбільше впливають на вартість земель); експертних оцінок (при визначенні індексів цінності території та розміру коефіцієнтів доступності до адміністративних центрів і магістральних шляхів сполучення); порівняльного аналізу (для зіставлення фактичних даних звітного періоду та попередніх років); графічний (для наочного відображення відносних і абсолютних показників).

Наукова новизна одержаних результатів визначається сукупністю теоретичних, методичних і прикладних положень, висновків та рекомендацій щодо здійснення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель сільських населених пунктів, а саме:

обґрунтовано на підставі аналізу методологічних і методичних основ оцінки земель необхідність запровадження постійно діючої системи вихідної інформації для грошової оцінки, її розширення і удосконалення методичних підходів щодо оцінки у зв'язку з трансформацією земельних відносин;

вперше здійснено типізацію ландшафтів території Черкаської області як необхідної складової земельно-оціночного районування регіону для грошової оцінки сільськогосподарських угідь;

запропоновано методологічні підходи щодо визначення коефіцієнтів корегування показників економічної оцінки земель в період до проведення нового туру економічної оцінки земель та розробки оціночних шкал нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь у сучасних умовах економіки землекористування;

вперше розроблено оціночні шкали для проведення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь по кожному земельно-оціночному району і обґрунтовано переваги запропонованого методичного підходу при оцінці сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів перед існуючим, який передбачає використання оціночних шкал створених по базових господарствах;

обґрунтовано ефективність консервації малопродуктивних і деградованих земель як одного із нових напрямів екологобезпечного їх використання;

вперше розроблено модель Схеми доступності сільських населених пунктів до адміністративних центрів та магістральних шляхів сполучення, яка враховує регіональний рентоутворюючий фактор диференціації сільських населених пунктів за їх місцеположенням;

пропонуються методичні підходи щодо удосконалення показників нормативної грошової оцінки в межах сільських населених пунктів шляхом:

- розробки нормативів показників вартості витрат на освоєння та облаштування територій сільських населених пунктів;

- визначення оптимального розміру оцінної площі сільських населених пунктів;

- формування кількості економіко-планувальних зон залежно від площі, форми і місцеположення центру сільських населених пунктів;

- встановлення порядку застосування локальних коефіцієнтів інженерної інфраструктури в межах сільських населених пунктів.

Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення досліджень полягає в можливості використання структурними підрозділами Держкомзему України та ДП “Інститут землеустрою” при вдосконаленні методів оцінки земель, в земельно-оціночній діяльності й формуванні екологобезпечного землекористування. Дисертаційні розробки можуть бути використані в навчальних програмах вищих навчальних закладів України.

Пропозиції здобувача використані в науково-дослідній роботі ДП “Інститут землеустрою”, зокрема при підготовці проекту Закону України “Про оцінку земель” (довідка № Н/Ч 10/06 від 10.06.2003 р.).

Положення дисертації використовуються державними землевпорядними організаціями Черкаської області при кадастрових і земельно-оціночних роботах, експертній грошовій оцінці земель.

На основі удосконаленого автором еталона науково-технічної документації з грошової оцінки земель розроблено нормативну грошову оцінку земель 152 сільських населених пунктів Черкаської області.

Результати досліджень були враховані при розробці “Програми розвитку земельних відносин у Черкаській області на 2001 - 2010 роки” (довідка № 497/2-1 від 10.06.2003 р.).

Розроблена типізація ландшафтів території та земельно-оціночне районування Черкаської області сприяють більш повному урахуванню потенціальних можливостей земельних ресурсів кожного регіону області, обґрунтуванню їх ефективного та екологобезпечного використання (довідка № 02-12/26 від 18.06.2003 р.).

Методологічні положення дисертації застосовувалися Державним науково-дослідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) при розробці науково-технічної документації з грошової оцінки міст Черкаської області (довідка № 139/8 від 30.05.2003 р.).

Висновки і рекомендації, запропоновані автором виробництву, використовуються Смілянським міським управлінням земельних ресурсів при грошовій оцінці присадибних земельних ділянок і забудованих територій міста Сміла (довідка № 317 від 03.06.2003 р.).

Основні наукові положення, висновки та пропозиції дисертації знайшли відображення у “Концептуальних основах удосконалення грошової оцінки земель в Україні”, розроблених Українською академією аграрних наук (довідка № 07-5/16 від 13.05.2003 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертант опублікував у співавторстві 4 наукові праці, ідеї яких використані в дисертації, зокрема:

“Типізація ландшафтів територій для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” - автор обґрунтував необхідність типізації ландшафтів території для проведення земельно-оціночного районування;

“Основні напрямки вдосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” - автор обґрунтував доцільність застосування шкал земельно-оціночних районів для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення;

“Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” - автор обґрунтував ефективність застосування шкал земельно-оціночних районів для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів;

“Екологобезпечне використання та грошова оцінка деградованих і малопродуктивних земель” - автор обґрунтував, що оптимізація агроландшафтів шляхом консервації деградованих і малопродуктивних земель позитивно впливає на їх нормативну грошову оцінку.

