Государственная кадастровая оценка земель поселений и природных ресурсов

Определение объектов кадастровой оценки. Сбор информации о рыночных сделках. Построение статистической оценочной модели. Расчет кадастровой стоимости земельных участков. Подведение итогов Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Рубрика Сельское, лесное хозяйство и землепользование
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 09.10.2013
Размер файла 74,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Кафедра землепользования и кадастров

КУРСОВАЯ РАБОТА

Государственная кадастровая оценка земель поселений и природных ресурсов

Выполнил

студент 6 курса

заочного факультета

специальности

«Земельный кадастр»

Табунова Е. В.

Проверил

Жданова Р.В.

Москва 2013г.

Введение

Во многих странах с развитой рыночной экономикой недвижимость является основой национального богатства. И в первую очередь земля, как основной вид недвижимого имущества. Земля является пространственным базисом всех отраслей экономики, кроме того, земельные ресурсы государства играют важную роль в политической, социальной, коммунальной, экологической и других сферах жизни общества. В России в условиях переходной экономики с каждым годом возрастает значение эффективного использования всех имеющихся ресурсов, в т. ч. земли. Для выполнения этой задачи органам государственной власти различных уровней необходимо знать объективную стоимость всех земельных участков, находящихся на территории страны.

Стоимость земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности требуется государству, как крупнейшему собственнику, для эффективного использования своей собственности. Стоимость остальных земельных участков необходима для целей налогообложения, регулирования земельного рынка и проведения рациональной и эффективной земельной политики. Таким образом, качественное определение стоимости российской земли становится одним из важнейших условий нормального развития и функционирования национальной экономики и решения амбициозных экономических задач.

Массовая оценка земельных участков производится в процессе государственной кадастровой оценки земель (ГКОЗ).

Законодательной основой процесса ГКОЗ является Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.99 г. No945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.00 г. No316. Согласно этим Правилам ГКО земель городских и сельских поселений, садоводческих и дачных объединений осуществляется на основании посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

В развитии упомянутых выше документов Федеральная служба земельного кадастра РФ совместно с Федеральным кадастровым центром «Земля» разработали Методику государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденную приказом Росземкадастра от 17.10.2002г. No П/337.

В феврале 2007 г. Приказом No39 Минэкономразвития России утвердило новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Целью курсовой работы является определение кадастровой стоимости земель под землями населенных пунктов.

1. Определение объектов кадастровой оценки

Исходный данные: вариант №13, г. Красноармейск, кварталы 02 02 06, 02 02 07, 02 02 08, 02 02 09, 02 02 10, 02 02 11, 02 02 12, 02 03 03, 02 03 04.

Для целей ГКОЗНП перед началом работ необходимо провести уточнение перечня объектов оценки в соответствии с особенностями конкретного поселения. В процессе уточнения проводятся следующие мероприятия:

- уточнение границ объектов оценки;

- уточнение их функционального назначения.

Для уточнения границ на территории кварталов, предназначенных для проведения кадастровой оценки,

используя средства программного пакета AutoCad, было выделено 64 земельных участка.

После уточнения границ каждому участку было присвоено один из видов разрешенного использования. Состав видов разрешенного использования, выделяемых для целей Государственной кадастровой оценки отличается от видов разрешенного использования, выделяемых согласно Земельному или Градостроительному кодексам. Состав видов кадастровой оценки является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов.

Каждому из 64 участков были присвоены следующие виды разрещенного использования:

58 участков - земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки;

1 участок - Земельные участки для размещения речных портов, для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов, для размещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций, для размещения автодорожных вокзалов и автостанций, для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов;

1 участок - Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

1 участок - Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

1 участок - Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов.

2 участка - Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

На основании имеющихся номеров кадастровых кварталов: 02 02 06, 02 02 07, 02 02 08, 02 02 09, 02 02 10, 02 02 11, 02 02 12, 02 03 03, 02 03 04., оцениваемым земельным участкам были присвоены кадастровые номера (рис.1)

Уточнение объектов подлежащих оценке сопровождалось присвоением каждому земельному участку кадастрового номера на основании имеющихся номеров кадастровых кварталов. Все уточненные сведения об объектах оценки приведены в таблице 2.

