Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Исследование на тему: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

Минск 2014

Введение

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.д.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во- первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение -- фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения); рыночный спрос -- фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; финансовая обоснованность -- способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; физическая пригодность участка -- перспектива создания улучшений -- размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; законодательная (юридическая) допустимость -- соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Терминология

Месторасположение - положение, расположение какого-либо пункта или участка земной поверхности.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение и находится в неразрывной связи с капитальным строением на нем.

Финансовая обоснованность -- способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли.

Прибыль - разница между доходами и расходами предприятия за определенный период.

Физическая пригодность участка -- перспектива создания улучшений -- размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры.

Максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства.

Земельно-информационная система (ЗИС) - это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах.

Земельно-информационная система - это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле

Зарубежный опыт оценки земель. Автоматизированные системы ведения государственного земельного кадастра

В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит совокупность необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. В его рамках организована система изучения и оценки природно-экологического и экономического потенциала земель, которая, как правило, включает регистрацию землепользований, учет количества и качества земель и их производительной способности, технологию сбора, анализа, обработки и выдачи соответствующей информации. Накопление информации в рамках земельного кадастра осуществляется по ряду каналов. К ним относятся службы землеустройства, геодезии и картографии, агрохимслужба, агрометеорологическая сеть. Кроме того, многочисленная информация о мелиоративных, гидрогеологических, геоморфологических, геоботанических и других особенностях земли содержатся в справочных изданиях и архивах различных проектных, научных и учебных учреждений.

Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить факторы, определяющие размер платы; изучить динамику роста цен на землю, установить удельный вес платы за землю и общую струк­туру затрат на городское строительство; влияние платы за землю на политику и характер землепользования в городах. Выявление и оценка факторов, влияющих на цену земли, имеет важное значение для прогнозирования ее изменения и установления более гибкой политики налогообложения.

Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов заняты торговыми учреждениями, зданиями контор, фирм. Высокая цена земли ведет к интенсификации ее использования, способствует перенаселенности наиболее ценных территорий, их транспортной перегрузке. Это в свою очередь приводит к снижению ценности территории отдельных районов для определенных функций. Высокие цены на землю приводят к непропорциональным потребностям распределения городских территорий между отдельными функциональными зонами, затрудняют проведение реконструктивных работ. Зарубежный опыт свидетельствует: в центральных районах крупнейших городов размер компенсации за землю и дома, намеченные к сносу, составляет до 80--100% затрат на новое строительство.

В современных условиях появилась необходимость в систематизированной информации о состоянии земель, включающей основные сведения об объекте земельных отношений, субъектах права на землю, операциях с земельными участками и их стоимостных характеристиках. Обработка, хранение и систематизация больших объемов указанной выше информации требуют создания автоматизированной земельной кадастровой системы.

Целью создания системы является повышение эффективности управления земельными ресурсами на основе автоматизации процесса информационного обеспечения принятия решений (стратегического планирования и управления регионом, финансовой и инвестиционной политики, рационального использования земель и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель, мониторинга земель) и контроля их выполнения.

В качестве базового подхода при разработке АИС принята концепция геоинформационной системы (ГИС), предполагающей пространственное размещение описываемых объектов и их координатную привязку на местности. Использование при реализации АИС данной концепции определяется требованиями, которым она должна удовлетворять, а именно: земельный ресурс должен быть представлен в графическом виде в совокупности с семантическими данными. Графическое представление должно быть организовано в виде плоскостной и пространственной модели с возможностью определения координат при указании любой точки на экранном отображении этой модели.

Земельно-кадастровая информация может быть получена различными способами. Применение того или иного способа зависит от условий проведения учета, его задач и специфики учетных данных. Сведения получают путем съемок, обследований, обмеров, инвентаризации и мониторинга земель [1].

Количественные данные, характеризующие площади земельных участков (угодий, земельных массивов, землепользовании и т. д.) получают с планово-картографического материала, характеризующего пространственную часть земельно-кадастровой информации.

Качественные показатели о природных свойствах земли определяют по материалам обследований и изысканий, задача которых -- выявление фактического состояния земельных угодий и определение возможности более интенсивного их использования в дальнейшем. Результаты обследований отражаются на планово-картографическом материале и в специальных ведомостях. Обследования делятся на два вида: агрохозяйственные и специальные.