Апробація результатів дисертації. Наукові дослідження, що містяться в дисертації, пройшли апробацію і одержали позитивну оцінку на Міжнародній науково-практичній конференції “ Землевпорядна наука, виробництво і освіта ХХІ століття” (Київ, 2001р.), Всеукраїнській конференції молодих учених економістів-аграрників “Організаційно-економічні проблеми розвитку АПК” (Київ, 2001 р.), Всеукраїнській науковій конференції „Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного Кодексу України” (Київ, 2002 р.), Міжнародній конференції “Теорія і методи оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресурсів” (Київ, 2002 р.).

Публікації. За результатами досліджень, опубліковано 11 наукових праць, з них 7 у фахових журналах, 4 у матеріалах науково-практичних конференцій. Загальний обсяг публікацій становить 2,17 друкованого аркуша.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Обсяг основної частини дисертації становить 160 сторінок комп'ютерного тексту, містить 36 таблиць і 6 рисунків. Повний обсяг дисертації - 231 сторінка, до нього входить 8 додатків на 47 сторінках, які містять розрахунково-аналітичні матеріали.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У першому розділі “Методологічні та методичні основи грошової оцінки земель” здійснено аналіз історичного розвитку оцінки земель в Україні, розкрито теоретичні засади грошової оцінки земель різного призначення, її рентний характер.

Встановлено, що ліквідація державної монополії і запровадження приватної власності на землю, формування ринкових відносин потребують поєднання адміністративних та економічних методів управління земельними ресурсами. Важливим економічним важелем регулювання земельних відносин є дані грошової оцінки земель.

В Україні створена необхідна нормативно-правова та методична база для здійснення нормативної грошової оцінки земель. Запровадження ринкових відносин докорінно змінює соціально-економічні умови землекористування і виробництва, тому грошова оцінка земель має здійснюватись на новій інформаційній базі, що потребує відповідних змін та доповнень до діючої нормативно-методичної бази.

Зарубіжний та вітчизняний досвід щодо оціночної практики дозволяє застосовувати два види оцінки земель: масову (нормативну) і одиночних об'єктів земельної власності (експертна грошова оцінка ринкової вартості земельних ділянок). Обидва види оцінки являють собою систематичні методи розрахунку вартості. В обох випадках необхідний аналіз ринку. Але принципова різниця між ними полягає в масштабі проведення і контролі якості виконування оцінки. Одночасно кожна із видів оцінки поділяється на певні різновидності, які мають свої статус і мету, призначення та методи оцінки.

Запровадження ринкових відносин докорінно змінює соціально-економічні умови життя, суттєві зміни відбуваються в умовах виробництва, створюються нові і зникають існуючі суб'єкти підприємницької діяльності, набувають більшого поширення купівля, продаж, дарування, обмін, успадкування, оренда землі, виникає необхідність запровадження іпотеки землі, формується ринок земельних ділянок. Тому грошова оцінка земель має здійснюватися на новій інформаційній базі, що потребує і відповідних змін та доповнень до діючої нормативно-методичної бази.

Характерною особливістю сучасної методичної бази нормативної грошової оцінки земель є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі і не враховує кон'юнктуру ринку землі.

Щодо визначення рентного доходу, який є основою нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, запропонований метод, що враховує урожайність сільськогосподарських культур і виробничі затрати, отримані в базових господарствах та на масових польових дослідах, в межах земельно-оціночних районів. Цей метод дозволяє створити в ринкових умовах постійно діючу систему земельно-оціночної інформації, враховувати кон'юнктуру ринку та регіональні природні особливості.

Процедура грошової оцінки сільськогосподарських угідь, як показують наші дослідження, повинна включати:

1) оціночне районування території;

2) визначення базових (репрезентативних) територій та розрахункового рентного доходу за агровиробничими групами ґрунтів;

3) визначення показників економічної і нормативної оцінки земель;

4) нормативну оцінку сільськогосподарських угідь на основі оціночних шкал з урахуванням їх технологічних властивостей та місцерозташування;

5) оцінку земель сільськогосподарських землеволодінь та землекористувань (земельних ділянок) в цілому.

Нормативна грошова оцінка в межах населених пунктів в основному базується на витратній концепції.

Аналіз показав, що процедура проведення нормативної грошової оцінки забудованих земель населених пунктів повинна включати:

1) оціночне зонування території населеного пункту;

2) визначення встановлених правових та економічних обмежень щодо використання земель у межах оціночних зон;

3) визначення базових показників грошової оцінки одиниці площі земель відповідного цільового призначення залежно від освоєння, екологічного стану території, регіональних факторів і місця розташування;

4) диференціацію базових показників грошової оцінки населеного пункту за оціночними зонами з урахуванням відповідних локальних факторів.