Таблица 1. Состав видов разрешенного использования, выделяемых для целей Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

№ п/п

Наименование вида разрешенного использования

Состав вида разрешенного использования

2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

11

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

Земельные участки для размещения речных портов, для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов, для размещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций, для размещения автодорожных вокзалов и автостанций, для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов;

13

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов,

необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны, безопасности

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, для размещения железнодорожных путей и установления полос отвода и охранных зон железных дорог, для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дорог, для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств, для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта, гидротехнических и иных сооружений, депо, открытых линий метро и наземных линий иного общественного транспорта, для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов, для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта, эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения, кабельных, mрадиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации, необслуживаемых усилительных пунктов на линии связи и соответствующих охранных зон, наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности, объектов военной безопасности и прочих объектов обороны

14

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

Земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение

15

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

Земельные участки сельскохозяйственных угодий, и участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства

16

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации, земель резерва, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов.

Таблица 2 Перечень объектов оценки Балашихинского кадастрового района, Московской

№ п/п

Кадастровый номер земельного участка

Местоположение участка

Разрешенное использование

Площадь, кв.м.

Номер вида разрешенного использования

Наименование населенного пункта

1

50:65:02 03 03: 1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1724,3

2

г. Красноармейск

2

50:65:02 03 03:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1836,8

2

г. Красноармейск

3

50:65:02 03 03:3

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1935,9

2

г. Красноармейск

4

50:65:02 03 03:4

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1994,6

2

г. Красноармейск

5

50:65:02 03 03:5

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1671,5

2

г. Красноармейск

6

50:65:02 03 03:6

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2827,2

2

г. Красноармейск

7

50:65:02 03 03:7

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2676,0

2

г. Красноармейск

8

50:65:02 03 03:8

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2651,6

2

г. Красноармейск

9

50:65:02 03 03:9

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2506,5

2

г. Красноармейск

10

50:65:02 03 03:10

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3057,1

2

г. Красноармейск

11

50:65:02 03 03:11

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2639,3

2

г. Красноармейск

12

50:65:02 03 03:12

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2624,7

2

г. Красноармейск

13

50:65:02 03 03:13

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2576,4

2

г. Красноармейск

14

50:65:02 03 04:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2235,6

2

г. Красноармейск

15

50:65:02 03 04:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2152,0

2

г. Красноармейск

16

50:65:02 03 04:3

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2068,4

2

г. Красноармейск

17

50:65:02 03 04:4

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2265,1

2

г. Красноармейск

18

50:65:02 03 04:5

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2262,7

2

г. Красноармейск

19

50:65:02 03 04:6

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2179,1

2

г. Красноармейск

20

50:65:02 03 04:7

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2095,5

2

г. Красноармейск

21

50:65:02 03 04:8

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2292,5

2

г. Красноармейск

22

50:65:02 02 06:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3616,3

2

г. Красноармейск

23

50:65:02 02 06:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3591,3

2

г. Красноармейск

24

50:65:02 02 06:3

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3566,3

2

г. Красноармейск

25

50:65:02 02 06:4

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3541,3

2

г. Красноармейск

26

50:65:02 02 06:5

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

3516,3

2

г. Красноармейск

27

50:65:02 02 07:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1863,0

2

г. Красноармейск

28

50:65:02 02 07:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1829,3

2

г. Красноармейск

29

50:65:02 02 07:3

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1795,5

2

г. Красноармейск

30

50:65:02 02 07:4

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1761,8

2

г. Красноармейск

31

50:65:02 02 07:5

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1946,6

2

г. Красноармейск

32

50:65:02 02 07:6

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1912,8

2

г. Красноармейск

33

50:65:02 02 07:7

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1879,1

2

г. Красноармейск

34

50:65:02 02 07:8

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1845,4

2

г. Красноармейск

35

50:65:02 02 07:9

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1832,5

2

г. Красноармейск

36

50:65:02 02 07:10

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1779,5

2

г. Красноармейск

37

50:65:02 02 07:11

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1780,6

2

г. Красноармейск

38

50:65:02 02 07:12

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1827,0

2

г. Красноармейск

39

50:65:02 02 07:13

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1807,5

2

г. Красноармейск

40

50:65:02 02 07:14

