Определение направления рационального и эффективного использования городских территорий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Определение направления рационального и эффективного использования городских территорий

1. Анализ территории города

Анализ территории города и выявление экономически привлекательных кварталов городской территории, земельных участков занятых ветхим жилым фондом, проведение реконструкции на которой будет прибыльнее для частных инвесторов.

Для этого проводится классификация территории по степени их экономической привлекательности для частных инвесторов:

- рассчитывается коэффициент градостроительной ценности для каждого
вида разрешенного использования земельного участка;

- рассчитывается показатель качества улучшений предполагаемых к возведению на данном земельном участке жилых строений;

- анализируется ценовая ситуация на соответствующем локальном рынке.

1.1 Расчет коэффициента градостроительной ценности

градостроительный денежный поступление землепользование

Коэффициент градостроительной ценности рассчитывается по формуле:

Сm = (?Gi/ki)/n,

где C_m - коэффициент градостроительной ценности;

Gi - экспертная оценка фактора формирующего градостроительную ценность;

к; - ранг фактора в составе всех факторов или значимость фактора;

n - количество участвующих в оценке факторов;

i - номер земельного участка.

Расчет производим по двум вариантам для реконструкции и нового строительства:

- коммерческое строительство;

- муниципальное жилье.

Расчеты в таблицах 1, 2,

В таблице 1 производится расчёт коэффициентов градостроительной ценности земельного участка для участка занятого ветхим жильём под строительство многоэтажного дома и индивидуального жилого строительства.

Таблица 1 - Расчет коэффициентов градостроительной ценности земельного участка для целей жилищного строительства.

Данный земельный участок имеет больший коэффициент градостроительной ценности под строительство индивидуального жилого дома, что связанно с его удалённостью от многоэтажной застройки и окруженностью малоэтажными домами, а также слабой для многоэтажного строительства инфраструктурой.

Транспортная доступность и престижность района находятся примерно на одном уровне для обоих вариантов застройки - эти показатели диктуются удалённостью земельного участка от главных улиц района. Наименьшими показателями являются: привлекательная характеристика социального окружения, экологическая обстановка - что диктуется близким расположением к производственной зоне.

В таблице 2 рассматривается расчёт градостроительной ценности для земельного участка, изымаемого из земель с/х использования под строительство многоэтажных домов и ИЖС.

Таблица 2 - Расчет коэффициентов градостроительной ценности земельного участка для целей освоения и жилищного строительства.

Из данной таблицы видно, что земельный участок имеет наибольший коэффициент градостроительной ценности под строительство индивидуальных жилых домов, что связанно с его удалённостью от многоэтажной застройки, также слабой для многоэтажного строительства инфраструктурой.

Транспортная доступность и престижность района находятся на слабом уровне для обоих вариантов застройки - эти показатели диктуются удалённостью земельного участка от главных улиц района. Наименьшими показателями являются: привлекательная характеристика социального окружения. Зато экологическая обстановка достаточно привлекательная.

Если сравнивать оба земельных участка то по коэффициенту градостроительной эффективности первый участок значительно превосходит второй - это сказывается тем, что земельный участок нового освоения находится гораздо дальше от общественно - делового центра, чем участок с ветхим жильём. Но экологическая обстановка на участке нового освоения более благоприятна для проживания на нём населения.

1.2 Определение показателя качества улучшения

Характеристика качества жилья по категориям приведена в таблице 3.

Таблица 3 - характеристика качества жилья по категориям

Высококачественное жилье - это хилые дома, многоэтажные, которые содержат все коммуникации, лифт, квартиры в двух уровнях, элитное жилье, где комнаты превышают по размерам стандарты.

Качественное жилье - имеется вся инфраструктура, лифт, квартир: в одном уровне, размер квартир чуть больше стандарта муниципального жилья.

Среднекачественное жилье - как многоэтажное, так и средней этажности коттеджи в двух, трех уровнях. Для коттеджей отсутствует в некотором вид; инженерные коммуникации, для многоэтажного жилья нет муниципальные квартиры с минимальными нормами.

Низкокачественное жилье - земельный участок, застроенный одноэтажным жилым фондом без инженерных коммуникаций. Данный тип жилья относиться к качественному жилью и имеет коэффициент оценки 0,30.