У другому розділі “Природно-економічні передумови грошової оцінки земель” розглядаються природно-економічні особливості району дослідження і їх вплив на грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення.

При цьому обґрунтовано необхідність проведення типізації ландшафтів території як основної складової земельно-оціночного районування, що дає можливість швидко, економічно і в той же час повно оцінити потенціальну можливість природних ресурсів тієї чи іншої місцевості.

Серед домінуючих показників сільськогосподарської оцінки території є рівень родючості ґрунтів, на яку впливає комплекс природних і економічних факторів, сила та характер прояву яких залежать від умов ґрунтоутворення, способу й інтенсивності використання земельних угідь, спеціалізації та концентрації сільськогосподарського виробництва, а також від повноти здійснення природоохоронних заходів у процесі виробничої діяльності.

Вплив цих факторів на сільськогосподарську оцінку окремих територій (місцевостей) показано на прикладі Черкаської області, яка у типологічному відношенні являє собою рівнинний лісостеповий тип ландшафту. Залежно від різноманітності природних умов він підрозділяється на вісім типів територій (місцевостей), які увійшли у відповідні земельно-оціночні райони.

За період реформування земельних відносин в регіоні відбулися докорінні зміни у формах господарювання на селі. Приватна власність на землю і майно змінила виробничі відносини й поставила економіку агропромислового комплексу на інший рівень господарювання. Проведений аналіз показує, що значних змін зазнали виробничі витрати і рівень урожайності сільськогосподарських культур.

Якщо в 1980 - 1986 рр. у Черкаській області при вирощуванні зернових культур витрати становили 186,6 крб./га, то за 1999 - 2001 рр. вони зросли до 348,7 грн./га, середня урожайність цих культур відповідно знизилася з 28,6 ц/га до 26,2 ц/га.

В досліджуваному Драбівському земельно-оціночному районі (01) середні виробничі витрати за 1980 - 1986 рр. становили 177,1 крб./га, у 1999 - 2001 рр. - 309,8 грн./га, середня урожайність зернових культур - відповідно 30,6 та 21,0 ц/га.

Для приведення економічної оцінки земель минулих років у відповідність з сучасним економічним станом господарств розроблено методичний підхід визначення коефіцієнтів по кожному земельно-оціночному району, які б відображали зміни в рівні базових показників оцінки земель: виробничих витратах, урожайності, окупності витрат та диференціальному доході. При уточненні показників оцінки використаний вибірковий метод, при якому в межах земельно-оціночного району відбираються типові господарства.

Для розрахунку коефіцієнтів корегування базових показників економічної оцінки земель на найбільш поширених чорноземах типових малогумусних глибоких легко- і середньосуглинкових (агровиробничі групи ґрунтів 53 г, 53 д) методом варіаційної статистики були визначені середні за 1999 - 2001 рр. на одиницю площі врожайність зернових культур (без кукурудзи) та матеріальні витрати на їх вирощування. Зіставлення їх з відповідними показниками економічної оцінки земель 1988 р. показує, що в типових господарствах з переважаючою агрогрупою ґрунтів 53 д виробничі витрати в середньому збільшилися в 1,75 раза, урожайність зернових культур зменшилася на 30%, відповідно окупність витрат при кадастровій ціні 1ц зерна 25 грн. знизилася на 61% і диференціальний дохід - на 77%. Близькі за своїми значеннями показники економічної оцінки агровиробничої групи 53 г.

Відкореговані за встановленими коефіцієнтами шкали оцінки ріллі при кадастровій ціні 25 крб. показали, що більшість ґрунтів Драбівського земельно-оціночного районі (01) мають дуже низький диференціальний дохід. В той же час виробництво зерна в Черкаській області і в цьому районі є прибутковим.

Тому для встановлення об'єктивного диференціального доходу визначено і обґрунтовано рівень кадастрової ціни 1ц зерна за 1999 - 2001 рр., яка була використана для визначення коефіцієнтів корегування базових оціночних показників. Вона дорівнює 50,8 грн. При цьому окупність витрат на 100 грошових одиниць зменшилася на 20%, а диференціальний дохід зріс на 25%.

Одержані коефіцієнти на переважаючій агровиробничій групі ґрунтів (53 д) були використані для корегування шкали оцінки ріллі в цілому для Драбівського земельно-оціночного району.

У третьому розділі “Напрями удосконалення нормативної грошової оцінки” розглянуті проблеми і запропоновані напрями удосконалення методики здійснення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і сільських населених пунктів на прикладі Черкаської області.

За основу грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення береться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур (без кукурудзи).

На основі визначеного рентного доходу відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі Порядок...) розраховується грошова оцінка 1 га відповідного угіддя базового господарства, а потім через бонітет ґрунтів розробляються шкали грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів в розрізі сільськогосподарських угідь.