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

1787,2

2

г. Красноармейск

41

50:65:02 02 08:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2046,3

2

г. Красноармейск

42

50:65:02 02 08:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2068,2

2

г. Красноармейск

43

50:65:02 02 08:3

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2091,4

2

г. Красноармейск

44

50:65:02 02 08:4

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2114,6

2

г. Красноармейск

45

50:65:02 02 08:5

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2058,5

2

г. Красноармейск

46

50:65:02 02 08:6

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2081,8

2

г. Красноармейск

47

50:65:02 02 08:7

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2105,0

2

г. Красноармейск

48

50:65:02 02 08:8

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2128,3

2

г. Красноармейск

49

50:65:02 02 08:9

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2099,0

2

г. Красноармейск

50

50:65:02 02 08:10

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2121,3

2

г. Красноармейск

51

50:65:02 02 08:11

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2138,9

2

г. Красноармейск

52

50:65:02 02 08:12

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2180,1

2

г. Красноармейск

53

50:65:02 02 08:13

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2188,3

2

г. Красноармейск

54

50:65:02 02 08:14

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2115,0

2

г. Красноармейск

55

50:65:02 02 08:15

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2137,3

2

г. Красноармейск

56

50:65:02 02 08:16

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2154,9

2

г. Красноармейск

57

50:65:02 02 08:17

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2186,7

2

г. Красноармейск

58

50:65:02 02 08:18

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения объектов ИЖС и ЛПХ

2204,3

2

г. Красноармейск

59

50:65:02 02 09:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки для размещения речных портов, для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов, для размещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций, для размещения автодорожных вокзалов и автостанций, для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов;

21945,6

11

г. Красноармейск

60

50:65:02 02 09:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации, земель резерва, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов.

25712,7

16

г. Красноармейск

61

50:65:02 02 10:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение

24371,1

14

г. Красноармейск

62

50:65:02 02 10:2

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки сельскохозяйственных угодий, и участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства

27101,4

15

г. Красноармейск

63

50:65:02 02 11:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, для размещения железнодорожных путей и установления полос отвода и охранных зон железных дорог, для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дороги т.д.

31893,0

13

г. Красноармейск

64

50:65:02 02 12:1

Московская обл, Балашихинский р-н

Земельные участки сельскохозяйственных угодий, и участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства

47844,5

15

г. Красноармейск

2. Сбор информации для проведения кадастровой оценки

Согласно Правилам Государственной кадастровой оценки от 25.08.1999г. кадастровую оценку земельных участков в населенных пунктах необходимо проводит, опираясь на статистический анализ рыночной информации. К сожалению, в связи с недостаточной развитостью земельного рынка в Российской Федерации не по всем 17 видам функционального использования существует необходимое для анализа количество рыночной информации. Более того, по некоторым видам сделки с земельными участками отсутствуют полностью. Поэтому статистический анализ существующей рыночной информации и построение на его основе оценочных регрессионных моделей производится для видов функционального назначения под № 1 - 10, 17.

Для проведения анализа проводится сбор исходной информации, включающей в себя поиск информации о рыночных сделках с земельными участками и определение значений факторов стоимости для каждого объекта оценки.

Вследствие того, что исполнителю работ по кадастровой оценке зачастую недоступна информация о реальных ценах, по которым осуществлялись сделки купли-продажи, большая часть информации для статистического анализа собирается из открытых источников в виде цен предложения.

Сбор информации о сделках с земельными участками может осуществляться из любых бумажных или электронных СМИ, а также иных источников, содержащих подобную информацию. Сводные сведения об источниках информации о рыночных сделках с земельными участками, использованных нами в процессе выполнения курсовой работы, необходимо занести в таблицу 4.

Таблица 3 Сведения об используемых источниках информации

№ п/п

Наименование источника информации

Тип источника информации

Периодичность

Формат предоставления информации

1

Недвижимость & цены

журнал

еженедельно

бумажный

2

Из рук в руки

газета

еженедельно

бумажный

3

Необходимая недвижимость

интеренет-портал

ежедневно

Электронный

3

Портал недвижимости по МО МОСОБЛРЕАЛ

интернет

ежедневно

Электронный

4

Недвижимость для Вас

журнал

еженедельно

бумажный

5

Коммерсант-недвижимость

газета

еженедельно

бумажный

6

Продажа участков.ру

интернет

ежедневно

Электронный

7

Бесплатные объявления на AVITO.ru

интернет

ежедневно

электронный

8

Агенство недвижимости РОСРИЭЛТ

интернет

ежедневно

электронный

9

Гид в мире недвижимости move.su

интернет

ежедневно

электронный

Далее мы собрали информацию из источников, приведенных в таблице №3, о сделках с земельными участками, в количестве необходимом для построения статистических моделей.

Минимальная граница данного количества определяется исходя из эмпирически установленного соотношения: количество информации о сделках должно превышать количество факторов стоимости. Достаточность информации определяется статистическим качеством построенных моделей. Собранная информация заносится в левую часть таблицы №4(столбцы No1-8).

Таблица 3 Сведения об используемых источниках информации

№ п/п

Наименование муниципального района (городского округа)

Наименование населенного пункта

Тип цены*

Статус цены*

Единица измерения цены

Цена объекта налога в тыс.

Площадь ЗУ, кв.м.