Автоматизированная кадастровая информационная система должна обеспечивать сопряжение параметрической и картографической информации, позволять производить перечет координат из одной системы в другую, обеспечивать осуществление автоматического контроля вводимой информации с оперативным отображением на терминале, вывод информации по иерархическим уровням (от состава земель до отдельного участка и обратно), а также по слоям, группам слоев и т.п. Она должна позволять пользователю самостоятельно разрабатывать формы отчетности и получать результаты по установленным формам как на терминале, так и на принтере для получения контрольных листингов или простейших графических построений, а также производить построения графических изображений на плоттере с нанесением при необходимости надписей, топографических и других условных знаков.

Между системой кадастровых работ в административном районе и кадастровой системой в субъекте устанавливаются тесные взаимосвязи, через которые изменения на более низкой ступени могут вызвать ответную реакцию в системе более высокого ранга, изменение характера ее функционирования.

Информационная система - это совокупность процессов манипулирования исходными данными в целях получения информации, необходимой для принятия решений. Земельно-информационная система (ЗИС) - это информационная система, ориентированная на данные о земельных ресурсах. Определение Международной Федерации геодезистов (FIG): Земельно-информационная система - это орудие для принятия решений юридических, административных и экономических, а также обеспечения помощи в планировании и разработке перспективных решений, состоящая, с одной стороны, из базы данных по определенной территории, содержащей пространственные данные, относящиеся к земле и прочно связанной с ней недвижимости, и, с другой стороны, из процедур и технических приемов по систематическому сбору, обновлению, обработке и распределению данных [2].

Анализ показателей эффективности использования земельных ресурсов на примере

Эффективность производства - сложная экономическая категория. В ней отражается действие объективных экономических законов и показывается одна из важнейших сторон общественного производства - результативность. Она показывает конечный полезный эффект от затрат производства, отдачу совокупных вложений [3].

Важным элементом характеристики землепользования является анализ интенсивности и эффективности использования земельных ресурсов. Анализ интенсивности использования земельных ресурсов ООО СПК «Звениговский» представим в таблице 1.

Таблица 1 отражает значительные изменения произошедшие за анализируемый период, при этом данные изменения отрицательно характеризуют деятельность предприятия. Так, произошел рост удельного веса посевов в площади пашни.

Таблица 1

Интенсивность использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» за период с 2005 по 2007 гг.

На сельскохозяйственные угодья приходится около 80 % от общей земельной площади хозяйства. Но этот сам по себе небольшой показатель не претерпевает изменений, что говорит о том, что хозяйство не вовлекает в оборот новые земли.

Коэффициент распаханности (удельный вес пашни) показывает размер сельскохозяйственных угодий, занятых пашней. Об интенсивности использования пашни говорит коэффициент использования пашни (удельный вес посевов). За анализируемый период он не превышал 100 % (следовательно не было повторных посевов) и мы можем предположить наличие чистых паров в хозяйстве. Кроме того, удельный вес посевов за анализируемый период не изменился.

В таблице 2 представим анализ эффективности использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» за период с 2005 по 2007 гг.

Таблица 2

Эффективность использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» за период с 2005 по 2007 гг.

По данным таблицы 2 видно, что в целом по зерновым культурам урожайность имела тенденцию к увеличению, при этом из-за увеличения посевных площадей валовая продукция в 2007 году была получена значительно больше, чем по сравнению с 2005 годом. По многолетним и однолетним травам урожайность, напротив, снизилась.

На основе данных таблицы можно сказать, что с каждым годом показатели эффективности использования земли снижаются в 2007 году по сравнению с 2005 годом.

О снижении эффективности использования земельных ресурсов можно судить также по стоимостным показателям: за 3 года стоимость валового продукта возросла на 53 ц (2643 - 2696) или на 2,01 % по сравнению с базисным периодом, также при этом значительно понизилась урожайность, что отражает менее эффективное использование земельных площадей. Поэтому руководству предприятия необходимо обратить внимание на снижение валового продукта в 2006 году, выявить причины отрицательных отклонений и разработать мероприятия, способствующие изменению данной отрицательной динамики. На данный момент в состоянии ООО СПК «Звениговский» можно отметить, что при достаточно стабильной интенсивности использования земельных ресурсов, эффективность их использования возрастает за счет увеличения урожайности сельскохозяйственных культур.

Далее приведем факторный анализ эффективности использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» на примере зерновых, при этом за базисный период примем 2005 год, а за отчетный период - 2007 год.

Таблица 3

Факторный анализ эффективности использования земельных ресурсов в ООО СПК «Звениговский» на примере зерновых и зернобобовых культур за период с 2005 по 2007 гг.