Практика показала, що для більшості земель населених пунктів вони не є об'єктивними, тому що ґрунтовий покрив сільських населених пунктів, розташованих переважно на схилах вододілів і в долинах річок, істотно відрізняється від ґрунтів вододільних просторів базових господарств. Це не тільки впливає на реальну вартість 1 га угідь (ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ), але й потребує додаткових витрат для встановлення оціночних показників нових агровиробничих груп ґрунтів, яких немає на території господарства.

Наприклад, в с. Руська Поляна Черкаського району багаторічні плодові насадження вирощують на підзолистих глинисто-піщаних та супіщаних ґрунтах, тоді як сади базового господарства закладені на чорноземах типових глибоких малогумусних легкосуглинкових. В цьому випадку багаторічні насадження населеного пункту матимуть завищені показники грошової оцінки. Подібне відбувається і в тих населених пунктах, де в базових господарствах є поліпшені сіножаті та зрошувані землі. Тому до грошової оцінки сільськогосподарських угідь необхідний такий методологічний підхід, який би опосереднював вищевказані умови.

Розв'язати ці проблеми можливо шляхом створення оціночних шкал і проведення грошової оцінки земель у межах земельно-оціночних районів Черкаської області.

Про достовірність таких шкал свідчить порівняння середніх показників грошової оцінки сільськогосподарських угідь базових господарств Золотоніського адміністративного району і земельно-оціночних районів (01, 02), які вказують на незначні відхилення для ріллі - близько 1%, багаторічних насаджень - 7, пасовищ - 9%. Для сіножатей відхилення значне (56%), оскільки в складі вгідь базових господарств є поліпшені сіножаті.

Вирішальним напрямом соціально-економічного розвитку суспільства є екологобезпечне використання природних ресурсів, в тому числі і забезпечення раціонального та ефективного ресурсозберігаючого землекористування.

За площею та біопродуктивним потенціалом земельного фонду Черкаська область займає одне із перших місць в Україні. Проте внаслідок екстенсивного землеробства сільськогосподарська освоєність та розораність території досягли відповідно 71,4 та 61,3%, а у половині районів розораність перевищує 90%.

Результатом високої господарської освоєності земельного фонду без належних заходів його охорони і відновлення як виробничого ресурсу є прогресуюча деградація грунтів, що створює загрозу екологічній безпеці землям області. Так, площа еродованої ріллі займає майже третину загальної її площі - 309,7 тис. га, а площа ярів - 5,6 тис. га, деградовані та малопродуктивні землі становлять 143,6 тис. га.

Показники економічної оцінки земель Драбівського (01) земельно-оціночного району свідчать, що деградовані й малопродуктивні ґрунти мають низький рентний дохід, який коливається залежно від сільськогосподарського використання цих земель.

Найнижчі його показники (-23,30; -43,90 грн./га) мають кормові культури і зернові на болотних ґрунтах (агрогрупи 141, 143) і сіножаті (16,80 грн./га) на дерново-підзолистих ґрунтах легкого механічного складу (агрогрупи 5 б, в; 175 а). Також низькі показники рентного доходу мають зернові культури (226,40-277,60 грн./га) на сильнозмитих ґрунтах (агрогрупи 57 г, д) та сіножаті і пасовища на цих же ґрунтах - відповідно - 71,20 грн./га і -12,80 грн/га. Дещо вищий рентний дохід зернових на середньозмитих ґрунтах (агрогрупи 56 г, д). Найвищі показники рентного доходу (205,8 грн./га) мають сіножаті на лучних та дернових ґрунтах (агрогрупи 133в, 134д).

Виходячи із цього та приймаючи до уваги науково-методичні основи консервації сільськогосподарських угідь, пропонуються напрямки використання деградованих і малопродуктивних земель та їх нормативна грошова оцінка за функцією використання.

Найменш продуктивні ґрунти (агровиробничі групи 5 б, в, 175 а) раціонально використовувати під лісонасадженнями і оцінювати як землі природоохоронного призначення. Середньозмиті ґрунти (агровиробничі групи 56 г, д) краще залужити і використовувати як землі сільськогосподарського призначення. Сильнозмиті та перезволожені ґрунти (агровиробничі групи 57 г, д, 133 в, 134 д, 181 в) також пропонується використовувати в сільськогосподарському виробництві під сіножатями, а солонці лучно-степові (агровиробнича група 159 д), як менш продуктивні, під пасовищами.

Сильнозаболочені болотні грунти (агровиробничі групи 141, 143) мають бути природно ренатуризовані і використовуватись як землі рекреаційного призначення.

Здійснено грошову оцінку малопродуктивних та деградованих грунтів у складі орних земель і після визначення напрямів їх використання за новим функціональним призначенням. Аналіз показав, що після передбачених напрямів консервації вона зросла з 40624,4 тис. грн. до 47584,8 тис. грн., або на 17% і підвищилася в цілому по області на 119,6 млн.грн.