Значение фактора стоимости

Источник рыночной информации

1

2

3

4

5

6

7

8

1

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1293

1724,0

1130

1430

657

500

300

476

910

1110

6

2

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1374

1837,0

1135

1379

800

679

300

450

910

984

6

3

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1446

1936,0

1140

1440

763

510

310

370

900

1100

6

4

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1486

1995,0

1143

567

810

510

310

567

900

1100

6

5

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1244

1672,0

1155

1455

693

530

330

395

905

1105

6

6

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2100

2827,0

1157

1230

830

530

330

395

905

1105

9

7

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1980

2676,0

1175

1475

639

545

345

410

900

1100

9

8

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1957

2652,0

1177

1134

845

545

345

568

900

1100

6

9

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1850

2507,0

1190

1490

367

560

360

425

925

1125

6

10

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2247

3057,0

1150

1398

820

520

320

567

895

1125

6

11

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1932

2639,0

1154

1454

89

520

320

467

895

1125

9

12

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1916

2625,0

1155

1235

830

530

330

385

885

1115

8

13

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1777

2576,0

1175

1475

845

545

345

410

890

1120

8

14

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1453

2236,0

1178

1267

845

650

345

560

890

1120

6

15

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1377

2152,0

1195

1495

860

560

360

425

895

1125

8

16

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1303

2068,0

1165

1465

835

600

335

385

880

1110

9

17

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1359

2265,0

1165

1465

835

535

335

550

880

1110

6

18

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1471

2263,0

1175

1289

850

550

350

400

865

1095

6

19

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1395

2179,0

1190

1490

860

560

360

425

865

1095

6

20

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1320

2096,0

1193

1390

860

560

360

425

865

1095

6

21

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1376

2293,0

1210

1510

875

575

375

440

870

1060

6

22

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2528

3616,0

1223

1378

875

575

375

569

870

1060

6

23

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2514

3591,0

1195

1495

865

565

365

415

850

1040

4

24

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2500

3566,0

1210

1403

880

580

380

435

835

1025

4

25

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2489

3541,0

1225

1525

895

595

395

450

815

974

1

26

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2454

3516,0

1215

1356

895

630

395

450

815

1005

6

27

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1397

1863,0

1240

1540

915

615

415

465

800

990

6

28

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1390

1829,0

1256

1367

915

730

415

465

800

875

6

29

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1381

1796,0

1205

1505

880

580

380

455

850

1040

6

30

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1374

1762,0

1210

1245

880

690

380

455

850

945

6

31

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1460

1947,0

1215

1515

890

590

390

480

835

1005

6

32

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1450

1913,0

1220

1267

890

680

390

480

835

1025

6

33

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1445

1879,0

1235

1535

905

605

405

495

815

870

6

34

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1439

1845,0

1320

1356

905

734

405

900

815

1035

6

35

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1448

1833,0

1250

1550

925

625

425

505

800

1020

6

36

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1424

1780,0

765

1289

710

410

150

510

1220

1440

6

37

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1423

1781,0

755

1055

710

410

210

510

500

720

6

38

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1443

1827,0

815

1284

695

395

195

505

1215

1435

6

39

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1446

1808,0

845

1145

675

375

175

465

670

890

6

40

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1403

1787,0

839

1156

956

656

456

465

1210

1430

6

41

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1717

2046,0

895

1195

660

360

160

440

1200

1420

6

42

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1716

2068,0

945

1187

1060

760

560

425

1195

1415

6

43

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1713

2091,0

930

1230

867

567

367

425

789

1009

6

44

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1709

2115,0

750

1050

715

415

215

490

1195

1415

6

45

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1730