Оценочный показатель проставляли с учетом особенностей для каждого вида жилья.

Для участка под коммерческое строительство в факторах близость к историческому центру города, привлекательный характер окружающей территории, привлекательный характер социального окружения, престижность района мы поставили больше балл, чем под муниципальное жилье, т.к. эти факторы имеют наиболее важное значение в оценке стоимости под коммерческое жилье. А такие факторы как удобная транспортная доступность имеют меньшее значение так как в основном коммерческое жилье предусматривает улучшения, например, под подземные стоянки.

При освоении участка с/х использования предполагается строительство высококачественного высотного жилья с планировкой придомовой территории, подземным гаражом и наличием магазинов на первом этаже

1.3 Анализ ценовой ситуации на соответствующем локальном рынке методом сравнения продаж

В случае развитого рынка земельных участков, одним из самых распространённых методов оценки является метод сравнения продаж. Этот метод основан на информации о прошедших сделках, с аналогичными земельными участками и внесении корректировок учитывающих различия между оцениваемыми земельными участками.

Таблица 4 - Характеристика объектов анализа

Расчет стоимости объектов оценки для муниципального жилья в таблице 5.

Таблица 5 - Расчет стоимости объектов оценки (муниципального жилья)

В таблице 6 используются аналогичные сделки для коммерческого строительства.

Таблица 6 - Характеристика аналогичных объектов оценки (коммерческое строительство)

Расчет стоимости объектов оценки для коммерческого(многоэтажного) строительства в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет стоимости объектов оценки (коммерческое строительство)

Максимальная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

Сн = Сан*Сm*Кул,

где С_m - коэффициент градостроительной ценности;

Кул - качество улучшений;

Сан - средняя цена по объекту аналогу.

Для реконструкции земельного участка:

С_мн = 498,78*18,29*0,3 = 2736.81 руб.

С_ижс = 50,38*19,23*0,45 = 435.96 руб.

Для нового строительства

С_мн = 498,78*13,86*0,3 = 2073.93 руб.

С_ижс = 50,38*15*0,45 = 340.06 руб.

Наибольшая стоимость земельного участка в обоих вариантах застройки получилась у земельного участка с ветхим жильем - такие результаты получились, в связи с тем, что участок нового освоения гораздо дальше от центра города, относительно земельного участка с ветхим жильём. А так же сказывается плохая инфраструктура на участке нового освоения.

2. Расчет величины поступлений

Расчет величины поступлений, которые может получить город от частного инвестора за предоставленное им право реализации проекта реконструкции земельного участка.

Сумма единовременных денежных средств поступаемых в бюджет буде: направлена на развитие социальной и инженерной инфраструктуры.

Сопоставление рыночной стоимости земельного участка по вариантам определяет наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Таблица 8 - Сравнения вариантов использования земельных участков

Из данной таблицы видно, что если продавать земельные участки для застройки, с учётом градостроительной ценности и коэффициента улучшения прибыль для города будет гораздо больше, чем, если продавать участки под индивидуальную жилую застройку.

3. Определение величины ежегодных денежных поступлений за счет платности землепользования

В данной главе необходимо учесть, что налог на земли с/х использования составляет 1,5%, а налог на земли под застройкой составляет 3%, но на многоэтажное строительство налог распространяется только на 30% территории.

Таблица 9 - Расчет ежегодных денежных поступлений.

Можно сделать вывод, что наиболее эффективное использование городских территорий с учетом законодательства с целью получения максимальных денежных средств в местный бюджет будет при реконструкции ветхого жилого фонда под многоэтажную застройку, так как при продаже земельного участка под данный вид использования будет получена наибольшая денежная масса. Что же касается налоговых поступлений, то в этом случае наиболее выгодным является вариант реконструкции участка с ветхим жильем под индивидуальное строительство.

Список использованной литературы

1. Желясков А.Л. Оформление текстовых и графических материалов, курсовых и дипломных работ: Методические указания для студентов землеустроительного факультета / А.Л. Желясков, Н.П. Шалдунова. - Пермь, 2001. - 38 с.

2. СПС «Консультант Плюс».

Размещено на Allbest.ru