земельный участок ресурс использование

С помощью способа цепных подстановок рассчитаем влияние количественного и качественного фактора на результативный показатель:

ВП0 = П0 * У0 = 311 * 6,72 = 2090 (ц)

ВПусл = П1 * У0 = 495 * 6,72 = 3326,53 (ц)

ВП1 = П1 * У1 = 495 * 13,93 = 6894 (ц)

Итак, можно с уверенностью предположить, что сокращению выхода валовой и товарной продукции за анализируемый период способствовало в большей степени сокращение производственных затрат на удобрения в 2007 году по сравнению с 2005 годом.

Можно предположить, что изменения в сторону уменьшения количества реализованной продукции связано с распределением и использованием валового продукта хозяйства, увеличением ее потерь и расходование на внутрихозяйственные нужды.

С точки зрения решения задачи улучшения использования земли оказалось неэффективным увеличение значения такого фактора, как затраты на работы и услуги в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий. На количество произведенной продукции этот фактор (т.е. его увеличение не вызывает прироста или уменьшения производимой продукции и одновременно обуславливает снижение окупаемости производственных затрат) не влияет. Для эффективного использования производственных затрат на работы и услуги следует изучить необходимость выполнения данной работы, исключив из перечня те из них, которые не обусловлены производственной необходимостью. Рациональному расходованию и максимальной экономии материальных затрат и ресурсов способствует тщательный контроль за организацией выполнения работ и услуг, предоставляемых хозяйству сторонними организациями.

Повысить эффективность растениеводства данного хозяйства можно за счет увеличения производственных затрат на удобрения, большего потребления их на 1 га с/х угодий. Земля в сельскохозяйственном производстве является основным средством производства, и от того, насколько рационально ее используют зависит решение задач, стоящих перед отраслью. [4].

Заключение

Рациональное использование земель относят к числу важнейших принципов земельного права. Как принцип права рациональное использование земель выражается в требовании их эффективной эксплуатации землевладельцами, землепользователями, собственниками земли. Содержание данного принципа определяется как общими требованиями, предъявляемыми к использованию и охране земель вообще, так и спецификой правового режима той или иной категории земель. При использовании сельскохозяйственных земель данный принцип требует повышения их плодородия, увеличения урожайности сельскохозяйственных культур, организацию эффективной хозяйственной эксплуатации данных земель и одновременно предполагает надлежащую охрану земель сельскохозяйственного назначения. Использование земель несельскохозяйственного назначения с учетом принципа рациональности предполагает обеспечение их строго целевого использования с максимальным эффектом для землевладельцев, землепользователей, собственников и при учете требований охраны как земельных ресурсов, так и окружающей среды в целом.

Под рациональным использованием земли до недавнего времени понималось достижение максимального эффекта в осуществлении целей землепользования с учетом полезного взаимодействия земли с другими природными факторами и при охране земли в процессе использования как специфического условия всякой деятельности и главного средства производства в сельском хозяйстве. Рациональное использование земли авторы монографического исследования “Право природопользования в СССР” рассматривали как “достижение необходимого экономического эффекта в осуществлении целей природопользования с одновременным соблюдением требований охраны как используемых природных объектов, так и окружающей природной среды в целом”. В содержание данного понятия традиционно включаются как требования охраны, так и организации эффективного использования земли как природного ресурса и природы в целом.

Обеспечение рационального использования и охраны земель связано с понятием земли как природного ресурса и особого вида недвижимого имущества, с одной стороны, и природного объекта, составной и базовой части окружающей природной среды - с другой. Как полагает В.Н. Харьков, “под рациональным использованием земли следует понимать эффективное, целевое (либо с соблюдением иного правового режима) использование земель, осуществляемое с соблюдением публичных интересов, с учетом экологических связей в окружающей природной среде и в сочетании с охраной земли как основы жизни и деятельности человека” [5].

Список использованных источников

1. Актуальности проведения анализа наиболее эффективного использования земли [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://www.finansy.asia/press-release/aktualnost-provedeniya-analiza-naibolee-effektivnogo-ispolzovaniya-zemli. -Дата доступа: 02.04.2014.

2. Алборов, Р.А. Организация промышленности, торговли и АПК/ Р.А. Алборов. - М.: Экономика, 2004. - 562 с.

3. Войтоловский, И.В. Экономический анализ. Основы теории/ И. В. Войтоловский. - М.: Высшее образование, 2005. - 509 с.

4. Чечевицына, Л.Н. Анализ финансово-хозяйственной деятельности: Учебное пособие д/вузов / Л.Н. Чечевицына, И.Н. Чуев. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2005. - 384с.

5. Статья о наиболее эффективном использовании земли/ Понятие и содержание рационального использования и охраны земель в РБ [Электронный ресурс].- Режим доступа: http://coolreferat.com. -Дата доступа: 02.04.2014.

Размещено на Allbest.ru