2059,0

730

1030

1040

740

540

490

896

1116

6

46

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1722

2082,0

800

1100

700

400

200

480

1190

1410

6

47

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1726

2105,0

830

1130

685

385

185

460

745

965

9

48

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1724

2128,0

880

1180

856

556

400

440

1180

1400

9

49

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1680

2100,0

876

1176

1140

750

300

440

650

830

9

50

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1803

2121,0

715

1015

876

576

376

475

875

1055

9

51

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1840

2139,0

765

1065

1060

760

560

460

1175

1355

9

52

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1897

2180,0

815

1115

820

520

320

445

457

637

6

53

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1925

2188,0

837

1137

730

430

230

445

675

855

6

54

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1688

2115,0

865

994

767

467

267

420

457

637

6

55

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1816

2137,0

930

1230

645

345

145

415

673

853

6

56

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1847

2155,0

980

964

630

330

130

400

529

709

6

57

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1903

2187,0

1030

1330

750

450

250

405

430

610

6

58

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1933

2204,0

915

973

830

530

330

395

1160

1340

6

59

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1490

6

60

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1555

6

61

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1545

6

62

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1533

6

63

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1713

6

64

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1527

6

65

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1597

6

66

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1581

6

67

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1595

6

68

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1561

6

69

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1069

6

70

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1277

6

71

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1266

6

72

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1253

6

73

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1491

6

74

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1493

6

75

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1635

6

76

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1925

6

77

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1688

6

78

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1293

6

79

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1374

6

80

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1446

6

81

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1486

6

82

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1244

6

83

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

2100

6

84

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1980

6

85

Московская обл, Балашихинский р

г.Красноармейск

П

ЦЗУ

Руб/кв.м.

1957

6

Факторы (таблица №4, колонка 9) выбираются из исходных графических слоев и представляют собой удаленность от объектов социальной инфраструктуры. Факторами стоимости выступают:

1. удаленность от городской больницы;

2. удаленность от стадиона;

3. удаленность от спортивной площадки;

4. удаленность от дома культуры;

5. удаленность от детского сада;

6. удаленность от железнодорожной платформы;

7. удаленность от железнодорожного полотна;

8. удаленность от городской магистрали.

3. Построение статистической оценочной модели

Из приведенных факторов не все были включены в расчетную модель. Отбор влияющих факторов осуществляется с помощью коэффициента корреляции (значимыми признаются факторы со значением данного показателя выше 0,2 по модулю). Факторы с коэффициентом корреляции определялись для 2 вида разрешенного использования.

Таблица 4 Выбор факторов стоимости для построения моделей

№ п/п

Фактор стоимости

Коэффициент корреляции

Использование фактора для построения модели (да/нет)

1

удаленность от городской больницы;

-0,70

да

2

удаленность от стадиона;

-0,57

да

3

удаленность от спортивной площадки;

-0,05

нет

4

удаленность от дома культуры;

-0,23

да

5

удаленность от детского сада;

-0,22

да

6

удаленность от железнодорожной платформы;

-0,01

нет

7

удаленность от железнодорожного полотна;

-0,04

нет

8

удаленность от городской магистрали.

-0,08

нет

По окончании сбора всей необходимой информации приступают к построению статистически значимой и качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Нами была построена регрессивная модель для 2 вида разрешенного использования: линейная. Её основными показателями, необходимыми для выявления наиболее подходящей модели, являются: критерий Фишера равен 13,59.

Используя программные продукты Exel и Statistika мы рассчитали эти показатели:

Для 2 вида разрешенного использования: ИЖС

Линейная регрессионная модель:

ВЫВОД ИТОГОВ

Регрессионная статистика

Множественный R

0,711614505

R-квадрат

0,506395204

Нормированный R-квадрат

0,469142012

Стандартная ошибка

52,75346836

Наблюдения

58

Дисперсионный анализ

df

SS

MS

F

Значимость F

Регрессия

4

151317,1383

37829,28459

13,59333724

1,0802E-07

Остаток

53

147495,2065

2782,928424

Итого

57

298812,3448

Коэффициенты

Стандартная ошибка

t-статистика

P-Значение

Нижние 95%

Верхние 95%

Нижние 95,0%

Верхние 95,0%

Y-пересечение

1079,418047

56,4635821

19,11706638

1,92949E-25

966,1664434

1192,669651

966,1664434

1192,669651

Переменная X 1

-0,233232605

0,054365838

-4,29005813

7,60877E-05

-0,342276667

-0,124188543

-0,342276667

-0,124188543

Переменная X 2

-0,07060087

0,047737273

-1,478946452

0,145073926

-0,166349714

0,025147974

-0,166349714

0,025147974

Переменная X 3

0,057712112

0,140068636

0,41202737

0,681981108

-0,223229994

0,338654217

-0,223229994

0,338654217

Переменная X 4

-0,041365147

0,158476481

-0,261017577

0,795090536

-0,359228714

0,27649842

-0,359228714

0,27649842

ВЫВОД ОСТАТКА

ВЫВОД ВЕРОЯТНОСТИ

Наблюдение

Предсказанное Y

Остатки

Персентиль

Y

1

731,3524704

18,64752964

0,862068966

600

2

744,1174197

3,882580288

2,586206897

600

3

728,4776052

18,52239475

4,310344828

630

4

789,4124673

-44,41246729

6,034482759

630

5

724,2470424

19,75295759

7,75862069

640

6

739,665773

3,334226963

9,482758621

640

7

718,4155774

21,58442263

11,20689655

650

8

742,024009

-4,024008961

12,93103448

650

9

714,1032797

23,8967203

14,65517241

690

10

729,2739854

5,726014599

16,37931034

698

11

724,3874062

7,612593761

18,10344828

699

12

739,7792339

-9,779233895

19,82758621

700

13

718,4155774

-28,41557737

21,55172414

701

14

738,4606323

-88,46063232

23,27586207

703

15

712,5841123

-72,58411233

25

730

16

725,0417297

-95,04172973

26,72413793

732

17

721,2904425

-121,2904425

28,44827586

735

18

731,6290741

-81,62907408

30,17241379

738

19

714,1032797

-74,1032797

31,89655172

738

20

720,4636689

-90,46366893

33,62068966

740

21

708,2718147

-108,2718147

35,34482759

743

22

714,5591057

-15,55910569

37,06896552

744

23

712,6658471

-12,66584715

38,79310345

745

24

715,9078426

-14,90784262

40,51724138

747

25

704,0412518

-1,041251821

42,24137931

748

26

720,3250489

-22,32504888

43,96551724

750

27

699,810689

50,18931102

45,68965517

750

28

714,9298107

45,07018928

47,4137931

750

29

709,8727169

59,12728314

49,13793103

758

30

733,4111124

46,58888758

50,86206897

760

31

706,9978518

43,00214825

52,5862069

769

32

728,5347946

29,46520536

54,31034483

769

33

701,1663867

67,83361329

56,03448276

780

34

701,4240335

78,57596652

57,75862069

780

35

696,9358239

93,06417613

59,48275862

785

36

827,447776

-27,44777596

61,20689655

790

37

843,8187969

-44,81879686

62,93103448

790

38

813,4120368

-23,41203677

64,65517241

798

39

815,9016403

-15,90164031

66,37931034

799

40

821,1179234

-36,11792341

68,10344828

800

41

800,4647621

38,53523794

69,82758621

800

42

795,9067246

34,0932754

71,55172414

800

43

793,2144121

25,78558791

73,27586207

808

44

845,4196991

-37,41969906

75

810

45

856,8091321

-16,80913207

76,72413793

819

46

829,9828208

-2,982820819

78,44827586

820

47

820,6226121

-0,622612085

80,17241379

827

48

806,4062028

3,593797217

81,89655172

830

49

822,9542011

-22,95420106

83,62068966

839

50

858,685732

-8,685732006

85,34482759

840

51

846,5018997

13,49810029

87,06896552

850

52

827,3869544

42,61304556

88,79310345

850

53

819,2313912

60,76860884

90,51724138

857

54

823,4016404

-25,40164038

92,24137931

860

55

789,585386

60,41461405

93,96551724

870

56

796,4583828

60,54161725

95,68965517

870

57

760,9184697

109,0815303

97,4137931

877

58

814,2524872

62,74751283

99,13793103

880

4. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, перечисленных под № 2

Кадастровая стоимость земельных участков 2го вида разрешенного использования рассчитывается путем умножения площади земельного участка на УПКСЗ.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель, построение которой для каждого вида отдельно были осуществлены в предыдущем разделе. Результаты расчетов кадастровой стоимости заносятся в таблицу 5 .

Таблица 5 Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков 2 вида разрешенного использования в составе земель г. Красноармейска

№ п/п

Наименование муниципального района, городского округа

Наименование населенного пункта

Кадастровый номер земельного участка

Значения факторов стоимости ЗУ

Площадь, кв.м.

УПКС, руб./кв.м.