Першим етапом нормативної грошової оцінки сільських населених пунктів є визначення витрат на освоєння та облаштування території з розрахунку на 1 м².

В існуючій земельно-оціночній практиці витрати по кожному виду інженерної інфраструктури визначаються шляхом прямого збирання інформації про їх розміри, обсяги та вартість.

Практика показала, що збір інформації про наявність та вартість елементів інженерної інфраструктури сільських населених пунктів пов'язаний зі значними труднощами. В органах сільської комунальної служби часто відсутні матеріали чергових планів інженерних мереж, в звітності є розбіжності в обсягах та вартості інфраструктури. Часто вартість одного і того виду інженерної інфраструктури різна. Це пов'язано з тим, що інженерна інфраструктура населених пунктів створювалася за рахунок різних джерел фінансування, переважно господарським шляхом.

Враховуючи вищевикладене, на основі зібраних фактичних даних про інженерну інфраструктуру сільських населених пунктів методом варіаційної статистики розраховані нормативні показники витрат на освоєння та облаштування території сільських населених пунктів Черкаської області.

З метою перевірки достовірності одержаних нормативних показників на прикладі сільських населених пунктів Золотоніського району виконані розрахунки базової ціни 1 м² землі за фактичними та нормативними витратами. Аналіз результатів показує, що рівень їх близький, що дає право на застосування рекомендованих нормативів.

Відомо, що базова вартість 1 м² земель населених пунктів залежить не тільки від рівня витрат на облаштування території, а й від розміру оцінної площі.

Автором пропонуються три найбільш оптимальні варіанти включення земельних угідь до оцінної площі:

1) загальна площа населеного пункту, за винятком сільськогосподарських угідь та вуличної мережі;

2) площа забудованих територій (без земель відкритих розробок, кладовищ та вулиць без твердого покриття) і землі під виробничими дворами;

3) площа забудованих територій та землі під виробничими дворами.

Аналіз існуючих методичних підходів до оцінки земель у межах населених пунктів показав, що до оцінної площі, крім забудованих земель, відносяться також відкриті землі, лісові масиви, болота, піски, водоймища та ін., а це призводить до значного збільшення оцінної площі і зниження базової вартості 1 м² землі.

Так, наприклад, у с. Чорнявка Черкаського району оцінна площа за першим варіантом становить 266,0 га, другим - 77,3, за третім - 88,5 га, у с. Медведівка Чигиринського району відповідно 123,4; 57,2; 91,7 га, а в с. Бужанка Лисянського району - 142,3; 51,2 та 76,1 га.

Визначена базова вартість 1 м² за варіантами в цих селах відповідно дорівнює: в Чорнявці - 0,69; 2,38; 2,07; Медведівці - 1,16; 2,50; 1,56; Бужанці - 0,85; 2,37; 1,59. У селі Сунки Смілянського району вона коливається від 0,48 до 2,39 грн.

Для обрання оптимального варіанта визначення оцінної площі проведено також дослідження залежності базової вартості земель населених пунктів від оцінної площі і чисельності населення (табл. 1).

Таблиця 1

Залежність базової ціни 1 м² сільських населених пунктів Черкаської області від оцінної площі і чисельності населення (фрагмент)

Назва населених пунктів	Площа, га	Базова ціна 1 м2, грн.	Коефіцієнт кореляції
	за-гальна	в тому числі оцінна	Варіанти	Варіанти
		1	2	3	1	2	3	згідно з Порядком...	1	2	3
Будище	313,6	74,7	56,3	72,1	1,78	2,36	1,85	2,70	0,77	1,00	0,80
Чорнявка	506,0	266,0	77,3	88,5	0,69	2,38	2,07	2,10	0,30	1,00	0,89
Галаганівка	285,1	61,5	65,1	85,2	2,31	2,18	1,67	2,10	1,00	0,94	0,72
Медведівка	487,2	123,4	57,2	91,7	1,16	2,50	1,56	2,70	0,50	1,00	0,67
Сунки	812,2	199,6	40,1	69,1	0,48	2,39	1,38	2,70	0,21	1,00	0,60
Бужанка	502,0	142,3	51,2	76,1	0,85	2,37	1,59	2,70	0,37	1,00	0,69
Чаплинка	223,7	25,0	16,9	21,5	1,49	2,21	1,74	2,10	0,64	0,95	0,75
Кривоносівка	334,9	53,3	40,0	59,4	1,74	2,33	1,57	2,10	0,75	1,00	0,67
Лукашівка	517,4	84,1	43,1	77,1	1,10	2,14	1,20	2,10	0,47	0,92	0,52

Результати дослідження показали, що коефіцієнт кореляції між величиною оцінної площі і рівнем базової вартості земель за чисельністю населення в першому та третьому варіантах коливається від 0,30 до 1,0, тоді як у другому варіанті він близький до 1,0. Отже, при виконанні робіт з грошової оцінки земель сільських населених пунктів найбільш оптимальним варіантом для визначення величини оцінної площі є другий варіант, який включає забудовані території (без відкритих розробок, кладовищ і вулиць без твердого покриття) та землі під виробничими дворами.