Кадастровая стоимость, руб

1

2

4

5

1

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03: 1

1130

1430

500

300

1724,3

737

1271533,31

2

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:2

1135

1379

679

300

1836,8

751

1378665,34

3

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:3

1140

1440

510

310

1935,9

735

1422150,86

4

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:4

1143

567

510

310

1994,6

795

1585786,78

5

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:5

1155

1455

530

330

1671,5

731

1221064,18

6

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:6

1157

1230

530

330

2827,2

746

2108554,03

7

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:7

1175

1475

545

345

2676,0

725

1939618,32

8

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:8

1177

1134

545

345

2651,6

748

1984006,67

9

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:9

1190

1490

560

360

2506,5

721

1806234,03

10

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:10

1150

1398

520

320

3057,1

735

2248374,77

11

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:11

1154

1454

520

320

2639,3

731

1928325,37

12

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:12

1155

1235

530

330

2624,7

746

1957816,22

13

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 03:13

1175

1475

545

345

2576,4

725

1867426,25

14

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:1

1178

1267

650

345

2235,6

745

1665499,64

15

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:2

1195

1495

560

360

2152,0

719

1547546,24

16

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:3

1165

1465

600

335

2068,4

732

1513075,97

17

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:4

1165

1465

535

335

2265,1

728

1648132,06

18

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:5

1175

1289

550

350

2262,7

738

1669736,84

19

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:6

1190

1490

560

360

2179,1

721

1570303,04

20

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:7

1193

1390

560

360

2095,5

727

1523281,82

21

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 03 04:8

1210

1510

575

375

2292,5

715

1638954,10

22

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 06:1

1223

1378

575

375

3616,3

721

2607967,07

23

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 06:2

1195

1495

565

365

3591,3

719

2582934,79

24

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 06:3

1210

1403

580

380

3566,3

723

2576687,41

25

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 06:4

1225

1525

595

395

3541,3

711

2517226,87

26

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 06:5

1215

1356

630

395

3516,3

727

2556525,92

27

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:1

1240

1540

615

415

1863,0

707

1316619,36

28

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:2

1256

1367

730

415

1829,3

722

1320846,07

29

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:3

1205

1505

580

380

1795,5

717

1286511,66

30

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:4

1210

1245

690

380

1761,8

740

1304031,51

31

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:5

1215

1515

590

390

1946,6

714

1389327,35

32

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:6

1220

1267

680

390

1912,8

735

1406539,22

33

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:7

1235

1535

605

405

1879,1

708

1330440,38

34

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:8

1320

1356

734

405

1845,4

709

1307908,80

35

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:9

1250

1550

625

425

1832,5

704

1289933,40

36

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:10

765

1289

410

150

1779,5

832

1480259,28

37

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:11

755

1055

410

210

1780,6

848

1510162,47

38

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:12

815

1284

395

195

1827,0

818

1494467,73

39

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:13

845

1145

375

175

1807,5

820

1482909,15

40

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 07:14

839

1156

656

456

1787,2

827

1477388,88

41

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:1

895

1195

360

160

2046,3

805

1647517,06

42

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:2

945

1187

760

560

2068,2

802

1659068,68

43

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:3

930

1230

567

367

2091,4

799

1670526,66

44

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:4

750

1050

415

215

2114,6

850

1796817,91

45

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:5

730

1030

740

540

2058,5

862

1774879,87

46

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:6

800

1100

400

200

2081,8

834

1737095,56

47

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:7

830

1130

385

185

2105,0

825

1736877,60

48

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:8

880

1180

556

400

2128,3

812

1727711,37

49

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:9

876

1176

750

300

2099,0

829

1739273,38

50

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:10

715

1015

576

376

2121,3

863

1831615,27

51

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:11

765

1065

760

560

2138,9

852

1822599,47

52

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:12

815

1115

520

320

2180,1

832

1814540,83

53

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:13

837

1137

430

230

2188,3

824

1802984,14

54

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:14

865

994

467

267

2115,0

828

1751706,45

55

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:15

930

1230

345

145

2137,3

794

1697700,14

56

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:16

980

964

330

130

2154,9

801

1726376,59

57

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:17

1030

1330

450

250

2186,7

766

1675930,61

58

Московская обл, Балашихинский р-н

г.Красноармейск

50:65:02 02 08:18

915

973

530

330

2204,3

819

1806335,68

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, перечисленных под № 11 - 12

В силу того факта, что на данный момент сделки с земельными участками, занятых речными и морскими портами, железнодорожных и автовокзалов и т.п., т.е. отнесенных к видам разрешенного использования, указанных в подпунктах 11 - 12, исчисляются единицами, построить статистическую модель не представляется возможным. Также количество таких участков значительно меньше, чем других видов разрешенного использования.

Поэтому расчет кадастровой стоимости земельных участков данных видов разрешенного использования осуществляются путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На территории, рассматриваемой в курсовой работе, расположен 1 участок, относящийся к 11виду разрешенного использования автовокзал (кадастровый номер 50:65:02 02 09:1, площадь 21945,6)

Земельный участок под автовокзалом оценивался методами остатка и капитализации земельной ренты.

Расчет стоимости автовокзала методом остатка производился в следующей последовательности:

1) Потенциальный валовый доход был вычислен исходя из условий: средняя пропускная способность автовокзала: 125 автобусов в сутки, среднее количество человек, перевозимое за 1 рейс - 40 человек, средняя цена билета - 40 рублей.

ПВД=125*40*40*365=73 000 000(руб);

2) Расчет чистого операционного дохода производился исходя из условий: суммарные и другие операционные расходы составляют 30 500 000 руб., дополнительный доход от размещения торговых площадей на территории автовокзала составляют 3 000 000руб.

ЧОД=73 000 000-30 500 000+3 000 000=45 500 000(руб.)

3)Стоимость единого объекта недвижимости была вычислена с учетом коэффициента капитализации, равного 20%

4)Стоимость улучшений рассчитывалась исходя из условий: стоимость строительства равна 25 000 руб/кв.м., застроенная территория составляет 25% , износ улучшений составляет 40%.

5)Стоимость земельного участка была рассчитана как разность стоимостей единого объекта недвижимости и улучшений.

ЕОН=ЧОД/R

ЕОН=45 500 000/0, 2=227 500 000

Vул=(0,25*25 000*10945,6)-((25 000*0,25*10945,6)*0,4

Vул=41 046 000

Vзу=227 500 000-41 046 000=186 454 000

Расчет стоимости земельного участка под автовокзалом методом капитализации земельной ренты был осуществлен исходя из условий: средняя ставка арендной платы для земельных участков, аналогичных оцениваемому составляет 2 500 руб/кв.м в месяц, площадь земельного участка 10 945,6. Коэффициент капитализации был рассчитан методом кумулятивного построения по формуле:

R=R1+R2+R3+R4,

Где R1-безрисковая ставка

R2-инфляционный риск

R3-предпринимательский риск

R4-риск ликвидности

За безрисковую ставку была принята доходность еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030г., составляющую 4.6%. Инфляционный риск был принят равным 7,4%.

Риск ликвидности был вычислен исходя из среднерыночного срока экспозиции, равного 3 месяцам: R4= R1*(срок экспозиции/12 месяцев); R4=4,6%*(3/12)=1,15%;

Предпринимательский риск был вычислен экспертным путем (табл 6).

Таблица 6 Расчет предпринимательского риска

Фактор риска

Риск

Низкий

Средний

Высокий

0,25

0,50

1,0

1,50

2,0

2,50

3,0

4,0

5,0

Климат, ресурсы, топография, грунты, почвы

+

Связь с деловым центром, связь с жилыми территориями

+

Связь с коммунальными учреждениями (полигон твердых отходов)

+

Состояние дорог

+

Подъезды

+

Вид использования по зонированию

+

Базовые потребности в варианте землепользования

+

+

Базовые потребности в приобретении предприятий

+

Тенденции изменения численности населения

+

Общее состояние мировой экономики в данной отрасли

+

Экономическая ситуация в стране

+

Экономическая ситуация на местном уровне

Состояние предприятий

+

Уровень занятости населения

+

Уровень доходов населения

+

Ставки арендной платы

+

Налоги

+

Услуги муниципальных служб

+

Количество наблюдения

0

1

0

2

4

5

1

3

2

Взвешенный итог

0

1,0

0

3,0

8,0

12,5

3,0

12,0

10,0

Итого

49,5

Количество учтенных факторов

18

Итоговая поправка

2,75

Таким образом коэффициент капитализации для земельного участка составил

R=4,6+1,15+7,4+2,75=15,9%

Отюда стоимость оцениваемого автовокзала, рассчитываемая методом капитализации земельной ренты равна:

V=2 500/15.9%*10945,6

V=172 100 629

Итоговая кадастровая стоимость земельного участка под автовокзалом была получена как среднеарифметическая величина от полученных выше стоимостей:

Vзу=(172 100 629+186 454 000)/2=179 277 315

6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, перечисленных под № 13 - 16

Ситуация с земельными участками, обладающими разрешенным использования, указанными в подпунктах 13 - 16, ситуация еще более сложная, чем с предыдущими. Сделок по данным участкам либо нет совсем, либо в единичных количествах.

Более того, в составе земель населенных пунктов земельные участки подобных видов занимают небольшую долю, чтобы имело смысл проводить по ним отдельный комплекс работ по оценке.

Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 13, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 9, на площадь земельных участков. В силу того, что в данной курсовой работе не оценивались земельные участки, отнесенные к 9 виду разрешенного использования, провести кадастровую оценку земельных участков 13 вида не представляется возможным.

Кадастровая стоимость участков 14 вида , была установлена равной произведению среднего для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Территория, кадастровая оценка которой производится в данной курсовой работе, расположена в Московской области, следовательно в качестве УПКС был принят средний областной УПКС земель лесного фонда.

Средний удельный показатель кадастровой стоимости земель лесного фонда для Московской области равен 1,01 руб. за 1 кв.м.

Результаты расчетов отражены в таблице 7.

Таблица 7 Расчет кадастровой стоимости земельных участков 14 вида разрешенного использования г. Красноармейска.

№ п/п

Наименование муниципального района, городского округа


Подобные документы

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.