Враховуючи те, що інженерна інфраструктура більшості сільських населених пунктів Черкаської області розвинена слабо, а витрати на облаштування їх територій близькі за своїм рівнем, то для їх диференціації автором пропонується такий рентоутворюючий фактор, як доступність до адміністративних центрів і магістральних шляхів сполучення. Для цього розробляється Схема доступності.

Коефіцієнти доступності, запропоновані в Схемі, враховуються при визначенні базової вартості 1 м² забудованих земель сільських населених пунктів.

Групування населених пунктів за розміром, формою і місцеположенням громадського центру (табл. 2) показало, що існує певна закономірність в економіко-планувальному зонуванні їх територій. Населені пункти однакові за площею, але різної форми, зокрема видовженої, мають на 1 - 2 зони більше.

Таблиця 2

Залежність кількості економіко-планувальних зон від площі, форми і місцеположення центру сільського населеного пункту

Загальна площа населеного пункту, га	Кількість зон
	Компактна форма	Видовжена форма
	центр посередині	центр зміщений	центр посередині	центр зміщений
До 100	1	1	1	1 - 2
100 - 300	1 - 2	2 - 3	2 - 3	3 - 4
300 - 500	2 - 3	3 - 4	3 - 4	4 - 5
500 і більше	3 - 4	4 - 5	4 - 5	5 - 7

Також збільшується кількість економіко-планувальних зон у випадку, коли громадський центр населеного пункту зміщений від фізичного центру.

Практика застосування локальних коефіцієнтів на місцеположення земельної ділянки сільських населених пунктів показала, що більшість із них відображають особливості локальних рентоутворюючих факторів. Проте застосування локальних коефіцієнтів інженерного облаштування територій потребує уточнення. Це пов'язано з дуже низьким рівнем забезпечення сільських населених пунктів інженерною інфраструктурою. Навіть у відносно облаштованих селах відсутні або в незначних обсягах є централізовані каналізація, водо-, тепло- та газопостачання. Тому локальні коефіцієнти в цих випадках пропонується приймати рівними 1,0. При наявності інженерної інфраструктури слід приймати підвищуючі коефіцієнти на рівні 1,05 - 1,10. Це дасть можливість врахувати переваги тих земельних ділянок, які мають відповідне інженерне облаштування.

Результати дослідження, методологічні підходи і рекомендації автора знайшли втілення при удосконаленні еталона технічної документації з нормативної грошової оцінки земель с. Косарі Кам'янського району Черкаської області.

ВИСНОВКИ

Основні теоретичні положення дослідження та сформульовані практичні рекомендації дисертації полягають в наступному:

1. Запровадження приватної власності на землю і встановлення платності за її користування потребують поєднання адміністративних і економічних методів управління земельними ресурсами. Важливим економічним важелем регулювання земельних відносин в Україні стала грошова оцінка земель.

2. Зміни, які відбулися в процесі реформування земельних відносин в економічних галузях, потребують здійснення нормативної грошової оцінки земель на новій інформаційній базі і удосконалення її методики.

3. Обґрунтовано, що типізація ландшафтів території і земельно-оціночне районування є природно-економічною передумовою розробки системи раціонального використання земель. Вони є специфічною формою виявлення й вирівнювання впливу природних і соціально-економічних факторів на результати господарювання. Вперше в розрізі земельно-оціночних районів Черкаської області розроблені шкали грошової оцінки сільськогосподарських угідь.

4. Встановлено, що економічна оцінка земель 1988 р. не може слугувати об'єктивною основою нормативної грошової оцінки. Тому запропоновано підходи щодо корегування базових показників економічної оцінки земель в період до проведення нового туру цієї оцінки.

5. Обґрунтовано, що одним із напрямів екологобезпечного і ефективного землекористування є оптимізація агроландшафтів шляхом консервації деградованих і малопродуктивних земель. Консервації підлягає 134,95 тис. га орних земель Черкаської області. Трансформація їх в пасовища, сіножаті, захисні лісонасадження, а також залуження збільшують грошову оцінку на 119,6 млн. грн.

6. Розроблені автором нормативи витрат елементів інженерної інфраструктури сільських населених пунктів Черкаської області можна використовувати для визначення витрат на освоєння та облаштування території.

7. Встановлено, що оптимальний розмір оцінної площі для визначення базової ціни 1 м² земель сільського населеного пункту включає забудовані території (без земель відкритих розробок, кладовищ і доріг без твердого покриття) та землі під виробничими дворами.

8. Обґрунтовано, що для нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів важливе значення має один із рентоутворюючих факторів, який враховує їх місця розташування відносно магістральних шляхів сполучення та адміністративних центрів. Для його врахування запропоновано модель Схеми доступності в межах сільського адміністративного району. При її застосуванні базова вартість 1 м² забудованих земель окремих сільських населених пунктів збільшується на 20 - 30%.

9. Низький рівень забезпечення сільських населених пунктів інженерною інфраструктурою потребує змінити порядок застосування локальних коефіцієнтів (пофакторних оцінок). Пропонується в разі відсутності того чи іншого фактора коефіцієнт приймати за 1,0, а при наявності - на рівні 1,05 - 1,10.

10. Групування сільських населених пунктів за розміром, формою і місцем розташування громадського центру показало, що існує певна закономірність в економіко-планувальному зонуванні їх територій. Населені пункти, однакові за площею, але різної форми (зокрема видовженої), мають на 2 - 3 зони більше. Збільшується кількість економіко-планувальних зон у випадку, коли громадський центр населеного пункту зміщений від фізичного.

11. Розроблені в дисертації методичні підходи щодо визначення розмірів оцінної площі порядку застосування регіональних і локальних рентоутворюючих факторів використані при вдосконаленні еталону науково-технічної документації з нормативної грошової оцінки с. Косарі Кам'янського району Черкаської області. Внесені пропозиції з удосконалення еталону порівняно з методичними підходами в еталоні с. Красилівка Броварського району Київської області на 30 - 40% ефективніші.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Кілочко В.М. До питання грошової оцінки земель сільських населених пунктів // Матеріали всеукраїнської конференції “Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного Кодексу України” - К.: Ін-т землеустрою УААН, 2002.- С. 168 - 171.

2. Кілочко В.М. Досвід та проблеми грошової оцінки земель населених пунктів у Черкаській області //Землевпорядкування. - 2001. - №1.- С. 64 - 65.

3. Кілочко В.М. Методичні підходи щодо грошової оцінки земель сільських населених пунктів Золотоніського району Черкаської області //Землевпорядкування. - 2001. - №3. - С. 52 - 56.

4. Кілочко В.М. Методологічні підходи щодо корегування базових показників економічної оцінки земель // Землевпорядкування. - 2002. - №1. - С. 35 - 39.

5. Кілочко В.М. Необхідність вдосконалення методики грошової оцінки земель сільських населених пунктів // Матеріали всеукраїнської конф. молодих учених економістів-аграрників “Організаційно-економічні проблеми розвитку АПК”. Ч.2. “Організація виробництва та земельні відносини.” - К.: Ін-т аграрної економіки, 2001.- С. 283 - 287.

6. Кілочко В.М. Практика здійснення грошової оцінки земель у Черкаській області // Матеріали міжнар. конф. “Землевпорядна наука, виробництво і освіта ХХІ століття.” - К.: Ін-т землеустрою УААН, 2001.- С. 242 - 245.

7. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І. Типізація ландшафтів територій для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області) // Землевпорядкування.- 2001.- №2.- С. 46 - 51.

8. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І. Основні напрямки вдосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області) //Матеріали міжнар. конф. “Теорія і методи оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресурсів”. Ч.1. - К.: Рада по вивченню продуктивних сил України, 2002.-С. 43 - 48.

9. Кілочко В.М. Консервація і екологобезпечне використання малопродуктивних земель та їх грошова оцінка на прикладі Черкаської області. //Землевпорядкування.-2003.-№1.-С. 43 - 47.

10. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області) // Вісник аграрної науки.-2003.-№1.-С. 74 - 76.

11. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І., Нестеренко А.Д. Екологобезпечне використання та грошова оцінка деградованих і малопродуктивних земель. // Вісник аграрної науки.-2003.-№5.-С. 58 - 61.

АНОТАЦІЯ

Кілочко Валентин Михайлович. Науково-методичні засади грошової оцінки земель. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.08.01. - Економіка природокористування і охорони навколишнього середовища. - Державне підприємство „Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”. - Київ, 2004.

У дисертації висвітлено питання удосконалення методичних підходів щодо здійснення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь та земель у межах сільських населених пунктів. Обґрунтовано необхідність здійснення типізації ландшафтних територій як важливої складової земельно-оціночного районування, яке є природно-економічною передумовою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Вперше в розрізі земельно-оціночних районів Черкаської області розроблені оціночні шкали.

Обґрунтовано методичні підходи щодо приведення базових показників економічної оцінки земель минулих років у відповідність до сучасного стану економіки сільського господарства.

Визначено вплив на показники нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь заходів щодо консервації деградованих і малопродуктивних орних земель Черкаської області як важливого напряму їх екологобезпечного використання.

Обґрунтовано підходи щодо визначення розміру оцінної площі та базової вартості 1 м² земель у межах сільських населених пунктів. Розроблено модель Схеми доступності населених пунктів до магістральних шляхів сполучення і адміністративних центрів.

На основі фактичних даних розраховано нормативи вартості елементів інженерної інфраструктури, запропоновано нові підходи щодо застосування локальних коефіцієнтів інженерної інфраструктури сільських населених пунктів.

Посилаючись на науково-методичні пропозиції дисертації, автором удосконалений еталон науково-технічної документації з нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунктів.

Ключові слова: грошова оцінка земель, економічна оцінка земель, земельно-оціночне районування, типізація ландшафтів, деградовані і малопродуктивні землі, базова вартість, інженерна інфраструктура.

АННОТАЦИЯ

Килочко Валентин Михайлович. Научно-методические основы денежной оценки земель. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.08.01. - Экономика природопользования и охраны окружающей среды. - Государственное предприятие „Главный научно-исследовательский и проектный институт землеустройства”. - Киев, 2004.

В диссертации изложены вопросы совершенствования методики выполнения нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий и земель населенных пунктов.

Рыночные преобразования экономики показывают, что современные земельные отношения наряду с административными требуют применения экономических методов управления земельными ресурсами. Важным экономическим рычагом является денежная оценка земель. Развитие рыночных отношений меняет социально-экономические условия жизни, радикальные изменения происходят во всех отраслях экономики. Поэтому денежная оценка должна учитывать эти изменения и осуществляться на новой информационной базе.

Автором обоснована необходимость учета природно-экономических особенностей региона как основы для осуществления нормативной денежной оценки сельскохозяйственных земель. Выделены типы ландшафтных территорий как важные составляющие земельно-оценочного районирования Черкасской области, что позволяет быстро и достаточно полно оценить земельные ресурсы региона. Впервые по земельно-оценочным районам области составлены оценочные шкалы, применение которых удешевляет стоимость работ по денежной оценке сельскохозяйственных угодий на 10 -12%.

Обоснованы научно-методические подходы корректировки основных показателей экономической оценки земель 1988 года по отношению к современному состоянию экономики сельского хозяйства.

Определены влияние на показатели нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий мероприятий по консервации деградированных и малопродуктивных пахотных земель Черкасской области и направления их экологически безопасного использования.

Обоснованы подходы к определению размера оцениваемой площади и базовой цены 1 м² земель сельских населенных пунктов. Доказано, что в оценочную площадь необходимо включать застроенную территорию (исключая открытые земли, кладбища и дороги без твердого покрытия) и площади под хозяйственными дворами.

Разработанные в диссертации нормативы стоимости элементов инженерной инфраструктуры можно использовать при определении стоимости затрат на инженерное обустройство сельских населенных пунктов Черкасской области.

Обосновано, что для нормативной денежной оценки земель сельских населенных пунктов важное значение имеет рентообразующий фактор, который учитывает местоположение их относительно магистральных дорог и административных центров сельских районов.

Учитывая низкий уровень обеспечения сельских населенных пунктов элементами инженерной инфраструктуры, предлагается новый подход к применению локальных коэффициентов. При отсутствии определенного вида инфраструктуры рекомендуется значение локального коэффициента не учитывать.

Автором усовершенствован эталон научно-технической документации по нормативной денежной оценке земель сельских населенных пунктов.

Ключевые слова: денежная оценка земель, экономическая оценка земель, земельно-оценочное районирование, типизация ландшафтов, деградированные и малопродуктивные земли, базовая цена, инженерная инфраструктура.

THE SUMMARY

Kilochko V.M. Scientific-methodical principles pecuniary valuation of soil. - Manuscript.

The dissertation on competition of a scientific degree of the candidate of economic sciences on the speciality 08.08.01 - Economics of wildlife management and preservation of the environment. - SE "Main Research and Project Institute of Land Management", Kiev, 2003.

Thesis are devoted to improving methodical approach pecuniary valuation agricultural objects of area of economic significance and soils near the rural populated areas. Proved the necessity of typification landscape territories and soil valuation division into districts as nature-economical premise pecuniary valuation of agricultural soils. Valuating scales were worked out for the first time.

Proved proper ways of arranging economic indexes of soil valuation during the last years in comparison with today's economic situation in agriculture.

Worked out indication of degradated and not fruitful arable soils in Cherksaay region, ways of their ecological use and their influence on pecuniary valuation.

Proved ways of indication valuated dimensions areas and basic price 1m² of the soils.

Worked out a model of a diagram of approaching towns to roads and administrational centers.

According to the data based on facts were calculated prices of elements of engineering infrastructure and proposed new ways of application local coefficients of engineering infrastructure rural populated areas.

According to the scientific-methodical proposals of the thesis, the author has improved standards of scientific-technical documentation of pecuniary valuation of rural inhabited soils.

Key words: pecuniary valuation of soils, economical valuation of soils, soil-valuating division into districts, typification of landscapes, degradated and not fruitful arable soils, engineering infrastructure, basic price.

Размещено на Allbest.ru